ztr,а Вы аренду с правом выкупа рассматривали?
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 50
#28
Отправлено 11 October 2016 - 14:02
ztr,а Вы аренду с правом выкупа рассматривали?
Не подойдёт под данную ситуацию. Ибо предполагает использование участка по тому назначению, которое есть сейчас.
Ну и в случае изъятия участка в связи с неиспользованием по целевому назначению/использованием не по целевому назначению все риски падают на арендатора.
#29
Отправлено 11 October 2016 - 15:03
Ибо предполагает использование участка по тому назначению, которое есть сейчас.
Не использование, а передачу в пользование. Риск ответственности перед арендодателем можно устранить договором.
в случае изъятия участка в связи с неиспользованием по целевому назначению/использованием не по целевому назначению все риски падают на арендатора.
Тут - согласен. Вопрос существенности риска.
#30
Отправлено 11 October 2016 - 16:13
Не использование, а передачу в пользование.
Именно использование.
Риск ответственности перед арендодателем можно устранить договором.
Нельзя. Это не риск ответственности перед арендодателем.
Тут - согласен. Вопрос существенности риска.
Он в разы существеннее риска "кабальности". Вполне себе действующая норма.
Всё, больше в дискуссии не участвую. Собиралась уже прекратить писать, да не выдержала.
#31
Отправлено 11 October 2016 - 17:25
Всё, больше в дискуссии не участвую.
ну прочитаете - и ладно. Раз уж по делу...
во-первых, Вы развели требование использования ЗУ и риски, связанные с изъятием ЗУ. Посему и предположил, что Вы в первом случае пишете о расторжении договора в качестве ответственности за нарушение использования ЗУ.
во-вторых, норма, может, и действующая, но со статистикой изъятий в данном конкретном регионе ознакомиться можно.
И главное. Риск изъятия ЗУ помимо своей экзестенциальности еще и не зависит от сторон, так как ЗУ продавцом длительное время не используется и не будет использоваться до изменения ВРИ вне зависимости от того, кто будет владельцем/собственником ЗУ.
#32
Отправлено 11 October 2016 - 18:49
Ну не в полосе отвода я думаю, а в придорожной полосе.
Сами же называете случаи, когда возможна эксплуатация. А значит доход. И тут с чего вдруг отрицательная стоимость. просто будет в расчете затрат учтено изменение ВРИ.
Согласен с Людмилой, нельзя передать в аренду для целей, отличных от разрешенного использования. Имхо это вообще нарушает 168.
#33
Отправлено 11 October 2016 - 19:28
Сами же называете случаи, когда возможна эксплуатация. А значит доход.
ну и каким образом предлагаете использовать ЗУ с ВРИ "жилая застройка" в придорожной полосе, где такая застройка запрещена?
Согласен с Людмилой, нельзя передать в аренду для целей, отличных от разрешенного использования.
Аренда - только обоснование обременения ЗУ на период до изменения ВРИ, так что в договоре должен указываться прежний ВРИ. А вот будет ли по факту участок использоваться - не факт...
#34
Отправлено 11 October 2016 - 19:31
Аренда - только обоснование обременения ЗУ на период до изменения ВРИ
"обременение" ЗУ арендой не спасет его от продажи третьему лицу)))
или я Вас неправильно понял?
#35
Отправлено 11 October 2016 - 20:45
"обременение" ЗУ арендой не спасет его от продажи третьему лицу)))
а разве изменение собственника влечет изменение аренды, в т.ч. утрату права выкупа?
#37
Отправлено 11 October 2016 - 21:08
а разве изменение собственника влечет изменение аренды, в т.ч. утрату права выкупа?
308 ГК РФ. Нужно будет доказать, что при приобретении зу покупатель знал об обременении, иначе 617 не должна работать.
Если аренда долгосрочная то вопросы снимаются.
#39
Отправлено 12 October 2016 - 12:11
ну и каким образом предлагаете использовать ЗУ с ВРИ "жилая застройка" в придорожной полосе, где такая застройка запрещена?
В части определения стоимости актива это не имеет значения. Сменит ВРИ, как еще.. Мы о стоимости говорим.
Аренда - только обоснование обременения ЗУ на период до изменения ВРИ, так что в договоре должен указываться прежний ВРИ. А вот будет ли по факту участок использоваться - не факт...
Аренда это владение и/или пользование, которое оплачивается.
Нет использования, оплата неосновательная. Впрочем если физики, то можно и забить.
а разве изменение собственника влечет изменение аренды, в т.ч. утрату права выкупа?
Аренда с правом выкупа. Это как мы понимаем аренда + ДКП.
В принципе объект передан во владение будущего покупателя, при наличии обременения в реестре шансы порушить продажу третьему лицу высоки. Но не абсолютны конечно.
#40
Отправлено 12 October 2016 - 13:13
И опять же: легко можно впасть в ту крайность, в которую очень любят впадать российские юристы. Выстроить красивую схему а-ля "все риски на продавце, у покупателя только права, у продавца только обязанности", и наткнуться на посыл в пешее эротическое путешествие со стороны продавца.
Есть принципиальное понимание, что в конкретной ситуации продавец готов передать участок покупателю, а потом либо истребовать его назад через суд (если у покупателя не получится изменить ВРИ), либо вообще не иметь возможности истребовать (в случае с арендой)? При этом ничего не получая взамен и неся все риски наложения штрафов в результате деятельности покупателя? И ещё при этом никак не контролируя действия покупателя по смене ВРИ и не влияя на возможность выкупа, но неся все расходы по содержанию участка.
Есть понимание, что продавец на это готов?
В принципе объект передан во владение будущего покупателя, при наличии обременения в реестре шансы порушить продажу третьему лицу высоки.
Я бы так не сказала. Как я понимаю, "арендатор" использовать участок не будет, фактическое владение и пользование участком осуществлять не станет, т.е. во владение участок по сути передаваться не станет.
Ну, принесёт "арендатор" зарегистрированный договор аренды и акт приёма-передачи. Так в суде будет легко доказать, что договор аренды - притворная сделка, прикрывающая собой куплю-продажу (а то и вовсе мнимая сделка), а акт ничего не подтверждает, ибо действительности не соответствует.
#41
Отправлено 12 October 2016 - 13:59
речь идет об изменении ВРИ? не категории земель? не очень понимаю, как это может стоить дорого.
#43
Отправлено 12 October 2016 - 15:06
можно рассмотреть вариант внесения это ЗУ в уставный капитал российской ОООшки, с последующим владением где-нибудь на кипре, и акционерным соглашением обязывающим каждую сторону продать акции другой стороне при наступлении определенных условий - если категория будет изменена, акции продаст "продавец участка" по заранее обусловленной цене, если не будет - "покупатель участка", обязательства обоих можно обременить залогом участка, залогом доли в ООО, залогом акций материнской компании.
#44
Отправлено 12 October 2016 - 15:24
Хм.. это что то выше моих возможностей к пониманию.. в части участка отрицательная стоимость может быть например, если затраты на использование превышают любой перспективных доход. но при чем тут ВРИ..
Примерно так и есть. Например моему начальнику прислали в этом году земельный налог за дачу 3 млн. 
#45
Отправлено 12 October 2016 - 15:42
можно рассмотреть вариант внесения это ЗУ в уставный капитал российской ОООшки, с последующим владением где-нибудь на кипре, и акционерным соглашением обязывающим каждую сторону продать акции другой стороне при наступлении определенных условий - если категория будет изменена, акции продаст "продавец участка" по заранее обусловленной цене, если не будет - "покупатель участка", обязательства обоих можно обременить залогом участка, залогом доли в ООО, залогом акций материнской компании.
Угу. В УК ОООшки вносить будет тот самый дедушка. И на Кипре он же будет регистрировать ещё компанию, которая станет владельцем долей в ООО. И ради этого он будет создавать ОООшку, назначать гендира, вести отчётность и платить налоги, при этом не имея никакой гарантии, что он даже компенсирует расходы.
Для покупателя тоже весёленькая схема: дедуля в любой момент по незнанию может нахвататься, например, долгов по налогам и увести ООшку в банкротство. Это самое худшее из того, что можно придумать.
можно рассмотреть вариант внесения это ЗУ в уставный капитал российской ОООшки, с последующим владением где-нибудь на кипре, и акционерным соглашением обязывающим каждую сторону продать акции другой стороне при наступлении определенных условий - если категория будет изменена, акции продаст "продавец участка" по заранее обусловленной цене, если не будет - "покупатель участка", обязательства обоих можно обременить залогом участка, залогом доли в ООО, залогом акций материнской компании.
Акции в ООО - это что-то новенькое.
И это всё при том, что всё делается легко и просто.
Steel balls, а оплачивать все эти действия кто будет - дедушка за счёт снижения цены участка? Или покупатель за свой счёт?
#46
Отправлено 12 October 2016 - 15:54
Ludmila, предлагалось продать акции материнской компании, а не доли российской ОООшки. И это был такой пост полный сарказма, потому что если продавец участка дедушка, с которого нечего взять, то потенциальному покупателю остается только взять риск потенциальных расходов на изменение категории земель и ВРИ на себя. и мне такие расходы не представляются какими-то существенными.
#47
Отправлено 12 October 2016 - 15:55
Я бы так не сказала. Как я понимаю, "арендатор" использовать участок не будет, фактическое владение и пользование участком осуществлять не станет, т.е. во владение участок по сути передаваться не станет. Ну, принесёт "арендатор" зарегистрированный договор аренды и акт приёма-передачи. Так в суде будет легко доказать, что договор аренды - притворная сделка, прикрывающая собой куплю-продажу (а то и вовсе мнимая сделка), а акт ничего не подтверждает, ибо действительности не соответствует
Ну факт неиспользования еще надо доказать. Акт приема-передачи будет.
А то что притворная сделка, то что они прикрывает? ДКП с рассрочкой оплаты? да пожалста, но это ничего не меняет. Просто по акту будет передано при заключении договора, третьему лицу, которому якобы это можно повторно продать, придется доказывать добросовестность.
#48
Отправлено 12 October 2016 - 16:07
И это был такой пост полный сарказма, потому что если продавец участка дедушка, с которого нечего взять, то потенциальному покупателю остается только взять риск потенциальных расходов на изменение категории земель и ВРИ на себя. и мне такие расходы не представляются какими-то существенными
Я сейчас говорила про расходы на регистрацию компании на Кипре, ОООшки в России, заключению акционерного соглашения по законодательству Кипра и т.д.
Ну факт неиспользования еще надо доказать. Акт приема-передачи будет.
Если дедушка продаст участок кому-то ещё, то и доказывать тот факт, что никакой аренды и никакой передачи не было, будет он сам. При грамотной постановке вопроса (если дедуле поможет новый покупатель) это труда не составит.
При этом всё делается легко и просто, двумя бумажками.
#49
Отправлено 12 October 2016 - 18:21
Аренда это владение и/или пользование, которое оплачивается. Нет использования, оплата неосновательная.
не согласен. передано - должно быть оплачено, без разницы, пользуется или нет. Это не проблема арендодателя. Практики по прекращению использования по окончанию срока без оформления возврата - море.
Ну факт неиспользования еще надо доказать. Акт приема-передачи будет. А то что притворная сделка, то что они прикрывает? ДКП с рассрочкой оплаты? да пожалста, но это ничего не меняет.
Ну тут может быть логика в том, что договор аренды рушится как мнимая сделка, а обязанности по ДКП остались на дедуле, новый покупатель - добросовестный приобретатель
При этом всё делается легко и просто, двумя бумажками.
"Хоботов, это мелко" (с)
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
