Сообщений в теме: 17

[Adr]

Существует объект - нежилое здание, дааавно включенное в ПП некоего ГУПа. ПС на объект зарегистрировано. Находится резвый покупатель на здание..и тут выясняется, что объект является памятником архитектуры (сама формулировка взята из из ПП). По-видимому (вот тут не могу головой ручаться), существует и паспорт объекта культурного наследия.
Начинаем читать ФЗ № 73-ФЗ от 25.06.2002 г. и натыкаемся на следующее:

Статья 48. Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия
    1. Объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.
    2. Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.
    3. Собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.
    4. При государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект.
    В случае, если в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, принято решение об отказе включить выявленный объект культурного наследия в реестр, данные ограничения (обременения) не применяются.

Далее опять читаем до дыр зачитанную 164ю ст. ГК
1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат гос. регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настояшего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.
Сделка купли-продажи объекта недвижимости не подлежит регистрации, в соответствии с ГК, - только переход права.

Так вот...такой вопрос..голова кипит окончательно..это очередной перл законодательства или здесь все-таки применяется ч. 2 абз. 2. ст. 129 ГК:
Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.


А еще точней - что с этим щастьем делать-то? Делать лицо валенком, спокойно подписывать договор купли-продажи недвижимого имущества (правда, оговорив, что в сотоветствии с Законом к покупателю переходит обязательства по сохранению объекта культурного назначения) и нести в УЮ? Или готовиться к долгим поискам доблестного органа, регистрирующего такие сделки с паспортом объекта в зубках?

Может, коллеги из СПБ особенно в курсе?

[Axel]

Adr,
коллеги из СПб не особенно, но в курсе
п. 4 ст. 48 не устанавливает обязательной регистрации договров купли-продажи объектов культурного наследия, а говорит только "при регистрации договора купли-продажи", то есть имеется в виду регистрация договоров купли-продажи жилых домов, квартир, их частей - объектов культурного наследия (ст. 558 ГК).

[Adr]

Спасибо!
Угу, я, собственно, тоже сперва решила было, что это исключительно про жилье..но сбила с толку сама формулировка статьи - она какая-то неоднозначная..вроде как можно подумать, что при отсутствии регистрации договора новый собственник не принимает обязательств по сохранению объекта...поэтому я и начала голову ломать

[Axel]

новый собственник не принимает обязательств по сохранению объекта...поэтому я и начала голову ломать

на то и есть обязательства в договоре по сохранению и приумножению

[Adr]

уу...опять форум мой пост скушал((
Дык обязательства-то оно понятно
Да только вот чую я левой пяткой, что не будет никакого покупателя и договора..ибо начиталась я наших местных постановлений Кабмина и впала в депрессию - у нас , видите ль, оказываецца, существует замечтательный срок уведомления местного Минкультуры о продаже такого вот объекта - 4 месяца..да еще и преимущественное право покупки в довесок
Цену, что ли, несусветную прописать..
Эх, чувствую я, сдадут нервы у нашего покупателя...

[kuropatka]

Adr

начиталась я наших местных постановлений Кабмина и впала в депрессию - у нас , видите ль, оказываецца, существует замечтательный срок уведомления местного Минкультуры о продаже такого вот объекта - 4 месяца..

А санкции какие?

да еще и преимущественное право покупки в довесок

А вот это бред.

Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права
1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

Посылать в любом случае, можно даже не морочиться с ценой. "И не читайте на ночь местных законов..."

[register]

Axel
а вот если продается памятник - нежилое здание, все равно же обязательства по его сохранению надо оговорить в договоре (даже если сделка не подлежит регистрации)?


Статья 21. Паспорт объекта культурного наследия

1. На объект культурного наследия, включенный в реестр, собственнику данного объекта соответствующим органом охраны объектов культурного наследия выдается паспорт объекта культурного наследия. В указанный паспорт вносятся сведения, составляющие предмет охраны данного объекта культурного наследия, и иные сведения, содержащиеся в реестре.
Форма паспорта объекта культурного наследия утверждается Правительством Российской Федерации.
2. Паспорт объекта культурного наследия является одним из обязательных документов, представляемых в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при осуществлении сделок с объектом культурного наследия либо земельным участком или участком водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического наследия.



ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)

1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;


Получается, что в Законе о памятниках ляп (надо было написать не при регистрации, а при совершении)?

[Adr]

Получается, что в Законе о памятниках ляп (надо было написать не при регистрации, а при совершении)?

вот и я о том же...в связи с тем же паспортом..
Оно понятно, что условия по сохранению памятника придется прописывать в договор при любом случае - если я хочу его нормально продать, а не носиться электровеником потом по судам...А следовательно, раз я прописываю эти условия в договоре - то 100%но в УЮ будет ссылка на 21ю, и потребуют паспорт - это тоже понятно.
Меня смутил просто тот перл из 48й..потому что я никогда не сталкивалась с такими объектами, как и с их оборотом...

а еще ооочень смущает вот что..о паспорте

На объект культурного наследия, включенный в реестр, собственнику данного объекта соответствующим органом охраны объектов культурного наследия выдается паспорт объекта культурного наследия

и в то же время..п. 4 ст. 48

В случае, если в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, принято решение об отказе включить выявленный объект культурного наследия в реестр, данные ограничения (обременения) не применяются.

Закон 2002 г...терзают смутные подозрения - а был ли мальчик...то бишь паспорт..и внесение в реестр как необходимое условие появления этого паспорта..

[register]

Adr
у нас такие паспорта только-только начили делать, до этого и до сих пор - охранные обязательства. Правительство, кстати форму такого паспорта так и не утвердило

[Axel]

Получается, что в Законе о памятниках ляп (надо было написать не при регистрации, а при совершении)?

register, я думаю что прописали то действительно весьма коряво, однако учитывая то, что договор подлежащий гос.регистрации у нас считается заключенным с момента регистрации, следовательно есть зерно разума в этой формулировке, в связи с тем, что обязательства возникнут после гос. регистрации.

[Roman]

У нас в городе все проще - в УЮ при регистрации сделки предоставляется и предварительно полученное "охранное обязательство", которое выдает МУ Центр по охране памятников или (по выбору) областной Минкульт.

А так - отчуждай не хочу!

[Adr]

продолжаем

      Статья 63. все того же Закона № 73-ФЗ
Срок и пределы действия нормативных актов об охране и использовании памятников истории и культуры Российской Федерации

    Впредь до включения объекта культурного наследия в реестр в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, но не позднее 31 декабря 2010 года подлежат государственной регистрации требования к сохранению объекта культурного наследия, изложенные в охранно-арендном договоре, охранном договоре и охранном обязательстве и являющиеся обременением, стесняющим правообладателя при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав на данный объект недвижимого имущества.

Так-таки, раз обременение, то оно должно быть зарегистрировано УЮ?? Ой, как они обраааадуются...
Это я к чему..еще одно рег. действие..еще одни 3 тыщи рублей..*вздохнув*

[register]

Adr
никогда не дочитывала этот закон до конца! ИМенно это норма мне и была нужна. Т.е. пока можно не получать паспорт объекта культурного наследия (достаточно охранного обязательства) и УЮ может на основании его зарегистрировать ограничение. Кстати, у нас это делается бесплатно одновременно с регистрацией права.
СПАСИБО! а мне надо быть внимательнее

[Adr]

Кстати, у нас это делается бесплатно одновременно с регистрацией права.

Одновременно-то и у нас ...Вот только с одновременностью там извечная беда получилась
А про норму - да я сама на нее не сразу наткнулась - вот она, нелюбовь к заключительным общим положениям

[konstitucia]

Axel
Вы знакомы с подобной практикой в СПб, возможно поможете разрешить такую ситуацию:
1. Объект недвижимости памятник.
2. Дог-р кп от собственника 1 собственнику 2 заключен в 1999 году.
3. Охранное обязательство (от 18.11.94 № 2567 от 18.11.96 г. зап. 2d лист 2.) ссылка в договоре.
4. Дальнейшая судьба охранного обязательства не известна.
5. Собственник 2 охранного обязательства не оформлял.
6. Необходимо чтобы собственник 2 продал памятник собственнику 3.
Вопрос: должен ли собственник 2 оформить охранное обязательство?

Заранее благодарю за ответ.

[konstitucia]

собственник 2 зарегистрирован 05.09.96

[konstitucia]

Adr
Axel
register

мне кажется суть охранного обязательства в том, что в нем д.б. указаны требования, обязательные для исполнения, эти обязательства отнесены к обременениям имущества, в результате получается гос.контроль, через который к собственнику применяются соответствующие меры. Если это обременение, то в ГРБ при регистрации перехода права собственности, регистрируется и обременение (охранное обязательство).
Ст.ст. 209, 210, 211 ГК говорят, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а так же собственник несет риск случайной гибели и т.п., и поскольку памятник состоит под охраной государства, имеет особый законодательный статус, то следовательно новый собственник - новое обязательство.

Или складывается всеобщее впечатление, что я брежу?

ЗЫ Мне очень нужна Ваша помощь

[barinskey]

Подниму тему.

С момента ее создания в ст.ст.47-48 были внесены изменения.

 

Правильно ли я понимаю, что согласия органов охраны на отчуждение объекта культурного наследия (земельный участок и здание) не требуется?

Как я понимаю, достаточно приложить копию охранного обязательства и включить в договор купли-продажи обязательство по сохранению объектов.....

 

Может есть кто из Тулы? А то у меня объект культурного наследия там.... Хотел бы понимать, что хочет местное отделение Росреестра в таких случаях.