Сообщений в теме: 68

[napokr]

Требуется помощь зала. Задача - сдать ЗУ в долгосрочную аренду (5 лет) без сдачи одновременно в аренду зданий, которые на нем расположены.  Как вариант - со сдачей одновременно в аренду не всех зданий.

Аренда - для изыскательских работ и проектирования для дальнейшего кап.строительства.

 

п.4 ст.35 ЗК говорит о том, что отчуждение ЗУ без расположенных на нем зданий не допускается.

Но аренда ИМХО это не отчуждение, перехода права собственности нет и не предполагается по рассматриваемому договору аренды.

 

Никаких конкретных судебных решений или рег.практики не нахожу.... При этом есть мнение, что нельзя сдавать в аренду ЗУ без зданий.

 

Регион - Санкт-Петербург.

 

Вопросы:  1) что Вы думаете на этот счет?

2) может быть, есть информация, что на этот счет думает Росреестр (зарегит договор аренды без зданий или откажет).

 

Заранее спасибо

[Izverg]

1) что Вы думаете на этот счет?

Что наглость, заявлять такие вопросы. Обратитесь на любой сайт бесплатных юридических консультаций: там Вас поймут.

 

2) может быть, есть информация, что на этот счет думает Росреестр (зарегит договор аренды без зданий или откажет).

Смотря как Вы это сделаете.

[Ludmila]

Вопросы:  1) что Вы думаете на этот счет?

Думаю, что условий задачи недостаточно для её решения.

[napokr]

Про условия задачи да, не права.

 

Участок в собственности юрлица, на нем расположены несколько зданий, которые также находятся в собственности этого же юрлица.

ЗУ - земли населенных пунктов; РИ - жилищное строительство (изменено недавно), до этого были пром земли, здания соответственно находятся производственные/офисные.

 

Нужно сдать участок в аренду, скажем, на 5 лет, для  проведения проектно-изыскательских работ, без права на снос чего-либо или нового строительства.

 

Вариант 1. Сдать  в аренду все вместе (ЗУ и расположенные на нем здания), но это не интересно, собственник хочет пользоваться зданиями.

Вариант 2. Сдать в аренду только ЗУ. Вопрос, можно ли это сделать и что по этому поводу думают регистраторы в СПб.

 

Собственно, проблема, на мой взгляд, в том, как трактовать слово "отчуждение", и, соответственно, п.4 ст.35 ЗК.

[Ludmila]

Ну, в моём понимании "отчуждение"  - это переход права собственности, а не передача в пользование.

[Ludmila]

Я, правда, не поняла, на кой так странно сделку структурировать, но это уже другой вопрос...

[napokr]

Ну, в моём понимании "отчуждение"  - это переход права собственности, а не передача в пользование.

В моем понимании тоже так. И мне кажется, что возможно так сдать в аренду.

При этом юристы КГА озвучили позицию, что так нельзя сделать. Ну их мнение, скажем, это мнение и ни на что не влияет. Но они утверждают, что такую сделку Росреестр не зарегистрирует.

Сдавать на регистрацию, получать отказ Росреестра и обжаловать его - данный путь не подходит в текущий момент.

Поэтому я и спросила, может быть, есть какая-то актуальная практика на сей счет.

 

На счет странности сделки - сделка странноватая. Но смысл ее в следующем: будущий инвестор/застройщик не имеет сейчас денег, чтобы выкупить участок.

Юрлицо-собственник ЗУ не может выступать Застройщиком по ряду обстоятельств, самым существенным из которых является наличие акционеров-миноритаев.

 

Застройщик может получить кредитное финансирование проекта при наличии разрешительной документации. ПОэтому они хотят взять участок в аренду под цели проектирования, получить Разрешительную документацию, и - если ее выдадут - там тоже есть определенные сложности и сомнения - уже получать финансирование и приобретать права на ЗУ у собственника земли. До этого светлого часа собственник участка хочет продолжать эксплуатировать здания и не терять этот доход.

 

Я думаю в настоящее время над другими вариантами сделки, но пока все варианты упираются в разные факторы.

Ну и нужно иметь возможность легко разорвать сделку, если будущий Застройщик не получит Разрешительную документацию, или получит РД, но не получит финансирования... 

[Ludmila]

Но они утверждают, что такую сделку Росреестр не зарегистрирует.

Скорее всего, именно так и будет.

 

Застройщик может получить кредитное финансирование проекта при наличии разрешительной документации.

Кхм. И банк согласен выдать кредит, несмотря на наличие на участке зданий, аренду участка у частного лица и запрет на снос зданий? Однако... В известных мне банках такое вряд ли бы прокатило. Или просто это с банком не обсуждалось?

 

если ее выдадут -

...что при таких условиях будет более чем странно...

[napokr]

 Банк согласен выдать кредит на покупку акций АО (собственника ЗУ и зданий), на эту покупку заключается опционный договор, условием которого является наличие договора аренды ЗУ вместе со зданиями и полученная РД на строительство.

Возможность согласования РД пока тоже обсуждалась для ЗУ, который в аренде  со зданиями.

 

МОй вопрос об аренде без зданий как раз связан с попыткой придумать нечто другое, потому что сдавать ЗУ сейчас в аренду вместе со зданиями АО не будет. Так как неизвестно еще, реализуется весь этот проект или нет, и будет ли получена РД, и вообще не изменятся ли планы Застройщика, а отказаться от текущего бизнеса по аренде зданий получается, что нужно сейчас.  

 

От имени АО Застройщик не хочет получать РД. Изначально предлагалось заключить опционный договор на продажу акций АО, условием по которому будет получение РД на это АО.

думаю еще над вариантом сдать в аренду ЗУ со зданиями, а здания передать в субаренду обратно АО... или третьему лицу какому-то... но это тоже все так как-то криво

[Ludmila]

От имени АО Застройщик не хочет получать РД. Изначально предлагалось заключить опционный договор на продажу акций АО, условием по которому будет получение РД на это АО.

Чего? Как-то это не бьётся.

И правильно я поняла: инвестор будет сначала платить арендную плату собственнику участка, потом тратиться на получение РД (то ли на себя, то ли на АО), а потом ещё и выкупать акции АО?

Я надеюсь, Вы не инвестора представляете?

 

 Банк согласен выдать кредит на покупку акций АО (собственника ЗУ и зданий), на эту покупку заключается опционный договор, условием которого является наличие договора аренды ЗУ вместе со зданиями и полученная РД на строительство.

Странный банк. Наверное, лицензия лишняя у него завалялась... 

МОй вопрос об аренде без зданий

Ну, теоретически запрещено только отчуждение участка без зданий на нём. Ну и передача в аренду участка под зданиями из земель в госсобственности не собственнику этих зданий, но это не тот случай,судя по описанию задачи.

На практике с очень высокой степенью вероятности Росреестр действительно откажется регистрировать договор аренды участка под зданиями без зданий. А само такое структурирование сделки прямо противоречит интересам инвестора, но это его проблемы..

[napokr]

 Я представляю не инвестора, конечно.

Арендную плату он планирует платить символическую до получения РД, рыночный размер арендной платы (оплату) относят на период, когда уже будет РД

 

ОТ имени АО не хотят получать, так как у АО есть миноритарии (немного, но есть), и видимо с ними делиться потом доходами от строительства никто не хочет. Во-вторых, Застройщик (ООО) известный застройщик в городе, реализовавший кучу проектов, и ему легче и кредиты привлечь, и от дольщиков сможет финансирование получать. Я так понимаю, что логика такая.

 

На счет того, что инвестор готов на расходы - пятно золотое, думаю, тут риск затрат на РД окупается возможной прибылью. Собственно, у них уже практически все готово для получения РД

 

От имени АО Застройщик не хочет получать РД. Изначально предлагалось заключить опционный договор на продажу акций АО, условием по которому будет получение РД на это АО.

Чего? Как-то это не бьётся.

 

 

 

 

ПРошу прощения, если коряво и неполно мысли формулирую.

Изначально собственником участка предлагался вариант такой: заключается опционный договор  на покупку акций АО  определенным сроком,  который реализуется при условии внесения покупателем акций денег в аккредитив. Но при этом стороны  понимают, что если РД не будет получена, то покупатель просто деньги не внесет и опционный договор перестанет действовать.

В таком раскладе предлагалось покупателю самому получить РД от имени АО, выдать ему доверенности нужные и т.д.

[Ludmila]

Я так понимаю, что логика такая.

Нет. Логика совсем другая. Это мошенническая схема, открытое разводилово на деньги. То ли инвестора, то ли банка, то ли обоих. И лично я в таком бы участвовать не стала, в том числе в качестве консультанта. А о том, что это разводилово, просто кричит каждое из описанных Вами условий. Если Вы просчитаете каждое условие по отдельности, а потом все вместе, это станет совершенно очевидно.

[napokr]

разводилово со стороны кого? ИНвестор с банком хочет развести собственника участка? ИЛи со стороны собственника участка?

 

Спасибо за мнение, оно действительно ценно для меня.

 

Меня пока попросили оценить всю эту историю. Я сразу сказала, что мне это все не нравится. Но я должна написать обоснованно, что именно мне не нравится и где какие риски. 

и по возможности предложить другие варианты

[Ludmila]

разводилово со стороны кого?

Со стороны собственника участка, конечно.

[napokr]

 

разводилово со стороны кого?

Со стороны собственника участка, конечно.

 

ну это очень вряд ли, так как схема предложена Застройщиком. И он уже не первый год убеждает собственника участка продать ему этот участок

[Ludmila]

ну это очень вряд ли, так как схема предложена Застройщиком

Застройщик  - это инвестор? Или ещё какое-то лицо?

Но я должна написать обоснованно, что именно мне не нравится и где какие риски. 

От четырёх до сорока часов в среднем занимает написание такого заключения.

[napokr]

Застройщик, он же инвестор, да.

 

про время написания заключения я примерно понимаю спасибо. Делаю это не бесплатно.

Спасибо огромное за ответы.

[Ludmila]

Застройщик, он же инвестор, да.

Ну, если он предложил схему с арендой, то одно из двух. Либо он ид... не просчитывает свои риски, либо вместе с собственником участка  планирует кинуть банк.

[napokr]

 

Застройщик, он же инвестор, да.

Ну, если он предложил схему с арендой, то одно из двух. Либо он ид... не просчитывает свои риски, либо вместе с собственником участка  планирует кинуть банк.

 

второй вариант точно нет 

Ну а какие у него риски то? Риск только - затраты на получение РД. Но это копейки по сути для крупного застройщика.  Даже если собственник участка каким-то образом соскочит со сделки после получения РД (хотя зачем это собственнику участка - вопрос). 

Я вижу как раз риски для собственника участка в том, что если инвестор в какой-то момент соскочит, а ЗУ будет обременен арендой, то собственник участка не сможет быстро и безгеморройно продать этот участок кому-то еще, пока не снимет обременения.

Ну и риск потерять текущий бизнес по аренде зданий, не получив ничего взамен (арендная плата за ЗУ не сопоставима с арендной платой за здания).

На счет банка кстати, не знаю, на что он там кредит планирует дать ЗАстройщику. Возможно, что не на покупку акций, а именно на стройку, а уж Застройщик как-то извернется и эти (или другие) деньги переведет на покупку акций. 

[Ludmila]

Риск потери средств, затраченных на получение РД, - лишь один из рисков инвестора. Притом не самый существенный. Остальные его риски намного больше. И по уровню риска, и по последствиям.
А как Вы пишете заключение, не зная, на что будет кредит? :??? :

[napokr]

Риск потери средств, затраченных на получение РД, - лишь один из рисков инвестора. Притом не самый существенный. Остальные его риски намного больше. И по уровню риска, и по последствиям.
А как Вы пишете заключение, не зная, на что будет кредит? :??? :

это один из вопросов, который я задала, но пока не получила ответ

[Ludmila]

Кстати, в части риска для собственника Вы тоже несколько заблуждаетесь. И это, кстати, вообще не юридический риск.

[napokr]

Мне вчера прислали их предварительное соглашение, я его прочитала, сформулировала кучу вопросов, жду ответов. ну и пока обдумываю ситуацию

Кстати, в части риска для собственника Вы тоже несколько заблуждаетесь. И это, кстати, вообще не юридический риск.

 

Если Вы поясните, буду благодарна

[Ludmila]

Ну участок-то будет продаваться вместе со зданиями. И я, например, не будучи оценщиком, не возьмусь определять, как наличие аренды на тех или иных условиях скажется на цене зданий с участком и/или на сроке экспозиции.

[Ludmila]

Мне вчера прислали их предварительное соглашение,

Вообще в таких соглашениях  обычно "верхнеуровнево" расписываются все этапы осуществления проекта. Но если бы в данном случае это было сделано, то вопросов бы не было.  По всей видимости, договорённости достигнуты только по предварительному, так сказать, этапу. И понимания проекта в целом нет ни у кого. 

И если это моё предположение верно, то вместо красивого мошенничества может выйти то, что стороны вовсе не имели в виду. И в таком случае сделка будет выглядеть очень весело. Как если мальчишки, найдя снаряд, кидают его в костёр. А там как повезёт - прилететь может во всех с совершенно непредсказуемым исходом.