Сообщений в теме: 17

[Lawyerus]

Едем в риэлторскую фирму вносить аванс за квартиру. У Фирмы есть договор с собственником квартиры на оказание услуг по рекламе квартиры, содействию организации сделки по продаже. Нет полномочий по принятию аванса (объясняют как отсутствие Собственника в городе). В связи с тем, что если мы внесем аванс, то будет "заключение сделки неуполномоченным лицом", предлагаю прописать обязательство Фирмы предоставить в последствии (указать срок) нотариально заверенное одобрение Собственника на осуществление таких действий Фирмы. При непредоставлении Фирмой указанного документа, внесенная предоплата подлежит возврату, плюс штраф.
Ваши мнения?

[Yhanna]

А договор К/п квартиры с собственником есть? А вааще о собственнике что вам известно.
см. ст. 1108 ГК - деньги можно назад и не получить
А в лучшем случае прежде чем вернуть, риэлтор попользуется деньгами несколько месяцев - бесплатный кредит.

Такие простые вопросы: Собственник уполномочил рекламировать и организовывать. а деньги получить не уполномочил - не доверяет. А Вы верите и даже уже едете кровееные платить. Наверное риэлтор ваш хороший знакомый или близкеий родственник.

Кто мешает риэлтору связаться с собственником на предмет получения полномочий. DHL роет копытом, готов домчать отправление в любой медвежий угол.
Или продавая квартиру на десятки тысяч баксов собственник несколько десятков баксов на нотариуса не наскребет.
Риэлтор о чем раньше думал если ему поручили срочно продать,
По моему кидавняк. Я бы даже не рассматривал. гнал бы риэлтора в шею.

ИМХО деньги на квартиру легко вам достались. что Вы даже предположительно готовы их так запросто отдать.

[ULITKA]

думаю надо просто требовать от риэлтора нотариальную доверенность на распоряжение им-вом собственника

[Lawyerus]

Yhanna

А договор К/п квартиры с собственником есть? А вааще о собственнике что вам известно.

Вы имеете ввиду правоустанавливающие доки? Все смотрел, визуально все в порядке. (ДДУ, зарегистрированный+св-во о орегистрац. +акт приема-передачи)


А причем тут "Статья 1108. Возмещение затрат на имущество, подлежащее возврату" ?

Со всем остальным согласен, у риэлторов часто бывает бардак с документами.

[Yhanna]

Lawyer-5

Вы имеете ввиду правоустанавливающие доки? Все смотрел, визуально все в порядке. (ДДУ, зарегистрированный+св-во о орегистрац. +акт приема-передачи)

Я имею в виду: договор купли продажи квартиры между вами и собственником подписан и зарегистрирован, или Вы намерены уплатить аванс до заключения договора. т.е. по не существующему обязательству ?

А причем тут "Статья 1108. Возмещение затрат на имущество, подлежащее возврату" ?

Я ошибся, следует читать ст. 1109 : Не подлежат возврату в качечестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предосталенное во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее воврата имущества, знало об отсутствии обязательства .

ИМХО еще раз: на деньги вас разводят - как говорил Сын юриста: "Это одназначно"

Сообщение отредактировал Yhanna: 02 September 2004 - 20:42

[Sanss]

на деньги вас разводят - как говорил Сын юриста: "Это одназначно"

Совсем не однозначно... Дело в том, что аванс (задаток) прежде всего идет на оплату услуг риэлтора, поэтому они и готовы схватить его как можно раньше и, желательно, в свои руки... Такова весьма распространенная практика мелких агентств и частных маклеров.

[Lawyerus]

Yhanna

Я ошибся, следует читать ст. 1109

Не согласен
У Фирмы из договора с будущим собственником (который вносит предоплату) появляется обязательство организовать подписание ДКП между будущим собственником и Продавцом квартиры, его регистрацию и регистрацию перехода права. Предоплата вносится для передачи ее Продавцу квартиры. В свою очередь будущий собственник обязуется в срок обусловленный этим договором подписать ДКП и в счет обеспечения этого обязательства вносит эту сумму денег.

[rielty]

Причем здесь ст.1109? Абсолютно неприменима в данной ситуации. Разводить вас может и не разводят, но нотариальную доверенность собственника на получение денег надо увидеть. Пусть риэлторы собственника напрягают и он им доверенность высылает.

[Yhanna]

Sanss

Совсем не однозначно... Дело в том, что аванс (задаток) прежде всего идет на оплату услуг риэлтора, поэтому они и готовы схватить его как можно раньше и, желательно, в свои руки... Такова весьма распространенная практика мелких агентств и частных маклеров

Да особенно правомерен здесь задаток

Sanss очень точно пдметил: риэлтор хочет прикарманить Ваши деньги в оплату своих посреднических услуг.

Тогда снова несколько само собой напрашивающихся вопросов:
- это Вы риэлтора нанимали
- это Вы ему что - нибудь поручали
- риэлтор для вас что-нибудь сделал (обеспечил вам проведение переговоров с продавцом, проверил т.н. "чистоту сделки", подготовил проект договора к/п и т. д.. подготовил пакет необходимых документов для регистрации договора....)
-так за что Вам ему платить

да Sanss прав: сложилась и широко применяется риэлторами в области оборота жилой недвижимости правило поведения, не просто не предусмотренное законодательством, но прямо ему противоречащее и не в грош не ставящее права и интересы других участников этого оборота. Ну так зачем этим другим ему следовать.

Здесь необходимо иметь в виду: пока договор к/п не прошел госрегистрацию (т.е. не заключен) права и обязанности он не порождает. Т.е. возможна такая ситуация: договор сторонами подписан, сдан вчера в УЮ на регистрацию, а сегодня продавец подал заявление о приостановлении рег.действий и в дальнейшем вообще регистрировать передумал. Он в своем праве. А аванс- не знаю никакого аванса, риэлтору платили с него и спрашивайте.
Вывод: пока договор к/п квартиры не заключен нет оснований платить за квартиру деньги в том числе аванс, Если Вас торопят: клади деньги в ямку, скажи брекс пекс фекс, значит вы попали в Лисаалисакотбазилиоинвест. "Это однозначно".

[Lawyerus]

Yhanna

пока договор к/п квартиры не заключен нет оснований платить за квартиру деньги в том числе аванс

- Это относится к задатку
Вы забываете о существовании п.1, ст.329 ГК, разрешающей использовать договорные способы обеспечения обязательства.
А вообще обычная риэлторская практика предполагает принятие некой предоплаты Риэлтором-представителем продавца на основании имеющейся доверенности в счет оплаты стоимости квартиры по ДКП.

договор сторонами подписан, сдан вчера в УЮ на регистрацию, а сегодня продавец подал заявление о приостановлении рег.действий и в дальнейшем вообще регистрировать передумал. Он в своем праве. А аванс- не знаю никакого аванса, риэлтору платили с него и спрашивайте.

Для этого и прописывается в договоре Покупателя и Представителя Продавца условие о штрафах и прочих неустойках в случае не регистрации ДКП и перехода права. Конечно спрашивать будут с Фирмы.

[Yhanna]

Lawyer-5

Предоплата вносится для передачи ее Продавцу квартиры.

- это исполнение по договору к/п

В свою очередь будущий собственник обязуется в срок обусловленный этим договором подписать ДКП и в счет обеспечения этого обязательства вносит эту сумму денег.

- это исполнение по иному договору, не к/п

Вопросы для размышления:
- с каких это пор и каким образом предоплата (аванс) может являеться способом обеспечения исполнения обязательства
- каким образом уплата одних и техже денег, являющаяся исполнением по одному договору (к/п) -основному обязательству- может являться обеспечением исполнения по другому договору (покпатель-риэлтор) - другому основному обязательству- да еще при не совпадении лиц в сторонах этих договоров.

[mnatsa]

rielty

но нотариальную доверенность собственника на получение денег надо увидеть

А почему нотариальную?
Lawyer-5, чем менее законно у Вас примут эти деньги, тем легче Вам их потом будет вернуть в случае Вашего отказа.
Yhanna

- с каких это пор и каким образом предоплата (аванс) может являеться способом обеспечения исполнения обязательства

Сторонами может быть установлен любой договорной способ обеспечения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК). И назвать Вы его можете как угодно, главное чтобы четко было понятно, что это именно способ обеспечения

[Yhanna]

Lawyer-5

Цитата
договор сторонами подписан, сдан вчера в УЮ на регистрацию, а сегодня продавец подал заявление о приостановлении рег.действий и в дальнейшем вообще регистрировать передумал. Он в своем праве. А аванс- не знаю никакого аванса, риэлтору платили с него и спрашивайте.


Для этого и прописывается в договоре Покупателя и Представителя Продавца условие о штрафах и прочих неустойках в случае не регистрации ДКП и перехода права. Конечно спрашивать будут с Фирмы.

о каком штрафе речь. если обязанность организовать Риэлтора организовать и помочь зарегистрировать прекратится за невозможностью исполнения по обстоятельствам, за которые никто не отвечает. Ведь поведение покупателя правомерно в силу ст 421: хочет заключает договор, не хочет - отказывается от заключения

[Yhanna]

rielty

Причем здесь ст.1109? Абсолютно неприменима в данной ситуации

А Вы как рассматриваете деньги , полученные вр исполнение не существующего обязательства. Я лично в силу 1102 как неосновательное обогащение. А ст1109 не позволяет требовать их возврата. Все очень применимо.

[Yhanna]

mnatsa

Lawyer-5, чем менее законно у Вас примут эти деньги, тем легче Вам их потом будет вернуть в случае Вашего отказа

Да. а легче всего вернуть деньги проигранные в наперстки. Как говорил один деревянный мальчик: "держи карман шире"

Сторонами может быть установлен любой договорной способ обеспечения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК). И назвать Вы его можете как угодно, главное чтобы четко было понятно, что это именно способ обеспечения

Вопрос для размышления: а что такое способ обеспечения исполнения обязательств. Уплатить аванс - это основное или обеспечивающее (акцессорное) обязательство.
Верно, главное чтобы четко было понятно, что это платеж по договору, способ обеспечения исполнения по договру,... да а где же договор? .

[bearspbbig]

если агентство надежное, то какой-то аванс внести можно.
в Питере это как правило около 500 долларов.
с агентства стребуйте расписку в которой за печатью агентства и подписью гены говорится что данная обеспечительная сумма возвращается вам в полном объеме если продавец по такой-то квартире вам не продает ее до такого-то времени.
если агентство давно работает кидать вас им смысла нет.
они наоборот боятся что их кинут на процент.

[Yhanna]

если агентство надежное, то какой-то аванс внести можно

В моем детстве была поговорка: "всем давать не успееш скидавать".
Я имеею в виду "все надежные агентства".
Возможные аналогии с участниками данного форума случайны и ошибочны.

bearspbbig

с агентства стребуйте расписку в которой за печатью агентства и подписью гены говорится что данная обеспечительная сумма возвращается вам в полном объеме если продавец по такой-то квартире вам не продает ее до такого-то времени.

Да и еще надо прошептать заклинание :"Брекс ,фекс ,пекс". Вот уж все будут Вами довольны.

[Samail]

Yhanna

ИМХО еще раз: на деньги вас разводят - как говорил Сын юриста: "Это одназначно"

Вы чего панику наводите? Кто захочет закрывать агентство из-за пары штук баксов? Там только раскрутка во много раз дороже обошлась...

Или продавая квартиру на десятки тысяч баксов собственник несколько десятков баксов на нотариуса не наскребет.

Вы удивитесь…бывают такие собственники у которых даже на бутылку денег нет.

Здесь необходимо иметь в виду: пока договор к/п не прошел госрегистрацию (т.е. не заключен) права и обязанности он не порождает. Т.е. возможна такая ситуация: договор сторонами подписан, сдан вчера в УЮ на регистрацию, а сегодня продавец подал заявление о приостановлении рег.действий и в дальнейшем вообще регистрировать передумал

Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации
3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Lawyer-5
То что у агентства нет полномочий от собственника на принятие аванса, это их упущение, которое должно волновать, прежде всего их, а не вас. Расписку то вам все равно выдадут от того кто деньги принял, а примет их агентство и продавцу не отдаст (т.к. от туда их уже можно и не получить назад, игроки, должники и пьяницы среди продавцов квартир не редкость, да и нормальные тоже «под богом ходят»). Максимум что вам грозит в случае отказа от сделки это штрафы прописанные в договоре и если к примеру агентство оплатит большую задолженность за квартиру а вы вдруг откажетесь её покупать, могут попросить подождать пока они найдут нового покупателя, и только тогда вернут аванс… а могут и не попросить.
Конечно, если агентство состоит только из директора, портрета путина, стола, стула и магнитофона, то может быть и другой сценарий развития событий…но зачем с такими вообще связываться.

предлагаю прописать обязательство Фирмы предоставить в последствии (указать срок) нотариально заверенное одобрение Собственника на осуществление таких действий Фирмы. При непредоставлении Фирмой указанного документа, внесенная предоплата подлежит возврату, плюс штраф. Ваши мнения?

Мое мнение: пошлют вас с такой постановкой вопроса (в части штрафа) не прямо конечно, но на такие условия не пойдут, мало ли что там продавцу в башку взбредет…

Сообщение отредактировал Samail: 07 September 2004 - 14:21