Сообщений в теме: 87

[quasi]

Здравствуйте, уважаемые коллеги подскажите пожалуйста, необходимо ли прекращение права собственности при проведении процесса перепланировки, а потом регистрация его вновь после окончания.

Насколько я понимаю такие метаморфозы связаны с прекращением существования старого объекта недвижимости и появлением нового.

Ссылки на нормативные акты приветствуются

[Alex 004]

Здравствуйте, уважаемые коллеги подскажите пожалуйста, необходимо ли прекращение права собственности при проведении процесса перепланировки, а потом регистрация его вновь после окончания.

Насколько я понимаю такие метаморфозы связаны с прекращением существования старого объекта недвижимости и появлением нового.

Ссылки на нормативные акты приветствуются 

Прекращение права собственности не требуется при проведении процесса перепланировки или переустройства. Старый объект недвижимости не перестает существовать - он остается, но в него вносятся изменения.
Что и следует Вам отразить посредством получения новых поэтажных планов и экспликаций после проведения перепланировки, где будут отражены и внесены все изменения. Однако, если в результате перепланировки существенно изменилась площадь объекта недвижимости - Вы вправе получить новое свидетельство о регистрации права собственности.
Правовая база - ЖК РФ, и если Москва, тогда Постановление Правительства Москвы №73-ПП от 8 февраля 2005 г "О порядке переустройства помещений в жидых домах города Москвы" и Постановление Правительства Москвы от 15 ноября 2005 г. N 883-ПП "О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах".

[kein]

все правильно, добавлю только, что с точки зрения росрегистрации право не прекращается, вносятся изменения в ЕГРП

[quasi]

Спасибо за ссылки на Постановления, но я к сожалению из Питера. Поясню для чего вопрос поднял. Просто наша компания обратилась в спец контору, чтобы они оформили нам перевод из жилых помещений в нежилые и перепланировку помещений. Они хотят чтобы мы выдали им доверенность на прекращение права собственности, а потом на регистрацию его вновь. Не понимаю, зачем это нужно делать

[Виктор О]

Они хотят чтобы мы выдали им доверенность на прекращение права собственности, а потом на регистрацию его вновь

Это на каком основании?

[Greed]

Они хотят чтобы мы выдали им доверенность на прекращение права собственности, а потом на регистрацию его вновь.

Это очень странно и настораживающе!!!
Прекращение и возникновение прав собственности и перепланировка это разные правовые понятия!

[Юнг]

quasi
Вновь зарегистрируют на другое лицо, не думаю что на вас!

[quasi]

Да в том то и дело, что не жулики. С людьми давно работаем. Просто это как то неправильно и мне кажется, что в законе есть какая - то лазейка, для чего это нужно. Не могу ее найти. Вот, что я нашел в инете, но решил посоветоваться с вами прежде чем делать окончательный вывод обратите внимание на конец документа




2. Парадоксы регистрации

В силу ст. 12 абз. 4 п. 6 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав) при государственной регистрации в описании объекта недвижимости указывается его фактическая площадь. По Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219 (далее — Правила ведения ЕГРП), площадь, этажность и другие характеристики объектов недвижимости указываются в соответствии с документами кадастрового и технического учета.
После осуществления строительных работ учетные параметры зданий и помещений меняются и уже, естественно, не соответствуют правоустанавливающим документам, с описанием объекта на момент его приобретения. Как ни странно, несмотря на вышеуказанные нормы, это порождает немало сложностей при государственной регистрации прав, возникших до вступления в силу Закона о регистрации прав (до 31.01.98).
В п. 67 Правил ведения ЕГРП установлено, что изменениями являются сведения, не влекущие за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него, в частности изменения при незначительной реконструкции объекта. Какие изменения считать существенными и что понимать под незначительной реконструкцией? В регистрирующих органах различных регионов применяются произвольные критерии: «не более 10%», «без выхода за габариты», «без изменения этажности», «не более 50 кв. м» и пр.

Однако нормами материального права количественный критерий «значительности» реконструкции не установлен. Например, если переоборудовать техподполье в подвальное помещение, а чердак — в мансарду или увеличить этажность, то площадь здания может увеличиться в 1,5 — 3 раза. Тем не менее в случае такой реконструкции создания новых объектов права — помещений «дополнительных площадей» не происходит, имеет место изменение существующего объекта права собственности.
Для оценки значительности реконструкции при государственной регистрации необходимо использовать только правовой критерий — установление факта изменения существующего объекта либо создания нового. Данный факт должна удостоверить организация технической инвентаризации (ОТИ, БТИ). Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 (в ред. от 19.03.2005) утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (далее — Положение о технической инвентаризации). Согласно п. 12 Положения сведения об объектах учета, полученные от организаций по технической инвентаризации объектов, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении сделок проводится внеплановая техническая инвентаризация (п. 9). Приказом Госстроя России от 31.05.2001 N 120 (в ред. от 02.09.2003 N 331) утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, согласно которым каждый объект идентифицируется инвентарным номером. Объекту с измененными характеристиками присваивается реестровый номер, первоначальный инвентарный номер сохраняется. Иными словами, при внеплановой технической инвентаризации после строительных работ БТИ должно учесть либо изменение, либо создание объекта.

Регистрационные действия после завершения строительных работ определяются следующими факторами:
— возник ли новый объект взамен ранее приобретенного;
— было ли зарегистрировано в ЕГРП право на объект до его изменения.
Если строительные работы привели к созданию нового объекта, необходима государственная регистрация возникновения права. Основание — разрешение на ввод (акт приемки) в эксплуатацию. Необходимые условия — предоставление земельного участка для реконструкции (ст. 218, 222, 263 ГК РФ, ст. 55 ГСК), а также отсутствие прав иных лиц, финансировавших реконструкцию под обязательства передачи им объекта или помещений в нем. Внесенная до реконструкции регистрационная запись о праве собственности погашается, в ЕГРП вносится запись о ликвидации объекта.

[quasi]

Ребят ну рано тему закрывать Можт есть еще у кого варианты ?

[Greed]

Alex 004

если в результате перепланировки существенно изменилась площадь объекта недвижимости - Вы вправе получить новое свидетельство о регистрации права собственности.

Вопрос в свете материалов выложенных quasi - лицо осуществляющее перепланировку (реконструкцию) в случае существенного изменения площади объекта недвижимости имеет право или обязано получить новое свидетельство о регистрации права?

[Al Civil]

Если вы в достаточной степени доверяете вашим контрагентам, то можете смело выдавать доверенность. Объясню причину необходимости такого рода полномочий в доверенности.
Насколько я понял из темы, у вас было жилое помещение, которое сменило свое назначение на нежилое вследствие реконструкции. Кроме того, наверняка также изменилась общая площадь помещения, кадастровый номер. Таким образом, объект, существовавший до реконструкции и внесенный в егрп, фактически перестал существовать. Подтверждением того будет являться новая тех документация и разрешение на ввод в эксплуатацию (акт приемки как вариант). Сейчас же вам необходимо привести в соответствие фактическое состояние объекта его юридическому статусу в егрп, для чего подается заявление о прекращении права собственности (прежний объект ликвидируется из егрп) и о регистрации вашего же права собственности на вновь созданный объект.


Добавлено в [mergetime]1207204046[/mergetime]
Относительно того является ли получение свидетельства о гос рег права обязанностью - это не обязанность, это именно право. Государственная регистрация вообще носит заявительный характер, т.е. без вашего заявления в егрп не сделают ничего - даже ипотеку или аренду с истекшим сроком действия не прекратят.

Добавлено в [mergetime]1207204383[/mergetime]
Относительно возможности регистрации права собственности за посредником - ФРС зарегит право за тем у кого было зарегено первоначальное право собственности и на чье имя выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.

[Stoner]

Al Civil
в результате перевода, с точки зрения ныне действующей редакции Правил ведения ЕГРПН, меняется лишь назначение объекта. Так что ваш вывод о прекращении существования старого объекта неправомерен. Так что не надо им никаких доверенностей на прекращение права выдавать. Единственное, для чего такая доверенность может понадобиться, - это если в итоге предполагаемой реконструкции встроенного помещения (ныне пока еще квартиры) Вы выйдете за существующие границы помещения - например, путем организации пристройки, витрин, оапливаемых тамбуров, входящих в общую площадь здания. В этом случае, исходя из тех же правил ведения ЕГРПН, придется подавать действительно два заявления: о регистрации прекращения права в связи с ликвидацией объекта и о регистрации вновь образованного объекта. Но, не знаю как в Питере, а во многих регионах для реконструкции с нарушением ранее существовавших границ объекта придется получать ососбое разрешение, т.е. это не делается под соусом строительных мероприятий, связанных непосредственно с переводом в нежилой фонд.

[Al Civil]

Stoner , а вы государственный регистратор, что вы так уверенно утверждаете вышеизложенное?


Добавлено в [mergetime]1207301510[/mergetime]
читайте предыдущий пост - меняется не только назнечение объекта.

[quasi]

Всем спаибо

[Stoner]

Al Civil
да, меняется не только назначение объекта: из пота предыдущего видно, что там еще перепланировка. но это не меняет сути дела, т.к. изменение объекта без нарушения его внешних границ относится правилами ведения ЕГРПН к тем незначительным изменениям объекта, которые не влекут необходимости прекращения права, а предполагают всего лишь внесение изменений в реестр по поводу уже существующего там объекта.
И вовсе не надо быть государственным регистратором, чтобы об этом с уверенностью говорить. Уж поверьте.

[quasi]

Al Civil
да, меняется не только назначение объекта: из пота предыдущего видно, что там еще перепланировка. но это не меняет сути дела, т.к. изменение объекта без нарушения его внешних границ относится правилами ведения ЕГРПН к тем незначительным изменениям объекта, которые не влекут необходимости прекращения права, а предполагают всего лишь  внесение изменений в реестр по поводу уже существующего там объекта.
И вовсе не надо быть государственным регистратором, чтобы об этом с уверенностью говорить. Уж поверьте.

А может поменяться что-нибудь настолько значительно, что потребует прекращение старого объекта?

[Al Civil]

Stoner, с вашей точки зрения можно внести изменения в егрп и в том случае, если ранее приобретенный деревянный дом был реконструирован и стал кирпичным, однако внешние его границы не изменились, а площадь увеличилась/уменьшилась на 0,1 кв.м. Я правильно вас понимаю?

[Денежка]

Al Civil

Кроме того, наверняка также изменилась общая площадь помещения, кадастровый номер

Кадастровый номер не изменился, а первый раз присвоен)) У квартир пока нет кадастровых номеров.

quasi

я к сожалению из Питера. Поясню для чего вопрос поднял. Просто наша компания обратилась в спец контору, чтобы они оформили нам перевод из жилых помещений в нежилые и перепланировку помещений. Они хотят чтобы мы выдали им доверенность на прекращение права собственности, а потом на регистрацию его вновь. Не понимаю, зачем это нужно делать

Это для Питера (и могу уверенно подозревать, и для других городов) - стандартнейшая ситуация. В УФРС по СПб и ЛО при переводе квартиры в нежилое помещение необходимо подать заявления о прекращении права на квартиру и возникновении права на нежилое помещение. УФРС считает, что это новый объект появляется, в то время как старый (квартира) исчезает. Если к нормам об учете недвижимости обратиться, то можно увидеть, что кадастровый номер квартирам пока не присваивается, а нежилью раз присваивается, из этого как бы делается вывод, что возникает новый объект, а раз он из пустого места не может возникнуть, то значит прекращается старый объект.
Эта спецконтора Вам должна сказать ещё и пошлины по 7500 руб. с юрика за каждое нежильё уплатить - за регистрацию права на нежилые помещения.
Если у Вас есть опасения, о которых сказал Юнг

Вновь зарегистрируют на другое лицо, не думаю что на вас!

то напишите в доверенности соответствующие ограниченные полномочия - зарегистрировать прекращение права собственности доверителя на квартиру и зарегистрировать право собственности доверителя на нежилые помещения, возникшие в результате перевода квартир в нежилые помещения.

Идею Stonerа про то, что

в результате перевода, с точки зрения ныне действующей редакции Правил ведения ЕГРПН, меняется лишь назначение объекта. Так что ваш вывод о прекращении существования старого объекта неправомерен.

можно проверить, если Вам это интересно и совершенно не жалко времени на теоретические изыски - тогда дайте спецконторе поручение добиться своей правоты и заставить УФРС по СПб и ЛО зарегистрировать перевод квартир в нежилье как внесение изменений в ЕГРП, заплатите 300 руб. пошлину, получите отказ, а потом обжалуйте)) Через полгодика сообщите, как успехи)))
Мне это, например, тоже интересно, но наши клиенты почему-то вечно не хотят с УФРС судиться))

[Satira]

Нева Хаус

Если к нормам об учете недвижимости обратиться, то можно увидеть, что кадастровый номер квартирам пока не присваивается,

А поконкретнее? У нас почти все квартиры с кадастровыми номерами. По крайней мере во всех документах значится, что именно кадастровый номер.

УФРС считает, что это новый объект появляется, в то время как старый (квартира) исчезает.

С этим согласна. У нас тоже так. Только в доверенности требуют писать полномочия на "ликвидацию записи об объекте" и соответственно регистрации пс на новый объект.

[Денежка]

Satira

Только в доверенности требуют писать полномочия на "ликвидацию записи об объекте"

Хы-хы)) Полагаю, что это очень забавное полномочие, т.к. если кто и может ликвидировать запись, то это сотрудник УФРС))) Заявитель может тока заявление подать о регистрации прекращения права.

А поконкретнее? У нас почти все квартиры с кадастровыми номерами.

В СПб пока не присваивают кадастровые номера квартирам, только условные. Речь ведь конкретно про Питер)))

[Satira]

Нева Хаус

Хы-хы)) Полагаю, что это очень забавное полномочие, т.к. если кто и может ликвидировать запись, то это сотрудник УФРС))) Заявитель может тока заявление подать о регистрации прекращения права.

подразумевалось подать соответствующее заявление.

В СПб пока не присваивают кадастровые номера квартирам, только условные. Речь ведь конкретно про Питер)))

То есть и нормативка имелась ввиду местная? Тогда ясно.

[Денежка]

Satira

То есть и нормативка имелась ввиду местная?

Ну да. В смысле, что нормативка позволяет квартирам пока кадстровые номера не присваивать, поэтому в СПб их законно не присваивают.

[olegtor]

п. 67 Правил ведения ЕГРП: изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ возможно.
Если границы жилого помещения не изменены, то прекращать право не надо, а только вносить изменения.

[Денежка]

olegtor
Вы бы могли бы пойти дальше, и процитировать

п. 67 Правил ведения ЕГРП

побольше:

VII. Записи об изменениях, не влекущих
за собой прекращения или перехода права
67. Лист записи об изменениях (Приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких
действовать от имени юридического лица без доверенности), изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.

Я когда-то думал, что это как козырная карта, типа, покажешь выдержку из ЕГРП - и УФРС сделает "ку" и тот час же все зарегит (не только касается перевода в нежилье). Неть, не хочет, готовы отказ писать.

Хотя мы сейчас тоже перевод будем делать, мож, и удастся убедить))

[Stoner]

Нева Хаус
странные вещи рассказываете, но мотивов полагать, что Вы наговариваете на свое УФРС - нет, увы. Нам же судиться не приходится, ФРС у нас вовремя прочло изменившуюся редакцию.