Сообщений в теме: 619

[Kain]

В смысле что "специально уполономоченный" у нас будет Минэкономразвития ?

Слухи ходили о ФСФР

+ есть еще проект ПП о нормативах финансовой устойчивости, который более похож на оценку целевого использования инвестиций

Оба проекта предполагают пройти серьезную доработку, так что ...

[mnatsa]

dashkka и другие уважаемые товарищи
А как Вы смотрите на предварительный договор долевого участия?

[dens]

dashkka

вот никак не пойму, это наезд или комплимент ?

Безусловно, это комплимент

агентский договор, по которому типа по поручению пациента принимает на свой счет его денежные средства в счет оплаты квартиры

Как только агент заключает такой договор, он сразу становится "лицом, не имеющим права на привлечение..." ст.3, ст.25 ФЗ №214
mnatsa
ФЗ № 214 не предоставляет возможность привлекать дензнаки на основании предварительного договора долевого строительства.

[mnatsa]

dens

ФЗ № 214 не предоставляет возможность привлекать дензнаки на основании предварительного договора долевого строительства.

А Вы прочтите внимательно ст. 1 ФЗ № 214, а потом 429 ГК, и увидите, что предмет этих договоров разный.
А как взять деньги по предварительному - это уже второй вопрос, и сосвсем не трудный.

[dens]

mnatsa

и увидите, что предмет этих договоров разный

Я вам - про Фому, а вы мне - про Ерему. Деньги по предварительному не привлечете. При чем здесь предмет?

как взять деньги по предварительному - это уже второй вопрос, и сосвсем не трудный

А вот на этот простенький вопрос ответ не подскажите?
Заранее вам признателен

[mnatsa]

dens

А вот на этот простенький вопрос ответ не подскажите?

Например, вексель, как уже делалось много лет.

[Meteor]

mnatsa
у меня по предварительному единственное что интересует. Какой срок писать в предварительном договоре для заключения основного? Или условие какое?

[dashkka]

А как Вы смотрите на предварительный договор долевого участия?

mnatsa, если в качестве оплаты все равно загонять векселя, то какая, собственно, разница - предварительный или уже взрослый" ДДУ ?

Как только агент заключает такой договор, он сразу становится "лицом, не имеющим права на привлечение..." ст.3, ст.25 ФЗ №214

а вот здесь не была бы я так уверена. Дело в том, что агент действует по поручению физика, т.е. как если бы я попросила Вас подержать мои денежки года два у себя под подушкой. Т.е. здесь просто представительство. Никакого 214...

Безусловно, это комплимент

поправила прическу и присанилась

[dens]

mnatsa

Цитата
Например, вексель, как уже делалось много лет.

И на кой вам предварительный договор сдался? Костер разводить?

dashkka

Никакого 214

Согласен. Только строить-то на что, если держать деньги пару лет под подушкой? Мало того, тут что-то и хранением попахивает. А в случае передачи агентом денег застройщику в процессе строительства, застройщик попадает под 214

[dashkka]

Согласен. Только строить-то на что, если держать деньги пару лет под подушкой? Мало того, тут что-то и хранением попахивает. А в случае передачи агентом денег застройщику в процессе строительства, застройщик попадает под 214

dens , либо Вы все усложняете, либо я - упрощаю
Агент (юрик) заключает договор займа с застройщиком, по которому Агент передает застройщику займ, например, для пополнения оборотных средст и т.д. Застройщик строит.
Потом - зачет.
Только единственное - надо очень аккуратно прописать в агентских договорах с физиками возможность пользования Агентом их деньгами.

[Рожденный в СССР]

dashkka
Тема с агентом может быть приемлема для эксклюзивных проектов, а по типовому жилью прошло уже то время, когда с руками отрывали по любым схемам на стадии котлована. Физик придет и скажет - как это, закон о ДДУ меня защищает, а вы тут какие-то схемы предлагаете. И ему уже не скажешь: не нравится - свободен, он в ДДУ пойдет.

Вы подумали, как лучить клиентов? Как им объяснять, зачем все это?


Так что только через вексель, причем банковский. Типа так дешевле жилье, поскольку все платежи через банк, кредит банка дешевле.

[dashkka]

прошло уже то время, когда с руками отрывали по любым схемам на стадии котлована.

так я сразу же об этом и сказала.... Если договорятся застройщики... Просто просили озвучить все бродящие в голове мысли - я озвучила..... Чё сразу....

[dens]

b]dashkka [/b]

Вы все усложняете

Я усложняю? Странный тезис...
Я как раз считаю агентские, предварительные, и др. схемы лишними
Абсолютно согласен с мнением antilegal

вексель, причем банковский

. Всё, не надо больше никаких агентов, предварительных и т.п. чепухи...

[ольчик]

Народ, кто в курсе! В какой стадии находится принятие закона
О внесении изменений в Федеральный закон
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»? Будут ли приняты изменения в ч.2 ст.27?

[vlada13]

ну дак и что получается то?

инвестиционный договор и договор долевого строительства это теперь по сути одно и тоже?
т.е. в связи с новым ФЗ о долевом строительстве Застройщик имеет землю и привлекая деньги строит дом, потом передает часть этого дома участнику долевого строительства.
иного вышеуказанный ФЗ не предполагает.

а если я хочу наоборот, вернее совсем не так - чтобы был по сути обычный инвестиционник, совместная деятельность: кто то дает землю, кто то строит и потом в общей собственности или каждому в собственность передаются части построенного. потому как у меня один имеет землю, а другой хочет и будет строить и потом отдаст часть построенного домика первому.

не понимаю я что-то.... сложно еще потому что я этим раньше не занималась, а сейчас пришлось - начальство заставляет.

[Рожденный в СССР]

ВНИМАНИЕ!

ЛенспецСМУ изобрело схему обхода ДДУ!

Схема поражает воображение

через векселя дружественной конторы

Видимо, больше ничего достойного не существует

[Змеев]

antilegal

ЛенспецСМУ изобрело схему обхода ДДУ!

Че, предвариловку векселями оплачивать? Круто...

[Rewal]

Очень интересная тема. Позвольте мои пять копеек в общее обсуждение.
Все приводимые схемы безусловно имеют право на жизнь, но опять же ИМХО только до получения разрешения на строительство. А вот после его получения можно (снова ИМХО) поступить следующим образом:
1.Как правило Инвестор (он же и основной продавец квартир) и Застройщик работают в связке. Таким образом Застройщик может заключить ДДУ с близким ему юрлицом (назову его по привычке Инвестором) на все квартиры в доме.
2.Заключив такой договор Инвестор начинает привлекать Дольщиков, путем заключения с ними договоров уступки прав и перевода долга (ессесно с согласия Застройщика).
п.1 статьи 11 "... в порядке, установленном ГК РФ"
Ст.384 ГК РФ "Если иное не предусмотрено законом или договором право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права."
Что мешает ограничить передаваемые права в договоре цессии. Так например права требования выплаты процентов за просрочку и т.д. и т.п.
Поправьте меня если ошибаюсь.

Сообщение отредактировал Rewal: 07 April 2005 - 20:17

[dashkka]

Поправьте меня если ошибаюсь.

вот насчет этого

Что мешает ограничить передаваемые права в договоре цессии. Так например права требования выплаты процентов за просрочку и т.д. и т.п.

спорить не буду. НО: договор уступки нужно будет регистрировать, а никто его Вам не зарегистрирует, если он не будет соответствовать требованиям 214.

[Рожденный в СССР]

Че, предвариловку векселями оплачивать? Круто...

какая предвариловка, это по сути ДДУ (инвестиционный договор), но поскольку оплата не деньгами, ДДУ на него не распространяется

[Lenin]

если он не будет соответствовать требованиям 214

Позвольте узнать, каким требованиям он не будет соответствовать?

[Rewal]

214-ФЗ ст.11 п.1 не установлено требований для условий договора уступки, а напротив идет ссылка на ГК. Так что спокойно можем руководствоваться 24 Главой.
Отказ в регистрации будет незаконным ИМХО. Хотя посмотрим конечно.

[Schumm]

Всем участникам обсуждения. В связи с тем, что часто задаются одни и те же вопросы, я попробовал сделать сквозную выборку наиболее интересных, на мой взгляд, постов, в которых получили отражение вопросы о предмете ДДУ и альтернативных вариантах юридического оформления де-факто тех же отношений. Понимаю, что в данной теме обсуждались и многие другие значимые вопросы (что понимать под разрешением на строительство, кто будет уполномоченным органом, каков режим налогообложения сопутствующих операций и прочее), однако они были исключены из выборки для обеспечения предметного единства. Если модеры посчитают данный пост излишним, заранее прошу прощения и прошу удалить его из темы.

Massive 12.01.2005 - 22:15

3. Пп. 1 ст. 2. Промышленные помещения не могут быть предметом ДДУ. Почему? И как быть тем, кто хочет совместно инвестировать строительство пром. Объекта?

Договор строительного подряда или договор о совместной деятельности. Не вижу проблемы.

6. Кончились бесплодные споры о правовой природе ДДУ. Теперь это, типа, самостоятельный институт договорного права. А мне вот интересно, если стороны ДДУ решат воплотить свои отношения тихо скромно в договор о совместной деятельности. И возникнет конкретная такая коллизия ФЗ-214 и ГК РФ. Что будет?

Пока не вижу коллизии. По ФЗ-214 идут дополнительные требования к товарищам по совместному строительству жилого дома. Ну, зарегились. Ну, заранее определились с тем, что кому. И..?

maus34 13.01.2005 - 9:37

Формы привлечения средств на строительство многоквартирных жилых домов:
только по закону о долевке или по закону о ЖНК.

Иные объекты, перечисленные в ст. 2 - возможны иные формы привлечения (ПТ, строительный подряд - запрета нет).
Строительство промышленных объектов вообще не попадает под закон "о долевке".

inver 13.01.2005 - 12:34

Торговый комплекс не является промышленным объектом и вполне подпадает под новый закончик (ст.2 подпункт 1). Другое дело, что не всякий инвестконтракт предполагает наличие дольщика с исчерпывающим кругом обязательств:
1) оплатить обусловленную цену;
2) принять построенный объект долевого участия.
Теперь давайте посмотрим на инвестконтракты федеральные и московские. Там у инвестора куда как побольше обязательств. Получается, что стандартный инвестконтракт никак под этот закон не подпадает. Но, как правило, этот же инвестконтракт предполагает у инвестора право привлекать соинвесторов. Эти соинвесторы, как правило, только вносят деньги. Вот этот второй договор и должен регистрироваться в ФРС со всеми уступками по нему.

Massive 13.01.2005 - 17:26

ЖСК не сможет привлекать бабло под объекты, на которые разрешение на строительство получено после 01.04.2005 г.

sten 17.01.2005 - 9:45

А если договор назвать договором долевого инвестирования строительства, инвестиционным договором и т.п., правила Закона на него будут тоже распространяться? Ст. 421 ГК ещё ведь никто не отменял.

Притворная сделка. Ст 170 тоже никто не отменял.

inver 17.01.2005 - 11:00

Вот вы все восклицаете - "да здравствует предварительный договор купли-продажи". Будет ли такой договор обладать судебной защитой?

И от себя добавлю: а можно ли по такому договору деньги с народа брать?

inver 17.01.2005 - 11:30

Просто все равно гложет вопрос, если застройщик будет заключать договоры с физиками и юриками, по которым те будут инвестировать строительство объекта, а в результате получат в собственность некие площади, и договоры эти будут называться "инвестиционными", не будут ли они признаны в случае чего судом ДДУ

Для меня это тоже актуально. Пока для себя я определила, что будут. Вернее, они могут быть и смешанными, но в определенной части будут регулироваться нормами обсуждаемого закона. Непоименованными такие договоры уже не будут. Это следует из логики закона, под действие которого не подпадают только промышленные объекты.

Tatiana_spb 17.01.2005 - 11:36

Вот тут идет речь о предварительном договоре купли-продажи жилья.
Но разве такой договор в принципе возможен?? Ведь еще ВС в своем знаменитом обзоре сказал, что такого договора не может быть, т.к. на момент заключения предв договора не известны еще все существенные условия основного договора - точные метры и планировка, стоимость квартиры.

Tatiana_spb 18.01.2005 - 10:38

если дать организации займ, а затем - отступное квартирой?

Притворность, ИМХО

А в чем притворность если еще и проценты предусмотреть?

inver 20.01.2005 - 17:24

А как насчет договора купли-продажи будущей вещи?

Отчуждатель должен числиться в реестре, иначе как он может продать? А регистрация права собственности на будущий объект недвижимости у нас не предусмотрена ("ожидаемое право"). И у Президиума ВАС, помнится по 2-ой части ГК, такой договор был признан недействительным (объекта не было).
И налогообложение меняется.

Massive 21.01.2005 - 9:33

Отчуждатель должен числиться в реестре, иначе как он может продать?

Скорее, здесь можно говорить о предварительном договоре купли-продажи, который вполне приемлем.

inver 24.01.2005 - 14:19

Скорее, здесь можно говорить о предварительном договоре купли-продажи, который вполне приемлем.

Понятное дело, приемлем, но мы же обсуждали не раз, что по предварительному деньги брать нельзя. Надо еще с чем-то комбинировать, а с физиками это не очень-то удобно...

хочу уточнить, что далеко не за каждым инвестиционным договором (экономическая категория), стоит ДДУ. В очень многих договорах инвестор не только деньги дает, но и уйму других обязательств имеет.

Massive 8.02.2005 - 11:37

мнение Чичканова, правового идеолога Правительства СПб:

1. Закон не распространяется на реконструкцию.

2. Закон не распространяется на долевое строительство при уплате взноса не деньгами, а товарами, правами и пр.

Jazzanova 8.02.2005 - 11:58

2. Закон не распространяется на долевое строительство при уплате взноса не деньгами, а товарами, правами и пр.

ну да или векселями

Guest 8.02.2005 - 23:04

Каким, скажите на милость, законом, предусмотрено право ЖК и ЖСК привлекать дензнаки граждан для приобретения им квартир? Нет такого закона.

Я чего-то не понимаю? Ч. 3 ст. 110 ЖК РФ Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Ч.1 ст.124 ЖК РФ члену ЖК на основании решения конференции предоставляется жилое помещение в домах ЖК в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Ч.1 ст. 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом ЖК определяется уставом ЖК.
Что сейчас ЖК и ЖСК не смогут принимать в качестве паевого взноса денежные средства, что же будут работать за(на) пряники?

maus34 10.02.2005 - 18:55

Я чего-то не понимаю? Ч. 3 ст. 110 ЖК РФ Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Massive
п.3 ст. 110 ЖК РФ
Меня это тоже очень смутило...
Очедной ляп законодателя?

Emma 18.02.2005 - 13:21

Хотела бы я увидеть, где в ЖК говорится, в какой форме ЖСК вправе привлекать деньги пайщиков и как он их будет расходовать.
Информации по правоспособности ЖСК в ЖК - ноль.
Из чего я делаю вывод, что упоминание ЖСК - не согласованный с нормами других законов ляп.

Massive 28.02.2005 - 21:57

ФЗ-214 охватывает только ДДУ как смешанные договоры, в которых одна сторона получила право застройки участка и строит, а другая дает бабло, а на выходе получает построенную недвижку в собственность.
Если же идет совместная деятельность или классический строительный подряд, то ФЗ-214 не применяется.

maus34 1.03.2005 - 11:05

Если отношения сторон будут подпадать под действия закона, то есть, между сторонами будет заключен договор, в резултате которого одна сторона за свое бабло получит помещение в строящемся доме (ином объекте недвижимости), то любой суд квалифицирует этот договор как ДДУ, со всеми вытекающими из этого последствиями - незаключенность при отсутствии государственной регистрации, законной неустойкой и прочими чудесами.

Если вы попробуете прикрыть отношения сторон подрядом, а предметом будет помещение, то это будет квалифицировано как притворная сделка, последствия те же

Jazzanova 2.03.2005 - 15:47

ПТ и долевое участие (по смыслу 214фз) разные виды гражданских договоров
просто нужно сопоставить существенные признаки этих договоров
станет очевидно, что разница существует

antilegal 24.03.2005 - 14:16

можно ли подрядить на векселя банк, который выдает кредит Застройщику? Проценты по векселю могут покрывать проценты по кредиту.

Типа банк выдает банковский вексель физлицу, тот несет его Застройщику, застройщик предъявляет в банк и получает деньги. Можно и растянуть на время строительства погашение векселя, а деньги перечислять по кредитному договору.

Zlodey 25.03.2005 - 20:55

на семинаре по ФЗ-214 у Маковской , вот что сказали по злободневному.

1. На все договоры инвестирования, которые заключены до 01.04., но разрешения на строительство, по которым не получены, с 01.04. начинает автоматически распространятся действие ФЗ-214. К тем товарищам, которые сейчас заключают договоры с целью "обойти" закон возможно применение норм о притворной сделке со всеми вытекающими.

2. По поводу иных договорах, кроме ДДУ по которым могут работать юрики объяснили оригинально. Поскольку императив в законе содержится только в отношении граждан, юр. лица могут заключать любые договоры, в том числе непоименованные в ГК. Однако по своей сути они не должны дублировать предмет и иные существенные условия ДДУ. При этом, как было сказано, фактически, иных непоименованных в ГК договоров, для юриков, еще не придумано 

3. Для "обхода" ФЗ-214 возможно заключать предварительные договоры купли-продажи недвижимости, но только в случае 100%-й уверенности, что в проектно-сметную документацию не будут вноситься изменения  При определении предмета договора все переписываем из нее же.

Это все исклюительно личное мнение Маковской.

dashkka 28.03.2005 - 12:02

к теме предварительных. Ладно, с предметом понятно, опередлилсь. НО: ведь по большому счету их можно признать притворными сделками, т.к. цель-то у них все равно одна - привлечь деньги физиков для строительства.

dashkka 29.03.2005 - 11:11

Физик кладет деньги на депозит в специально обученный банк.
Заключает с застройщиком предварительный договор купли-продажи (можно ДДУ). Денег соответственно по нему не платит.
Банк дает кредит застройщику из тех денег, которые банк получил на депозит от физика. Застройщик спокойно строит себе на эти деньги. По готовности застройщика заключить договор деньги с депозита по поручению физика перечисляются в счет оплаты договора.

antilegal 30.03.2005 - 10:24

Удачи вам в поисках такого доброго банка. Они там думают, как бы от солидарной ответственности отбиться, а вы им такое хотите повесить.
Может, просто банку предложить стройку кредитовать? П построите - продадите. Не для нашей это банковской системы.

Вот продать свой вексель гражданину, а потом получить его через застройщика - это нормальный путь.

dashkka 31.03.2005 - 12:00

Я решила, что лучше всего на разных объектах обкатывать разные схемы (на случай, если накроется одна схема, то пострадает от этого только один объект.
В порядке приоритета:
1. Депозитная
2. Вексельная
3. Предварительный
4. Агентская
5. в перспективе (на "чистом" объекте) - ДДУ
6. в перспективе - ЖНК.

dashkka 31.03.2005 - 12:16

есть ооочень серьезные подозрения, что всоре судам разъяснят "политику партии" и будем мы иметь притворные сделки. Так что в этом смысле вексельная схема ничем не отличается от предварительных, только гемора бумажного больше.

antilegal 31.03.2005 - 13:19

Вексельня лучше, поскольку примешивается специфическое вексельное законодательство, которое, как известно, из конвенции вытакает, достаточно формализовано, тут эти разъяснения про мнимые сделки с меньшей вероятностью прокатят.

dashkka 1.04.2005 - 11:55

В чем суть "Агентская" схемы?

суть схемы сводится к тому, что некое лицо (понятно, не "чужое" для застройщика, но не аффилированное) заключает с пациентами агентский договор, по которому типа по поручению пациента принимает на свой счет его денежные средства в счет оплаты квартиры + вознаграждение за труды, а через время (года так через два ) организует заключение между пациентом и лицом, осуществляющим строитеьство такого-то объекта недвижимости, ДДУ. Ну а дальше это лицо-агент просто пердоставляет займ застройщику.
Баальшой вопрос - где найти такое количество добрых дольщиков, которые будут башлять деньги под какой-то агентский да еще на такой срок...

antilegal 5.04.2005 - 10:05

dashkka
Тема с агентом может быть приемлема для эксклюзивных проектов, а по типовому жилью прошло уже то время, когда с руками отрывали по любым схемам на стадии котлована. Физик придет и скажет - как это, закон о ДДУ меня защищает, а вы тут какие-то схемы предлагаете. И ему уже не скажешь: не нравится - свободен, он в ДДУ пойдет.

Так что только через вексель, причем банковский. Типа так дешевле жилье, поскольку все платежи через банк, кредит банка дешевле.

[Nirvana]

Если возвращается вексельная схема оплаты новостроек, то как отнесутся к этому дольщики-физики если:

"В соответствии со статьей 815 ГК РФ вексель удостоверяет ничем не обусловленное обязательство векселедателя либо иного указанного в векселе плательщика выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы. Таким образом, вексель, являющийся долговым обязательством, не может отожествляться ни с денежными средствами, ни с иной формой эквивалента, используемого в товарном обращении. Замена стороны (векселедержателя) по вексельному обязательству не изменяет содержания первоначального обязательства векселедателя. Это подтверждается постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.04.2000 № 440/99. Исходя из изложенного, передача физическим лицом векселя, в счет оплаты квартиры не может быть приравнено, к суммам, направленным на приобретение жилья. Соответственно, имущественный налоговый вычет в случае оплаты физическим лицом – налогоплательщиком стоимости приобретаемой квартиры за счет передачи векселя не предоставляется."


"Вексель обязательство. В форме ценной бумаги. Это - не платежное средство (деньги). Ценную бумагу можно составить, подарить, купить, продать и т.п. В т.ч. ордерную - Вексель. Расплатиться ценной бумагой нельзя. "

и еще пара вопросов: Как будет разрешена ситуация по договору при банкротстве векселедателя? Не будет ли реализация векселя 3-го лица облагаться налогом?

[Kudryashka]

Была в Москве на семинаре по поводу этого закона. Там высказывалась точка зрения, что теперь привлечение инвестиций в строительство всегда будет попадать под действие этого закона (за исключением привлечения средств через ЖНК). Хотя закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений никто не отменял. Что думаете по этому поводу? Юридическое лицо может приобретать недвижимость с помощью инвестиционного договора, не попадая под действие 214-ФЗ?