ссылка на ст. 157, конечно, намекает на то, что условие является отлагательным, но есть некое противоречие между "отлагательное" и "одновременная".
Отлагательное условие - это какое-то событие, не ранее которого наступает возникновение права. Не ранее - это либо одновременно, либо после.
Но после - не годится. Ведь тогда получится, что регистрация по каждому ДКП откладывается до регистрации по другому ДКП таким образом что может произойти только после той. Например, если два ДКП: регистрация по ДКП-1 должна произойти после регистрации по ДКП-2, а регистрация по ДКП-2 должна произойти после регистрации по ДКП-1.
Но тогда ни то ни другое никогда не наступит (из этого цикла выхода нет).
Получается, что кроме "одновременно" ничего более не годится?
я бы на всякий случай проверила бы по судебной практике, были ли случаи оспаривания приостановки/отказа по данному основанию и чем они закончились.
Не обнаружил (смотрел, насколько помню, по ст. 157 ГК).
Лет 15-17 назад на ЮК ходила байка. Уж не знаю, была ли в ней хоть доля правды. Кто-то из юрклубовцев рассказывал, что якобы нашёл способ ускорить регистрацию. Срок регистрации тогда был месяц, а они в договоре написали, что переход права собственности должен быть зарегистрирован в течение пяти, что ли, дней. И неустойка за нарушение этого условия продавцом. И якобы регоргану больше ничего не оставалось, как провести регистрацию в срок, установленный договором.
))
Лет 10 назад для ускорения просто не исключали в ДКП ипотеку в силу в закона, которая по общему правилу возникает в связи с постоплатой по ДКП (только приходилось потом обременение снимать ходить). Но чтобы по ДКП срок регистрации сокращать... )
Dead, скажите, пожалуйста, Вас устроил мой ответ?
Да, вполне, спасибо)
Dead, что в итоге решили? С этим условием подаваться или сделку структурировать?
Уже подали, но я только был наблюдателем, консультировал одного из риэлторов не по проекту ДКП, а проект этотпросто мне на глаза попал. Сделку в целом я не вел. Вот и решил поделиться этим наблюдением) На будущее)
В другом ДКП по "форме одного банка" встретил схожее условие:
Стороны договорились о том, что в случае не предоставления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – регистрирующего органа) одновременно с настоящим Договором Закладной, или в случае наличия у регистрирующего органа оснований для отказа в выдаче Закладной первоначальному залогодержателю (Банк ...), переход права собственности на КВАРТИРУ на имя ПОКУПАТЕЛЯ не подлежит государственной регистрации.
Такие условия (в пользу банков) котируются у регистраторов как основания для приостановки?
.Руководствуясь п.1 ст.157 ГК РФ, стороны настоящего ДКП-1 (продавец А и покупатель Б) договорились, что государственная регистрация перехода права собственности по настоящему ДКП-1 должна быть совершена одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности по ДКП-2 … в отношении …, где продавцом является В, а Покупателем - Г, и одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности по ДКП-3 …, в отношении …, где Продавцом является Д, а Покупателем - Е...
"Сработает" ли такое условие в реальной ситуации, когда одна из сделок вдруг "срывается"?
а как данное условие сработает, если даже сделки не срываются?
Имеется 3 разных ДКП с 3-мя разными покупателями и 3-мя разными продавцами и 3-мя (или более) разными объектами.
И даже допустим, эти 3 объекта находятся в одном мун.округе и 3 разных комплекта документов попали в руки одному регистратору одномоментно (в 1 день и час.
Чтобы зарегистрировать право собственности по одной из сделок, у регистратора должны иметься доказательства зарегистрированного права двух других (то есть исполнения отлагательного условия, установленного договором), чего не может быть в принципе,
либо регистратор, должен держать "в уме" инфу об отсутствии оснований для регистрации права по каждой сделке, чтобы последовательно начать вносить записи в ЕГРН по каждому объекту?
Технически это невозможно.
Нормальный регистратор, прежде чем просматривать все 3 сделки спросит себя: "а если бы такие "отлагательные условия" были не в 3-х, а в 300-та сделках, я что - должен бесплатно проверить все 300 на предмет наличия/отсутствия иных(!!!) оснований для приостановки/отказа в регистрации права, чтобы вынести вердикт по первому заявлению, после по второму и т.д.?"
Справедливости ради, приведу 2 регламента (первый утратил силу, второй действующий:
Скрытый текст
41. При государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять в том числе факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157 Кодекса), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 Кодекса) и т.д.). При этом рекомендуется учитывать, что согласно абзацу восьмому пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации права может быть отказано, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
(в ред. Приказа Минюста РФ от 12.11.2003 N 288)
Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 (ред. от 19.01.2005) "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" {КонсультантПлюс}
225. При государственной регистрации перехода права на основании сделки государственный регистратор прав также проверяет соблюдение существенных условий такой сделки, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, в том числе оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до такой оплаты.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2017 г. N 278 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество"
можно ли договориться о моменте регистрации?
нет, поскольку момент регистрации определяется внесением записи регорганом в ЕГРН (Вы не можете "договориться" с регистратором об этом моменте),
но можно договориться о порядке и моменте подачи документов на гос.регистрацию и о последствиях приостановки/отказе.
государственная регистрация перехода права собственности по настоящему ДКП-1 должна быть совершена одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности по ДКП-2 … в отношении …, где продавцом является В, а Покупателем - Г
На мой взгляд. данное условие не является отлагательным в смысле ст.157 ГК РФ.
Отлагательное выглядело бы так: госрегистрация перехода права собственности по настоящему ДКП осуществляется только при наличии государственной регистрации права собственности на объект такой то на имя того то.
А приведенная в вашем варианте формулировка по сути налагает обязательства на регистратора произвести одновременную госрегистрацию на несколько объектов по разным сделкам в отношении разных лиц, что законом не предусмотрено.
А как в реальности произойдет, только регистратору известно
И самое интересное, если у Вас пройдет все "ровно" Вы так и не поймете - учел регорган эти условия или нет
Чтобы зарегистрировать право собственности по одной из сделок, у регистратора должны иметься доказательства зарегистрированного права двух других (то есть исполнения отлагательного условия, установленного договором), чего не может быть в принципе,
Да, невозможно более одного рег.действия провести физически одновременно. Сначала одна запись вносится, потом другая (хотя бы с разницей в секунды).
225. При государственной регистрации перехода права на основании сделки государственный регистратор прав также проверяет соблюдение существенных условий такой сделки, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, в том числе оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до такой оплаты.
Регистратору одно не до фени, соблюдение условий определенных "формуляром" и еще есть одно но, бредовые схемы начиная с 90-Х не регистрируют ссылаясь на кодифицированные нормы гражданского права РФ.
Как по мне, то если быть точным в формулировках, то не "регистрация права должна быть совершена одновременно", а "подача договора на регистрацию...".
Отсюда неверность всего посыла рассуждений.
Факт регистрации не зависит от воли сторон.
Имею мысль, что с точки зрения соблюдения баланса интересов сторон при наличии взаимного недоверия для минимизации рисков можно реализовать вариант с договором в котором будут участвовать все стороны (АБВГДЕ и т.д.) где заключение одной сделки ставить в зависимость от другой. В последствии этот договор можно использовать как основание либо для понуждения в заключении ДКП, либо для признании права в случае уклонения кого-либо от регистрации сделки.
Т.е. условия основного соглашения должны делать невозможным, либо очень проблематичным неисполнение обязательства по заключению и регистрации ДКП для недобросовестной стороны.
Сообщение отредактировал GVE: 16 January 2020 - 12:43
Как по мне, то если быть точным в формулировках, то не "регистрация права должна быть совершена одновременно", а "подача договора на регистрацию...".
Одновременная подача на регистрацию никаких гарантий вообще не дает. Об этом и договариваться не надо, достаточно просто не подписывать ДКП и не приходить в МФЦ )
Альтернативные купли-продажи представляете себе?
Например, у вас есть единственное жилье, квартира, вы хотите другую взамен. Если продадите, и ничего не купите, то будете бомж с деньгами, которых может вдруг не хватить на то, что хотите взамен.
Ну и плюс к тому мелкие неудобства в виде перемещения скарба на какие-то видимо съемные квартиры на время поиска.
Поэтому важно не просто подать одновременно на регистрацию, но и зарегистрировать обе сделки - как ДКП своей квартиры, так и ДКП покупаемой. Иначе, повторю, на вашу квартиру право от вас уйдет, а на покупаемую квартиру право по каким-то причинам к вам не перейдет, всяко может случиться.
А деньги вернутся к тому, кто "крайний покупатель" в цепочке (кто ничего не продает), поскольку обычно деньги (основная часть) уходят напрямую "крайнему продавцу", но с ним сделка не прошла регистрацию перехода права. Это я на пример цепочки из 2 ДКП. А на практике выстраиваются цепочки иной раз и по 10 сделок. И любой "разрыв звена" влечет геморрой для всех.
Сообщение отредактировал Dead: 18 January 2020 - 18:55
Даже в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Здесь же вообще, на мой взгляд, смешивается частное и публичное - см. п. 3 ст. 2 ГК РФ.
Я лично отношу отношения по гос. регистрации прав на недвижимое имущество к административным, но я практик, наукой интересуюсь постольку поскольку. Ученые же вроде как ломают голову над этим вопросом:
Даже если просто логически мыслить, предположим, вы правы: условие по одновременной государственной регистрации может рассматриваться как отлагательное. Но ведь из этого следует лишь то, что государственный регистратор должен проверить, наступило определенное сторонами обстоятельство или нет. Обязанность зарегистрировать одновременно все равно не возникает. Не согласны?
Проверил: условие не соблюдено - сделал вывод о невозможности гос. регистрации.
Для упрощения давайте рассмотрим обычный договор купли-продажи недвижимости. В предмете мы можем написать, что продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить следующее имущество ...
Передача продавцом указанного в п. .. договора имущества в собственность покупателя осуществляется не позднее .... г. по акту приемки-передачи, подписываемому обеими сторонами.
Но момент регистрации перехода права собственности, скорее всего, не совпадет с моментом фактической передачи имущества в собственность. В данном случае будет применяться п. 2 ст. 551 ГК РФ. То есть стороны не могут договориться о моменте гос.регистрации перехода пс, а в состоянии лишь исполнить договор до акта гос. регистрации. Это следует из действующего сегодня в России принципа внесения: право собственности переходит с момента гос. регистрации, а не с момента, определенного сторонами (противоположный подход - принцип противопоставимости: при гос. регистрации государством всего лишь юридически подтверждается и признается переход права собственности, который уже произошел).
.
