Сообщений в теме: 35

[Daonar]

Добрый день.

 

Интересно ваше мнение по ситуации: 1 объект строительства, но в разных ДДУ по нему сроки разные - в ДДУ с более поздней датой подписания застройщик указал более поздние сроки, покрывающие его просрочку. Это прямое нарушение 214-ФЗ, однако в Росреестре все ДДУ зарегистрированы, а значит, являются заключенными. Дольщики с "поздними" сроками хотят неустойку, но для этого придется сначала доказать незаконность сроков и применимость сроков из "ранних" ДДУ.

 

Проблему я вижу в том, что если доказать незаконность действий Росреестра, зарегистрировавших ДДУ с другим сроком передачи в нарушение 214-ФЗ, то незаконность регистрации сделает ДДУ незаключенным. Зарегистрировать его с правильным (как у всех) сроком передачи Росреестр не сможет, а застройщик, конечно же, не станет переподписывать. Что тогда останется - через суд добиваться по таким ДДУ признания действительными сроков передачи "как у всех", с последующей регистрацией (с новыми сроками) и выходом в стандартное русло на иск по просрочке?

 

[Massive]

Daonar, 

1 объект строительства, но в разных ДДУ по нему сроки разные - в ДДУ с более поздней датой подписания застройщик указал более поздние сроки, покрывающие его просрочку. Это прямое нарушение 214-ФЗ

То, что это нарушение 214-фз, не является достаточным основанием для признания старых ДДУ недействительными (ничтожными).

Читайте ст. 166 ГК.

Какие права новых дольщиков нарушены?

[Daonar]

Нарушено право дольщика на получение компенсации (неустойки) при просрочке застройщиком исполнения обязательства по передаче квартиры дольщику. Т.к. дольщик с "поздним" ДДУ номинально получает квартиру номинально без просрочки - именно потому, что в его ДДУ, в нарушение закона, указан неверный срок.

[Massive]

Daonar, 

т.е. дольщик, согласившийся на срок передачи квартиры по ДДУ 31.12.2015г. ощущает себя ущемленным в правах, узнав, что есть ДДУ со сроком передачи квартиры 30.06.2015г.?

И ежели бы он знал, что изначально срок передачи квартир - июнь 2015г., то он бы ни за что не заключил ДДУ с декабрьским сроком?

Феерично!

[Rom@]

^{при подписании ДДУ все устраивало? а сейчас жаба душит? да уж...}

[Daonar]

Какая разница, что дольщика устраивало при подписании ДДУ? ДДУ зарегистрирован с нарушением закона, весь вопрос в том, как из этого вытащить неустойку за просрочку.

т.е. дольщик, согласившийся на срок передачи квартиры по ДДУ 31.12.2015г. ощущает себя ущемленным в правах, узнав, что есть ДДУ со сроком передачи квартиры 30.06.2015г.? И ежели бы он знал, что изначально срок передачи квартир - июнь 2015г., то он бы ни за что не заключил ДДУ с декабрьским сроком? Феерично!

Почти так. Дольщик после подписания ДДУ узнал, что застройщик, оказывается, в нарушение закона подсунул ему ДДУ со сроком передачи, отличающимся от остальных ДДУ (чтобы избежать просрочки, естественно), а Росреестр - незаконно такой ДДУ зарегистрировал. Вы же не будете оспаривать, что по 214-ФЗ сроки во всех ДДУ по одному объекту должны быть одинаковыми?

 

Тут дольщик, подписывая такой ДДУ, был введен в заблуждение застройщиком. Применима 178 ГК РФ, и далее 167 и 180 по недействительности части сделки (незаконно измененных условий о сроке передачи ОДС). Вопрос не в этом, тут очевидно. Вопрос, как быть с тем, что сделка зарегистрирована и поэтому является заключенной.

[rod]

Не понял: речь идет о разных сроках завершения строительства одного и того же дома или о разных сроках передачи квартир?

[Massive]

Daonar,

Вы все-таки ГК почитайте. Там много интересных изменений.

Например,  заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК).

 

Да и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" интересное:

 

1. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

 

[Daonar]

Не понял: речь идет о разных сроках завершения строительства одного и того же дома или о разных сроках передачи квартир?

О разных сроках передачи, конечно. Срок завершения строительства, по-хорошему, дольщика вообще не интересует.

 

Massive, вопросов тут несколько. Первый - можно ли считать, что сторона1, которая была введена в заблуждение стороной2 и продолжала исполнять договор (платила, например), действовала недобросовестно - особенно, если сторона1, узнав о заблуждении, сразу же обратилась в суд за защитой прав? Второй - можно ли вообще признать заключенную (в силу ч.3 ст. 4 214-ФЗ) сделку недействительной в части? Это не говоря о том, что тут по-хорошему к действиям застройщика напрямую применима ч.2 ст. 179 ГК: ведь застройщик, конечно же, знал, что предыдущие ДДУ заключались с указанием иного срока передачи ОДС, а в силу своего рода деятельности также обязан был знать и соблюдать 214-ФЗ (ч.1 ст.6), указывая единый срок во всех ДДУ.

[rod]

Не понял: речь идет о разных сроках завершения строительства одного и того же дома или о разных сроках передачи квартир?

О разных сроках передачи, конечно. Срок завершения строительства, по-хорошему, дольщика вообще не интересует.

Т.е. у одного дольщика в договоре написано, что ему квартира передаётся до 01.01.2016, а у другого - что ему квартира передаётся до 15.01.2016? Так?

[bearspbbig]

Вообще-то часто застройщик передает дом жильцам секциями.

 

В случае с топикстартером застройщик по своим строительным планам именно эти квартиры мог довести до готовности позже чем у других дольщиков.

 

ИМХО если дата в договоре устраивала долщика, он квартиру получил вовремя, то попытка сорвать что-то с застройщика марамойство.

 

На месте застройщика я бы привлек стороннюю юрфирму, выиграл бы дело и слупил бы с дольщика расходы на юристах.

[Тупая блондинка]

ведь застройщик, конечно же, знал, что предыдущие ДДУ заключались с указанием иного срока передачи ОДС, а в силу своего рода деятельности также обязан был знать и соблюдать 214-ФЗ (ч.1 ст.6), указывая единый срок во всех ДДУ.

Знаем, не соблюдаем. 

Ответственность за это не предусмотрена.  Росреестр зарегистрировал правильно.  Вероятно, были внесены изменения в проектную декларацию. в которой предусмотрен новый срок передачи.  Никто  этого не запрещает.  При невозможности сдать объект в срок застройщик должен предложить дольщикам  заключить дополнительное соглашение с новыми сроками. Кто-то заключит, кто-то нет.  Никто не запрещает застройщику заключать новые  ДДУ после истечения первоначального срока передачи квартиры.  В этом случае  Вы предлагаете  ставить срок передачи  ранее даты заключения договора? В нашем Росреестре это не зарегистрируют.   

[Massive]

Тупая блондинка,

 

 Вероятно, были внесены изменения в проектную декларацию. в которой предусмотрен новый срок передачи

Срок передачи квартир в проектной декларации не указывается.

 

Daonar, 

о каком заблуждении дольщика вообще можно говорить? Срок передачи квартиры в ДДУ указан, соблюден застройщиком.

Основания расторжения ДДУ указаны в ст. 9.

 

Ей бгу, высасывание из пальца основания для признания ДДУ недействительным начинает напоминать хрестоматийный пример из уголовного права, когда девушка заявляет об изнасиловании, поскольку она отдавалась под влиянием заблуждением: он обещал на ней жениться.

[Daonar]

Т.е. у одного дольщика в договоре написано, что ему квартира передаётся до 01.01.2016, а у другого - что ему квартира передаётся до 15.01.2016? Так?

Почти. У одного - январь 2016, у другого - ноябрь 2016.

 

ИМХО если дата в договоре устраивала долщика, он квартиру получил вовремя, то попытка сорвать что-то с застройщика марамойство

А у нас что, отменили норму, согласно которой условия договора, противоречащие закону - недействительны? Потом "вовремя" становится весьма растяжимым понятием: по сравнению с указанной в договоре датой - вовремя, а по сравнению со сроком передачи ОДС, который должен быть единым для всех дольщиков - получается, что не "вовремя".

 

 

о каком заблуждении дольщика вообще можно говорить?

Я, безусловно, ошибся. Нужно говорить не о заблуждении дольщика, а о обмане со стороны застройщика (179, а не 178 ГК РФ.), который знал, что по закону обязан указать везде одинаковый срок, но не сделал этого, и не сообщил дольщику при заключении ДДУ, что указал в его ДДУ срок, отличный от сроков в прочих ДДУ. Но сути это не меняет, что 178, что 179 являются основанием для признания недействительности.

 

И еще раз, я не хочу признавать ДДУ недействительным - зачем это дольщику, он получит назад свои деньги без процентов, и потеряет 100-200 тысяч, которые заплатил карманной конторе застройщика за "подбор квартиры" по отдельному договору. Я хочу признать регистрацию ДДУ незаконной, добиться ее отмены, признать незаконным пункт с "другим сроком", после чего обязать зарегистрировать ДДУ уже с правильным сроком (как у остальных дольщиков) - что обеспечит возможность получить неустойку за просрочку, пусть и копеечную.

 

 

Никто не запрещает застройщику заключать новые ДДУ после истечения первоначального срока передачи квартиры

Это, пожалуй, наиболее интересный вопрос. Но в рассматриваемом примере новые ДДУ с новыми сроками заключались до истечения первоначального срока передачи квартиры.

 

"Ответственность не предусмотрена" - мы точно об одном и том же говорим, об обмане дольщика застройщиком?

[Тупая блондинка]

Нужно говорить не о заблуждении дольщика, а о обмане со стороны застройщика 

Ну если уж говорить об обмане- то обнатуты первоначальные дольщики, а у Вашего все в порядке. )))

[Maksil]

Разные договоры, разные сроки.

Судится вы можете только по своему договору.

[jok16]

Коллеги, здравствуйте!

Может кто знает, чем вообще обусловлено включение в закон нормы о едином сроке передачи объекта ДС?

Если Застройщик знает, что объект ДС передать в срок дольщику не сможет, вносит изменения в проектную декларацию, пытается перенести срок в уже заключенном договоре, дольщик уперся, допник не подписывает. Застройщик готов нести ответственность по договору с этим дольщиком, но все новые договоры он что должен заключать себе в убыток с датой передачи, указанной в договоре с упертым дольщиком?

Ситуация пока чисто теоретическая.

[Sania]

jok16,

 

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

[jok16]

 

jok16,

 

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

 

Т.е. после того как я направлю предложение дольщикам об изменении срока передачи объекта ДС, я могу заключать новые ДДУ с уже новым сроком, не дожидаясь, подпишут ли старые дольщики дополнительное соглашение или нет? 

[Sania]

jok16, конечно 

[Daonar]

Sania, а не слишком ли тут притянуто за уши?

 

Ч.3 императивно устанавливает порядок изменения срока передачи ОДС (конкретному дольщику). Как из применения ч.3 к одному дольщику - то есть из заключения с ним ДС на новый срок передачи ОДС - следует право застройщика, заключая ДДУ с новыми дольщиками, указывать в них срок передачи ОДС, отличный от указанного в заключенных ранее ДДУ?

 

Ремарка про ч.3 в цитате выше, КМК. означает несколько иное, а именно: срок должен быть единым для всех дольщиков, кроме случаев, когда этот срок изменен в порядке ч.3, с заключением ДС.

[Sania]

Daonar, Вы всерьез полагаете, что заключив с одним (несговорчивым) дольщиком ДДУ с нереальным сроком передачи, застройщик обязан в проектной декларации и во всех остальных ДДУ указывать этот нереальный срок?

 

Логично же, что после определения нового (реального)) срока передачи застройщик указывает его в проектной декларации и новых ДДУ, уведомляет привлеченных дольщиков и предлагает им заключить допники. Заключат или нет они такие допники - отдельный вопрос, только касается этот вопрос отношений между конкретным дольщиком и застройщиком.

 

А если один дольщик согласен подписать допник, а другой - не согласен?)))

[Тупая блондинка]

Ремарка про ч.3 в цитате выше, КМК. означает несколько иное, а именно: срок должен быть единым для всех дольщиков, кроме случаев, когда этот срок изменен в порядке ч.3, с заключением ДС.

То есть Вы полагаете, что надо заключать новые договоры  с первоначальным сроком сдачи, а потом предлагать этим лицам заключать ДС?

[Daonar]

Daonar, Вы всерьез полагаете, что заключив с одним (несговорчивым) дольщиком ДДУ с нереальным сроком передачи

Я полагаю, что застройщик должен изначально - в проектной декларации и при заключении первого ДДУ - указывать реальный срок. А после того, как первый ДДУ заключен - при заключении всех остальных ДДУ указывать точно такой же (с учетом ремарок про секции дома и т.п.). Несговорчивость дольщика тут не применима, от слова "совсем", т.к. если дольщик не хочет подписывать предложенный ему ДДУ - он (дольщик) обычно посылается в далекое путешествие. Сценарий, когда на старте продаж дольщик продавил застройщика на более выгодный дольщику срок, выглядит какой-то фантастикой.

 

Если трактовать нормы формально, то получается, что во всех ДДУ срок передачи одинаковый. Согласен, что в некоторых ситуациях это будет выглядеть как минимум странно, как максимум проблематично: например, если изначальный срок просрочен, а проданы не все квартиры, что застройщику писать в новых ДДУ - срок из прошлого? Кстати, было бы интересно услышать разъяснения надзора по этому вопросу.

 

С точки зрения логики мне кажется правильной следующая ситуация: заменить "единый срок везде" на "дата передачи ОДС, указываемая застройщиком при заключении ДДУ, не может быть позднее самой ранней из дат передачи по уже заключенным в отношении того же объекта строительства (секции и т.п.), но еще не исполненным ДДУ". Тогда в случае, когда исходный срок просрочен, но застройщик договорился с дольщиками и заключил ДС на перенос, при заключении новых ДДУ застройщик сможет указывать сроки, соответствующие ДС-кам - т.е. текущий реальный срок.

[Sania]

Daonar, я наверное просмотрел, как Вы обосновываете желание застройщика заключить допник с одним застройщиком до момента заключения такового с другими дольщиками: заключение такого допника - прямое нарушение правила о едином сроке в Вашем понимании)))

Т.О. единственный выход - одновременное заключение всех допников со всеми дольщиками)))