Сообщений в теме: 28

[Достоевский]

Обычный жилой дом на двух хозяев. Отдельные входы. Вообщем обособленные половины. Общая долевая собственность, по 1/2 доле. Сильно реконструирован без разрешительных документов. Один из сособственников для гос регистрации согласно ст. 25.3. ФЗ О гос регистрации заказывает в БТИ т.н. техпаспорт нового образца, необходимый в силу п.4 ст.18 указанного закона для гос регистрации права на дом. Получает отказ - мотивация - такой техпаспорт составляется согласно приказу минэкономразвития на объект индивидуального жилищного строительства, у заявителя такого объекта нет, у него многоквартирный дом из двух квартир, поэтому в выдаче документа отказать. Право ли БТИ?

[veny]

Право ли БТИ?

нет пусть на квартиры тада выдают

Сообщение отредактировал veny: 29 January 2008 - 20:46

[cfcs]

а на основании чего они сделали вывод что это многоквартирный дом а не ижс с двумя входами?
какой регион?

Сообщение отредактировал cfcs: 30 January 2008 - 01:14

[сергий-с]

Достоевский

Право ли БТИ?

Если есть письменный отказ, то в суд на них, с жалобой.

Сообщение отредактировал сергий-с: 30 January 2008 - 04:49

[Достоевский]

quote]а на основании чего они сделали вывод что это многоквартирный дом а не ижс с двумя входами?
какой регион?[/quote]

Республика Хакасия. Вот отказ. Будем обжаловать.

Уважаемая Наталья Владимировна !
ГУП РХ Управление технической инвентаризации на Ваше письмо от 18.01.08г. сообщает следующее: технический паспорт нового образца изготовить на Vi жилого дома не возможно, так как согласно Федеральному закону от 30.06.2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» и приказа Минэкономразвития России от 17.08.2006г. № 244 «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества» технические паспорта изготавливаются на создаваемые или созданные индивидуальные жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Ваш дом является 2-х квартирным и относится к категории многоквартирный жилой дом. Многоквартирный жилой дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
На основании вышеизложенного Вам изготовят технический паспорт, утвержденный приказом Минземстроя России от 04.08.1998г. № 37 4 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

меня смущает такая статья "ПРАВО НА ДОЛЮ В КОТТЕДЖЕ"

А.Ф. АМЕРОВ

Айрат Фанисович Амеров, аспирант кафедры гражданского права института права Башкирского государственного университета.

За последние годы в России существенно увеличилась доля строительства коттеджей. Поэтому вопрос правового регулирования коттеджа как объекта недвижимости не теряет своей актуальности. Кроме того, возникают проблемные моменты, касающиеся строительства, последующей эксплуатации данного объекта, и ряд других вопросов.
При этом стоимость объектов недвижимости настолько высока, что прослеживается тенденция увеличения количества строений, помещений, собственниками которых являются несколько лиц.
Для того чтобы попытаться раскрыть данный вопрос, необходимо в первую очередь определиться с понятиями некоторых объектов недвижимости, и прежде всего коттеджа, многоквартирного дома, правовой статус которых весьма незначительно отражен в гражданском законодательстве.
Коттедж - небольшой благоустроенный дом в пригороде, поселке <1>. Законодатель не дает четкого определения коттеджа. Поэтому возможно различное толкование данного понятия. Оно разнится в зависимости от региона, социального слоя и др. Вполне вероятно, что в некоторых случаях возможно совпадение терминов "коттедж" и "многоквартирный дом". Многоквартирным домом признается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме <2>. На наш взгляд, любое строение, имеющее две и более квартиры, при этом пригодное для проживания и признанное жилым помещением в установленном порядке, следует признать многоквартирным домом (коттеджем). Это связано с рядом причин, о которых будет сказано ниже, а для начала необходимо разобраться в понятиях, близких по смыслу. Это - жилой дом, часть жилого дома, квартира, комната.
--------------------------------
<1> Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений / РАН, Российский фонд культуры. 3-е изд., стереот. М.: АЗЪ, 1996. С. 295.
<2> См. п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Под жилым домом, как правило, понимается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем <3>.
--------------------------------
<3> См. п. 5 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Определение четко показывает, что жилой дом - это здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного назначения (только из них; квартиры в данный перечень не входят). Можно прийти к выводу, что понятия "многоквартирный дом" и "жилой дом" не являются идентичными, так как жилой дом состоит из комнат и помещений вспомогательного назначения, а многоквартирный дом - из квартир и помещений общего пользования.
В свою очередь, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из комнат и помещений вспомогательного назначения <4>.
--------------------------------
<4> Там же.

Жилищный кодекс РФ под жилым помещением понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ст. 15 ЖК РФ). При этом к жилым помещениям относится также и часть жилого дома (ст. 16 ЖК РФ). Точно соотнести понятия "часть жилого дома" и "квартира" не представляется возможным, так как законодатель не дал четкой формулировки понятия "часть жилого дома", а исходя из текста, в частности ЖК РФ, можно увидеть, что законодатель разграничивает данные понятия (ст. 62 ЖК РФ): "...жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры" (ст. 16 ЖК РФ). При этом ранее мы пришли к выводу, что понятия "многоквартирный дом" и "жилой дом" неидентичны, из чего следует, что "квартира" (как часть многоквартирного дома) не является "частью жилого дома". Прав ли в данном случае законодатель? На наш взгляд, в данном случае допущены определенные неточности. В частности то, что понятие жилого дома не включает в перечень объектов, входящих в его состав, квартиру. Так как жилой дом состоит из комнат и помещений вспомогательного пользования, то частью жилого дома будут соответственно комната (несколько комнат) и помещения вспомогательного назначения на праве долевой собственности.
В связи с этим возникает вопрос: коттедж на несколько собственников - это жилой или многоквартирный дом? Соответственно структурно обособленное помещение (обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием) коттеджа - это квартира или часть жилого дома?
Целесообразным представляется рассмотреть ситуацию, когда коттедж построен (приобретен) несколькими сособственниками, в связи с тем, что такая ситуация довольно часто встречается на практике. При этом на каждого собственника, как правило, приходится структурно обособленное помещение.
По содержанию регулирование отношений собственников существенно не различается, будь то квартира в многоквартирном доме или комната в коммунальной квартире (собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, - п. 3 ст. 30 ЖК РФ), но представляется необходимым отношения сособственников в коттедже регламентировать именно как отношения в многоквартирном доме.
Законодатель не дает четкого разграничения вышеуказанных понятий. Но в случае если коттедж состоит из структурно обособленных частей - квартир, целесообразно будет исходя из определения, данного законодателем, называть его многоквартирным домом.

[Lars]

Достоевский
По ПП РФ от 28.01.06 № 47 "Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством."
Как минимум, одна стена у Вас общая, так что я бы подумал, прежде чем наезжать на БТИ.
Что плохого в МКД?

[veny]

думаю что все дело в вот в ентам

3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи ). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

тут вы пан папали

[Lars]

veny
Да, действительно, похоже так..

[Достоевский]

Lars

Да, одна стена общая получается. Думаю, БТИ не право. Многоквартирный дом существует тогда, когда есть две и более квартиры. Это определено ст. 16 ЖК РФ. Определения многоквартирный дом в ЖК нет. Т.е. нужно исходить из того являются ли помещения в строении квартирами - для этого необходимы три условия - быть структурно обособленными, обеспечивать возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме, состоять из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования. Второе условие не соблюдается обычном жилом доме на двух хозяев, на две семьи.

[cfcs]

По моему вполне даже не плохо разделить дом на квартиры сразу, проще продавать потом будет.
Хотя ИМХО это ваше право определить дом как ИЖС или как МКЖД.
http://forum.yurclub...howtopic=186267
терли тут на эту тему, так любую комнату с отдельным санузлом можно записать как квартиру

[Lars]

Достоевский
Не, я ж не против, докажете - только порадуюсь за Вас и всех нас
Только по Вашей логике получается, что коли нет общих помещений, то и МКД быть не может. Мне с этим трудно согласиться, т.к. 47-ом ПП говороится об элементах общего имущества: стена, крыша, коммуникации и т.п.

[сергий-с]

Достоевский

На основании вышеизложенного Вам изготовят технический паспорт, утвержденный приказом Минземстроя России от 04.08.1998г. № 37 4 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Как я понял вам не отказывают

[Достоевский]

сергий-с

Как я понял вам не отказывают

Собственник просил т.н. тех паспорт нового образца, форма которого утверждена в 2006г. Минэкономразвития, к-й необходим для регистрации реконструированного дома в порядке ст. 25.3, п.4 ст.18 ФЗ О гос регистрации. Ему выдали другой техпаспорт, другой формы.

[сергий-с]

Достоевский

Собственник просил т.н. тех паспорт нового образца, форма которого утверждена в 2006г. Минэкономразвития, к-й необходим для регистрации реконструированного дома в порядке ст. 25.3, п.4 ст.18 ФЗ О гос регистрации. Ему выдали другой техпаспорт, другой формы.

А зачем вам нового, у вас наверно земля в собственности по этому: 3. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Этого достаточно.
Для данногослучая мне кажется подходит п.5 ст.18 Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Описание БТИ вам дали, разрешение от соседа на реконструкцию берите, и в регистрацию. Или не всё досказали?

[Достоевский]

сергий-с

А зачем вам нового, у вас наверно земля в собственности по этому: 3. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Это Вы какую статью цитируете?
В данном случае применим п.1,3 ст.25.3. ФЗ О гос регистрации. Тех паспорт нужен нового образца.

[сергий-с]

Достоевский

Тех паспорт нужен нового образца.

Тогда добивайтесь.

[Достоевский]

Вопрос по обжалованию возник: РУТИ - это предприятие, согласно постановлению Пленума РФ, - это исковое производство. А что просить в иске к ГУП РУТИ, как будет звучать "просительная" часть иска ?

[Дождь]

Достоевский
аналогичная ситуация, Московская область, правда, официального отказа пока не было.
Суть: дом поделен на две части между двумя собственниками, в 90 г. из общей совместной образовалась общая долевая с указанием долей и описанием раздела участка, в 2007 г. право долевой собственности прекращено, соответственно у каждого теперь индивидуальная собственность на часть дома. На каждый из частей бывшего единым участка имеется отдельное свидетельство 92 г. о праве собственности. Стена в доме общая.
Нужен новый техпаспорт для регистрации права на дом.
БТИ же говорит, "приносите свидетельство на право собственности, тогда мы сделаем вам новый паспорт".
Однако я не согласна с тем, что в таком случае получаются квартиры, потому как общее имущество (подвал и кровля, например), у каждой части дома свои и естественно делить их с соседом не хочется. По сути это обычный блокированный дом получается, два объекта недвижимости, соответственно на каждый объект недвижимости должен быть свой техпаспорт. Такова моя логика. Потдверждений ей в НПА пока не искала, буду признательна за подсказки.
На данный момент я решила пойти путем присвоения нового адреса, пока администрация поселения говорит, что это возможно. Тогда это точно будет отдельный объект недвижимости. имхо

[Lars]

Дождь
Думаю, можно доказывать, что жилые помещения в доме не являются квартирами, т.к. не выполняется одно из условий п. 3 ст. 16 ЖК - они не то, что не обеспечивают возможности прямого доступа к помещениям общего пользования, но и вовсе не имеют таких помещений.

[cfcs]

несущие конструкции у дома общие, кровля тоже общая...
ИМХО все стены общие а не только та которая разделяет дом.
поскольку при сносе какой либо из "ваших" стен может развалиться весь дом.
вообще в МКЖД собственность на землю долевая, так что если там два отдельных ЗУ то это не МКЖД

[Достоевский]

Lars

Думаю, можно доказывать, что жилые помещения в доме не являются квартирами, т.к. не выполняется одно из условий п. 3 ст. 16 ЖК - они не то, что не обеспечивают возможности прямого доступа к помещениям общего пользования, но и вовсе не имеют таких помещений.

Да, думаю, здесь у БТИ слабая позиция.

А по вопросу содержания иска не посоветуете, как сформулировать, что прошу суд?

[Дождь]

Достоевский
а с БТИ никак не получается договориться?
вообще только что беседовала со строителем, он точно ответить не смог, но его мнение было такое. При строительстве твинса (это дом с двумя разными входами, общей кровлей и общей стеной для двух собственников) делается один техпаспорт, каждая часть дома выделяется и на нее регистрируется право собственности.
В принципе, меня устроит и техпаспорт на весь дом, главное чтобы зарегистрировали не как с правом общего пользования подвалами-чердаками, а как обособленную часть. А вот тут уже придется консультироваться с регистраторами.

Сообщение отредактировал Дождь: 07 February 2008 - 15:43

[Lars]

Достоевский

как сформулировать, что прошу

Ой, нет, прошу пардону, не могу я так на ходу что то советовать, тем более, что подобных пробем решать не приходилось.

[Дождь]

Достоевский
объясните, пожалуйста, почему не подходит техпаспорт старого образца.

[Достоевский]

[quote]Дождь[/quote]

объясните, пожалуйста, почему не подходит техпаспорт старого образца. [/quote]
В указанном жилом доме собственником была произведена существенная реконструкция, в результате которой был создан новый объект, новый жилой дом. Данная реконструкция была проведена мной без соответствующих разрешительных документов. В соответствии со ст. 25.3 Федерального ФЗ «О государственной ..» основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Согласно п. 4 указанной статьи документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.
Согласно п. 4 статья 18 ФЗ форма представляемого в соответствии со статьей 25.3 настоящего Федерального закона технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядок его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Форма определена - это как раз тех паспорт нового образца. Т.е., запрашиваемый технический паспорт необходим для регистрации права собственности на объект недвижимости.


Добавлено в [mergetime]1202379720[/mergetime]
[quote]а с БТИ никак не получается договориться?[/quote]

Не получается. Вообще у меня есть внутренний приказ местного БТИ, согласно которому новые паспорта они делают, если право собственности на дом до 31.01.1998 г., если право - после 31.01.1998 г. - то тех паспорт старого образца. Почему - не знаю