Сообщений в теме: 13

[MarieCurie]

Коллеги, господа, юристы!

Не могу разобраться:  есть земельный участок в Москве, собственник - Мск, в аренде у компании А на 49 лет, разрешенное использование - под объекты торговли. На участке стоит небольшой торговый центр (собственник - компания А): продукты питания, аптека, банкоматы.

Компания Б - арендатор этого ТЦ. Хочет на части арендуемого компанией А участка организовать парковку для посетителей.

Но чтобы жители не наглели и не ставили свои авто на этой парковке, возникла резонная идея сделать её платной - с 3го часа.

 

Компания А кричит, что требуется менять вид разрешенного использования. Что просто так никто не даст платную парковку делать. Что есть ГКУ Московский паркинг и он решает, где будет платная парковка.

 

Я же придерживаюсь мнения, что участок в аренде, ВРИ не нарушается, т.к. объект торговли есть и он функционирует, парковка - вспомогательна по отношению к ТЦ, специально для удобства и сделана. Платно делать парковку или нет, решает компания А, ну или Б, если есть субаренда. При чем тут ГКУ Московский паркинг в голову не возьму, т.к. они курируют участки, принадлежащие городу, неосвоенные, опять же как я понимаю. И плату будут брать они - на участке, где мы аренду платим!!

 

Компания А - москвичи, консультировались в местной управе. Компания Б и я, собственно, из другого города, делаем вывод на основе законов. Однако удаленно на практике сложно порой понять что к чему.

 

Нормативные акты Москвы читала, не нашла прямого запрета на организацию частного платного паркинга арендаторам зу. Судебной практики про огромные штрафы (коих боится компания А) тоже не нашла. 

 

Пишу сюда посоветоваться со знающими умными людьми. Хэлп!)

Сообщение отредактировал MarieCurie: 15 March 2018 - 12:34

[Ludmila]

Судебной практики про огромные штрафы (коих боится компания А) тоже не нашла.

Интереса ради поискала. Нашла судебную практику по таким штрафам. Именно по Москве. Суд признал наложение штрафа законным. В том же судакте подробно расписаны ссылки на применимые нормы законодательства.
Нет, выкладывать номер дела не буду. Поищите сами.

[GVE]

Нормативные акты Москвы читала, не нашла прямого запрета на организацию частного платного паркинга арендаторам зу. Судебной практики про огромные штрафы (коих боится компания А) тоже не нашла. 

Дело то не в том "что не запрещено - то разрешено".

Администрация любого МО предоставляя в аренду з/у устанавливает стоимость аренды. Эта стоимость находится в прямой зависимости от ВРИ.

Подозреваю, что паркинг имеет если не максимальную, то близкую к ней ставку аренды.

[Ludmila]

Предлагаю следующий вариант: компания Б обязуется возмещать компании А и лично гендиру компании А все наложенные на последних штрафы за использование участка под парковку. Обязательство по возмещению указанных сумм обеспечить поручительством участников компании Б. Если участники - номиналы, то пусть поручаются реальные владельцы бизнеса.
Если Вы "читали законы" и "судебной практики про огромные штрафы" не нашли, владельцы компании Б ничем не рискуют.

Администрация любого МО предоставляя в аренду з/у устанавливает стоимость аренды. Эта стоимость находится в прямой зависимости от ВРИ. Подозреваю, что паркинг имеет если не максимальную, то близкую к ней ставку аренды.

И это тоже. Но в земельном праве принцип скорее "что не разрешено, то запрещено". И там штрафы некислые за эту автостоянку будут. В деле, в котором как раз приводились аргументы

Я же придерживаюсь мнения, что участок в аренде, ВРИ не нарушается, т.к. объект торговли есть и он функционирует, парковка - вспомогательна по отношению к ТЦ, специально для удобства и сделана.

гендир лично попал на штраф в сотни тысяч рублей.
И я лично очень понимаю гендира компании А. Компания Б будет получать прибыль от эксплуатации автостоянки, а гендир компании А из своего личного кармана платить штрафы в сотни тысяч рубчиков.
Впрочем, если владельцам бизнеса в компании Б предложить возмещать штрафы, думаю, их мнение относительно безопасности сей схемы кардинально изменится.

[Ludmila]

И ещё одна идея у меня есть. Автор, поручитесь сами за возмещение компании А и её гендиру штрафов. Если Вы уверены, что компания А ничем не рискует, то и и Вы ничем не рискуете.

[MarieCurie]

И ещё одна идея у меня есть. Автор, поручитесь сами за возмещение компании А и её гендиру штрафов. Если Вы уверены, что компания А ничем не рискует, то и и Вы ничем не рискуете.

Ох, если бы была уверена, поручилась бы. И пишу сюда с целью порассуждать, т.к. может не с того краю смотрю.

А за номер того дела была бы очень Вам благодарна!!!

Людмила, выручите пожалуйста, если не сложно. Все мы учимся, благо, что на чужих ошибках как-то оно легше...

Мой К+ настроен только на мой регион, а в инете вслипую те решения, что нашла, были немного не по моей ситуации.

[Ludmila]

И пишу сюда с целью порассуждать,

Никаких Ваших рассуждений я не вижу. Только констатация фактов: Вы не нашли законы, напрямую воспрещающие такие действия, и не смогли найти судебную практику. Это не рассуждения.

Людмила, выручите пожалуйста, если не сложно.

К сожалению, мои принципы воспрещают мне делать за кого-либо его работу. Так что это, увы, невозможно.

Мой К+ настроен только на мой регион

Это не в региональном блоке практика.

Все мы учимся, благо, что на чужих ошибках как-то оно легше...

Конечно. Когда работу делаешь не своими руками, когда тебе выкладывают номера дел - оно не в пример легче, чем самостоятельно искать. Но это опять же противоречит моим принципам.

При чем тут ГКУ Московский паркинг в голову не возьму,

В ППМ это прямо написано. ППМ соблаговолите найти сами.

[MarieCurie]

Коллеги, я так понимаю, соль именно в ВРИ участка?

Но свод правил СП 42.13330.2011 подразумевают наличие у объекта торговли мест под парковку.

 

Пункт 3.3.5 Правил земплепользования Москвы определяет, что применение вспомогательных видов разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства.

 

Платная парковка или нет - имеет ли большое значение?

[Ludmila]

Коллеги, я так понимаю, соль именно в ВРИ участка?

В первую очередь - да. Но есть ещё и вторая и третья очереди.

Но свод правил СП 42.13330.2011 подразумевают наличие у объекта торговли мест под парковку.   Пункт 3.3.5 Правил земплепользования Москвы определяет, что применение вспомогательных видов разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства.

Попробуйте почитать относительно ВРИ не только указанные Вами акты.

Платная парковка или нет - имеет ли большое значение?

Конечно.

[MarieCurie]

Смотрю классификатор ВРИ, объекты торговли - "размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.9; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра"

 

Смотрю Градостроительные регламенты Москвы, участок обозначен индексом "Ф" - п.3.3.2 - "во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование – индекс «Ф») в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаются виды разрешенного использования упомянутых земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости".

 

В ЕГРН - "объекты торговли", под что и подпадают в т.ч. стоянки для посетителей.

 

[Ludmila]

Вот наконец появились рассуждения. Теперь можно и поговорить. Думать Вы начали в верном направлении. Но Вас нужно исследовать один вопрос. Вот этот вспомогательный ВРИ - он устанавливается, скажем так, "автоматически" вместе с основным, или же его надо устанавливать отдельно? В принципе, есть такая позиция: если для какой-то зоны установлены ВРИ, в т.ч. вспомогательные, то они установлены для всех участков в этой зоне, и арендатор в соответствии со ст. 85 ЗК РФ вправе их выбирать сам.

Однако в 2012-м ВАС (номер дела не вспомню, но Вы найдёте) по сути отменил ст. 85 ЗК РФ. Там, правда, было в точностью до наоборот, - участок предоставлен под автостоянку, а на нём возведён торговый центр или ещё что-то капитальное. Арендатор говорил, что для данного участка среди ВРИ имеется и размещение торговых центров, вот он и воспользовался этой статьёй, выбрав ВРИ. ВАС РФ сказал "а вот фиг". Тем самым суд вообще поставил под вопрос возможность выбора ВРИ самостоятельно.

Как сейчас практика складывается, не отслеживала, ибо стройкой полтора года не занимаюсь. В общем, надо смотреть - установлен вспомогательный ВРИ для Вашего участка или нет.

Кроме того, я бы смотрела проектную документацию, на основании которой разрешение на строительство выдавалось - не является ли автостоянка вообще частью торгового комплекса.

Теперь про штрафы. Вы как судебную практику по штрафам искали? Выйдете на правильную дорожу по штрафам - продолжим обсуждение, нет - прекратим.

[MarieCurie]

Да, решение ВАС я нашла; в принципе там про то, что нельзя было возводить здание на участке в обход установленных процедур - участок был получен без торгов, а для строительства извольте на торги.

Статью 85 ЗК РФ я зря оставила без внимания, мое упущение... 

Согласна, я еще покопаюсь в документах, посмотрю насчет вспомогательного ВРИ. О проектной документации я задумалась сразу, но никто с нами этими документами делится не намерен, ссылаясь на то, что здание было приобретено о другого ЮЛ, который его  и строил, якобы ничего не осталось. Возможно, это просто нежелание арендодателя... 

Про штрафы: ст.8.8 КоАП РФ знаю, помню... Но, я больше смотрела  ст. 6.7 КоАП Москвы - 50 -150 тыс.рублей. 

Не то, чтобы штрафы не назначают, я бы даже сказала, что назначают их сплошь и рядом, НО на мой взгляд, абсолютно не разбираясь в нюансах. 

Например, совсем недавно ситуация была у коллеги: делали работы по обустройству фасада и крыльца здания - вменили ст. 6.7 КоАП Мск. ВРИ - "для размещения объекта торговли". Написали жалобу, в т.ч. на основе суд.практики, что работы на фасаде по ГрК не требуют разрешения и не меняют ВРИ участка. Фасад и крыльцо применительно к ст.135 ГК РФ предназначены для обслуживания главной вещи - здания и следуют его судьбе. 

 

В моей ситуации хочется пойти по такому же пути. Стоянка следует судьбе здания... Меня напрягает вопрос её платности. Пришла к мысли о том, что именно в договоре аренды нужно менять целевое назначение, поскольку арендная плата изначально устанавливалась для эксплуатации объекта торговли, а при появлении стоянки, расчет должен быть уже другой...

[Ludmila]

Про штрафы: ст.8.8 КоАП РФ знаю, помню... Но, я больше смотрела  ст. 6.7 КоАП Москвы - 50 -150 тыс.рублей.  Не то, чтобы штрафы не назначают, я бы даже сказала, что назначают их сплошь и рядом, НО на мой взгляд, абсолютно не разбираясь в нюансах.

Понимаете ли, значение имеет тот факт, как считают штрафующие и суды, а не Ваше или моё мнение. Если штрафы налагаются сплошь и рядом, то собственник здания рискует.

Пришла к мысли о том, что именно в договоре аренды нужно менять целевое назначение, поскольку арендная плата изначально устанавливалась для эксплуатации объекта торговли, а при появлении стоянки, расчет должен быть уже другой...

Вооот, правильно думаете!
А в качестве бонуса за то, что начали рассуждать самостоятельно, подкину ещё одну штуку.
Есть Постановление Правительства Москвы от 13.11.2012 N 636-ПП
(ред. от 28.11.2017)
"О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и объектов, размещение которых осуществляется без предоставления земельных участков и установления сервитутов"
Во исполнение этого ППМа принят
Приказ Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры г. Москвы от 14.07.2015 N 61-02-229/5
"Об утверждении Регламента включения мест размещения плоскостных парковок в границах улично-дорожной сети, а также вне границ улично-дорожной сети в Схему размещения плоскостных парковок города Москвы"

Вот в этом направлении ещё попробуйте порыть - что вообще нужно сделать, чтобы парковку разместить в Москве. Скажу честно: я эти акты не изучала, это не моя специфика. Вам подкидываю в качестве направления движения.

Про штрафы: ст.8.8 КоАП РФ знаю, помню...

По КоАП штрафы поболей будут. И при нажатии кнопочки i рядом со ст. 8.8 находились штрафы и на 300 000 рублей.

[Ludmila]

Теперь вот смотрите.
Вам надо изучить следующие вопросы.
1. Является ли использование части участка под платную автостоянку нецелевым использованием земельного участка. Причём изучить этот вопрос в двух аспектах:
а) в части земельного законодательства;
б) в части административных дел о наложении штрафа по ст. 8.8 КоАП и по КоАП Москвы.
Ибо в нашем чудесатом государстве вполне возможна ситуация, когда по земельному законодательству такое использование участка - вполне себе целевое, но при рассмотрении дел об административных правонарушениях это во внимание не принимается и штрафы налагаются.
Потом оценить, насколько вероятно отбиться от такого штрафа в зависимости от сложившейся практики.
2. Увеличивается ли арендная плата при использовании участка под парковку. Если увеличивается, то насколько. И за всю площадь участка или непосредственно занятую парковкой.
3. Что нужно для размещения парковки и какие санкции за несоблюдение этого порядка. А также не устраняет ли соблюдение данного порядка риск наложения штрафа.

Скажу сразу: если все риски лягут на собственника здания, а все выгоды будет получать только Ваш работодатель, с Вами этот вопрос даже обсуждать никто не станет.
Я бы предложила следующую структуру сделки:
1. Вы убеждаете собственника здания, что соблюдение порядка размещения парковки устраняет риск либо находите иной способ устранения риска наложения штрафов.
2. Собственник даёт Вам согласие на размещение парковки при определённых условиях.
3. Вы оплачиваете все расходы, связанные с устранением рисков наложения штрафов.
4. В договор аренды вносятся изменения в части уплаты арендной платы. Она теперь состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная - это то, что Вы платите сейчас. Переменная - это часть прибыли от эксплуатации автостоянки. Она не может быть меньше той суммы, на которую увеличится арендная плата за участок.

Вот на этих условиях уже можно будет что-то обсуждать. А так, чтобы собственнику участка - увеличение арендной платы и штрафы, а Вам - прибыль от эксплуатации парковки, - извините.
Господа модераторы, в связи с появлением в теме рассуждений автора по заданному ей вопросу прошу перенести вопрос в Земельное.