Сообщений в теме: 124

[Tower]

По этому закону право на привлечение денежных средств имеет только застройщик. У нас действует схема с агентским договором. Я полагаю, что тут все нормально - агент от имени и за счет принципала-застройщика заключает ДДУ, права и обязанности возникают у застройщика. Все ОК.
Однако, коллега со мной не согласен, ссылается на мнение одной из судей нашего АСа, дескать раз в законе сказано, что привлекает бабки тока застройщик, то никакх агентских соглашений здесь быть не может!
Мой довод, что с принятием ФЗ-214 в ст. 1005 ГК никто изменений не вносил, так что да здравствует Агент!

Что скажете, господа? Можно ли работать по агентскому договору?

Сообщение отредактировал Jazzanova: 06 February 2012 - 18:41

[Schumm]

Tower, по-моему, Ваш коллега прав. и обоснование этому даже, возможно, не то, что только застройщик вправе привлекать деньги. если читать п. 2 ст. 3 ФЗ-214 определенным образом, то получается следующая конструкция:

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

боюсь, что это может быть расценено как возможность привлечения денег (а) только застройщиком и (б) только на основани заключенного им ДДУ. хотя может и не так. посмотрим, что другие скажут.

[AristoS]

Пока присоединюсь к тому мнению. что привлекать денежные средства может только застройщик по ДДУ.
Добавлено @ 18:43
с учётом

Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.
2. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

[Tower]

Гость - это я

[Pastic]

Согласен с Schumm и AristoS. Ведь никого не удивляет, что по агентскому договору с банком нельзя привлекать денежные средства во вклады, а по агентскому договору с охранной фирмой носить помповик

[Lenin]

привлекать денежные средства во вклады

носить помповик

- для этого требуется лицензия, а для привлечения средств в строительство - пока лицензия не треубется.
Вообще, тут надо подумать над ст. 49 ГК "... Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии)." и "2. Юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Решение об ограничении прав может быть обжаловано юридическим лицом в суд." Если исходить из ограничения в силу закона, то это ограничение может устанавливаться только путем лицензирования. Все специаьлные субъекты по ГК РФ - это субъекты имеющие лицензию (кредитные организации, страховщики, проектные организации, ломбарды и т.д.). Поскольку лицензирование деятельности по привлечению средств в строительство не предусмотрено, деятельность эта доступна всем. Второй пункт ст. 49 ГК РФ я считаю не применяется, поскольку это частный случай ограничения по специальному решению.

Сообщение отредактировал Lenin: 12 April 2005 - 13:48

[Jazzanova]

думаю можно
от имени и за счет принципала
почему нет...
деньги же привлекает не агент, а застройщик
а агент дейс твуя на основании договора с ним лишь оформляет правоотношения и получает исполнение для передачи застройщику...
не вижу нарушения закона...

[Gavnukov]

ИМХО, схема Tower с точки зрения 214-фз не может работать поскольку там же определено

застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

если только агент не отвечает вышеперечисленным признакам

[Налоговый Адвокат]

Это мы что получаем? Риэлторские конторы выпадают из оборота?

[Schumm]

ИМХО речь идет не только и не столько о субъекте, который вправе привлекать деньги, сколько о форме отношений, в рамках которых они могут привлекаться. формой таких отношений является (по п. 2 ст. 3 ФЗ-214) только ДДУ. в свою очередь ДДУ может заключать только лицо, отвечающее признакам застройщика.

таким образом, логика может быть следующей:
1. денежные средства могут привлекаться только по ДДУ
2. ДДУ может заключать только застройщик
3. агент застройщиком не является
вывод: агент привлекать деньги не может

давайте опровергать.

Lenin

Поскольку лицензирование деятельности по привлечению средств в строительство не предусмотрено, деятельность эта доступна всем.

с этим никто и не спорит, в том числе и закон. любое лицо, отвечающее признакам застройщика, может привлекать деньги. Вы же не будете утверждать, что поскольку лицензирование деятельности по участию в договоре простого товарищества (с предпринимательскими целями) не предусмотрено, то "деятельность эта доступна всем".

[Jazzanova]

только ДДУ. в свою очередь ДДУ может заключать только лицо, отвечающее признакам застройщика.

хм...я бы не стал утверждать что 214 перечеркивает главу ГК и исключает использование агентского механизма
214 акт гражданского законодательства, он не может отменить ГК который обладает большей юридической силой...
доводы Таувера мне ближе..

[Schumm]

Jazzanova

хм...я бы не стал утверждать что 214 перечеркивает главу ГК и исключает использование агентского механизма

стало быть то, что подряд "перечеркнут и исключен", не смущает? вопросы возникают только с агентским?

[Jazzanova]

подряд "перечеркнут и исключен"

хде????
у кого???
мама мия
залажу в пбд конс...
открываю гк
а там глава подряд не перечеркнута, даже красным не выделена..то есть действует...вроде не исключена...




Добавлено @ 16:07

вопросы возникают только с агентским?

у меня нет..покамест ответы
на перекрестке мнений..

[Schumm]

Jazzanova

открываю гк
а там глава подряд не перечеркнута, даже красным не выделена..то есть действует...вроде не исключена...

стало быть Вам ничто не мешает привлекать деньги для долевого строительства непроизводственных объектов недвижимости с последующим возникновением у участников долевого строительства права собственности на эти объекты на основании договора подряда ... и ваще запихните свой ФЗ-214 поглубже. мне и с ГК хорошо, ага .

[svebandy]

мое мнение:
1) агент привлекается для поиска клиентов, обсуждения с ним условий договора, подготовка пакета документов и т.д.
2) ДДУ заключается от имени Застройщика (он сторона договора), подписывает агент по доверенности или сам Застройщик (когда агент дотащит до него пакет документов) - все зависит от доверия.
3) Деньги платятся напрямую Застройщику или транзитом прогоняются через агента, у которого оседает вознаграждение.
Кто против?

[Jazzanova]

Schumm

стало быть Вам ничто не мешает

и ваще запихните свой ФЗ-214 поглубже. мне и с ГК хорошо, ага

ага на дно
нашел еще одно преимущество ГК перед 214
он вступил в силу не первого апреля...

альтернативный вариант логики
1. 214 не содержит запрета на привлечение денежных средств и заключение дду через агента
2. ГК разрешает заключать договоры и принимать исполнение через агента
3. Агент действует от имени и за счет застройщика, деньги себе не оставляется, а передает их Застройщику.
Вывод:
можно...

[Schumm]

svebandy, Jazzanova, ну давайте я вам возражу в том духе, что сторонами такого ДДУ являются агент и дольщик. парируйте

Jazzanova

нашел еще одно преимущество ГК перед 214
он вступил в силу не первого апреля...

и то верно. так в суде и скажем

Сообщение отредактировал Schumm: 12 April 2005 - 20:54

[Jazzanova]

Schumm

сторонами такого ДДУ являются агент и дольщик.

вощет это не возражение даже

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

то есть стороны такого ДДУ застройщик и участник долевого строительства
вощем наращивайте агентуру... пока добрый ГК... хороший ГК ...

если помогет

[Tower]

Schumm

1. денежные средства могут привлекаться только по ДДУ
2. ДДУ может заключать только застройщик
3. агент застройщиком не является
вывод: агент привлекать деньги не может

С п.1 согласен, не поспоришь. А вот почему агент не может заключать договор не пойму. Он же по доверенности действует!!! Права не у него возникают! Допустим, мы реализуем квартиры в Уфе, но покупатели-дольщики живут на Севере. Схема с агентским договором для этого идеальна, мы находим агента на Севере, а не открываем там представительство.
Касательно лицензий - все страховые компании работяют по агентским соглашениям. В любом автосалоне вам оформят страховку, но это будут, как правило не сотрудники страховщика, а агенты по соглашению и с доверенностью. Вот если страховой случай возникнет, тогда идем к страховщику, т.к. агент действовал от его имени.

Почему, если договор подписывается агентом по доверенности от застройщика, вы полагаете, что стороной будет агент?

[Makca]

схема с агентом более чем жизнеспособна, если применять её когда агент и инвестор одно лицо или инвестором является афиллированная организация агента.
застройщик закл. аг.д. с агентом с условием, что физики вносят деньги агенту, а агент перечисляет их застройщику за минусом вознаграждения.
агент/аф. с агентом ю.л. даёт займ застройщику и полученные от ф.л. деньги оставляет у себя в счёт погашения займа.
вознаграждение агента определяется не % от суммы договора, а разницей между стоимостью кв.м. "проданой" агенту застройщиком и стоимостью кв.м. полученной от ф.л.

[Jazzanova]

вознаграждение агента определяется не % от суммы договора, а разницей между стоимостью кв.м. "проданой" агенту застройщиком и стоимостью кв.м. полученной от ф.л.

вот это вот зачем это?
фишка же не в агенте, как я понял, а в займе который надо вернуть за счет привлеченных средств


Добавлено @ 11:04
а так рабочая схемка, чуть докорректировать..и вполне

[Tower]

Makca
Как же агент даст займ застройщику, если у него не свои средства? Он почти все привлеченные деньги должен отдать тому же застройщику. Или Вы имеете в виду, что в займы передается тока сумма комиссии агента?
В чем тут плюсы? У застройщика уменьшается налогооблагаемая база, но агент-то все равно эти же налоги уплачивает!

[Makca]

а это затем, что агент-инвестор устанавливает стоимость кв.м. в зависимости от степени готовности объекта.
займ фактически будет выступать в качестве инвестиционного взноса.


какая разница мне как заёмщику откуда займодавец получил деньги (кредит. другой займ. собственные средства)???????
сумма займа равна стоимости кв.м застройщика Х кол-во кв.м.,реализацией которых будет заниматься агент, а всё полученное агентом сверх этой суммы и есть прибыль на инвестиции, но в форме аг.вознаграждения.

Сообщение отредактировал Makca: 13 April 2005 - 16:03

[Tower]

Makca

а это затем, что агент-инвестор устанавливает стоимость кв.м. в зависимости от степени готовности объекта.
займ фактически будет выступать в качестве инвестиционного взноса.

Как этот так? А как же ФЗ-214 и его требование об объявлении ОКОНЧАТЕЛЬНОЙ цены потребителю при заключении ДДУ?
Какой еще инвестиционный взнос? Деньги-то дольщика-физика. Если бы у агента были свои деньги, мы бы дольщиков не привлекали, а строили бы дом на свои, потом продавали бы по повышеной цене за кв.м.