Уважаемые коллеги, помогите разобраться, плиз. Есть задачка, которую хочется решить.
Здание корпуса А Здание корпуса Б составляют единый административно-деловой центр, как и указано в разрешении на ввод в эксплуатацию. Строительство осуществлялось на 4-х земельный участках, которые единолично принадлежали АО. В период строительства центра был подписан ДДУ с МОГ. По итогам получения разрешения на ввод в эксп. Центра был подписан акт об исполнении ДДУ, в соответствии с которым здание корпуса А отошло АО, здание корпуса Б отошло МОГ. В отношении земельных участков, на которых построен центр, оформлена долевая собственность (2/3 – АО РУ, 1/3 – Московская область). Здание А и здание Б имеют общую стену.
АО планирует передать в ипотеку здание целиком, при этом обеспечение надо предоставить срочно (т.е. Без долгих согласований о выделе со вторым собственником). Земельный участок в настоящее время не можем поделить, т.к. Оформляются сети и, соответственно, если делить участок, то это внесёт путаницу при постановке в ГКН сетей.
на основании ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Согласно п.2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при общей долевой собственности на земельный участок ипотека может быть установлена только на принадлежащий юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой собственности.
Из правила о недопустимости передачи в залог земельного участка, находящегося в долевой собственности, судебной практикой выработаны исключения. Согласно п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90, если в залог передается нежилое помещение в задании, которое построено на земельном участке, находящемся в долевой собственности, то в таком случае земельный участок не является самостоятельным предметом договора ипотеки, и на него не распространяются ограничения п. 2 комментируемой статьи. Данное правило подтверждается абзацем 5 ст. 69 комментируемого Закона, согласно которому при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок. При этом, необходимо учитывать, что данные разъяснения даны относительно помещения, а не здания целиком.
Вопрос: можно ли без выдела в натуре доли земельного участка передать в ипотеку здание полностью и долю в собственности на землю?
Я полагаю, что возможны следующие варианты:
1. Идеальный вариант: Принимая во внимание, что АО принадлежит нежилое здание, а не часть помещений в здании, то необходимо произвести выдел в натуре земельного участка под зданием до принятия в ипотеку (в случае, если земельный участок является делимым). Данные выводы подтверждаются существующей судебной практикой (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.01.2014 по делу № А03-20706/2012; постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.06.2004 № А11-7017/2003-К1-12/265).
2. Нереальный вариант: передать в ипотеку здание и весь земельный участок
3. Предпочтительный вариант (если он возможен): раз положения главы XI Закона об ипотеке, включая правило пункта 2 статьи 62, определяют особенности ипотеки земельных участков (об этом же говорится в Инф. письме Президиума ВАС №90), то, соответственно, в данном случае подлежит применению право по аналогии (в части разъяснений Президиума ВАС): при заключении договора ипотеки здания, доля земельного участка, на котором расположено передаваемое в ипотеку здание, подлежит передаче в ипотеку залогодержателю в силу закона. Кроме того, раз предметом ипотеки является не земельный участок, а здание, то, соответственно, положения главы XI Закона об ипотеке применению не подлежат.
Кроме того, Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ с 1 сентября 2013 года статья 168 ГК РФ изложена в новой редакции, согласно которой, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, а не ничтожной, за исключениями, установленными названной статьей. Т.е. даже с учетом риска признания сделки недействительной, сделка будет являться все же оспоримой. При этом суд будет исходить из фактического волеизъявления сторон при заключении сделки
Подскажите, возможно ли пойти по решению 3? Или может есть иной вариант?
