Сообщений в теме: 15

[YPower]

Всем добрый день. 

 

Работаю юристом в сфере строительства. В мою сферу входит юридическое сопровождение реализации проектов в Москве. Работаю в одной компании уже 3 года. Проф. роста нет, развития тоже нет. Каждый день одно и тоже. Походил тут по разным собеседованиям с целью улучшения своих трудовых и карьерных условий и столкнулся с тем, что работодателям в основном интересны юристы, которые помимо строительства хорошо разбираются в земельных вопросах и due dilligence объектов недвижимости, т.е. некие универсальные солдаты, которые могут решать проблемы по проектам комплексно. К сожалению, с землей я работал немного, поэтому собеседования в части узких практических вопросов по земле я проваливаю. Теоретические знания, полученные самостоятельно и на спец семинарах не улучшают ситуацию, т.к. на семинарах в основном дают теорию, а не практические кейсы. Получается тот же самый пресловутый замкнутый круг - для того, чтобы устроиться нужен опыт, а для того, чтобы получить этот опыт нужно устроиться на работу где есть этот опыт. Пишу данный месседж, т.к. уже немного подустал топтаться на одном месте. 

 

Как вы лично решали вопрос с получением необходимого опыта в той или иной сфере и продвигали свою карьеру? Особенно будут интересны ответы опытных и крутых юристов ) 

[Ludmila]

А как можно работать в сфере строительства и не разбираться в земельных вопросах?

 

due dilligence объектов недвижимости

А что в этом сложного?

 

которые могут решать проблемы по проектам комплексно.

Работа в сфере строительства это предполагает.

[YPower]

А как можно работать в сфере строительства и не разбираться в земельных вопросах?

 

due dilligence объектов недвижимости

А что в этом сложного?

 

которые могут решать проблемы по проектам комплексно.

Работа в сфере строительства это предполагает.

 

 

Сложного, наверно, ничего. Просто я этим не занимался. Пришел на проекты, где земля уже была в аренде. Надо было только продлить сроки строительства, изменить ВРИ, снять запреты на строительства  и получить ГПЗУ через ГЗК. Решением каких то более комплексных вопросов с ЗУ я не занимался

Сообщение отредактировал YPower: 08 June 2016 - 15:58

[Litroed]

работодателям в основном интересны юристы, которые помимо строительства хорошо разбираются в земельных вопросах и due dilligence объектов недвижимости, т.е. некие универсальные солдаты, которые могут решать проблемы по проектам комплексно.

И это абсолютно нормально. Все эти вопросы взаимосвязаны, нередко возникают в одном проекте.

 

К сожалению, с землей я работал немного, поэтому собеседования в части узких практических вопросов по земле я проваливаю.

Что же там у вас спрашивали? Примеры привести сможете?

 

Одно дело, когда при вашем небольшом опыте, вы не знаете о неком узком прецедентном судебном деле. Ну реально не было у вас причин с ним столкнуться.

И другое дело, если задают скорее вопрос не на знание, а на логику (пусть и с применением неких отраслевых норм права). Вы можете не знать наизусть соответствующую нормативку, не иметь представления обо всех нюансах. Но сам алгоритм решения задачи в голове должен быть (смотрим то, изучаем это, страхуемся от таких-то рисков...).

 

Теоретические знания, полученные самостоятельно и на спец семинарах не улучшают ситуацию, т.к. на семинарах в основном дают теорию, а не практические кейсы.

Я вот с отрицательным предубеждением отношусь к семинарам. Редко там что-то реально полезное бывает, ради чего стоит тратить на них время (и деньги).

Своими ноу-хау никто делится всё равно не будет.

Да, для расширения кругозора можно сходить на мероприятия некоторых топовых юрфирм (обычно, это халявные мероприятия). Да, можно узнать разные мнения на круглых столах М-Логос. 

Но в целом, больше пользы будет от самостоятельного поиска и анализа нормативки, судебной практики, иной информации.

А в наш век информационных технологий и так очень многое можно найти в сети.

 

Как вы лично решали вопрос с получением необходимого опыта в той или иной сфере и продвигали свою карьеру?

Когда-то давно заявил работодателю, что мне скучно, не вижу личного роста, хочу более интересной и разнообразной работы, поэтому буду искать себе новое место на рынке. Нового места не нашёл, но тогдашний работодатель решил оставить меня у себя в команде, поднял зп, и работа стала гораздо интереснее. Короче, мои хотелки были удовлетворены.

 

Решите для себя окончательно вопрос с перспективами на текущем месте. Если их нет, продолжайте поиски и самосовершенствуйтесь.

Не имели сложных кейсов по земле и т.п.? Так читайте конфу - кейсов вагон. И полезные комментарии к ним бывают.

Сообщение отредактировал Litroed: 08 June 2016 - 17:54

[ztr]

А как можно работать в сфере строительства и не разбираться в земельных вопросах?

Если проекты представляют собой реконструкцию имеющихся объектов - легко.

[ztr]

Пишу данный месседж, т.к. уже немного подустал топтаться на одном месте.

 

 рутина завязла в зубах - займитесь построением системы. Типовые договоры все есть, отслеживаются? Претензионная работа автоматизирована? Иски подаются по истечении определенного периода просрочки или когда менеджеры захотят?

 

Кроме того: описанный Вами "универсальный солдат" должен видеть все риски проекта с самого начала - а для этого нужно не только понимать технологию производства работ (хотя бы в общих чертах), но и уметь предвидеть будущие косяки исполнителя и вести проект таким образом, чтобы избежать этих косяков. Вы это уже умеете?

[maverick2008]

А как можно работать в сфере строительства и не разбираться в земельных вопросах?

 Можно. Я, например, так 8 лет и работал - в структуре генподрядчика строительства объектов инфраструктуры и дорог.

Автор,  а что есть "строительство"? Строительство (в моем понимании) как хоздеятельность включает в себя, как минимум:

-подряд

-поставку

-ВОИ

-аренду (техники, оборудования)

-административку.

 

 

Судпрактика есть?

 

Скажу за себя - после 8 лет в строительстве вполне успешно прошел два собеседования в чистый судебный консалтинг еще и с банкротным уклоном. В итоге отказался от их вакансии (по ряду причин), но взять были готовы процентов на 90 уверен.

[YPower]

 

К сожалению, с землей я работал немного, поэтому собеседования в части узких практических вопросов по земле я проваливаю.

Что же там у вас спрашивали? Примеры привести сможете?

 

Одно дело, когда при вашем небольшом опыте, вы не знаете о неком узком прецедентном судебном деле. Ну реально не было у вас причин с ним столкнуться.

И другое дело, если задают скорее вопрос не на знание, а на логику (пусть и с применением неких отраслевых норм права). Вы можете не знать наизусть соответствующую нормативку, не иметь представления обо всех нюансах. Но сам алгоритм решения задачи в голове должен быть (смотрим то, изучаем это, страхуемся от таких-то рисков...).

 

Теоретические знания, полученные самостоятельно и на спец семинарах не улучшают ситуацию, т.к. на семинарах в основном дают теорию, а не практические кейсы.

Я вот с отрицательным предубеждением отношусь к семинарам. Редко там что-то реально полезное бывает, ради чего стоит тратить на них время (и деньги).

Своими ноу-хау никто делится всё равно не будет.

Да, для расширения кругозора можно сходить на мероприятия некоторых топовых юрфирм (обычно, это халявные мероприятия). Да, можно узнать разные мнения на круглых столах М-Логос. 

Но в целом, больше пользы будет от самостоятельного поиска и анализа нормативки, судебной практики, иной информации.

А в наш век информационных технологий и так очень многое можно найти в сети.

 

 

Ну например на последнем месте спрашивали следующее: есть земельный участок. На земельном участке осуществляется строительство жилого комплекса в несколько очередей в г. Москва. В отношении ЗУ утвержден проект планировки и проект межевания территории. ЗУ, на котором осуществляется строительство, передан в аренду  правительством Москвы. Вид разрешенного использования - строительство жилых зданий.  Вопрос был следующим: Застройщик построил первую очередь строительства, сейчас приступает к строительству второй очереди. 1) какие необходимо оформить документы для строительства второй очереди, в том числе нужно ли оформлять какие-либо земельные отношения под вторую очередь; 2) что делать в отношении ЗУ, на котором уже построена первая очередь; 3) нужно ли вносить какие-либо изменения в договор аренды ЗУ.  Все необходимо было описать по шагам, т.е. 1,2,3,4,5 и т.д. (с чего начнете, куда будете обращаться, какие док-ты готовить и т.д. и т.п.)  Я никогда с этим лично не сталкивался на практике и соответственно не смог дать конкретный ответ. Дал ответ в соответствии с логикой и моей личной оценкой ситуации, но интервьюер по моему мнению ушел неудовлетворенный.  По крайней мере, звонка о с предложением о работе до сих пор не было ) 

 

Согласен, что нужно искать информацию самостоятельно. Я постоянно что-то читаю и изучаю, но с данным вопросом столкнулся впервые, кроме того, невозможно постоянно держать информацию в голове, как говорится "на острие пальцев". Работодатель же хочет, чтобы я выдал ему четкий алгоритм решение проблемы здесь и сейчас.  

Сообщение отредактировал YPower: 10 June 2016 - 15:05

[Ludmila]

Застройщик построил первую очередь строительства, сейчас приступает к строительству второй очереди. 1) какие необходимо оформить документы для строительства второй очереди, в том числе нужно ли оформлять какие-либо земельные отношения под вторую очередь; 2) что делать в отношении ЗУ, на котором уже построена первая очередь; 3) нужно ли вносить какие-либо изменения в договор аренды ЗУ.  Все необходимо было описать по шагам, т.е. 1,2,3,4,5 и т.д. (с чего начнете, куда будете обращаться, какие док-ты готовить и т.д. и т.п.)  Я никогда с этим лично не сталкивался на практике и соответственно не смог дать конкретный ответ. Дал ответ в соответствии с логикой и моей личной оценкой ситуации, но интервьюер по моему мнению ушел неудовлетворенный.  

Ну, на мой взгляд, это даже не столько земельное право, сколько гражданское и жилищное.

Есть общее правило, что участок под МКЖД поступает в собственность собственников квартир и нежилых помещений. При этом обычно участок под построенный дом отдельно не формируется. Ну вот, видимо, и ждали от Вас рассуждений на тему, возникает ли у собственников квартир и помещений в построенном доме право собственности на весь участок, или же требуется выделить в качестве отдельного участок под по построенным домом, или можно вообще ничего не делать с участком.

Если правильно помню, в Недвижке даже кто-то задвигал идею, что весь участок поступает в собственность собственников квартир и помещений  что арендовать участок под продолжение строительства надо у них.

Ну а всё остальное - там процент максимальной застройки, максимальная этажность и проч., - это уже вторично было. Вот вопрос с правами на участок собственников квартир и помещений даже важнее.

Ну и есть всякие особенности выделения участков, например, под комплексное развитие застроенной территории или под садоводство, но думается, Вас спрашивали не об этом.

[YPower]

 

Застройщик построил первую очередь строительства, сейчас приступает к строительству второй очереди. 1) какие необходимо оформить документы для строительства второй очереди, в том числе нужно ли оформлять какие-либо земельные отношения под вторую очередь; 2) что делать в отношении ЗУ, на котором уже построена первая очередь; 3) нужно ли вносить какие-либо изменения в договор аренды ЗУ.  Все необходимо было описать по шагам, т.е. 1,2,3,4,5 и т.д. (с чего начнете, куда будете обращаться, какие док-ты готовить и т.д. и т.п.)  Я никогда с этим лично не сталкивался на практике и соответственно не смог дать конкретный ответ. Дал ответ в соответствии с логикой и моей личной оценкой ситуации, но интервьюер по моему мнению ушел неудовлетворенный.  

Ну, на мой взгляд, это даже не столько земельное право, сколько гражданское и жилищное.

Есть общее правило, что участок под МКЖД поступает в собственность собственников квартир и нежилых помещений. При этом обычно участок под построенный дом отдельно не формируется. Ну вот, видимо, и ждали от Вас рассуждений на тему, возникает ли у собственников квартир и помещений в построенном доме право собственности на весь участок, или же требуется выделить в качестве отдельного участок под по построенным домом, или можно вообще ничего не делать с участком.

Если правильно помню, в Недвижке даже кто-то задвигал идею, что весь участок поступает в собственность собственников квартир и помещений  что арендовать участок под продолжение строительства надо у них.

Ну а всё остальное - там процент максимальной застройки, максимальная этажность и проч., - это уже вторично было. Вот вопрос с правами на участок собственников квартир и помещений даже важнее.

Ну и есть всякие особенности выделения участков, например, под комплексное развитие застроенной территории или под садоводство, но думается, Вас спрашивали не об этом.

 

 

Я так и рассуждал, что после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на жилые помещение, ЗУ переходит в общую долевую собственность жильцов в соответствии с 214-ФЗ и ЖК РФ. Только я не знаю как оформлять данную процедуру впоследствии. Т.е. нужно ли выделять отдельный участок под  первой очередью и нужно ли впоследствии вносить изменения в договор аренды ЗУ, т.к. де юре арендуемая площадь ЗУ уменьшилась?  

[Ludmila]

Т.е. нужно ли выделять отдельный участок под  первой очередью и нужно ли впоследствии вносить изменения в договор аренды ЗУ, т.к. де юре арендуемая площадь ЗУ уменьшилась?  

Давайте так. Мухи отдельно, котлеты отдельно. 

Чтобы законодательством прямо устанавливалась такая обязанность, я не помню, но это надо перепроверять. 

Более важный вопрос, - насколько это надо бизнесу. Т.е. вот есть застройщик. Что ему выгоднее - выделить участок под построенным домом и продолжать строить на оставшемся участке или не выделять ничего до окончания строительства?

Чтобы ответить на этот вопрос, надо понимать, перестанет ли застройщик платить арендную плату за выделенный участок, или с выделением прекратится аренда на выделенный участок, а значит, и обязанность платить арендную плату. Больше никаких выгод от выделения участка я не вижу.

Ну и плюс может склонять к выделению участка дискуссионный вопрос, не становятся ли на место арендодателя собственники квартир и помещений.

При этом разделение участка и постановка на кадастровый учёт новых участков стоят больших денег. Затраты могут даже перекрыть экономию на арендной плате.  А если выгоды нет, то зачем лишние телодвижения?

Если выгода есть, то надо перепроверять, не сочтёт ли суд изменение договора аренды (в части передачи в аренду нового участка) основание требовать проведения аукциона. На мой взгляд, такого быть не должно, но опять же надо поднимать практику. Также надо перепроверять, не потребуется ли переоформление разрешения на строительство.

Сразу скажу: я это всё не прорабатывала, ибо ни разу не видела, чтобы застройщики в процессе стройки выделяли участки. Видимо, это всё же невыгодно.

 

А вообще, отвечая на вопрос, надо или не надо что-то делать, надо исходить в первую очередь из того, насколько это всё нужно бизнесу.

[YPower]

Если выгода есть, то надо перепроверять, не сочтёт ли суд изменение договора аренды (в части передачи в аренду нового участка) основание требовать проведения аукциона. На мой взгляд, такого быть не должно, но опять же надо поднимать практику. Также надо перепроверять, не потребуется ли переоформление разрешения на строительство.

 

 

А вообще, отвечая на вопрос, надо или не надо что-то делать, надо исходить в первую очередь из того, насколько это всё нужно бизнесу.

 

 

Именно так есть. В случае разделения или выделения ЗУ появляются новые земельные участки, а новые земельные участки в соответствии с земельным кодексом, основным видом разрешенного использования которых является строительство или реконструкция объектов капитального строительства предоставляются только в аренду на основании аукциона. Соответственно, Департамент городского имущества может отказать во внесении изменений в договор аренды или заключении нового договора аренды на новообразованные земельные участки, сославшись на обязательное проведение аукциона.   

 

Но мне до сих пор не понятно что происходит с арендой ЗУ после ввода в эксплуатацию первой очереди строительства. 

 

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 - ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.

 

 С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

 

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

 

До конца не понятно что делать с договором аренды после ввода в эксплуатацию первой очереди. Наверное придется создать тему в разделе "земля - недвижимость" 

 

 

 

 

Сообщение отредактировал YPower: 17 June 2016 - 20:30

[vicktor]

YPower, как решить этот вопрос с т.зр. "Теории" я проблем не вижу. Как на практике он решается - не знаю.

[KUB]

Наверное придется создать тему в разделе "земля - недвижимость" 

не забудьте написать свое видение решения проблемы со ссылками на закон, когда будете создавать тему, а иначе Людмила может поругать.

[sele]

По крайней мере, звонка о с предложением о работе до сих пор не было )

А Вы уверены, что дело в том, "что" Вы ответили на этот вопрос? Может быть дело в том, "как" Вы на этот вопрос ответили? Я подобные ситуации склонен рассматривать с другой стороны:

"Я к девушке подкатил, тачка норм, одет стильно, часики швейцарские - начального уровня, но приличные. Она мне по итогу не дала. Чё я ей не так говорил?". На мой взгляд очень похоже.

due dilligence объектов недвижимости

как заметил один дядька провинциальность русского сознания проявляется в пиетете ко всему иностранному и имеющему иностранный акцент

Сообщение отредактировал sele: 02 July 2016 - 08:55

[felony]

Но мне до сих пор не понятно что происходит с арендой ЗУ после ввода в эксплуатацию первой очереди строительства.

Да ничего с ней не  происходит, п.2 ст. 24 ФЗ о кадастре. Кадастровый номер остается прежним, ну допник должен заключаться на новую площадь с перерасчетом арендной платы.

Сообщение отредактировал felony: 06 July 2016 - 19:51