Сообщений в теме: 21

[Sander]

на основании ст.14 ФЗ "Об обороте земель с/х назначения" - вопросы владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности... принимается общим собранием участников долевой собственности. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.... 2. Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

А если такое собрание примет решение о передаче в аренду всего ЗУ находящегося в ОДС, и выберет полномочного представителя (выдаду ему доверенности), то зарегистрирует ли регорган такой договор, само собой в договоре все сущ.условия и т.д. соблюдено?

Если кто регил подобную сделку очень прошу откликнуться!

[b]

[Lemonade]

Sander,
еще не регили, но в процессе, дабы не застрять- делаем с благословения органов (хотя тут все от региона)
но !!

А если такое собрание примет решение о передаче в аренду всего ЗУ находящегося в ОДС, и выберет полномочного представителя (выдаду ему доверенности), то зарегистрирует ли регорган такой договор, само собой в договоре все сущ.условия и т.д. соблюдено?

если этот зем уч уже сформирован (межевание, кадастроый номер) и вы сможете СО ВСЕМИ!! участниками одс подписать договор-проблем нет...иначе ую не пройдете. пример, в зем уч (если он сформирован-повторюсь, так как часто есть старый участко и куча невостребованных долей (тогда Ваш вариант однозначно отпадает)) 100 участников, кворум решил отдать Вам зу, но договор ареды Вы подписываете с 99- Вы попали, выделяете зу на 99 участников и заключаете договор.
но (я сама на этом застряла и долго разбиралась) п1 и п2 статьи говорят о разных вещах.
если что непонятно объяснила(это я умею) -чем смогу. возможно в других регионах другая практика

[Sander]

Не могу понять - почему все-таки "кворум решил отдать Вам зу, но договор ареды Вы подписываете с 99- Вы попали, выделяете зу на 99 участников и заключаете договор", когда в ФЗ ОЗСХН четко написано, что "В случае, если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению".
Т.е. получается не согласен - иди и выделяй сам, из зу находящегося в ОДС и распоряжайся им по своему разумению...
К тому же и законодатель помоему норму упростил по сравнению с ст.247 ГК РФ относительно полного единогласия всех участников ОДС именно для подобных случаев.
Вопрос конечно не простой, но регоргану по моему мнению не на что ссылаться для отказа...
Что вы думете по этому поводу?
(п.

[Lemonade]

Sander, я рассуждала ТОЧНО ТАК ЖЕ, как и Вы. меня все развернули (общалась чуть ли с сочинявшими данный фз или около. когда последний раз была в москве)..мне сказали-договор аренды должен быть подписан с каждым! п 2., а слово распоряжаться они похоже нечаянно написали в п 1. все органы придерживаются этой позиции. просто статья коряво написана, имхо

[disguise]

У меня уже 2 таких договора аренды заключены и зарегестрированны ФРС ! Так что все в рамках законности!

[земельщик]

У меня уже 2 таких договора аренды заключены и зарегестрированны ФРС ! Так что все в рамках законности!

вообще-то, общее собрание принимает решение только об условиях заключения договора (его существенных условиях), а сам договор аренды должен подписываться каждым дольщиком лично, либо представителем по доверенности (см. статью Закона об обороте сх земель по аренде и положения гк о порядке распоряжения имуществом находящимся общей долевой собственности).

есть отрицательные кассации по договорам с нарушениями правила (признается законным отказ в регистрации) в фасах западно-сибирского и северо-западного округов.

целесообразно на основе протокола арендовать часть участка, соответствующую по площади долям, подписывающих договор

[Lana555]

целесообразно на основе протокола арендовать часть участка, соответствующую по площади долям, подписывающих договор

Хочу реанимировать эту тему.

Что-то мне не совсем понятен механизм, по которому можно "арендовать часть участка, соответствующую по площади долям, подписывающих договор"? Какими нормами закона он предусмотрен? и как в таком случае определить -какая конкретная часть участка передается в аренду, а какая не передается?

И как это сочетается с п.2 ст.14 ФЗ "Об обороте земель сельхоз назнаачения" - о том, что " В случае, если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.
(п. 2 введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)"



У меня на основе вышеприведенной нормы и вообще при анализе ситуации о заключении договора аренды с собственниками земельных долей возникают следующие вопросы, на которые возможно у кого-то есть ответы :

1) в течение какого времени несогласные лица должны осуществить этот выдел? Ведь может сложиться ситуация, в которой пара человек будут против заключения договора аренды, мотивируя тем, что собираются выделиться. Договор аренды они соответственно не подпишут, а следовательно его невозможно будет ( с учетом сложившейся практики) зарегистрировать в УФРС. В результате грош цена тому решению большинства, которое решило передать земельный участок в аренду.

2) и вообще - как быть в ситуации, когда часть долщиков просто из принципа или по каким-то только им понятным убеждениям отказываются подписывать договор аренды, заключение которого принято общим собранием с соблюдением всех норм закона? Так как и в ситуации, когда часть дольщиков вообще умерли,а наследники еще в наследство не вступили, либо долщики уехали далеко-далёко на пмж и им по широте русской души в принципе безразлична судьба этой земли?

Очень надеюсь, что когда-нибудь законодатель разрешит такие тупиковые проблемы, предоставив возможность регистрации договоров аренды земель, находящихся в долевой собственности, при подписании договора большинством участников, но не 100%.

Или может выход из тупика уже есть....выход помимо выдела земельного участка в счет долей?

[Buutch]

Lana555
Доли арендовать нельзя - раньше этот бред допускался, а сейчас ни один нормальный отдел ФРС такое не зарегистрирует.

Договор аренды они соответственно не подпишут, а следовательно его невозможно будет ( с учетом сложившейся практики) зарегистрировать в УФРС. В результате грош цена тому решению большинства, которое решило передать земельный участок в аренду.

Совершенно верно - грош ему цена.

2) и вообще - как быть в ситуации, когда часть долщиков просто из принципа или по каким-то только им понятным убеждениям отказываются подписывать договор аренды, заключение которого принято общим собранием с соблюдением всех норм закона?

Выделяйте землю только на своих.

Очень надеюсь, что когда-нибудь законодатель разрешит такие тупиковые проблемы, предоставив возможность регистрации договоров аренды земель, находящихся в долевой собственности, при подписании договора большинством участников, но не 100%.

Никогда такого не будет - это противоречит основным принципам гражданского права. Скорее, государство всю сельхозку заберет себе - уже пошли бредовые судебные решения о поголовном внесении долей в уставный капитал

[SOI]

Никогда такого не будет - это противоречит основным принципам гражданского права.

кажется в мониторинге валяется законопроект с необходимыми правками.

не могу упустить случай еще раз обозначенность свою убежденность, что агрокомитет госдумы - тупые колхозники.

[Lana555]

[quote name='Buutch' date='12.07.2008 - 21:56']
Доли арендовать нельзя - раньше этот бред допускался, а сейчас ни один нормальный отдел ФРС такое не зарегистрирует.
[quote]

В этом одна из проблем - у нас имеется вот такой вот договор аренды с частью дольщиков, зарегистрированный УФРС в 2001 году и так называемая "неопределившаяся" часть дольщиков , которые сейчас наконец-то созрели на подписание договора....а еще есть те, которым вообще ничего не надо и их судьба их 1/500 доли в праве собственности совершенно не волнует.

И надо оформить всё так, чтобы было всё по закону и безрисково....

А тут ведь получается что по большому счету та часть дольщиков, с которыми договор заключен -могут пойти в суд и оспорить этот договор на том основании, что он не подписан всеми участниками долевой собственности...да и к тому же предмет как таковой не определен, потому как в аренду передана непонятно какая часть земельного участка...(а по факту обрабатывается весь участок)



[quote]
Выделяйте землю только на своих.
[/quote]

Выделение достаточно длительный и требующий денег процесс...А дольщики обычно в аренду сдать хотят, а платить деньги за межевание и т.п. не хотят...А подстраховка предварительными договорами, когда этих дольщиков человек 200, не особо работает...Попоробуй потом побегай по поселку и понуди их заключить договор (в том числе и через суд), когда участок будет выделен и найдется арендатор, который предложит больше нас в плане арендной платы.


[quote]
Никогда такого не будет - это противоречит основным принципам гражданского права[/quote]

Не вижу никаких противоречий. Если решение о распоряжении земельным участком принимается большинством участников долевой собственности на него - то вполне логичным продолжением будет установление возможности подписания договора большинством дольщиков и срока для выдела. Если не выделился - значит является арендодателем.




[quote] Скорее, государство всю сельхозку заберет себе - уже пошли бредовые судебные решения о поголовном внесении долей в уставный капитал
[/quote]

Это каким-таким образом и в уставный капитал чего вносится земля? Земля, находящаяся в долевой собственности? Меня больше всего умиляют иски о признании права собственности на невостребованные земли, предъявленные к умершим (по факту) дольщикам, наследники которых еще не успели вступить в наследство... Суд не выявляет должным образом -умер человек или нет и выносит решение типа в отсутствие неявившегося ответчика...Администрация местная регистрирует право собственности, а потом начинаются долгие споры между наследниками и Администрацией....кто прав кто виноват и что делать...

[Buutch]

Lana555

к тому же предмет как таковой не определен, потому как в аренду передана непонятно какая часть земельного участка...(а по факту обрабатывается весь участок)

Вот именно, распоряжение фактически незаконно... вы, наверное, тоже аренду зерном и соломой платите?

А дольщики обычно в аренду сдать хотят

Надо покупать. Мы принципиально с арендой не заморачиваемся.

Не вижу никаких противоречий. Если решение о распоряжении земельным участком принимается большинством участников долевой собственности на него - то вполне логичным продолжением будет установление возможности подписания договора большинством дольщиков и срока для выдела. Если не выделился - значит является арендодателем.

Решение ОС без договора не имеет никаких юридических последствий
До поправок в закон читайте общую часть ГК.

Это каким-таким образом и в уставный капитал чего вносится земля? Земля, находящаяся в долевой собственности?

Никаким, это идиотизм и зависимость судей от руководства. Сказали сверху - вынесли нужное решение. Позорище

[Lana555]

К сожалению - пока не научилась нормально пользоваться функцией цитирования

Buutch,

Вот именно, распоряжение фактически незаконно... вы, наверное, тоже аренду зерном и соломой платите?

Да, и еще углем и ритуальными услугами ))))))

Надо покупать. Мы принципиально с арендой не заморачиваемся

.

Мы тоже постепенно переходим на выкуп, но только выкуп долевой собственности также достаточно заморочен.....

Решение ОС без договора не имеет никаких юридических последствий
До поправок в закон читайте общую часть ГК

.

Да я понимаю....Это я обрисовала оптимальный, по моему мнению, выход из проблемы: решение принимает большинство -подписывает большинство.


А еще мне интересно -а если выделять участок не нескольких людей, которые хотят сдать в аренду - это получится новая долевая собственность?
Зачем то же законодатель предусмотрел вот этот механизм:

Статья 13. Выделение земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения



(в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)



1. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 настоящего Федерального закона».










Добавлено в [mergetime]1216105285[/mergetime]
Или это получится совокупность участков, которые каждый из дольщиков выделил?...


П.С. оказывается - у меня в прошлом посте получилось технически-правильно процитировать. Ура!

[Buutch]

Lana555

еще мне интересно -а если выделять участок не нескольких людей, которые хотят сдать в аренду - это получится новая долевая собственность?

Да, новый участок в ОДС. Поэтому лучше сначала скупить часть долей на одного своего, затем выделить. Потом еще докупить - и еще кусок выделить

[Lana555]

Lana555

еще мне интересно -а если выделять участок не нескольких людей, которые хотят сдать в аренду - это получится новая долевая собственность?

Да, новый участок в ОДС. Поэтому лучше сначала скупить часть долей на одного своего, затем выделить. Потом еще докупить - и еще кусок выделить

Приятно осознавать, что оказывается кто-то уже тоже додумался до тех вещей и путей выхода из ситуации, что и ты )))
Мы тоже по такой схеме действуем в отношении некоторых земель...только конечно надо "своего" надежного искать и перестраховываться займами и доверенностями, чтобы потом после приобретения и выделения участков благополучно не кинул.

[Buutch]

Lana555

только конечно надо "своего" надежного искать

Конечно. Мы некоторые проекты вообще отложили до тех пор, пока какое-нибудь завещание не сработает

[Lana555]

Дума ю -вопрос и к этой теме относится: а как быть с наследниками дольщиков, которые выжидают положенный полугодовалый срок, чтобы вступить в наследство? Получается - они ЕЩЕ не собственники -а следоватльно не могут подписать договор аренды, а прежний собственник по объективным причинам УЖЕ не может подписать.

А если этих дольщиков 500 человек - и предположить, что каждый месяц кто-то умирает - то вообще тогда никогда не получится подписать договор, ведь Закон требует , чтобы договор был подписан или каждым из сособственников или лицом по доверенности. А доверенность теряет свою силу с момента смерти доверителя..

Есть ли выход из такой ситуации? Ведь должен быть какой-то выход!!!

[Buutch]

Lana555
Ссылайтесь на п. 4 ст. 1152 ГК - наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, независимо от госрегистрации))) и подписывайте

[SOI]

500 человек, согласных подписать договор аренды... или афтар фантаст, или он создал для пайщиков условия, близкие к Дахау.

[Lana555]

500 человек, согласных подписать договор аренды... или афтар фантаст, или он создал для пайщиков условия, близкие к Дахау.

Не имеет значение количество человек...Проблема рассматривается в принципе. Аналогичные проблемы могут возьникнуть и при 10 дольщиках.

[Bvlgari]

Хотелось бы возобновить тему..

А вот допустим с/х организация (ну то есть тот бывший совхоз) на каких правах на этом ЗУ пшеницу сеет????? В Ук доли не вложены, аренда как я поняла в принципе при числе дольщиков больше 100 нереальна....

[Lana555]

Хотелось бы возобновить тему..

А вот допустим с/х организация (ну то есть тот бывший совхоз) на каких правах на этом ЗУ пшеницу сеет????? В Ук доли не вложены, аренда как я поняла в принципе при числе дольщиков больше 100 нереальна....

Хе...ну кто как выкручивается...Чаще всего всё основывается на устных договоренностях с дольщиками о том, что стопудово паевые выплаты (как они по-старинке называют арендную плату) - платить будем и уже не первый год платим... А еще на "джентельменском соглашении" с местной администрацией о том, чтобы землю не отбирали как невостребованную....типа ж она народная, а мы народ не обижаем - и сами сеем-пашем-денежку получаем, и с администрацией дружим, и народу платим....

А вот как бухгалтерия расходы подтверждает по оплате аренды земли и как ИФНС это принимает -для меня загадка...

[Buutch]

Bvlgari
Я выше писал - договоры аренды долей, арендная плата выплачивается зерном и соломой весь юг и черноземье в этой "аренде"