Сообщений в теме: 72

[Ruzanna]

Надо быть готовым перестать быть юристом.

Пока смотрела сериал Лучше звоните Солу, пыталась представить, чем бы я могла заниматься, если бы не была юристом, увы, ничего нормального на ум так и не пришло .

[Concrescere]

Надо быть готовым перестать быть юристом.

Это как?

[Horatio Nelson]

Что как? Учиться чему-нибудь еще.

[Ludmila]

Это как?

А просто. Сначала ты такой юрист-юрист. Ты знаешь, как требуется по закону. Как правильно. Находишь какие-нибудь недостатки в документах и дико гордишься каким-нибудь составленным протоколом разногласий к договору, в котором перекраиваешь договор, "как правильно". Радуешься, когда можешь объяснить, почему вот так заключать сделку "неправильно", а "правильно" - вот так. Расстраиваешься, когда тебе говорят, что эти твои "правильно" и "неправильно" никому не нужны. 

А потом понемножку отходишь от этого. Ты всё равно остаёшься юристом, но становишься ещё и отчасти управленцем, что ли. Начинаешь все эти "правильно" и "неправильно" взвешивать. Учишься оценивать юридические риски - где они действительно большие, а где близки к нулю. Понимаешь, что твоё дело - эти риски описать, выявить способы их минимизации, и понятным языком донести это до тех, кто принимает решения, а не самостоятельно принимать решение "мы эти риски не принимаем, условия сделки меняем полностью".

Смотришь, как предлагаемые тобой меры снижения рисков влияют на бизнес. Так, я как-то выясняла статистику по одному риску. Выяснилось: риск не реализовывался ни разу, потерь от его реализации не было. А вот потери от мер по снятию этого риска были весьма ощутимы: контрагенты просто-напросто сами уходили к конкурентам, которые ничего подобного не требовали. Я тогда сама выходила на руководство с предложением отказаться от этих мер.

Отдельная песня - структурирование сделок. От "вот так правильно, и пока так не сделаете, я договор не завизирую, а иначе снимаю с себя всякую ответственность" приходишь к умению менять условия сделки так, чтобы в конечном итоге достигнуть желаемого с минимальными потерями или вообще без них.

И, как я говорила как-то, приходишь к тому, что право - инструмент, а не самоцель. 

Ну а если вот эти менеджерско-управленческие навыки не появляются, если ты на всю жизнь остаёшься в стадии "только вот так правильно, и никак иначе", то так и останется к тебе отношение, как к тормозу бизнеса. 

[Concrescere]

менеджерско-управленческие навыки

 

Вот недавно пригласили меня в банк на сделку на стороне продавца на этапе подписания ДКП квартиры и закладки денег в ячейку. За день до сделки пригласили, вечером. Экономные клиенты)

 

Ну и чего там я могу сделать, если риэлтор покупателя составил ДКП и распечатал его, и говорит, что ничего они менять не будут поскольку времени на это было предостаточно, и вдобавок нет рядом оргтехники переделать)

 

Только проследить, чтобы ДКП хотя бы подписывали только после того, как деньги в ячейку положат)

 

Ну и посмотрел я управленческим взглядом на людей, все на взводе, волнуются, но видно же, что они честные и собрались здесь не для того, чтобы надуть друг друга.

 

В итоге "выжал" из покупателя только обязательство платить неустойку в большой твердой сумме за каждый день просрочки явки к ячейке с ключом (или передачи ключа продавцу, сейчас точно уже помню, что там мы от руки наваяли), чтобы продавцу было легче преодолеть свои отрицательные эмоции по поводу страха "не придется ли бегать за ключом, который у покупателя". Мол, теперь покупатель более мотивирован)

 

Хотя юрист во мне потребовал бы или изложить ДКП в моей редакции, или ... твердо отказаться от сделки)))

Что как? Учиться чему-нибудь еще.

Например? Какая-то смежная профессия?

[Ludmila]

Хотя юрист во мне потребовал бы или изложить ДКП в моей редакции, или ... твердо отказаться от сделки))

А что-то действительно критичное (на Ваш взгляд) было в договоре? 

[PUPSIK]

Например? Какая-то смежная профессия?

Наверное, имеется ввиду, что не надо зацикливаться на какой-то одной отрасли права. Выбирать узкую специализацию имеет смысл, когда живёшь в большом городе. И то с оглядкой, тк ситуация на рынке услуг со временем меняется.

 

А в небольших городах не вредно осваивать и "сторонние" профессии, потому что найти работу юриста там гораздо сложнее. Там любую работу найти сложнее.

[Horatio Nelson]

Например? Какая-то смежная профессия?

Хоть смежная хоть не смежная. На ваш выбор.

[Concrescere]

 

Хотя юрист во мне потребовал бы или изложить ДКП в моей редакции, или ... твердо отказаться от сделки))

А что-то действительно критичное (на Ваш взгляд) было в договоре? 

 

Критичность с точки зрения юриста-менеджера-управленца понятие весьма относительное)

 

Например, ситуация, когда прописывают "стандартно", что залог в силу закона не возникает, - это критично для продавца, который сначала отдает право на квартиру, а затем имеет зависимость от покупателя в вопросе получения денег за неё?)

[Ludmila]

Например, ситуация, когда прописывают "стандартно", что залог в силу закона не возникает, - это критично для продавца, который сначала отдает право на квартиру, а затем имеет зависимость от покупателя в вопросе получения денег за неё?)

Ну давайте просчитаем. Возможны два варианта.

Первый - деньги за квартиру закладываются в ячейку или перечисляются на счёт аккредитива, и при предоставлении выписки из ЕГРН о регистрации права собственности покупателя продавец может забрать деньги.

Второй - деньги в ячейку не закладываются и на счёт аккредитива не перечисляются, и продавцу остаётся полагаться только на честное слово покупателя, что деньги будут перечислены.

Второй вариант я считаю критичным. У продавца нет вообще никаких гарантий, что деньги он получит. Даже при добросовестности покупателя может случиться всё, что угодно.

Первый вариант сопряжён с некоторыми рисками, но не критичен. Риски могут возникнуть в случае мошенничества по сговору между покупателем и банком - если вдруг покупатель в нарушение договора аренды ячейки получит доступ к ячейке и поменяет деньги на резаную бумагу. 

Также нельзя полностью исключать вариант, имевший место у бывшего моего работодателя - когда за сорок минут грабители вскрыли кучу ячеек и вынесли из хранилища не то миллиард, не то больше. Но это касается в первую очередь ячеек, в договорах на которые не указывалось, что и с какой сумме туда закладывалось.

С аккредитивом есть риск, что банк деньги не перечислит, если у него отзовут лицензию.

Это - риски. Риски с ячейками я бы оценила на уровне ниже среднего, риск невыплаты по аккредитиву - как средний. 

Дальше смотрим, принимать ли эти риски.

Надо понимать рынок. В Воронеже, к примеру, если я не ошибаюсь, доля сделок с привлечением ипотечных кредитов крайне высока. Людей, которые могут безо всяких ипотек выложить требуемую продавцом сумму за квартиру, не так уж и много. И тут ситуация обстоит так. Если продавец отказывается от сделок с привлечением ипотечных кредитов, он сильно сокращает количество покупателей. Если квартира ликвидная, продаётся не выше рыночной цены и продавец не ограничен в сроке экспозиции, можно и подождать, когда появится покупатель с деньгами не от банка.

Хотя рисков всё равно избежать не удастся. Мало какой покупатель согласится выложить всю сумму до перехода к нему права собственности. Значит, либо опять же ячейка, либо аккредитив (а значит, всё те же риски), либо регистрация ипотеки в силу закона на квартиру. Что тоже риски снижает, но не снимает полностью. Ибо опять же: а если квартира обесценится, а если покупатель обанкротится и у него окажутся обязательства более раннее очерёдности (например, по уплате алиментов), и т.д. и т.п.

Либо же продавец рассматривает и покупателей с ипотечными кредитами. И тогда вопрос принятия рисков - вопрос выбора банка. Условно говоря, продавец рассматривает только покупателей с кредитами в госбанках, у которых лицензию точно не отзовут. 

То же касается и продажи квартиры с расчётами через ячейку/аккредитив без использования кредитных средств - это вопрос выбора банка.

Так что при расчёте через ячейку или аккредитив и в банке из числа достаточно надёжных (госбанков и/или системообразующих) описанное Вами условие, думаю, не критично.

[maverick2008]

Тут вот упустили на мой взгляд один немаловажный фактор, а именно фактор "я так хочу!" от собственника бизнеса\топ-менеджмента.

 

А фактор в российских реалиях очень важный. Буквально месяц назад столкнулся с ним, когда вымученная цепочка ОЧЕНЬ выгодной для компании сделки (цена вопроса с 8 нулями), чуть не рухнула из-за жесткого "вот так и никак иначе!" от бенефициара, при том, что "иначе" не только не несло никаких рисков, но и полностью соответствовало закону, а его "вот так" как раз прямо закону противоречило. 

 

На самом деле я первый раз столкнулся с тем, что коллегам-оппонентам нечего было ответить. Т.е. я им - "вот так!" они - 0о, а почему "так", хотя правильно "иначе"? А я им...а хренли тут сказать, когда они правы?

 

Сделку в итоге закрыли, но нервов пожгли вагон. 

Возможны два варианта.

А еще ж есть эта новомодная тема с эскроу-счетами? или в отношениях физик-физик мало применяется?

[veverica]

фактор "я так хочу!"

"Мы вчера с СемёнИванычем в баню ходили, договорились, оформите мне это"

[maverick2008]

"Мы вчера с СемёнИванычем в баню ходили, договорились, оформите мне это"

Да если бы. То что вы изложили это как раз нормально - топы достигли неких договоренностей, а юристам поручили облечь это в правильную форму. 

 

Нет, я не об этом. Я о, примерно: "Вот это яблоко им не отдавать!!1111 Почему? ведь по условиям сделки и по норме закона мы должны его отдать? Более того, передача яблока не несет рисков новых и не увеличивает имеющиеся... Я СКАЗАЛ ЯБЛОКО НЕ ОТДАВАТЬ!111"

[Ludmila]

А это всё должен решать естественный отбор. Владельцу бизнеса объяснили сотрудники всё, как надо, но он или сорвал сделку, или вынужден был предоставить контрагенту какие-то скидки, или в будущем с ним стали заключать сделок меньше или изменили условия, - ему же хуже.
Повторяется это регулярно - он потеряет бизнес, а его нишу займёт более адекватный.
В итоге останутся в бизнесе умеющие принимать адекватные решения, руководствуясь не эмоциями, а разумом.

[Дед_Антип]

а именно фактор "я так хочу!"

Ох, пан, и не говорите...

 

Пару дней назад "согласовываю" с геной "основы выступления в суде" (если что - гена и со степенью, и не дурак от слова "вообще").

Ему хочется вставить один абзац. Эмоциональный.

Я говорю "не к месту и не по делу. Других аргументов - масса".

Он: "Я так хочу".

Я: "ну я бы не стал.. не надо это..."

Он: "А вот хочу - и все".

[Ludmila]

Был у меня был Шеф. А ещё у нас была куча судов. И был у "противной стороны" представитель по фамилии Пацация. Так Шеф мне на полном серьёзе предлагал встать и прямо на суде сказать этому представителю, что поц - это х.й.

[Concrescere]

Первый - деньги за квартиру закладываются в ячейку или перечисляются на счёт аккредитива, и при предоставлении выписки из ЕГРН о регистрации права собственности покупателя продавец может забрать деньги.

В Сбербанке условия допуска к ячейке включают наличие ключа от ячейки, который находится у покупателя.

 

Соответственно, если покупатель не придет в течение срока аренды ячейки (часто здесь экономят и арендуют максимум на 20-30 дней), то после окончания срока аренды покупатель может забрать свои деньги из ячейки. В итоге продавец останется и без денег, и без квартиры.

[Ludmila]

Dead,а в таком раскладе - да, критично.

[Feanor]

Я СКАЗАЛ ЯБЛОКО НЕ ОТДАВАТЬ!111"

 

А здесь мы у врачей должны учиться. Сколько у них самодуров, но всегда терпеливо объясняют, уговаривают. 

[Дед_Антип]

А здесь мы у врачей должны учиться.

Полностью поддерживаю!!!

 

Все заявления (и иные доки) в суды надо подавать "рукописные", написанные исключительно "врачебным" почерком!

[veverica]

Владельцу бизнеса объяснили сотрудники всё, как надо, но он или сорвал сделку, или вынужден был предоставить контрагенту какие-то скидки, или в будущем с ним стали заключать сделок меньше или изменили условия, - ему же хуже.

Ненене. Хуже - сотрудникам: не сделали, как надо, не убедили (см. про врачей) - или увольняйтесь (ибо нахрена вы такие бестолковые нужны), или сидите на голом окладе без премий.
Когда я у коммерса работала, был у нас контрагент, который из шефа веревки вил: в договоре ничего не измени, штраф за неуплату вовремя не предусмотри, претензию не напиши, в суд ходить даже не подумай. В итоге года через два после моего увольнения контора ушла в банкротство, и это была четвертая шефина контора за десять лет. Думаю, не последняя.

[Horatio Nelson]

в суд ходить даже не подумай.

а если бы пошли, то что?

Сообщение отредактировал qwerty))): 19 December 2018 - 07:21

[Garris]

За день до сделки пригласили, вечером.

Так это праздник... меня помочь по гражданскому делу пригласили за 20 часов до процедуры принудительного исполнения. СПИ спрашивает - вы адвокат? - нет говорю, я пожарник.