Сообщений в теме: 19

[lawface]

Есть ли у кого судебная практика по п.7 ст. 448 ГК РФ (запрет уступки прав по договору, заключенному на торгах)??? очень нужно переуступить права по договору аренды земельного участка, заключенному на торгах.

[lawface]

 

все-таки пришла к выводу, что уступка прав по договору аренды ЗУ, заключенному на торгах сроком более чем на 5 лет, не возможна.

В соответствии с п.1 ст. 422 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения (сделка по переуступке прав аренды предполагается в настоящее время). Согласно п.2 ст. 422 ГК РФ Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно ст.2 ФЗ от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ, которым введен в силу п.7 ст.448 ГК РФ о запрете уступки прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах, положения ГК РФ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу ФЗ № 42-ФЗ, т.е. после 01.06.2015 г. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу ФЗ № 42-ФЗ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции ФЗ № 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Таким образом, если текущим временем заключить сделку по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, к такой сделке должно применяться законодательство, действующее на момент заключения сделки, т.е. должны применяться положения п.7 ст. 448 ГК РФ, предусматривающие запрет на переуступку прав по договору аренду, заключенному на торгах (при этом не имеет значения, когда заключена сама сделка, по которой хотят переуступить права, поскольку касаемо сделки по переуступке прав должно применяться действующее законодательство, т.е. п.7 ст. 448 ГК РФ, а не законодательство, действующее на момент заключения сделки (в силу ст. 422 ГК РФ, ст. 2 ФЗ от 08.03.2015 № 42-ФЗ).

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Поскольку земельное право выделено в самостоятельную отрасль права, то в п. 3 ст. 3 ЗК РФ делается акцент на приоритет применения земельного законодательства в сфере регулирования имущественных земельных отношений.

Правовые нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства, при отсутствии в земельном законодательстве правового регулирования тех или иных правоотношений, связанных с землепользованием, необходимо применять гражданское законодательство.

В соответствии с п.9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с п.7 ст. 448 ГК РФ Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Таким образом, поскольку Договор аренды земельного участка  заключен по результатам проведения торгов сроком на 5 лет 11 мес., в данном случае переуступка прав аренды в силу п.7 ст.448 ГК РФ все-таки не возможна.

[lawface]

 

В продолжение "дискуссии", например по мнению Минэкономразвития России «в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются в первую очередь, положения статьи 22 Земельного кодекса РФ» (письмо от 17 сентября 2015 г. № Д23и-4569). 

 

[russer]

судебная практика говорит о "приоритете земельного законодательства над гражданским в сфере земельных правоотношений" и о возможности уступки прав по договору аренды земельным участком. 

Сообщение отредактировал veverica: 16 February 2017 - 16:18
удалена ссылка на сторонний ресурс

[kozlovd]

Можете поделиться данной судебной практикой?

[veverica]

Можете поделиться данной судебной практикой?

можете оторвать попу от стула и в К+ нажать кнопочку "i" слева от статьи кодекса?

[Святослав]

 

Можете поделиться данной судебной практикой?

можете оторвать попу от стула и в К+ нажать кнопочку "i" слева от статьи кодекса?

А зачем попу при этом отрывать?

[Дель Рей]

можете оторвать попу от стула и в К+ нажать кнопочку "i" слева от статьи кодекса?

Для этого нужны зачатки хоть какого-то разума...   

[veverica]

А зачем попу при этом отрывать?

с пользой для для дела и для тела: и что-то новое узнать, и ноги заодно подкачать.

з.ы. предвосхищая: ноги подкачать - чтобы от заказчика убегать быстро-быстро.

Сообщение отредактировал veverica: 04 June 2017 - 02:35

[grin095]

Да разная есть судебная практика.. разная.. и маловато ее.. что бы так прям утверждать о приоритете ЗК перед ГК в этом вопросе..

Я понимал бы если бы она уже устоялась, тогда послать в К+ было бы очевидным решением, а так, на мой взгляд конечно, не очень красиво.

[Piranha]

TO grin095.

Практика и правда разная, много отказов в регистрации уступок ... Но пока разрешения ситуации на уровне ВС именно по земле лично я  не видела.

А тут как раз мне круто повезло...и у меня еще более прикольная штука с уступкой.

​Остро стоит вопрос по возможности уступки договора аренды участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Может скажете, что думаете, учитывая п.2 и п.14 ст.34 171-ФЗ? Можем ли мы сказать, что это как раз разрешающие уступку положения по конкретному виду договора?

​Пока против этой позиции ничего не вижу.

[Sania]

Piranha, уступаете права на ЗУ, образованные из  ЗУ, предоставленного для КОвцЖС

или на исходный ЗУ?

ИМХО

даже если рассматривать п.9 ст. 22 ЗК РФ как общую норму, п.4 ст.448 ГК как специальную

тогда п.4 ст.30.2 (старой редакции ЗК с учетом п.14 ст.34 171-ФЗ) - еще более специальная))

[Piranha]

Sania,

Есть вариант приобрести как а) права на основной (на исходный), так и б) права на образованные (разные объекты).

Исходный тоже прикольный.. ибо он на более чем 5, а в договоре есть требование о согласии Администрации на уступку (при том, что более 5 лет  ).

Вот такая красота.  

Предлагается сначала приобрести права на оное, а ПОТОМ идти в Администрацию и получить согласие на уступку ... Вот на этот действо я пока ничего не говорю, только плАчу  

Я собственно и размышляю, насколько можно будет  если что устоять в суде вот с этим:

 

​п.14. ст. 34 171-ФЗ:

 Отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

 

​п.4. ст. 30.2 ЗК РФ Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

 

Хотелось бы еще и аналогию немного применить-притянуть (например, что в принципе законодателем допускается уступка по иному виду комплексного освоения (например п.9.1., 9.2 ст. 22 ЗК РФ) (ст. 46.5, ч.7  ГрК РФ)).. но например, в ГрК РФ "бонусом" идут специальные требования к лицу, которое принимает права и обязанности. В 161-ФЗ тоже (исходя из пп. 3.6., 14 ст. 16.1).

 

Вообще пока мое мнение исходя из общей логики изменений 171-ФЗ ("все только на аукционе") таково:

1. Можно уступать комплексное.

2. Само комплексное (на исходный участок) - проще уступить, к тому же все-таки в моем конкретном случае договор на исходный был заключен глубоко до 01.06.2015.

3. Несмотря на наличие требований о согласии - можно  поспорить насчет обязать предоставить (тем более по конкретному случаю - сроки стройки не пропущены, можно еще все успеть сделать).

4. Однако, опять же если приходить к аналогии (конечно, с оооооочень большой натяжкой).. то мне кажется, что  есть риск того что:

последующее заключение новых договоров может не пройти

последующие уступки (из образованных, если кто-то решит уступить еще раз)) - могут не пройти  + можно по аналогии со 161-ФЗ получить практику о невозможности уступить частично (т.е. надо будет уступать на все участки).

 

Хм. В порядке бреда.... уже с этой практикой не знаешь как поступить с неевклидовой геометрией....прошу всех не кидать тапки:

А если рассматривать так:

п.9 ст. 22 ЗК распространяется на те,  которые не на торгах.

п.7 ст.448 ГК - общая к которым на торгах

остальное - как исключение уже из п.7 ст.448 ГК РФ - спец. случаи, как раз из серии того, что в ГрК, 161-ФЗ...

но тогда .. ну очень странно выглядят подпункты 9.1. и 9.2., находящиеся в 9м пункте 22 ЗК РФ.

 

Как-то  неожиданно плохо пошла практика по п.7 ст.448 ГК + 9. ст. 22 ЗК, поэтому и по комплексному  в целях жилищного строительства 100% уверенности нет.

 

 

 

[Sania]

ибо он на более чем 5, а в договоре есть требование о согласии Администрации на уступку (при том, что более 5 лет  ).

и п.9 ст.22 и п.4 ст.30.2 ЗК сформулированы императивно))

 

Как по мне, так право на уступку прав на ЗУ при комплексном освоении (и в старом и в новом форматах) органично, особенно в части прав на ЗУ, образованные из исходного

Законодатель прямо допускает уступку, а оборот регулирует перекладыванием на нового правообладателя обязанности по достройке объекта и ответственности за невыполнение этой обязанности (п.п.6 - 9 ст.30.2)

 

Кроме того, договоры аренды образованных ЗУ заключаются без торгов, применение п.4 ст.448 ГК - само по себе спорно))

 

Есть вариант приобрести как а) права на основной (на исходный), так и б) права на образованные (разные объекты).

я б остановился на б)

[Piranha]

To Sania:

К сожалению, как я и писала, варианты а) и б) - это разные объекты (то есть, это две разных площадки).

По срокам стройки в варианте а) (уступка исходных) они НЕ пропущены.

В варианте б) сроки, увы, близки к завершению.

 

Я правильно Вас поняла, что Вы видите риски по варианту а) примерно в том же ключе, что и я, поэтому, думая, что речь идет об одной площадке написали о варианте б), как предпочтительном?

[Sania]

варианты а) и б) - это разные объекты (то есть, это две разных площадки).

полагал, что это варианты решения по одной площадке

 

Я правильно Вас поняла, что Вы видите риски по варианту а) примерно в том же ключе, что и я, поэтому, думая, что речь идет об одной площадке написали о варианте б), как предпочтительном?

в целом да

хотя сам продолжаю считать, что логики 

 

если рассматривать п.9 ст. 22 ЗК РФ как общую норму, п.4 ст.448 ГК как специальную тогда п.4 ст.30.2 (старой редакции ЗК с учетом п.14 ст.34 171-ФЗ) - еще более специальная))

достаточно, чтобы говорить о возможности уступки и в варианте а)

 

"а вариант б) еще лучше"))

 

Что же касается сроков исполнения обязательств по КО (п.п.6-8 ст.38.2), то полагаю, что их истечение само по себе (до момента прекращения договоров аренды) не делает недопустимой уступку. А вот на неустоечку вполне можно попасть(

[Piranha]

To Sania:

Спасибо за мнение.

Срок исполнения стройки подходит к концу = риск расторжения и риск невозможности зарегистрировать к этому моменту ОНС.

И тут... ну нельзя будет и ст.39.6 попробовать воспользоваться.

Вот почему я и думаю, какой вариант предпочтительнее.

[Sania]

Если срок исполнения обязанности совпадает со сроком действия договора аренды - тогда да, проблема

Выкупить ЗУ как вариант не рассматриваете?

[Rumari]

по вопросу возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах.

 

судебная практика противоречивая

- уступка возможна в силу ст.22 ЗК РФ (реш.от 14.09.2017 дело А53-21595/17, от 10.10.2016 № А54-2903/2016, от 27.12.2017 № А76-32123/2017)

- сделка ничтожна в силу запрета, установленного п.7 ст.448 ГК РФ (пост.1ААС от 16.08.2016 дело № А791280/2016, от 25.12.2017 № А32-29134/2017, пост.6ААС от 22.07.2016 А73-3770/2016, и особое внимание дело А32-29333/2016 - дошло до ВС РФ (касается права аренды сельхоз земель))

[Ludmila]

Rumari, случайно минус ляпнула.
Компенсировала плюсом в другой теме.