Сообщений в теме: 26

[Kruzo]

История такая.

 

Есть помещение, обремененное долгосрочной арендой. Хочется зайти. Арендодатель на основании одностороннего отказа способен/декларирует способность выкинуть текущих арендаторов в два месяца и снять обременение.

 

Им предлагается Предварительный договор аренды (заключаем основной через три месяца, текст которого к ПДА прилагается).

 

А хотелось бы сразу заключить основной, пусть и трехмесячной датой после текущей. Предварительный не хочется, потому что там сложно привязываться к арендным каникулам, ремонтам и прочим техническим вопросам.

 

Не могу ту сторону убедить сразу на основной, хоть ты тресни. Без передачи помещений  у него нет договора, хотя прописать неустойки и взыскать убытки ему вроде ничего не мешает. Консенсуальность/реальность аренды желательно оставить за скобками обсуждения 

 

Подскажите аргументы, пожалуйста    

[greeny12]

Подскажите аргументы, пожалуйста    

http://forum.yurclub...c=385652&page=2

[Kruzo]

 

Подскажите аргументы, пожалуйста    

http://forum.yurclub...c=385652&page=2

 

Там сроки аренды даже не пересекаются. Он их выставляет к концу ноября, мы заезжаем в декабре-январе. Соответственно, как он их уведомляет об одностороннем отказе, мы подписываем основной договор, отталкиваясь от соответствующей даты расторжения, и, пока он снимает обременение, спокойно прописываем арендные каникулы, ремонты, подключения к коммуналке, телефоны, охрану и т.д.

 

Убедить надо в том, что и без акта приема-передачи договор будет заключен, взыскание неустоек и убытков - возможно. Про третьих лиц, которые будут не в курсе, а это нам не важно, про то, что договор заключен и без акта и его положения по неустойке в частности будут действовать, я уже рассказывал.

[Ludmila]

Практики даже по договору аренды даже будущей вещи - валом. От разъяснений Пленума ВАС РФ до полутора сотен дел на уровне кассации.

А по договору аренды будущей вещи арендодатель на момент заключения договора даже собственником не является, а тут уже есть собственность.

Да и если клиент упёрся рогом и ДА заключать не хочет, ГК РФ предоставляет достаточное количество инструментов для решения проблемы.

[Mex@]

А что Вам дает ДА, все равно зайти нельзя.

[Святослав]

Аргумент - что лучше - 1) обещать жениться или 2) обещать обещать жениться?

[Kruzo]

А что Вам дает ДА, все равно зайти нельзя.

Четкие сроки по каникулам, ремонту, инженерно-техническому переоборудованию.

 

Плюс по ПДА заключаем в "течение трех месяцев", а нам надо будет под это помещение с двух других съехать, по одному из которых аренда на неопределенный срок. Т.е. нам надо четко понимать когда мы заезжаем, чтобы конкретно вести переговоры с текущими арендодателями.

ГК РФ предоставляет достаточное количество инструментов для решения проблемы.

Вы про неустойки и убытки?

[Святослав]

Вы про неустойки и убытки?

Полагаю, Людмила про опционы, которые сделали ПД чуть более чем полностью бесполезным.

[Kruzo]

Аргумент - что лучше - 1) обещать жениться или 2) обещать обещать жениться?

невеста не уверена в женихе, поэтому заходит издалека ))

[Ludmila]

А что Вам дает ДА, все равно зайти нельзя.

Ну, лично я считаю, что чем короче цепочка, тем лучше. В большинстве случаев.

Если есть предварительный договор, надо ещё заключить основной. А там мало ли что... К тому моменту изменится ситуация на рынке, и одна из сторон захочет пересмотреть условия и откажется подписывать основной договор. А это значит заключение основного договора через суд, и только потом всё остальное.

А тут есть уже действующий договор. Если одна сторона начнёт кочевряжиться и откажется передавать/принимать объект, потому что "мы передумали", можно и санкции применить. 

Полагаю, Людмила про опционы, которые сделали ПД чуть более чем полностью бесполезным.

Скорее даже про опционный договор. Опцион - это всё-таки двухзвенное, так сказать, действие. Сначала заключить опцион, потом на его основании договор. А вот сразу опционный договор позволяет сократить звенья до одного.

Хотя и опцион, и опционный договор - это так, на случай, если клиент не захочет ДА.

Ибо сейчас ДА можно заключить даже при отсутствии права собственности. Договор от этого не станет недействительным или незаключённым, а обязанность арендодателя передать имущество возникнет. И за неисполнение этой обязанности можно привлечь к ответственности.

То же касается и арендатора, если он вдруг передумает брать помещение в аренду.

Поэтому - чем проще, тем лучше. Лично я бы старалась убедить клиента заключить ДА.

[Святослав]

Лично я бы старалась убедить клиента заключить ДА.

Многие до сих пор работают через ПДА+КДА+ДДА, в т.ч. сетевики. Аргументы про аренду будущей вещи, опционы и проч. их не берут. Это из разряда тех, кому проще дать, чем объяснить, почему нельзя/не надо. Почему так? Потому что у них когда-то был юрист, который так настроил, научил манагеров, манагеры стали топами, старые юристы ушли, а новые таковы, что им манагеры говорят, как надо.

[Kruzo]

Скорее даже про опционный договор.

Честно говоря, не сталкивался на практике. А та сторона вообще убежит как черт от ладана не пожелав даже разбираться в деталях. Но, спасибо за идею, конечно.

[Ludmila]

Многие до сих пор работают через ПДА+КДА+ДДА, в т.ч. сетевики. Аргументы про аренду будущей вещи, опционы и проч. их не берут. Это из разряда тех, кому проще дать, чем объяснить, почему нельзя/не надо. Почему так? Потому что у них когда-то был юрист, который так настроил, научил манагеров, манагеры стали топами, старые юристы ушли, а новые таковы, что им манагеры говорят, как надо.

Ну да, как в старом анекдоте про куриные крылья...

Когда у меня опыт работы был лет семь, мне одна менагер заявила:

- Я лучше Вас знаю, как надо делать. Я пятнадцать лет с юристами работала!

Из той конторы я вскоре уволилась, ибо поняла, что там всё очень странно, а отвечать потом мне. Вовремя, как выяснилось, уволилась..

 

Честно говоря, не сталкивался на практике. А та сторона вообще убежит как черт от ладана не пожелав даже разбираться в деталях. Но, спасибо за идею, конечно.

Лично я бы пыталась вывести на ДА, не мороча никому ж... голову всякими мночленными и сложными конструкциями. Это уже на крайний случай конструкции. 

Тоже случай был прикольный. Не могли прийти к соглашению по одному вопросу, и я решила пошутить... А мне контрагент: о, а давайте! Спрашиваю: а Вы понимаете, что это извращение, которое может стоить Вам кучу денег? Да, понимаем, но давайте так и сделаем.

Многие до сих пор работают через ПДА+КДА+ДДА, в т.ч. сетевики. Аргументы про аренду будущей вещи, опционы и проч. их не берут. Это из разряда тех, кому проще дать, чем объяснить, почему нельзя/не надо. Почему так? Потому что у них когда-то был юрист, который так настроил, научил манагеров, манагеры стали топами, старые юристы ушли, а новые таковы, что им манагеры говорят, как надо.

А в книжечку я пример утащу, с Вашего позволения...

[Kruzo]

Лично я бы пыталась вывести на ДА, не мороча никому ж... голову всякими мночленными и сложными конструкциями.

Я и пытаюсь. Накидал пока практики, пусть переваривает, что акт приема-передачи не есть обязательный признак заключенности договора аренды. А то боится, что над ним в суде будут смеяться, когда он туда за неустойкой явится.

 

Вы понимаете, что это извращение, которое может стоить Вам кучу денег?

 

хороший понт дороже денег )))

Сообщение отредактировал Kruzo: 09 October 2020 - 14:28

[tov_Suhov]

Лично я бы пыталась вывести на ДА, не мороча никому ж

тоже не пойму - в чем там затык?

 

обычный ДА - и точка.

 

==============================================

 

а если не выгонит своих друзей датель, как обещает:

 

 

декларирует способность выкинуть текущих арендаторов в два месяца и снять обременение

так будет изъезженная ситуация двойной аренды.

[Ludmila]

Накидал пока практики, пусть переваривает, что акт приема-передачи не есть обязательный признак заключенности договора аренды. 

Зачем? Накидайте практики по договору аренды будущей вещи. Вот, мол, даже не будучи собственником, можно договор аренды заключить. А у нас - собственник! Это проще и понятнее.

[tov_Suhov]

Ибо сейчас ДА можно заключить даже при отсутствии права собственности.

только это требует большего, чем просто прочтения ГК. )

 

потому, что после кодекса, после 608 сразу будет затык:

 

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику

[Ludmila]

хороший понт дороже денег )))

Не. Там не понт был. Они хотели заложенный нам участок межевать, как им вздумается, и потом кусочками продавать. Без нашего согласия, знамо дело. Ну и чтобы проданное сразу из залога выбывало.

Ну и мы опасались, что в результате сего действа нам останется какой-то неликвид, который и за копейки не продашь.

Я говорю:

- А давайте Вы размежуете, а потом, если нам не понравится, как Вы это сделали, замежуете назад? Участок в сотни тысяч кв.м., ага. Шутила я так. Сарказм это был.

И они: во, то, что надо!

Ну а про то, на каких условиях мы обязаны дать согласие на продажу и вывод из залога, уже договориться проще было - схема отработанная.

только это требует большего, чем просто прочтения ГК. )   потому, что после кодекса, после 608 сразу будет затык:

Ага. Ну практики накидать из той, что попонятнее...

Вообще в главе про аренду куча статей сформулирована как императивные, хотя никакой необходимости в этом нет.

[Kruzo]

Зачем? Накидайте практики по договору аренды будущей вещи

 

Это следующим этапом. Сейчас мы на стадии ч.2 ст. 406 и обещаний зеркальных неустоек за не сдачу/не приемку.

[Ludmila]

Сейчас мы на стадии ч.2 ст. 406 и обещаний зеркальных неустоек за не сдачу/не приемку.

Ну, сделайте термшит.

[Kruzo]

 

Сейчас мы на стадии ч.2 ст. 406 и обещаний зеркальных неустоек за не сдачу/не приемку.

Ну, сделайте термшит.

 

Мы уже "их" договор во всю корежим.

[Святослав]

ч.2 ст. 406

Если Вы про ГК, то в его ст. 406 нет частей)

 

Ну, сделайте термшит.

Практика показывает, что если к BTS подключаются юристы, то его объем, сложность и сроки согласования стремятся к договорным.

 

Кстати, у Меги, кажется, BTS - вообще табличка с коммерческими и особыми условиями, прилагаемая к увесистому тому с условиями аренды.

[Ludmila]

Практика показывает, что если к BTS подключаются юристы, то его объем, сложность и сроки согласования стремятся к договорным.  

Ну тут вряд ли так будет. А так да, согласна.

Тут можно сделать BTS в виде простенькой понятийки. Каша из топора. Где BTS, по сути, ничего не значит и выполняет роль топора. А все обязательства сторон следуют из ДА. BTS фактически повторяет основные из положений ДА, регулирующие ответственность сторон.

Но чисто психологически для сторон может быть ближе и понятнее понятийка (прошу прощения за тавтологию), чем ДА.

[Kruzo]

Если Вы про ГК, то в его ст. 406 нет частей)

согласен )

[Ludmila]

Мы уже "их" договор во всю корежим.

Одно другому не мешает.

 

Кстати, у Меги, кажется, BTS - вообще табличка с коммерческими и особыми условиями, прилагаемая к увесистому тому с условиями аренды.

Разные видела и составляла. И в виде таблички с основными условиями, и многостраничные сложные документы; и способные выступить в качестве предварительного договора, и сейфовые соглашения... 

Тут можно что-то небольшое сваять.