Сообщений в теме: 38

[UglyCub]

Просьба корифеям раздела  помочь советом.

 

В залоге кредитора-1 здание и земля (объект-1).

В конкурсном производстве проводятся торги, повторные, и публичное предложение объекта-1 (не состоялись).

Все бы ничего, но на земельном участке расположено здание (объект-2), которое находится в залоге кредитора-2, сам земельный участок находится в последующем залоге кредитора-2.

Кредитор-2 не заявлял требований в ходе реализации объекта-1, объект-2 не реализовывался с торгов.

В настоящий момент конкурный управляющий выделил объект-1 и объект -2 в один лот, хочет проводить торги в форме аукциона по этому имуществу.

В итоге имеем ситуацию, когда имущество, после признания торгов и публички несостоявшимися, снова будет реализовываться на публичных торгах.

На мой взгляд это нарушения процедуры реализации заложенного имущества, установленной ст. 138/ 139 ФЗ о несостоятельности, что влечет недействительность проведенных торгов и соответственно заключенного договора купли-продажи.

Суд. практики по вопросу не смог найти.

Считаю, необходимо размежевывать участок и формировать два отдельных лота.

Еще есть сомнения о действительности уже проведенных торгов, поскольку они проводились с нарушением ст. 36 ЗК РФ как  я понимаю

 

 

 

[UglyCub]

почему никто не выскажется?

ситуация очевидная чтоли ?

[SaleN]

ситуация очевидная чтоли ?

Нет, напротив. У самого сколько-нибудь похожей практики не было, поэтому чистое ИМХО: повторное выставление на торги после публички не то нарушение, которое может повлечь недействительность торгов. Скажем так: такой поворот событий никак не влечёт возможность причинения убытков )расходы на торги в счёт не берём), а, напротив, увеличивает шансы на продажу. Повторюсь, что это - ИМХО.

[UglyCub]

Спасибо за ответ!

 

такой поворот событий никак не влечёт возможность причинения убытков

может быть с этим я и согласен.

но меня волнует, что  формально процедура нарушена, (ведь так же? )  а следовательно вероятность признания торгов недействительными, если будет заявлен соответствующий иск, -  низкая/средняя/высокая / ваш вариант ? ))  

мне кажется, что высокая.

[SaleN]

Размежевать - значит, сделать из последующего залога всего ЗУ два параллельных залога на части этого ЗУ. Это уже заметно ближе к реальному нарушению прав з-держателя1

[UglyCub]

а что еще делать кредитору/залогодержателю-1?

имущество то в таком виде не продать, то есть в таком виде его рыночная цена еще ниже, чем когда от участка отрежут кусок, но можно будет реализовать залог.

так что залогодержатель-1 не возражает против межевания.

[SaleN]

так что залогодержатель-1 не возражает против межевания

ну если так, тогда вариант представляется рабочим

[Jason Voorhees]

На мой взгляд это нарушения процедуры реализации заложенного имущества, установленной ст. 138/ 139 ФЗ о несостоятельности

Порядок торгов определяется залоговым кредитором. Если он согласовал такой порядок, то в чем нарушение? Да и запрета на повторность нигде нет.

но меня волнует, что формально процедура нарушена,

какая норма ЗоН(Б) нарушена?

Сообщение отредактировал Jason Voorhees: 30 March 2016 - 20:02

[SaleN]

какая норма ЗоН(Б) нарушена?

110, 139

[Jason Voorhees]

конкретизируй.

И да мы говорим сейчас про повторность торгов или про иное?

блин,SaleN,  извини, но мы не в Политике (я предупреждал о степени смешения).

Вот нафига отсылать ко всей статье?

Давай, не мельчи и сразу сошлись на ЗоН(Б).

[UglyCub]

какая норма ЗоН(Б) нарушена?

п. 4 ст. 139  "В случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения."

 

 

 

Если он согласовал такой порядок, то в чем нарушение?

по такой логике получается мы можем сразу начинать с публички, а если не пойдет - торги организуем, а если не понравится - опять публичку.

разве такое возможно ?

Размежевать - значит, сделать из последующего залога всего ЗУ два параллельных залога на части этого ЗУ. Это уже заметно ближе к реальному нарушению прав з-держателя1

кстати насчет вот этого.

а в чем собственно нарушение ?

оба выделенных участка останутся в ипотеке кредитора -1 (залогодержателя-1)

[SaleN]

Jason Voorhees, а то ты не знаешь, как регламентирована процедура торгов )) Я как бы не очень согласен с мыслью об отсутствии запрета на возврат к предыдущей процедуре. Не, как такового написанного запрета, конечно, нет, но есть чётко прописанная процедура и последовательность (1, 2, публичка, раздача кредиторам, раздача участникам, раздача ОМСУ/ОГВ), и, ИМХО, систематическое толкование не даёт оснований для признания правомерности возвратов к уже прошедшим стадиям и т.п.

UglyCub, залог на з/у2 - у одного, на здание2 - у другого, как они делить всё это будут, не очень представляю, честно говоря

[UglyCub]

есть чётко прописанная процедура и последовательность

This!

 

залог на з/у2 - у одного, на здание2 - у другого, как они делить всё это будут, не очень представляю, честно говоря

 земельный участок -2 будет в залоге кредитора-1  и последующем залоге кредитора-2

 участок-1  кстати под зданием -1 тоже останется в последующем залоге кредитора-2, если конечно залогодержатели не заключат соглашение.

[SaleN]

Да я имел в виду делёж денег от продажи ЗУ2. Земля в залоге у одного, здание - у другого..

[UglyCub]

Да я имел в виду делёж денег от продажи

у нас в положениях цена участка и здания на нем указывается отдельно

с учетом того, что требования последующего удовлетворяются после удовлетворения первоначального залогодержателя, кредитор -1 один получит 80% от земли, кредитор-2 80% от здания.

разве не так ?

[Jason Voorhees]

п. 4 ст. 139 "В случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения."

Хороший пункт, правильный... и буквы в красивом порядке расставлены.

Только, если я помню разговор шел о залогом имуществе:

 

В залоге кредитора-1 здание и земля (объект-1).

 

но на земельном участке расположено здание (объект-2), которое находится в залоге кредитора-2, сам земельный участок находится в последующем залоге кредитора-2.

соответственно применяются специальные норму, регулирующие порядок продаж залогового имущества.

 

Статья 138. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

4. Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.
Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

Если публичные торги не состоялись, то залог не прекратился.

Какая может быть

раздача кредиторам, раздача участникам, раздача ОМСУ/ОГВ

???

В соответствии с разъяснениями, данными Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона.

Нет продажи залога в публичке - нет прекращения залога после публички.

Нет прекращения залога - есть права залогового кредитора.

Есть права залогового кредитора - идем к п. 4 статьи 138 ЗоН(Б), процитированному выше.

[SaleN]

Ну ок, с раздачей дальше кредиторов (залоговых) я погорячился. Но это не особо меняет мою позицию. Да, порядок и условия определяет залоговый кредитор. По обычному имуществу - обычные кредиторы. И всё - в рамках 110-139

[Jason Voorhees]

По обычному имуществу - обычные кредиторы. И всё - в рамках 110-139

с этим не спорю.

Изначально мой взгляд зацепился за фразу:

 

формально процедура нарушена, (ведь так же? )

Дело в том, что в Банке мы специально практиковали различные условия про "жизнь после публички" .

И в 2014-2015 году практика наконец-то сломалась. (да еще и ЗоН(Б) поправили в этой части).

 

Теперь бы хотелось послушать топикстартера подробнее про его ситуасьён. )))))

[SaleN]

с этим не спорю.

Не-не, я имел в виду, что и залоговые, и обычные определяют одно и тоже в одних и тех же рамках. Тут смысл в КТО определяет, а не в ЧТО.

 

А чё за изменение практики? Я как-то с залоговым-то на самом деле сам близко не сталкиваюсь, поэтому и не слежу особо

[UglyCub]

Спасибо большое  за подробный ответ, Джейсон!

порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором,

то есть вы имеете в виду, что порядок продажи заложенного имущества может быть любым?

ну например, объявление на авито типа "меняю з/у со зданием  на мотоцикл Судзуки бандит не раньше 2001 года выпуска?" ))

я не очень знаком с законом и практикой его применения, но я  вот это прочитал:

п. 4 . ст. 138 Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

потом вот это :

п. 4. ст. 110   Продажа предприятия осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона

п. 18  В случае признания торгов несостоявшимися и незаключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, а также в случае незаключения договора купли-продажи предприятия по результатам торгов внешний управляющий в течение двух дней после завершения срока, установленного настоящим Федеральным законом для принятия решений о признании торгов несостоявшимися, для заключения договора купли-продажи предприятия с единственным участником торгов, для заключения договора купли-продажи предприятия по результатам торгов, принимает решение о проведении повторных торгов и об установлении начальной цены продажи предприятия. Повторные торги проводятся в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

- и решил,  что порядок все-таки установлен.

И в 2014-2015 году практика наконец-то сломалась 

 

вот с ней-то я и не знаком)

 

 

(да еще и ЗоН(Б) поправили в этой части).

поясните нубу на пальцах плиз

 

Теперь бы хотелось послушать топикстартера подробнее про его ситуасьён. )))))

я вроде все вводные описал в теме...

один земельный участок на котором два объекта недвижимости,  1 - в залоге у кредитора -1, 2- в залоге у кредитора -2.

з/у в залоге кредитора -1, последующем залоге кредитора-2.

здание-1 вместе со всем участком выставлялось на торги, повторные торги, публичку.

кредитор-2 уведомлялся, никак не реагировал, заявлений в порядке ст. 60 не подавал.

теперь проснулся - и просит конкурсного осуществить продажу здания-2.

Вот и возник вопрос как продавать здание-1 и земельный участок.

[Jason Voorhees]

А чё за изменение практики?

Раньше было, что после публички, если торги не состоялись, то залог слетает и имущество идет раздачу кредиторам.
Потом суды стали трактовать пункт 12 постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона, как я и говорил: нет продажи залога в публичке - нет прекращения залога после публички.

И тут наступил ступор: а чо делать?

1. Забирать залог залоговому кредитру (по какой цене: начальной на публичке или цене отсечения?).

2. Проводить повторную публичку (с новой оценкой).

3. Проводить все торги сначала (с новой оценкой).

 

Сейчас с этим проще. Если КУ не возражает, то хоть десять публичек сразу пропиши.

[UglyCub]

Сейчас с этим проще. Если КУ не возражает, то хоть десять публичек сразу пропиши.

с этим я знаком)

но причем здесь ситуация, когда после публички хотят опять аукцион проводить ?

[Jason Voorhees]

 

Вот и возник вопрос как продавать здание-1 и земельный участок.

1. Новая оценка.

2. Новое положение о торгах ( я бы рекомендовал выйти сразу на повторную публичку, только более точно прописать условия публички: шаг и срок снижения шага).

3. В случае возражений от КУ решать разногласия в суд в порядке ст. 60 ЗоН(Б).

 

 

редитор-2 уведомлялся, никак не реагировал, заявлений в порядке ст. 60 не подавал.

теперь проснулся - и просит конкурсного осуществить продажу здания-2.

так предоставьте ему такую возможность.

Напишите Порядок продажи и в суд за утверждением.

 

Сейчас с этим проще. Если КУ не возражает, то хоть десять публичек сразу пропиши.

с этим я знаком)

но причем здесь ситуация, когда после публички хотят опять аукцион проводить ?

 

п. 4 ст. 138 Закона

[UglyCub]

2. Новое положение о торгах ( я бы рекомендовал выйти сразу на повторную публичку, только более точно прописать условия публички: шаг и срок снижения шага).

как продавать здание -2 посредством публички, если еще не было ни первого, ни повторного  аукциона по нему? 

[Jason Voorhees]

как продавать здание -2 посредством публички, если еще не было ни первого, ни повторного аукциона по нему?

Странно вы спрашиваете.

Берете мою фразу из ответа про здание-1 и спрашиваете про здание-2...