Сообщений в теме: 23

[Jony Fox]

Ситуация следующая:
Одно лицо имеет земельный участок и желает возвести на нем жилой многоквартирный дом. Это лицо предлагает стоительной компании выполнить стоительные работы и в качестве оплаты предлагает долю площади в построенном доме. Строительная компания возводит дом за свой счет или за привлеченные средства инвесторов.

Я представляю строительную компанию и вопрос в следующем - здесь можно заключать договор подряда с лицом, предоставляющим земельный участок, или лучше договор простого товарищества? Может у кого-нибудь была практика решения подобных вопросов?
Огромное-преогромное спасиба за советы .

Сообщение отредактировал Jony Fox: 26 November 2004 - 12:55

[Jazzanova]

Jony Fox
думаю Вам будет вполне достаточно подряда...
просто вместо оплаты работ в договоре необходимо будет предусмотреть встречное предоставление в виде квартир в построенном объекте...

[Jony Fox]

Jazzanova, спасибо за ценный совет
А то я почитал кодекс, нормы о подряде. Там в обязанности заказчика входит - "...и уплатить обусловленную цену". Значит предоставление квартир (жилой площади) будет ценой. Просто сначала возникли сомнения, о том, что если "цена" выраженна не в деньгах, а в кв.м., то это какой-то др. договор , блин протормазил, ведь деньги по ГК это вещь . Теперь посмотрю, чего там с налогообложением и бум работать..
Спасибо за совет, ещё раз

[inver]

Jony Fox
А земельный участок на кого будет оформлен? Не забывайте про такую хрень, как заказчик-застройщик. Именно у заказчика-застройщика должно быть разрешение на строительство. А его дают только при условии наличия прав на земельный участок.

[Jony Fox]

inver
Земельный участок оформлен на Заказчика. Я точно ещё не знаю, в собственности, в аренде или в чем-то ещё. Во всяком случае это уже проблемы Заказчика - получить разрешение на строительство.
Спасибо за актуальное замечание, в понедельник буду беседовать и "проверять" заказчика :-). А что действительно сложно получить разрешение на строительство?

Я хоть и представляю строит. организацию, но это наш первый опыт строительства "с нуля под ключ", до этого всё были подряды на отдельные виды работ, соответ-но простое юр.сопровождение.

[inver]

Jony Fox

Я думала, что Вы хотите быть не только подрядчиком, но и Заказчиком-застройщиком - т.е. на себя оформить разрешение на строительство. Если Вы хотите быть только Подрядчиком (а не подрядчиком и инвестором в одном флаконе), тогда Вам достаточно договора подряда с вознаграждением в виде квартир. Согласна с Jazzanova. Подумайте, когда возникнет основание для оплаты Ваших услуг: только с момента Госприемки? Думаю, Вам это невыгодно. А если Вы собираетесь заключать договоры долевого участия с физлицами, то имейте в виду, что очень многие юристы скептически относятся к возможности заключения таких договоров в связи с проблемой исполнения в натуре подрядчиком обязательств по таким договорам и не рекомендуют дольщикам связываться с подрядчиками.

[Jony Fox]

inver

Подумайте, когда возникнет основание для оплаты Ваших услуг: только с момента Госприемки? Думаю, Вам это невыгодно.

Абсолютно верно.

А если Вы собираетесь заключать договоры долевого участия с физлицами, то имейте в виду, что очень многие юристы скептически относятся к возможности заключения таких договоров в связи с проблемой исполнения в натуре подрядчиком обязательств по таким договорам и не рекомендуют дольщикам связываться с подрядчиками.

Да, финансирование и инвестиции будут привлекаться с нашей стороны (подрядчика). Возможно на определенном этапе будем привлекать и инвесторов-физ.лиц. Если не сложно, как на практике решается вопрос. Может создать для этого новое юр.л. (что-нить как "компания, управляющая недвижимостью") специально для привлечения физ.л. Блин, сколько тут тонкостей...

Или "выбить" :-) с Заказчика право на застройку, все-равно действуем для взаимной выгоды. Тогда договор не подряда, а простого тов-ва...

Сообщение отредактировал Jony Fox: 26 November 2004 - 19:45

[diklaw]

Если вы только раздумываете над строительством, то учтите проект закона по долевке (обсуждается где-то рядом), который исключает возможность привлечения средств граждан не застройщиком.

[IAY]

Jazzanova ,

То есть Вы думаете, что если заказчик передает подрядчику вещи, а не деньги, то это все равно будет договор подряда? Почему же тогда различаются договоры купли-продажи и мены?

Кроме того, надо иметь в виду, что по нашему законодательству заказчик в договоре стройподряда, тоже должен имет строительную лицензию.

С уважением,

Игорь

[kuropatka]

IAY

по нашему законодательству заказчик в договоре стройподряда, тоже должен имет строительную лицензию.

Не по законодательству, а по мнению Правительства, Госстроя и примкнувшего к ним ВС...

[Jony Fox]

Если Вы хотите быть только Подрядчиком (а не подрядчиком и инвестором в одном флаконе), тогда Вам достаточно договора подряда с вознаграждением в виде квартир.

А если в одном флаконе?
Спасибо.

[dwdw]

Тогда договор не подряда, а простого тов-ва

суд практика их все равно как договор подряда трактует

наш Подрядчик строил за счет кредита, а потом с ним расплачивались,
правда не квартирами

еще вопрос - а если с ним не расплатиться, то он не будет ли Инвестором, тк строил за счет своих сил и средств, и вобще сможет ли оставить построенное в собственности?
или только требование об убытках может предъявить?

[inver]

Jony Fox

А если в одном флаконе?

Тогда договор будет смешанный. Другие последствия, в том числе, бухгалтерские и налоговые. Возникают вопросы по постоянному удорожанию строительства - в подряде и простом товариществе по-разному разрешаются. Потом, перспективы расторжения разные: если договор квалифицирован как инвестиционный (есть вклад подрядчика), а подрядчик плохо выполняет обязательства, то в расторжении договора откужут в 99% случаев (т.к. в простом товариществе существенное нарушение договора практически невозможно). То есть можно говорить о проблеме противоречия между подрядом и инвестициями (ПТ). Так что лучше обойтись без наворотов.
dancway

еще вопрос - а если с ним не расплатиться, то он не будет ли Инвестором, тк строил за счет своих сил и средств, и вобще сможет ли оставить построенное в собственности?
или только требование об убытках может предъявить?

Вообще, у подрядчика есть только право на удержание (объект продается на торгах и удовлетворяется интерес подрядчика из вырученной суммы) + убытки. Но подрядчик может подать иск и о передаче квартир в натуре, если такая форма оплаты была предусмотрена договором, и он безусловно получит свои квартиры. А вот если он будет подрядчиком-инвестором в одном флаконе, квартир он получит меньше из-за удорожаний там всяких и т.д. Поэтому, на мой взгляд, подряд выгоднее. Хреново только то, что в подряде уступка прав на квартиры практически исключена. Надо городить огород.

[Jazzanova]

IAY

То есть Вы думаете, что если заказчик передает подрядчику вещи, а не деньги, то это все равно будет договор подряда?

Думаю, что оплату работ вполне можно заменить на передачу квартир в счет оплаты, в этом собственно и была моя мысль...

Почему же тогда различаются договоры купли-продажи и мены?

первой вопрос на мой взгляд не связан со вторым
различия между куплей-продажи и меной существуют, они известны, но к теме обсуждаемой здесь совершенно не относимы..

[Rebekka]

а я б заключила ДДУ и подряд. а потом зачла бы их.
Добавлено @ [mergetime]1101828328[/mergetime]
или лучше так- ДДУ. а взнос-работами.
Добавлено @ [mergetime]1101828786[/mergetime]
переговорила с одним практикующим эти темы человеком. в итоге-запуталась.
пишется ДДУ, по которому оплата -работами.
пишется подряд, работы принимаются.
потом зачем-то пишется акт взаимозачета.
хотя, ИМХО. здесь не акт зачета должен быть, а акт об исполнении обязательств.
Добавлено @ [mergetime]1101828818[/mergetime]
если идти через акт зачета. то в ДДУ следует писать оплату деньгами.

[Rebekka]

да и вообще:полагаю , чтог зачет по ДДУ (если он по типу товарищества) не возможен
может я брежу. но , ИМХО, зднесь не все так просто.
инвестирование-несколько особая сфера, деньги инвестируются не контрагенту по договору, а во что-то-некое имущество (ДДУ).
и ту надо отталкиваться от сущности договора- если он по принципу строй. подряда- то да, зачет возможен. если же он по принципу простого товарищества-то нет, зачет не возможен.

Сообщение отредактировал Rebekka: 30 November 2004 - 21:43

[maus34]

Я думала, что Вы хотите быть не только подрядчиком, но и Заказчиком-застройщиком - т.е. на себя оформить разрешение на строительство.

kuropatka
IAY
Согласна нужна лицензия заказчика-застройщика.
Rebekka

пишется ДДУ, по которому оплата -работами.
пишется подряд, работы принимаются.

Бечуня намудрила
ИМХО, либо только ДДУ с оплатой работами (я б сказала подряд с оплатой квартирами) в принципе те же яйца - вид сбоку
Либо:
ДДУ, в котором определена цена и порядок оплаты в денежном выражении, но с условием, что оплата может быть зачетом встречных однородных требований.
И подряд с таким же условием - оплата после выполнения работ , возможна зачетом.
Тогда по выполнению обязательств зачет встречных однородных требований.

[Rebekka]

полагаю , чтог зачет по ДДУ (если он по типу товарищества) не возможен
может я брежу. но , ИМХО, зднесь не все так просто.
инвестирование-несколько особая сфера, деньги инвестируются не контрагенту по договору, а во что-то-некое имущество (ДДУ).
и ту надо отталкиваться от сущности договора- если он по принципу строй. подряда- то да, зачет возможен. если же он по принципу простого товарищества-то нет, зачет не возможен.

а как же этот момент?

[maus34]

Rebekka
А вот тут я с тобой согласна. Для зачета необходима встречность требований.
ПТ - общецелевой договор, по которому не возникает встречности требований вообще.
Но это на уровне теории

[Jazzanova]

помню был похожий случай у меня...так тогда заключили дду (инвестиционный договор) и подряд одновременно. При этом дду совсем не смахивал на пт.
Впрочем теоретически не вижу проблем с одним подрядом..без дду, просто в один прекрасный момент возникнет отступное в виде квартир, либо в договоре будет альтернативное обязательство по оплате деньгами или квартирами...по выбору подрядчика

[inver]

Jazzanova

теоретически не вижу проблем с одним подрядом..без дду, просто в один прекрасный момент возникнет отступное в виде квартир

Проблемы есть практические (а в случае принятия закона о долевом участии в строительстве - и теоретические возникнут тоже): подрядчик не может уступать права на квартиры дольщикам, а в нашем случае предполагается именно это делать...

[Jazzanova]

inver
к сожалению еще проект закона не смотрел, поэтому по нему сказать мне нечего
а вот насчет вот этого

подрядчик не может уступать права на квартиры дольщикам

если возможно поподробнее
на чем основано такое мнение?