Сообщений в теме: 13

[4_7_6]

Здравствуйте. Вопрос пока сугубо теоретический. Если у кого-то есть опыт применения главы V.2 ЗК?

 

Допустим я обладаю земельным участком с ВРИ "объекты общественного питания и торговли с размещением парковки".

 

ПЗЗ нет. Утвержден ППТ/ПМТ по которому большая часть моего участка (95% площади) требуется для формирования з.у. с ВРИ "образование и просвещение" (по ППТ предусмотрена школа).

 

В границах того же ППТ есть кусок неразгранички из которого по ПМТ должен быть сформирован участок под жилую застройку.

 

Надо поменяться участком под школу на участок под жильё.

 

Последовательность действий:

1) ОМС формирует и оформляет з.у. под жилье в муниципальную собственность.

2) я обрезаю свой з.у. "как в ПМТ" и меняю ВРИ без слушаний (ППТ же есть).

3) далее оценка... тут сложнее так как ЗК требует равноценности участков. Нужен ли некий специализированный отчет о равноценности? ФЗ об оценочной деятельности не устанавливает требования "один объект - один отчет", так что обойдемся без маразма в виде двух отчетов на одну и ту же сумму, но есть ли соответствующий стандарт под такую оценку (о равнозначности)?

4) заключаем мену

5) регистрируем право собственности. Не занервничает ли Росреестр?

 

Все условия гипотетические, т.е. я их выдумал. Вопрос, я считаю, интересный.

[Ludmila]

Мне сдаётся, что в таком виде схема нерабочая. Получается, что, во-первых, обходится порядок предоставления участка под строительство, а во-вторых, по факту перекладываете на муниципалов обязанность по строительству школы, которая тоже у Вас откуда-то да вытекает.

Я так думаю, что равноценность означает не только равную стоимость, но и равные категории и ВРИ.

[4_7_6]

обходится порядок предоставления участка под строительство

Обхожу торги, ничего не нарушаю.

 

по факту перекладываете на муниципалов обязанность по строительству школы, которая тоже у Вас откуда-то да вытекает.

Вытекать может из инвестконтракта, а его в условии задачи не было. Можно включить в условие, но зачем усложнять? К тому же, строить школу застройщик может и на муниципальном участке.

 

 

Я так думаю, что равноценность означает не только равную стоимость, но и равные категории и ВРИ.

См. ч. 3 ст. 39.22 ЗК РФ

[Le vin]

4_7_6, 

исходя из того, что 

 

ПЗЗ нет.

предположу, что ЗУ расположен на землях сельского поселения. 

 

Опять же, предположу, что в этом случае отсутствие ПЗиЗ может явиться препятствием для исполнения договора мены ЗУ, в связи с ФЗ от 30.12.2012 N 289-ФЗ. 

Несмотря на то, что ст. 39.1. ЗК РФ не содержит прямого указания на договор мены как основание предоставления ЗУ, но подп.2 ч.1 ст. 39.1 ЗК РФ в системе с п.2 ст. 567 ГК РФ вполне может стать основанием для признания договора мены недействительным. 

И присоединюсь к Людмиле в части опасений 

 

обходится порядок предоставления участка под строительство

 

под запрет предоставления ЗУ под стройку без торгов уже столько "подтянуто", что схема с меной ЗУ не выглядит, КМК, устойчивой. 

[4_7_6]

Le vin, спасибо за Ваше мнение.

 

Я здесь говорю не о конкретной ситуации, фабулу я выдумал, пусть будет городское или сельское поселение, есть ПЗЗ или нет, не так важно.

 

Тема посвящена тому, как вдохнуть жизнь в п. 2 ст. 39.21 ЗК.

Сообщение отредактировал 4_7_6: 07 December 2015 - 15:08

[Чеширский кот]

Сразу же по пункту 1 - не регистрируется право муниципальной собственности, нет оснований для ее возникновения. Вдохнуть жизнь в пункт 2 статьи 39.21 пытаемся. Сейчас ждем оценку от собственника. Меня больше смущает вопрос равноценности

[4_7_6]

Чеширский кот, например администрация предоставит в п(б)п какому-нибудь своему муниципальному учреждению, регистрирует п(б)п, потом на основании ч.3 ст. 3.1 137-ФЗ регистрирует муниципальную собственность, а п(б)п убивает.

[4_7_6]

Вдохнуть жизнь в пункт 2 статьи 39.21 пытаемся. Сейчас ждем оценку от собственника. Меня больше смущает вопрос равноценности

Чеширский кот, здрасте! Два года прошло. Что-нибудь вышло у вас с этим делом?

[Чеширский кот]

4_7_6, до сих пор в вялотекущем процессе.  Сейчас застряли на ППТ и ПМТ, так как территория старой застройки, все уже давно построено, по старинному ПДП интересующий ЗУ  входит в состав территории соц.объекта. Но принимающие решения лица сказали - ПДП не прокатит

[4_7_6]

Чеширский кот, а с оценкой и её равнозначностью нашли какие-то решения?

 

Как я могу судить, дальше всех продвинулись в Санкт-Петербурге. См.:

 

1) Постановление Правительства Санкт-Петербурга №938 от 15.10.2015 г.;

2) Постановление Правительства Санкт-Петербурга №280 от 20.04.2015 г.;

3) Постановление Правительства Санкт-Петербурга №409  от 25.05.2016 г.

 

К сожалению в вопросе оценки эти документы очень лаконичны, а этот вопрос меня больше всего волнует.

[mooner]

Была АСовская практика признания сделок по обмену з/у незаконными, поскольку нарушается порядок предоставления земли.

[Чеширский кот]

mooner, До 01.03.2015 или после? Всё же ЗК это предусматривает

[mooner]

До 01.03.2015

[jurrealty]

Была АСовская практика признания сделок по обмену з/у незаконными, поскольку нарушается порядок предоставления земли.

 

Конечно, лет 5-6 назад шли разговоры, что все мены только через торги, но так разговорами и остались, потому что ОМСУ просто так нужный вам участок на бесполезный для себя просто потому что он формально выйдет дороже, не поменяет.

 

Поэтому читайте сначала закон, а потом я расскажу вам практику!

 

Статья 39.22. Условия договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности
1. Здания, сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть предметом этого договора мены.
2. В случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность указанных объектов.
3. Различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков.
4. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
5. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.
6. В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд с согласия собственника такого земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. В этом случае собственнику, у которого изымается земельный участок, возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок.

 

Как это происходит процедурно (т.е. если и вы, и ОМСУ договорились уже о принципиальном обмене):

1. делается оценка обоих земельных участков. вы - свой (в любой лицензированной организации), ОМСУ - свой (в организации, которая оценивает все ЗУ для ОМСУ, т.е. с которой уже ранее на торгах был заключен рамочный договор об оценке имущества)

2. публикация в печатных СМИ

3. постановление администрации ОМСУ

4. заключение договора мены

5. с договором и публикацией - в Росреестр

 

Имейте ввиду еще вот что - вид разрешенного использования и категория земель существенно влияют на стоимость оценки ЗУ! Поэтому если время терпит, а стоимости не хватает для процедуры мены, потратьте 3-4 месяца, чтобы изменить категорию ЗУ.

Сообщение отредактировал jurrealty: 19 March 2018 - 16:18