Сообщений в теме: 43

[lawface]

Добрый день! Арендатором по результатам торгов (проведены до 01.062015 г.) заключен договор аренды земельного участка сроком на 6 лет. Можно ли переуступить права по такому договору третьему лицу?

[Steblev]

Земельный кодекс РФ (если не ошибаюсь ст.22) разрешает осуществлять передачу прав и обязанностей по заключенному договору аренды при условии, что договор аренды заключен на срок более 5 лет. При этом согласие арендодателя на осуществление перенайма не требуется.

[lawface]

 

по-началу так тоже думала, но потом все-таки пришла к выводу, что уступка прав не возможна.

В соответствии с п.1 ст. 422 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения (сделка по переуступке прав аренды предполагается в настоящее время). Согласно п.2 ст. 422 ГК РФ Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно ст.2 ФЗ от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ, которым введен в силу п.7 ст.448 ГК РФ о запрете уступки прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах, положения ГК РФ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу ФЗ № 42-ФЗ, т.е. после 01.06.2015 г. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу ФЗ № 42-ФЗ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции ФЗ № 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Таким образом, если текущим временем заключить сделку по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, к такой сделке должно применяться законодательство, действующее на момент заключения сделки, т.е. должны применяться положения п.7 ст. 448 ГК РФ, предусматривающие запрет на переуступку прав по договору аренду, заключенному на торгах (при этом не имеет значения, когда заключена сама сделка, по которой хотят переуступить права, поскольку касаемо сделки по переуступке прав должно применяться действующее законодательство, т.е. п.7 ст. 448 ГК РФ, а не законодательство, действующее на момент заключения сделки (в силу ст. 422 ГК РФ, ст. 2 ФЗ от 08.03.2015 № 42-ФЗ).

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Поскольку земельное право выделено в самостоятельную отрасль права, то в п. 3 ст. 3 ЗК РФ делается акцент на приоритет применения земельного законодательства в сфере регулирования имущественных земельных отношений.

Правовые нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства, при отсутствии в земельном законодательстве правового регулирования тех или иных правоотношений, связанных с землепользованием, необходимо применять гражданское законодательство.

В соответствии с п.9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с п.7 ст. 448 ГК РФ Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Таким образом, поскольку Договор аренды земельного участка  заключен по результатам проведения торгов сроком на 5 лет 11 мес., в данном случае переуступка прав аренды в силу п.7 ст.448 ГК РФ все-таки не возможна.

[lawface]

 

В продолжение "дискуссии", например по мнению Минэкономразвития России «в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются в первую очередь, положения статьи 22 Земельного кодекса РФ» (письмо от 17 сентября 2015 г. № Д23и-4569).

[Ludmila]

Вот при наличии собственного мнения уже можно и пообсуждать, хотя вопрос и сформулирован крайне криво. Модеры, а можно это с учётом появления мнения автора в земельное перенести?

 

lawface, теперь смотрите. Сначала надо корректно сформулировать вопрос. "Возможна ли уступка" - это вопрос некорректный. Возможно всё. Стороны могут заключить абсолютно любой договор, бумага всё стерпит. Другое дело - какие последствия повлечёт заключение договора, если он не соответствует закону.

Далее. Вы делаете вывод, с одной стороны, о преимуществе норм земельного права, а с другой стороны - о невозможности уступки.

Далее. Если Вы не ограничитесь ст. 22 ЗК РФ, а поищете специальные нормы по разным способам предоставления участков в целом и по уступке прав при каждом способе, Вы найдёте немало интересного.

 

З.Ы. Прошу данные наводящие вопросы не расценивать как издёвку. Вопрос действительно интересный и неоднозначный, и тут есть о чём порассуждать. Но мне сдаётся, что Вы вошли в некий ступор. Бывает такое, когда зацикливаешься на одном вопросе, мозг закипает, и попытки выти из этого цикла приводят к тому, что всё больше запутываешься.

Вот эти наводящие вопросы задаю для того, чтобы Вы сами при их помощи смогли выйти из вот этого вот зацикливания, замкнутого круга. И начали рассуждать более логично, что ли.

В дальнейшем обсуждении темы поучаствую по-любому.

[lawface]

Вот при наличии собственного мнения уже можно и пообсуждать, хотя вопрос и сформулирован крайне криво. Модеры, а можно это с учётом появления мнения автора в земельное перенести?

 

lawface, теперь смотрите. Сначала надо корректно сформулировать вопрос. "Возможна ли уступка" - это вопрос некорректный. Возможно всё. Стороны могут заключить абсолютно любой договор, бумага всё стерпит. Другое дело - какие последствия повлечёт заключение договора, если он не соответствует закону.

Далее. Вы делаете вывод, с одной стороны, о преимуществе норм земельного права, а с другой стороны - о невозможности уступки.

Далее. Если Вы не ограничитесь ст. 22 ЗК РФ, а поищете специальные нормы по разным способам предоставления участков в целом и по уступке прав при каждом способе, Вы найдёте немало интересного.

 

З.Ы. Прошу данные наводящие вопросы не расценивать как издёвку. Вопрос действительно интересный и неоднозначный, и тут есть о чём порассуждать. Но мне сдаётся, что Вы вошли в некий ступор. Бывает такое, когда зацикливаешься на одном вопросе, мозг закипает, и попытки выти из этого цикла приводят к тому, что всё больше запутываешься.

Вот эти наводящие вопросы задаю для того, чтобы Вы сами при их помощи смогли выйти из вот этого вот зацикливания, замкнутого круга. И начали рассуждать более логично, что ли.

В дальнейшем обсуждении темы поучаствую по-любому.

спасибо за совет, сейчас попробую скорректировать вопрос

Сообщение отредактировал lawface: 04 April 2016 - 19:55

[lawface]

Вопрос к обсуждению: У Общества имеется договор аренды земельного участка,  заключенный по результатам торгов (проведены до 01.06.2015 г.),  на срок 5 лет 11 мес.  В настоящее время есть необходимость переуступить права и обязанности по такому договору третьему лицу. Каковы последствия сделки по переуступке прав по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов на срок белее 5 лет?

 

Мнение 1: уступка прав по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов на срок белее 5 лет возможна.

Данная позиция опирается на п.9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающей: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

 

Мнение 2: уступка права по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов на срок белее 5 лет не возможна.

В соответствии с п.1 ст. 422 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения (сделка по переуступке прав аренды предполагается в настоящее время). Согласно п.2 ст. 422 ГК РФ Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно ст.2 ФЗ от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ, которым введен в силу п.7 ст.448 ГК РФ о запрете уступки прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах, положения ГК РФ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу ФЗ № 42-ФЗ, т.е. после 01.06.2015 г. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу ФЗ № 42-ФЗ, положения ГК РФ (в редакции ФЗ № 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Таким образом, если текущим временем заключить сделку по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, к такой сделке должно применяться законодательство, действующее на момент заключения сделки, т.е. должны применяться положения п.7 ст. 448 ГК РФ, предусматривающие запрет на переуступку прав по договору аренду, заключенному на торгах (при этом не имеет значения, когда заключена сама сделка, по которой хотят переуступить права, поскольку касаемо сделки по переуступке прав должно применяться действующее законодательство, т.е. п.7 ст. 448 ГК РФ, а не законодательство, действующее на момент заключения договора аренды (в силу ст. 422 ГК РФ, ст. 2 ФЗ от 08.03.2015 № 42-ФЗ.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Поскольку земельное право выделено в самостоятельную отрасль права, то в п. 3 ст. 3 ЗК РФ делается акцент на приоритет применения земельного законодательства в сфере регулирования имущественных земельных отношений.

Правовые нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства, при отсутствии в земельном законодательстве правового регулирования тех или иных правоотношений, связанных с землепользованием, необходимо применять гражданское законодательство.

В соответствии с п.9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с п.7 ст. 448 ГК РФ Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Таким образом, поскольку Договор аренды земельного участка по адресу Москва, Чечерский проезд заключен по результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сроком на 5 лет 11 мес., в данном случае переуступка прав аренды в силу п.7 ст.448 ГК РФ все-таки не возможна.

 

С другой стороны, не совсем понятно о каких именно федеральных законах идет речь в п.9 ст. 22 ЗК РФ. О федеральных законах в общем смысле или имеются в виду специальные, касающиеся конкретно земельных отношений?

 

В соответствии с п.1 ст. 3 ЗК РФ земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.

 

Думается, что в данном случае в п.9 ст. 22 ЗК РФ имеются в виду специальные, земельные нормы права.

Вот, и Консультант по ссылке на «если иное не установлено федеральными законами» приводит в качестве источника ст.ст. 18, 19 ФЗ от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О гос. и мун. унитарных предприятиях», ст. 35 ФЗ Об особых экономических зонах РФ, ст. 3 ФЗ О введение в действие Земельного кодекса РФ,  которые касаются исключительно земельных правоотношений.

 

В таком случае ясно и понятно, что в силу п.9 ст. 22 ЗК РФ возможна уступка права аренды по договору аренды ЗУ, заключенному на торгах сроком на 5 лет 11 мес., поскольку иными, специальными законами не предусмотрено иное.

 

К тому же, еще такой нюанс. Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ сформулирован таким образом, что не делает исключений в отношении какого договора аренды идет речь – заключенного на торгах или без оных. В противном случае получается, что арендатор, заключивший договор на торгах более ущемлен в правах, чем арендатор, заключивший договора без проведения торгов, хотя суть отношений одна и та же.

Сообщение отредактировал lawface: 04 April 2016 - 20:59

[Ludmila]

lawface, Вы написали то же, что и выше.

Вопрос опять поставлен некорректно, а отвечали Вы вообще не на него, а на тот вопрос, который ставили первоначально - возможна или невозможна сделка.

Вот смотрите. Первый вопрос, на который Вам надо ответить: запрещена ли законом такая уступка. Допустим, Вы придёте к выводу, что запрещена. Тогда какие конкретно последствия для Вашего клиента наступят?

Далее. Вы опять ставите вопрос

 

К тому же, еще такой нюанс. Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ сформулирован таким образом, что не делает исключений в отношении какого договора аренды идет речь – заключенного на торгах или без оных.

Я Вам говорила, что есть специальные нормы, регулирующие уступку по отдельным способам  предоставления участков. Если Вы их изучите, Вы поймёте, на какие случаи распространяется п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

 

Далее. Про то, что важнее: ГК или ЗК. Вы для себя определитесь. Поищите практику под другим вопросам соотношения ГК и ЗК. Представьте, что вы судья, и Вам в деле нужно решить, запрещена ли уступка или нет. И довольствоваться изложением двух точек зрения Вы не можете.

[Ростов-на-Дону]

lawface, закон о защите конкуренции посмотрите

[Ludmila]

Ростов-на-Дону, подождите, пожалуйста. Пусть человек сначала разберётся, на какой вопрос отвечает и что земельное законодательство говорит об уступке прав по конкретному способу предоставления участка. А там и до Ваших мыслей доберёмся. Лишние мысли сейчас только запутают окончательно человека.

Автор и так запуталась, но размышлять способна, глядишь, и распутается. Тогда уже и на следующий уровень вопросов можно перейти.

А так сейчас запутается окончательно, скажет руководству, что уступка невозможна, и что будет дальше, неизвестно. Либо руководство пойдёт совершать сделку без неё, либо просто откажется от сделки.

Всему своё время.

[AlexJalnin]

Модеры, а можно это с учётом появления мнения автора в земельное перенести?

Пжлста.

[Ludmila]

Премного благодарна.

[grin095]

И померла такая интересная тема

[Ludmila]

grin095, чуть разгребусь и продолжу без участия автора.

[grin095]

Ludmila, отлично

Я вот тоже задумался над темой.

Да, есть 22 ЗК. Где есть право передавать права аренды земельных участков, если иное не установлено ФЗ.

Есть 615 ГК, где передача прав аренды включает в себя и уступку прав и перевод долга. Просто для понимания объема слова уступка прав аренды.

Есть 17.1 Закона о конкуренции, где эти правила не распространяются на имущество, распоряжение которым производится в соответствии с ЗК.

И есть ст. 448, пункт 7 которой ограничил возможность передавать права (уступка и перевод долга), если заключение договора возможно только на торгах

Плюс письмо ФАС от 11.01.2016 № ИП/90/16, где они просто упоминают ограничение из ст. 448.

Судебной практики почти не нашел.

Есть косвенная, например Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.03.2016 N Ф04-293/2016 по делу N А75-6866/2015, где упоминается ст. 448, но тут суд отказался распространят ее на отношения сторон.

Ну и прочая мелочевка.

Ах да, существенным является также и то, что по умолчанию земельные участки предоставляются из публичной собственности на торгах плюс ряд исключений.

Сообщение отредактировал grin095: 12 April 2016 - 14:33

[Ludmila]

Нашла Письмо ФАС РФ от 10.2.2016 г. № АК/7531/16  Определение ВС РФ от 26.02.2016 г. №306-КГ15-15500. Пока в них не вникала.

[Kazan2502]

Определение ВС РФ от 26.02.2016 г. №306-КГ15-15500

Это же известное определение. 

О том, что нормы ЗК РФ приоритетнее перед ФЗ о банкротстве.

Не совсем по теме. 

Сообщение отредактировал Kazan2502: 12 April 2016 - 14:58

[grin095]

Нашла Письмо ФАС РФ от 10.2.2016 г. № АК/7531/16 Определение ВС РФ от 26.02.2016 г. №306-КГ15-15500. Пока в них не вникала.

Да, определение не совсем о том.

И письмо ФАС касается сетей, а не земельных участков.

[xSRSx]

Ну тема интересная это да, но автора не хотелось сбивать рассуждениями вольными х__х

[Ludmila]

Ну тема интересная это да, но автора не хотелось сбивать рассуждениями вольными х__х

Автор не появляется.

[grin095]

Наверное скажу крамольную мысль, но тема интереснее автора. Тем более мы ты все понимаем зачем нужен этот форум. Для обсуждения интересных вопросов, а не для решения проблем конкретных авторов

[xSRSx]

После работы башка думать не хочет, ну да ладно.

 

Если говорить о возможности перенайма по договорам аренды заключенным с торгов и  не влазить в глубины и дебри, а глядя на 448, 615  ГК РФ, 22 ЗК РФ, то я больше склоняюсь к невозможности перенайма. 

 

Причем в связке 448-615 все в принципе логично. Совсем запретить переуступку нельзя так как далеко не вся аренда идет с торгов, но и ограничение в 615 однозначно - "если иное не установлено настоящим Кодексом". 448 ГК и есть это самое иное. 

 

Что касается 22 ЗК РФ, но тут вопрос, стоит ли на нее опираться. Я почему то прихожу все же к мысли, что их нужно рассматривать не как общие-специальные нормы. А как новый закон, положения 448 статьи в редакции от 08.03.2015, и старый закон ст. 22 ЗК РФ редакция 2014 года. Я вполне допускаю, что законодатель просто не привел ее в соответствие с положениями 448 ГК РФ. И опять же не вся аренда идет с торгов. 

 

Что касается статьи 17.1 Закона "О конкуренции" то ее сюда наверное не стоит все же приводить. Она говорит лишь о том, что указанный в первой части порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации. Но эта статья ничего не говорит о запретах переуступки или о ее разрешении. 

 

Как-то так пока, можно пинать   

Сообщение отредактировал xSRSx: 12 April 2016 - 17:38

[grin095]

Пинать, так обоих

Я тоже склоняюсь к тому, что перенаем прав аренды земельного участка, приобретенных на торгах после 01.06.2015 - запрещен.

Но чуть иначе вижу соотношение со ст. 22 ЗК. Эта статья относится к обороту прав аренды земельных участков, она собственно его описывает в профильном федеральном законе, но с оговоркой, что если иное не предусмотрено федеральным законом. То есть в ФЗ-42, который вносил п. 7 ст. 448 ГК, и не надо было что то менять в статье 22 ЗК, так как она не противоречит. Да и как в нее внести изменения, если п. 7 ст. 448 ГК действует во времени только с 01.06.2015.

К этому можно добавить принципиальный смысл изменений ЗК, что заложен ФЗ-171. Это, как мы знаем, концептуальный подход связанный с тем, что предоставление публичных земель должно производится на торгах. А торги и процедура торгов, да даже исключения из общего правила, это красная нить ФЗ-171 и ЗК после 01.3.2015. И ограничение перенайма вполне себе ложится в канву.

 

ст. 17.1 закона о конкуренции я привел только лишь для того, что бы показать, что ранее действующий порядок, когда ограничения из закона о конкуренции не применялись для ЗК, ЛК итд, в целом понятен и знаком. Т.е. для инф.

[xSRSx]

Но чуть иначе вижу соотношение со ст. 22 ЗК. Эта статья относится к обороту прав аренды земельных участков, она собственно его описывает в профильном федеральном законе, но с оговоркой, что если иное не предусмотрено федеральным законом. То есть в ФЗ-42, который вносил п. 7 ст. 448 ГК, и не надо было что то менять в статье 22 ЗК, так как она не противоречит.

 

Ну тут и да и нет. Я бы точнее говорил, 22 ЗК РФ должна применяться в части не противоречащей п. 7 ст. 448 ГК РФ. Все таки я считаю, что оговорка в ней должна быть. А иное толкование все же сильно шло бы в разрез с основной идеей последних изменений в ЗК, как Вы верно подметили.

[grin095]

Самый адский ад в том, что в п. 7 ст. 448 тоже отсылка к иному, установленному законом..

Сообщение отредактировал grin095: 12 April 2016 - 18:28