Уважаемые господа прошу дать рекомендации как поступить.
В Марте был подписан договор купли-продажи недвижимости по акту все передали все заплатили.
В Апреле продавец без уведомления покупателя Закладывает данное имущество. следовательно была сделана запись в свидетельстве о том, что имущество находиться в залоге.
В мае Покупатель идет регистрировать договор купли-продажи и ему отказывают в связи с тем что имущество находиться в залоге..
Внимание ВОПРОС.......
Как можно не признавая договор ничтожным оставить данное имущество у покупателя.
Жду ваши Варианты спасибо...
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 37
#2
Отправлено 14 May 2009 - 20:04
Как можно не признавая договор ничтожным
Ничтожным он не является.
оставить данное имущество у покупателя.
Зачем покупателю заложенное имущество?
#4
Отправлено 15 May 2009 - 20:28
Так вот вопрос можно ли признать залог недействительным
Не вижу оснований.
#5
Отправлено 16 May 2009 - 21:37
Договор купли-продажи недвижимости в марте был оформлен нотариально?В Марте был подписан договор купли-продажи недвижимости по акту все передали все заплатили.
#6
Отправлено 16 May 2009 - 21:39
Договор купли-продажи недвижимости в марте был оформлен нотариально?
И какое это имеет значение?
#7
Отправлено 16 May 2009 - 21:43
Если да, то заложена недвижимость (в апреле), не принадлежащая прежнему владельцу.
Сообщение отредактировал vlad37: 16 May 2009 - 22:17
#8
Отправлено 16 May 2009 - 22:41
Если да, то заложена недвижимость (в апреле), не принадлежащая прежнему владельцу.
Сфигли она ему не принадлежит, если право собственности не перешло?
#9
Отправлено 16 May 2009 - 23:42
Если да, то заложена недвижимость (в апреле), не принадлежащая прежнему владельцу.
Сфигли она ему не принадлежит, если право собственности не перешло?
Интересно, а в договоре купли-продажи неужели не был оговорен пункт о том, что объект не может быть передан/заложен третьему лицу? Не попахивает ли здесь НО, или даже попыткой двойной продажи?
#10
Отправлено 17 May 2009 - 02:32
Если реально недвижимость была продана до залога, то думаю можно признать договор о залоге недействительным. Главное, чтобы были реальные доказательства того, что имущество перешло (фактически) к покупателю. Суды это очень внимательно оценивают.
#11
Отправлено 17 May 2009 - 08:19
Ходорыч
Автор пояснил, что в апреле залог уже был оформлен, в связи с чем в мае, недвижимость оформить на праве собственности было уже невозможно. В гражданско-правовом смысле все чисто. Идеальная и несложная схема для кидка.
Данные обстоятельства могут являются поводом для предъявления соответствующего иска к продавцу недвижки о возврате денежных средств.
Mazix
увы, залог никуда не денешь.
Реально недвижимость может быть продана только с датв государственной регистрации перехода права собственности в ФРС.Если реально недвижимость была продана до залога, то думаю можно признать договор о залоге недействительным.
Автор пояснил, что в апреле залог уже был оформлен, в связи с чем в мае, недвижимость оформить на праве собственности было уже невозможно. В гражданско-правовом смысле все чисто. Идеальная и несложная схема для кидка.
Это никак не будет влиять на действительность залога, т.к. он (залог) оформлен лицом, являющимся собственником.Главное, чтобы были реальные доказательства того, что имущество перешло (фактически) к покупателю. Суды это очень внимательно оценивают.
Данные обстоятельства могут являются поводом для предъявления соответствующего иска к продавцу недвижки о возврате денежных средств.
Mazix
увы, залог никуда не денешь.
#12
Отправлено 17 May 2009 - 11:19
Главное, чтобы были реальные доказательства того, что имущество перешло (фактически) к покупателю.
Никакого значения это не имеет. При залоге недвижимого имущества оно все равно залогодержателю не передается.
#13
Отправлено 18 May 2009 - 12:02
ЮрОльга
Pastic
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 1998 г. N 8
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
14. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Продавец не вправе распоряжаться (в т.ч. передавать в залог) имуществом, которое было передано (фактически) покупателю.
Pastic
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 1998 г. N 8
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
14. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Продавец не вправе распоряжаться (в т.ч. передавать в залог) имуществом, которое было передано (фактически) покупателю.
#14
Отправлено 18 May 2009 - 13:05
Ходорыч
Ну, не вправе. Ну, распорядился. Ну, передал в залог. Какие последствия?Продавец не вправе распоряжаться (в т.ч. передавать в залог) имуществом, которое было передано (фактически) покупателю.
Сообщение отредактировал ЮрОльга: 18 May 2009 - 13:05
#15
Отправлено 18 May 2009 - 13:10
Какие последствия?
Самые обычные:
1. Признание договора залога недействительным и соответственно прекращение записи о залоге в ЕГРП.
2. Регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества к новому собственнику (покупателю).
#16
Отправлено 18 May 2009 - 13:17
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2007 г. N 9822/07
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Исайчева В.Н.;
членов Президиума: Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой А.С., Козловой О.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Харчиковой Н.П. -
рассмотрел заявление открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" (далее - Сбербанк) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2007 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи Харчиковой Н.П., Президиум установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Рахматуллин К.М. обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Бадрашитовой И.М. и Сбербанку о признании частично недействительным заключенного между ответчиками договора о залоге от 24.03.2004 и об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеке) на спорную недвижимость.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что между ним (покупателем) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавцом) заключен договор купли-продажи от 09.03.2004 N 1/04 здания кафе (не завершенного строительством), которое впоследствии неправомерно передано продавцом в залог Сбербанку по оспариваемому договору.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан (далее - регистрационная служба).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 договор о залоге от 24.03.2004 в части передачи в залог здания кафе признан недействительным; в требовании к регистрационной службе исключить из реестра запись об ограничении права собственности отказано, поскольку служба к участию в деле в качестве ответчика не привлечена.
Удовлетворяя иск частично, суд исходил из того, что после заключения договора купли-продажи и передачи имущества покупателю, но до перехода к нему права собственности, подлежащего государственной регистрации, продавец не вправе распоряжаться этим имуществом, в том числе передавать его в залог.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007 решение суда первой инстанции в отношении признания договора о залоге частично недействительным отменено, в удовлетворении этого требования отказано, поскольку на момент заключения договора о залоге право собственности на спорный объект недвижимости было зарегистрировано за предпринимателем Бадрашитовой И.М.; договор о залоге соответствует требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к договорам такого вида, а нарушение Бадрашитовой И.М. обязательств по договору купли-продажи не может служить основанием для признания договора о залоге недействительным. В остальной части решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.04.2007 постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции Сбербанк просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении норм права.
В отзыве на заявление предприниматель Рахматуллин К.М. просит оставить названные судебные акты в силе как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и отзыве на него, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты в части признания недействительной передачи в залог здания кафе по договору о залоге от 24.03.2004 подлежат отмене, постановление суда апелляционной инстанции от 29.01.2007 - оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как установлено судами, между Сбербанком (залогодержателем) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. с целью обеспечения исполнения предпринимателем обязательств по кредитному договору от 19.03.2004 N 3101163 заключен договор о залоге недвижимого имущества от 24.03.2004, согласно которому предприниматель передала Сбербанку в залог в числе прочего здание кафе (не завершенное строительством) и право аренды земельного участка с кадастровым номером 16:04:010111:0040. Договор о залоге зарегистрирован регистрационной службой за регистрационным номером 16-04.0-10.2004-294.1.
Принадлежность здания кафе на праве собственности предпринимателю Бадрашитовой И.М. подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ссылаясь на то, что до возникновения залоговых правоотношений предприниматель Бадрашитова И.М. (продавец) заключила с предпринимателем Рахматуллиным К.М. (покупателем) договор купли-продажи здания кафе, которое фактически передано покупателю по акту приема-передачи от 16.03.2004, последний обратился с иском о признании договора о залоге недвижимого имущества от 24.03.2004 в части передачи в залог здания кафе недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Исходя из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.
Между тем переход права собственности на спорное здание кафе после заключения договора купли-продажи к предпринимателю Рахматуллину К.М. зарегистрирован не был. Собственником имущества оставалась Бадрашитова И.М., о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2006 N 04/03/2006-32.
Как следует из положений пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, приведенное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, определенном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 названного Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Существенные условия договора об ипотеке перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Оспариваемый договор о залоге от 24.03.2004 содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания договора залога недействительным, является правильным.
Передача предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавцом) в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи предпринимателю Рахматуллину К.М. (покупателю), чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции от 10.10.2006 и постановление суда кассационной инстанции от 25.04.2007 нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и подлежат отмене в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление суда апелляционной инстанции от 29.01.2007 следует оставить без изменения.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2007 по тому же делу отменить.
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007 по данному делу оставить без изменения.
Председательствующий
В.Н.ИСАЙЧЕВ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2007 г. N 9822/07
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Исайчева В.Н.;
членов Президиума: Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой А.С., Козловой О.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Харчиковой Н.П. -
рассмотрел заявление открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" (далее - Сбербанк) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2007 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи Харчиковой Н.П., Президиум установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Рахматуллин К.М. обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Бадрашитовой И.М. и Сбербанку о признании частично недействительным заключенного между ответчиками договора о залоге от 24.03.2004 и об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеке) на спорную недвижимость.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что между ним (покупателем) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавцом) заключен договор купли-продажи от 09.03.2004 N 1/04 здания кафе (не завершенного строительством), которое впоследствии неправомерно передано продавцом в залог Сбербанку по оспариваемому договору.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан (далее - регистрационная служба).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 договор о залоге от 24.03.2004 в части передачи в залог здания кафе признан недействительным; в требовании к регистрационной службе исключить из реестра запись об ограничении права собственности отказано, поскольку служба к участию в деле в качестве ответчика не привлечена.
Удовлетворяя иск частично, суд исходил из того, что после заключения договора купли-продажи и передачи имущества покупателю, но до перехода к нему права собственности, подлежащего государственной регистрации, продавец не вправе распоряжаться этим имуществом, в том числе передавать его в залог.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007 решение суда первой инстанции в отношении признания договора о залоге частично недействительным отменено, в удовлетворении этого требования отказано, поскольку на момент заключения договора о залоге право собственности на спорный объект недвижимости было зарегистрировано за предпринимателем Бадрашитовой И.М.; договор о залоге соответствует требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к договорам такого вида, а нарушение Бадрашитовой И.М. обязательств по договору купли-продажи не может служить основанием для признания договора о залоге недействительным. В остальной части решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.04.2007 постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции Сбербанк просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении норм права.
В отзыве на заявление предприниматель Рахматуллин К.М. просит оставить названные судебные акты в силе как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и отзыве на него, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты в части признания недействительной передачи в залог здания кафе по договору о залоге от 24.03.2004 подлежат отмене, постановление суда апелляционной инстанции от 29.01.2007 - оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как установлено судами, между Сбербанком (залогодержателем) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. с целью обеспечения исполнения предпринимателем обязательств по кредитному договору от 19.03.2004 N 3101163 заключен договор о залоге недвижимого имущества от 24.03.2004, согласно которому предприниматель передала Сбербанку в залог в числе прочего здание кафе (не завершенное строительством) и право аренды земельного участка с кадастровым номером 16:04:010111:0040. Договор о залоге зарегистрирован регистрационной службой за регистрационным номером 16-04.0-10.2004-294.1.
Принадлежность здания кафе на праве собственности предпринимателю Бадрашитовой И.М. подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ссылаясь на то, что до возникновения залоговых правоотношений предприниматель Бадрашитова И.М. (продавец) заключила с предпринимателем Рахматуллиным К.М. (покупателем) договор купли-продажи здания кафе, которое фактически передано покупателю по акту приема-передачи от 16.03.2004, последний обратился с иском о признании договора о залоге недвижимого имущества от 24.03.2004 в части передачи в залог здания кафе недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Исходя из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.
Между тем переход права собственности на спорное здание кафе после заключения договора купли-продажи к предпринимателю Рахматуллину К.М. зарегистрирован не был. Собственником имущества оставалась Бадрашитова И.М., о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2006 N 04/03/2006-32.
Как следует из положений пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, приведенное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, определенном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 названного Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Существенные условия договора об ипотеке перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Оспариваемый договор о залоге от 24.03.2004 содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания договора залога недействительным, является правильным.
Передача предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавцом) в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи предпринимателю Рахматуллину К.М. (покупателю), чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции от 10.10.2006 и постановление суда кассационной инстанции от 25.04.2007 нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и подлежат отмене в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление суда апелляционной инстанции от 29.01.2007 следует оставить без изменения.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2007 по тому же делу отменить.
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007 по данному делу оставить без изменения.
Председательствующий
В.Н.ИСАЙЧЕВ
#19
Отправлено 18 May 2009 - 13:28
Да на самом деле я не стала бы тут ставить точку... В данном деле договор, подхоже, был "нарисован" задним числом на коленке - стороны якобы 2 года, прошедшие с момента заключения договора купли-продажи, не осуществляли никаких действий по регистрации имущества, по его передаче и т.д.Я думаю, на этом можно поставить точку
На мой взгляд, правовых оснований для удовлетворения иска о признании договора ипотеки ничтожной сделкой не имеется. Но полностью исключить всякие эксцессы со стороны судов я не возьмусь.
Добавлено немного позже:
Не согласна абсолютно.Но в принципе это маразм.
#20
Отправлено 18 May 2009 - 13:34
Ludmila
Ну эт понятно, что каждое дело можно вывернуть наизнаку... Я имела ввиду в принципе... Пока переход собственности не зареган, собственник (продавец) может заключить хоть 10 договоров купли-продажи, передать недвижку в залог, а последствия - опрокинутые таким образом покупатели могут требовать только возврата уплаченных денюх, не более того
Да на самом деле я не стала бы тут ставить точку... В данном деле договор, подхоже, был "нарисован" задним числом на коленке - стороны якобы 2 года, прошедшие с момента заключения договора купли-продажи, не осуществляли никаких действий по регистрации имущества, по его передаче и т.д.
На мой взгляд, правовых оснований для удовлетворения иска о признании договора ипотеки ничтожной сделкой не имеется. Но полностью исключить всякие эксцессы со стороны судов я не возьмусь.
Ну эт понятно, что каждое дело можно вывернуть наизнаку... Я имела ввиду в принципе... Пока переход собственности не зареган, собственник (продавец) может заключить хоть 10 договоров купли-продажи, передать недвижку в залог, а последствия - опрокинутые таким образом покупатели могут требовать только возврата уплаченных денюх, не более того
#21
Отправлено 18 May 2009 - 13:35
Ну, и если у них убытки возникли - ещё требовать возмещения убытков.Пока переход собственности не зареган, собственник (продавец) может заключить хоть 10 договоров купли-продажи, передать недвижку в залог, а последствия - опрокинутые таким образом покупатели могут требовать только возврата уплаченных денюх, не более того
#22
Отправлено 18 May 2009 - 13:35
Ludmila
Согласен. Мне приходилось не раз слышать позицию судей Высшего арбитражного суда о том, что если имущество реально передано (по акту передано; фактически покупатель въехал в квартиру или в офис после заключения договора и передачи по акту; ограничен доступ продавца к проданной недвижимости), то нет оснований считать такой договор залога действительным. В данном случае защищать своим права привлекая продавца (залогодателя) к гражданско-правовой ответственности должен залогодержатель, но никак не покупатель, т.к. именно залогодержатель не был достаточно осмотрителен, когда проверял объект недвижимости, который фактически находился в пользовании у иного лица (покупателя).
Согласен. Мне приходилось не раз слышать позицию судей Высшего арбитражного суда о том, что если имущество реально передано (по акту передано; фактически покупатель въехал в квартиру или в офис после заключения договора и передачи по акту; ограничен доступ продавца к проданной недвижимости), то нет оснований считать такой договор залога действительным. В данном случае защищать своим права привлекая продавца (залогодателя) к гражданско-правовой ответственности должен залогодержатель, но никак не покупатель, т.к. именно залогодержатель не был достаточно осмотрителен, когда проверял объект недвижимости, который фактически находился в пользовании у иного лица (покупателя).
#23
Отправлено 18 May 2009 - 21:56
Самые обычные:
1. Признание договора залога недействительным и соответственно прекращение записи о залоге в ЕГРП.
Нифига подобного. Только убытки. Сто раз обсуждалось, между прочим.
Я, кстати, был уверен, что сошлются на
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 1998 г. N 8
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
Иногда ВАС РФ бывает излишне лаконичен, что влечет подобные превратные понимания закона. Да, нарушено обязательства продавца перед покупателем, что влечет соответствующие меры гражданско-правовой ответственности, но никак не влияет на действительность сделки.
Согласен. Мне приходилось не раз слышать позицию судей Высшего арбитражного суда о том, что если имущество реально передано (по акту передано; фактически покупатель въехал в квартиру или в офис после заключения договора и передачи по акту; ограничен доступ продавца к проданной недвижимости), то нет оснований считать такой договор залога действительным. В данном случае защищать своим права привлекая продавца (залогодателя) к гражданско-правовой ответственности должен залогодержатель, но никак не покупатель, т.к. именно залогодержатель не был достаточно осмотрителен, когда проверял объект недвижимости, который фактически находился в пользовании у иного лица (покупателя).
Это - разговоры в пользу бедных. Собственник? Значит, вправе передавать в залог. А в чьем владении и почему находится недвижка залогодержателя и не интересует, поскольку при ипотеке во владение залогодержателя имущество и не должно передаваться (п.1 ст. 338 ГК РФ).
#24
Отправлено 18 May 2009 - 23:37
В гражданско-правовом смысле все чисто. Идеальная и несложная схема для кидка.
В общем, из всего сказанного понятно, что не просто кидок, а узаконенный кидок
УВЫ!
#25
Отправлено 19 May 2009 - 12:49
+1.Это - разговоры в пользу бедных. Собственник? Значит, вправе передавать в залог. А в чьем владении и почему находится недвижка залогодержателя и не интересует, поскольку при ипотеке во владение залогодержателя имущество и не должно передаваться (п.1 ст. 338 ГК РФ).
Да в чём кидок-то???!!! Кидком было бы как раз признание того, что наличие ранее заключённого договора купли-продажи влечёт недействительность договора ипотеки.В общем, из всего сказанного понятно, что не просто кидок, а узаконенный кидок УВЫ!
Мне вот каждый раз интересно: почему покупатель месяцами (а иногда и годами) не идёт регистрировать переход права собственности? Вот в приведённом примере покупатель "раскачивался" около 2 месяцев, прежде чем пойти в регорган. Нет, понятно, что это его право, когда захотел, тогда и пошёл и т.д. Но и покупатель должен действовать разумно и осмотрительно, а не только залогодержатель.
Более того. Подавляющее большинство договоров купли-продажи в таких случаях рисуется "задним числом" с нужным человечком и заключается без какого-либо намерения отчуждать имущество, с единственной целью - признать недействительной сделкой договор ипотеки при отсутствии иных оснований для такого признания.
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
