ничего, что договор ОДИН?
Ничего. Вы, по всей видимости, не знаете, как сделки с недвижкой заключаются. Так вот. Когда в выписке из ЕГРН нет обременения, а арендатор явно есть, единственный способ получить информацию об этом договоре аренды - это запросить её у арендодателя. Причём нет никакой гарантии, что арендодатель предоставит достоверную информацию. Например, самим договором могут быть установлены вполне нормальные условия и срок 11 месяцев, а самое интересное может быть установлено допником, который арендодатель не показывает.
Но часто продавец делает лицо кирпичом и говорит, что договор аренды он показать не может, тот является коммерческой тайной, но вот мамой клянётся, что договор на 11 месяцев. Да и покупатель может сам в этом убедиться, - был бы договор на больший срок, он был бы в ЕГРН.
Юрист покупателя, знамо дело, описывает последствия невозможности проанализировать договор аренды. Но учитывая, что всё равно нет гарантии, что договор аренды продавец предоставит в актуальном виде, покупатель, как правило, не требует предоставления договора.
Для защиты его прав обычно в договор включаются два условия: гарантия продавца, что нет договоров, помимо заключённого на 11 месяцев, и ответственность за нарушение данной гарантии.
В таком случае из документов усматривается одно: что покупатель знал о наличии обременения арендой на 11 месяцев. Что он знал о фактическом заключении договора на пять лет, ниоткуда не следует.
Соответственно, встаёт вопрос: на ком должны лежать риски?
Вариант первый. Арендатор, заключивший договор на пять лет без регистрации, несёт риск прекращения договора при переходе права собственности к третьему лицу.
Вариант второй. Покупатель, приобретший имущество без проверки документов, положившись только на гарантии продавца, несёт риски, связанные с обременением имущества на любых условиях.
Оба этих варианта имеют право на жизнь, и говорить о том, что риски всегда должен нести только покупатель, а не арендатор, как минимум странно. Но при этом право на жизнь эти варианты имеют далеко не равное.
В пользу того, что риски должны возлагаться на арендатора, говорят как минимум несколько норм.
Во-первых, арендатор мог сам зарегистрировать обременение и тем самым устранить свои риски полностью. Ему даже не надо обращаться в суд за понуждением к регистрации договора, достаточно самому сходить и подать заявление.
Во-вторых, арендатор не может не понимать последствия решения заключить договор на 5 лет без регистрации. В то время как покупатель даже при проявлении всех возможных мер предосторожности может не узнать об условиях аренды.
В-третьих, есть норма о том, что права, подлежащие регистрации, имеют силу для третьих лиц только при наличии регистрации. Довольно странно толковать эту норму иначе, чем она написана: мол, если прямо написать в договоре, что он на пять лет, то он не будет без регистрации иметь силу для третьих лиц, а если написать, что на 11 месяцев, а потом не вправе отказаться от пролонгации до истечения пяти лет, то эта норма не действует.
На мой взгляд, говорить о переходе к покупателю имущества прав и обязанностей по договору аренды на тех условиях, на которых договор заключён без регистрации, можно только в одном случае: если покупатель прямо на это волеизъявился. Или хотя бы прямо указал, что знает об отсутствии права отказаться от пролонгации до истечения пяти лет.
С учётом всего этого однозначно говорить о том, что раз покупатель "ждёт 11 месяцев" и получает арендные платежи, то он подписался под сдачей в аренду на пять лет, юрист позволить себе не может.
