Сообщений в теме: 23

[sedlex]

Наша организация заключила трехсторонний договор аренды нежилых помещений, по которому минимущество области выступило арендодателем, ГУП, владеющий объектом на праве хозяйственного ведения, - балансодержателем, а мы арендатором. Договор заключен на неопределеный срок. Недавно мы получили от минимущества сообщение о расторжении договора и о необходимости освободить занимаемые комнаты. Поскольку мы комнаты не освободили, минимущество обратилось в суд с иском о нашем выселении.
Вопрос: вправе ли собственник государственного имущества выступать арендодателем такого имущества, и, соответственно, вправе ли он расторгать такие договоры?
Ситуация у нас критическая, поэтому прошу откликнуться всех, кто имеет сведения о судебной практике по таким делам, а также тех, у кого есть какие-либо мысли на этот счет. Заранее благодарю.

[diana]

ФЗ №161-ФЗ Унитарное предприятие может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Статья 3. Правоспособность унитарного предприятия
1. Унитарное предприятие может иметь гражданские права, соответствующие предмету и целям его деятельности, предусмотренным в уставе этого унитарного предприятия, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
Статья 18. Распоряжение имуществом государственного или муниципального предприятия
2. Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.
Ст.114 ГК ч.7.
Распоряжение минимущества №6155-р, по нему Минимущество лишь согласовывает сделки по распоряжению недвижимостью, в т.ч. и аренды.
Так. образом Минимущество не может выступать вкачестве арендодателя имущества ФГУПа, оно лишь согласовывает сделки.

[sedlex]

Все это здорово, но есть ряд проблем:
1) минимущество (не федеральное, а областное) уже выступило в договоре в качестве арендодателя и считает, что может пользоваться правами арендодателя, в том числе правом на расторжение договора;
2) договор заключался до принятия закона об унитарных предприятиях, хотя и после принятия ГК, где полномочия собственника тоже ограничены;
3) есть постановление окружного суда по похожему делу (арендатора там выселили), но там собственник и ГУП были на одной стороне и на этом основании суд решил, что собственник, расторгая договор, выражал волю ГУПа. При этом ранее ГУП пытался сам выселить арендатора из помещений, но суд ему отказал, поскольку арендодателем по договору аренды выступал собственник.

В нашем случае ГУП занял нейтральную позицию. Как Вы считаете, в такой ситуации суд должен учитывать позицию ГУПа? Может ли решение быть отменено в апелляции или кассации, если суд первой инстанции не выяснит вопрос о позиции ГУПа?

И еще. Подскажите, пожалуйста, должны ли региональные министерства имущественных отношений руководствоваться распоряжениями федерального министерства (сложность в том, что в этих распоряжениях речь идет толко о федеральном имуществе)?

[register]

Согласно ГК РФ не мог собственник в данном случае быть арендодателем. Подробно Вам это обосновала diana.
Но для Вас это не очень хорошо, зачем Вам нужен ничтожный договор? Вы не боитесь, что если будете ссылаться на это основание, договор суд может вообще признать ничтожным. Хотя, надо смотреть текст договора, как там все сформулировано.

Сообщение отредактировал register: 29 September 2004 - 13:38

[sedlex]

Да, Вы правы, ничтожный договор мне не нужен - меня тогда выселят по ст.301 ГК. Но в том деле, на которое я ссылался, суд пришел к выводу о том, что раз уж подписалы договор и собственник и ГУП, то значит договор действительный. Суд, правда, не пришел к выводу о том, что собственник назван в договоре арендодателем по ошибке и что настоящим арендодателем является ГУП. Я буду пытаться настаивать именно на такой трактовке договора. Подпись собственника означает лишь его согласие на заключение договора.
Как Вы считаете, есть у меня шанс убедить суд в таком подходе? Может быть, подскажите практику?

Практика, на которую я ссылаюсь: Постановление федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 августа 2000 года по делу №А29-1247/00э. Этот документ есть в базе КонсультантПлюсОкруга

[Jazzanova]

думаю права собственника гуп носят исчерпывающий характер (п 1 ст. 295 ГК)
распоряжение имуществом переданным в хозведение неправомерно, поскольку нарушает права ГУП
у меня было похожее дело...
договор аренды заключенный Москомимуществом признан недействительным
потому что нарушены права ГУП
так что если договор аренды недействителен, то по 622 выс не выселят..
могут по 301...но здесь им придется доказать что минимущество собственник..

[sedlex]

В моем случае права ГУП не нарушены, поскольку ГУП подписал договор аренды в качестве балансодержателя.

А если все же признают договор аренды недействительным, то как Вы думаете, смогут ли они в этом же процессе изменить исковые требования и перейти к виндикации? Мне кажется, что не могут, так как меняется и предмет и основание иска. Или же предмет иска не меняется?
Добавлено @ [mergetime]1096453986[/mergetime]
Забыл еще написать, что права минимущества на объект и права ГУП на объект не зарегистрированы в юстиции. Имеет ли это какое-то значение для нас?

[Jazzanova]

sedlex
одновременное изменение предмета и основания иска в рамках одного процесса невозможны
по крайней мере прежный процессуальный кодекс не допускал этого
Они могут изменить основания иска...предмет же останется неизменен..
такое возможно..

Имеет ли это какое-то значение для нас?

имеет...право собственности на недвижку возникает с момента госрегистрации..но сушествуют исключения по ст 6 Закона 122-фз

[sedlex]

Да, действительно, их права возникли до принятия закона 122 ФЗ.

И все же, как Вы считаете, моя трактовка договора (т.е. что настоящим арендодателем является ГУП, а не собственик) имеет право на существование?

Добавлено @ [mergetime]1096468338[/mergetime]
Может быть, есть практика по толкованию договоров, когда суд приходит к выводу, что стороны названы в договоре неправильно, и применяет к ним "правильные" нормы?

[vad]

2diana

Так. образом Минимущество не может выступать вкачестве арендодателя имущества ФГУПа, оно лишь согласовывает сделки.

Не согласен.
Согласно ст.209, 608 ГК РФ, постановлениям Правительства РФ от 10.02.94 № 96, от 04.12.95 № 1190, от 29.12.97 № 1644, от 03.06.2002 № 377, постановлению Совета Министров РСФСР от 21.01.91 № 35 Госкомимущество России (впоследствии Мингосимущество России, далее Минимущество России) наделено полномочиями по передаче федерального имущества, в т.ч. закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственными унитарными предприятиями, в аренду.
То обстоятельство, что имущество находится в хозяйственном ведении ФГУПа не препятствует собственнику имущества выступить его арендодателем. Тем более, что в данной ситуации договор аренды подписан унитарным предприятием.
Минимущество России в силу постановления Правительства РФ от 10.02.94 № 96 вправе поручать осуществление его полномочий своим территориальным агентствам (управления).
В данной ситуации арендодателем выступило Минимущество РФ Московской области, которое является территориальным управлением Минимущества России. Если открыть Положение о Минимуществе РФ по Московской области, то из него будет следовать, что данное терруправление наделено полномочиями по передаче фед. имущества, находящегося на территории Московской области, в аренду.
Поэтому нельзя считать, что Минимущество РФ Московской области было не вправе выступать арендодателем по договору и, соответственно, делать вывод о ничтожности сделки.
Договор можно считать недействительной сделкой, если в аренду передано имущество, являющееся муниципальной собственностью.

2sedlex

В нашем случае ГУП занял нейтральную позицию. Как Вы считаете, в такой ситуации суд должен учитывать позицию ГУПа? Может ли решение быть отменено в апелляции или кассации, если суд первой инстанции не выяснит вопрос о позиции ГУПа?

Это не будет иметь значения, поскольку требование о выселении заявлено собственником имущества, который выступил арендодателем по договору.

2Jazzanova

думаю права собственника гуп носят исчерпывающий характер (п 1 ст. 295 ГК)
распоряжение имуществом переданным в хозведение неправомерно, поскольку нарушает права ГУП
у меня было похожее дело...
договор аренды заключенный Москомимуществом признан недействительным
потому что нарушены права ГУП

Смею предположить, что в Вашем случае имела место передача Москомимуществом в аренду федерального имущества, закрепленного за предприятием на праве хоз. ведения, что и послужило основанием для признания его недействительным.

И последнее. Я близок к подобным ситуациям, что описывает sedlex, и могу лишь сказать, что если Минимущество России или его территориальное управление поставило цель освободить помещения, они этого добьются в любом случае. Поэтому я советую договариваться. Будете воевать и, даже если и победите в суде, способы выселить Вас министерство найдет рано или поздно. Кроме этого, договор заключен на неопределенный срок, а это очень ослабляет Вас. Поэтому желаю Удачи!

[Jazzanova]

vad
вы конечно простите реплика вроде не мне..
но хозведение не что иное как обременение права собственности, самостоятельное вещное право...
на мой взгляд собственник не может распорядится обременным имуществом, поскольку хозяйственное ведение предполагает распоряжение таким имуществом именно гупом а не собственником.
В это суть данного правового института, передача полномочий по распоряжению..
если же исходить из вашей позиции..то и гуп и собственника вправе распоряжаться..тогда возможен хаос...наличие нескольких обременений на один объект, что вряд ли соответствует замыслу законодателя...

Смею предположить, что в Вашем случае имела место передача Москомимуществом в аренду федерального имущества, закрепленного за предприятием на праве хоз. ведения, что и послужило основанием для признания его недействительным.

в том деле суд акцент на это не делал...решение обосновано нарушением права ГУП распорядиться переданным ему имуществом и нормы закона (295 ГК) вопрос о собственности в том деле на рассматривался судом, контракт хозведения заключен был субъектом федерации

[vad]

2Jazzanova
Я согласился бы с Вами, если бы договор был подписан одним лишь министерством, но не предприятием. В ситуации sedlex ГУП выразило свое согласие. Поэтому проблемы не вижу, честно говоря. Опять же ничтожным договор по этим основаниям считать нельзя.

[Jazzanova]

vad

В ситуации sedlex ГУП выразило свое согласие.

при всем уважении к вашей точки зрения, это могло бы иметь значение если бы речь шла о диспозитивной норме...но к сожалению правила распоряжения имуществом, переданным гуп императивны по своей сути
закон исчерпывающим образом определяет права собственника имущества ГУП
см. п.п. 10 п. 1 ст. 20 закона о гуп
мое мнение, что для того чтобы сдать в аренду собственник должен сначала изъять имущество у ГУп, изменив контракт хозведения соответствующим образом это было бы правомерным вариантом..

[sedlex]

Сегодня состоялось очередное судебное заседание по этому делу. Суд направил запрос в учреждение юстиции, чтобы узнать о зарегистрированных правах. Мне известно, что права там не зарегистрированы.
Как Вы считаете, нам это как-нибудь поможет? Ведь иск то не виндикационный, а по ст.610 ГК РФ. Но тогда непонятно, зачем суд направил этот запрос.

[Jazzanova]

sedlex

Но тогда непонятно, зачем суд направил этот запрос.

ну как же 608 работает

[sedlex]

Получается, что пока они не докажут, что они собственники, вопрос о действительности договора будет под вопросом? И, таким образом, суд затянется до выяснения этого вопроса?
(их права скорее всего возникли до закона №122-ФЗ и они смогут доказать свое право старыми документами)

[lanan]

У меня похожая ситуация, но с точностью наоборот.
Между Госкомимущества(арендодатель), ФГУПОМ(балансодержатель), имеющим право хозведения с 1993 года на это имущество, и арендатором в 1994 году был заключен договор аренды, который в 1999 году теми же сторонами был продлен до 2004 года, кроме того в этом же году арендатор зарегистрировал договор аренды в Мосрегистрации. ФГУП(который я представляю)не собирается в дальнейшем продлять договор. И справедливо рассуждая, что Госкомимущества с момента введения 1 ч. ГК не может выступать арендодателем(до этого времени действовал указа президента, по которому исключительное право быть арендодателем по договорам аренды принадлежало Госкомимущества), мы уведомляем арендатора о необходимости освобождения помещений после истечения срока действия договора. Они его не освободили и мы подали иск о выселении. Ответчик ссылался на то, что мы ненадлежащий истец.В иске нам отказали ссылаясь на п. 2 ст. 621 ГК РФ. И вот по каким основаниям. Судья не отрицала, что договор предполагал наличие на стороне арендодателя двух лиц (ФГУП и Госкомимущества)но поскольку: 1. нет мнения Минимущества по поводу прекращения действия длоговора 2. мы не обратились в Мосрегистрацию за ркгистрацией нашего уведомления арендаторов (надо понимать за снятием обременения, хотя этого закон вообще не предусматривает), наше уведомление о невозможности дальнейшего продоления догвора не является надлежащим уведомлением и договор считается продленным на неопределенный срок. Я лично в шоке. Значит получается, что если бы Минимущества прислал мнение, что договор надо перезаключить на новый срок наше мнение никого бы не интересовало? Сразу вспоминается ст. 295, о которой так много здесь говорилось. И уж вообще мне не понятно указание на Мосрегистрацию. Насколько я понимаю закон предусматривает в связи с последствиями, предусмотренными п. 2 ст. 621,только уведомление арендатора, но никак не регистрирующий орган. Может быть у кого-то есть соображения по этому поводу, буду очень благодарна. Тем более на носу написание апелляции.

Просьба к sedlex выслать в мою личку постановление ФАС Волго-Вятского округа, на которое Вы ссылались.

Сообщение отредактировал lanan: 04 October 2004 - 19:15

[vad]

И справедливо рассуждая, что Госкомимущества с момента введения 1 ч. ГК не может выступать арендодателем(до этого времени действовал указа президента, по которому исключительное право быть арендодателем по договорам аренды принадлежало Госкомимущества),

А как быть в ситуации, когда имущество федеральное, в хозяйственном ведении ни за кем не закреплено, но некое лицо изъявляет желание взять это имущество в аренду? Скажем, если такая потребность возникла бы в те годы? Разве ГКИ не вправе было его сдавать в аренду?
В этой части я с Вами не соглашусь.

Судья не отрицала, что договор предполагал наличие на стороне арендодателя двух лиц (ФГУП и Госкомимущества)но поскольку: 1. нет мнения Минимущества по поводу прекращения действия длоговора

Противоречие одного другому. Если отказ по ст.621, значит суд счел Вас ненадлежащим истцом, не стороной, являющейся арендодателем. В то же время суд признает Вас арендодателем.

2. мы не обратились в Мосрегистрацию за ркгистрацией нашего уведомления арендаторов

Глупость какая-то. А фамилию судьи не назовете?

В общем суд посчитал, что поскольку Вы не являетесь арендодателем, а им остается МИО, стало быть требовалось письма от МИО в адрес арендатора с возражениями о продлении договорных отношений.
Обжалуйте решение и на всякий случай организуйте отправку от собственника 3-х месячного уведомления с тем, чтобы впоследствии выселять по иску МИО.

Добавлено @ [mergetime]1096899452[/mergetime]
2lanan
Добавлено @ [mergetime]1096899571[/mergetime]
2lanan

Посмотрите постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.2002 № 7211/02. Та же самая ситуация. Надеюсь найдете в постановлении ответ.

[lanan]

Дело-то как раз в том, что судья черным по белому пишет в решении (цитирую): "как следует из договора и дополнений к ниму арендодателями по договору являются Госкомимущества РФ и истец как балансодержатель".
И еще: " в соответствии с действующим законодательством кроме возражений в пролонгации договора со стороны истца, наобходимо такое же возражение от Госкомимущества". Так как это понимать? Мне кажется, что нас все же признали надлежащим истцом.

А как быть в ситуации, когда имущество федеральное, в хозяйственном ведении ни за кем не закреплено, но некое лицо изъявляет желание взять это имущество в аренду? Скажем, если такая потребность возникла бы в те годы? Разве ГКИ не вправе было его сдавать в аренду?
В этой части я с Вами не соглашусь.
Я имела ввиду, именно имущество, принадлежащее на праве хоз.ведения. кстати, до введения части первой ГК, унитарные предприятия по закону имели право сдавать в аренду имущество им принадлежащее на хоз. ведении, но в это же время действовал Указ президента, который называл единственным лицом, имеющим право выступать в качестве арендодателя федерального имущества госкомимущества РФ. Вот такая коллизия.

[Jazzanova]

который в 1999 году теми же сторонами был продлен до 2004 года

каким образом продлен перезаключался новый договор или допсоглашение к старому?

И уж вообще мне не понятно указание на Мосрегистрацию.

что ж тут непонятного? Если договор зарегистрирован в ую то изменяется и расторгается тоже при деятельном участии ую - это видимо логика суда..
вместе с тем в вашем случае имхо суд ошибся...
ую здесь совсем ни к месту...
поэтому полагаю что вы правы когда говорите

Насколько я понимаю закон предусматривает в связи с последствиями, предусмотренными п. 2 ст. 621,только уведомление арендатора, но никак не регистрирующий орган.

Так как это понимать? Мне кажется, что нас все же признали надлежащим истцом.

Это следует понимать так, см. 621 уведомление направляет арендодатель..а если Госкомимущество арендодатель...а его уведомления нет..то извините...

[lanan]

Но с другой сторны получается, что мы, тоже являясь Арендодателем(а это признано самим же судом),направили свое несогласие с пролонгацией договора и выполнили надлежащим образом все требования, предъявляемые законом к арендодателю. В том, что этого не сделал второй арендодатель (Госкомимущества) нашей вины нет и быть не может.Мы за его действия не отвечаем. При таком раскладе, когда одна из сторон договора возражает против его продления, как его можно признать пролонгированным?Ведь это явно ущемляет наши права. Даже если предположить, что Госкомимущества направило бы уведомление о своем согласии на продление догвора, то как его реально можно продлить,если мы, как обладатели права хозведения против этого возражаем. А как же тогда требования 295 Гк РФ?

Сообщение отредактировал lanan: 05 October 2004 - 14:53

[sedlex]

Если я правильно понял lanan, то в ее деле суд решил, что на стороне арендодателя два лица - собственник и ГУП, и поэтому для расторжения договора необходимо было направлять уведомления от обоих арендодателей? Или же на суде не смогли выяснить позицию собственника?
Это для меня важно: мы уведомление получили только от собственника, что радует, но, с другой стороны позиция ГУПа на суде может быть установлена - если все поймут эту коллизию (а ее пока не понимает ни суд, ни собственик, а я пока молчу), то на ГУП надавят и он выскажется за наше выселение. Поэтому молчу и надеюсь на апелляцию.

Что касается постановления ФАС для lanan, то я просто не знаю, как это сделать. Объясните, пожалуйста, что значит "выслать в личку".

Сообщение отредактировал sedlex: 05 October 2004 - 16:44

[lanan]

Да ситуация у нас именно такая, что суд установил, что в договоре выступало 2 арендодателя-ФГУП и Госимущество. Но вот позиция Госимущества в суде не выяснялась, удовлетворились только фактом отсутствия уведомления от них. к участию в деле Госимущество не привлекли.

[sedlex]

Я думаю, что суд в Вашем случае не прав. Не может быть двух арендодателей в отношении одного объекта, если только они не сособственники.
ФАСы различных округов почти единодушно говорят, что участие собственника в подписании договоров аренды (когда есть ГУП, владеющий объектом на праве хоз.ведения) является формой согласия собственника. При этом делается вывод о том, что ГУП, являясь участником договора, выступает на стороне арендодателя (см.напр., пост-е ФАС Московского округа от 28 февраля 2003 года №КГ-А40/748-03; пост-е ФАС Московского округа от 22 января 2002 года №КГ-А40/8220-01).
В другом случае ФАС прямо указал, что "то обстоятельство, что обладатель поименованного права назван в договоре балансодержателем, не может иметь правовых последствий (пост-е ФАС Волго-Вятского округа от 16 февраля 2001 года №А38-2/148-2000)
Таким образом, арендодатель один - ГУП. Он же (и только он) имеет право расторгать договор по инициативе арендодателя.
Остается только донести до суда эту позицию...