Сообщений в теме: 29

[newbie]

Необходимо передать права и обязанности от арендатора1 арендатору2. Земля в муниципальной собственности. Ай нид хелп

ЗК:
Статья 22. Аренда земельных участков

5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Первый вопрос - п.9 есть специальное правило по отношению к п.5? Т.е. при аренде муниципального участка сроком менее 5 лет перенайм без согласия собственника невозможен? (у меня ДА на 3 года).

Вопрос второй - (допустим что перенайм возможен). Ясно, что сделка перенайма регистрации не подлежит. П.5 прямо установлено, что заключение нового ДА не требуется. п.9 такого правила не содержит.
Из общих положений ГК я не могу однозначно исключить необходимости заключения нового ДА (ст. 420 - договор = соглашение 2-х или более лиц; меняется арендатор - меняется сторона договора - возникает необходимость его перезаключения). Хотя к душе ближе т.з. что под договором в данном случае нужно понимать совокупность прав и обязанностей, которая при смене арендатора остается неизменной. Следовательно, ДА перезаключать не нужно.
Как думаете?

Вопрос третий (допустим что перезаключение ДА не нужно) - право арендатора2 необходимо регистрировать. Как УЮ смотрит на регистрацию права аренды на основании соглашения о перенайме?

Есть ли у кого нибудь практический опыт заключения соглашений о перенайме по п.9 ст.22 и судебной квалификации соотношений п.9 и п.5?

[Strаtus]

Первый вопрос - п.9 есть специальное правило по отношению к п.5? Т.е. при аренде муниципального участка сроком менее 5 лет перенайм без согласия собственника невозможен? (у меня ДА на 3 года).

совершенно верно

Вопрос второй - (допустим что перенайм возможен). Ясно, что сделка перенайма регистрации не подлежит. П.5 прямо установлено, что заключение нового ДА не требуется. п.9 такого правила не содержит.

любые изменения в договор подлежащий регистрации также подлежат регистрации

Из общих положений ГК я не могу однозначно исключить необходимости заключения нового ДА (ст. 420 - договор = соглашение 2-х или более лиц; меняется арендатор - меняется сторона договора - возникает необходимость его перезаключения). Хотя к душе ближе т.з. что под договором в данном случае нужно понимать совокупность прав и обязанностей, которая при смене арендатора остается неизменной. Следовательно, ДА перезаключать не нужно.
Как думаете?

по закону именно так, практика же наоборот противоположная

Вопрос третий (допустим что перезаключение ДА не нужно) - право арендатора2 необходимо регистрировать. Как УЮ смотрит на регистрацию права аренды на основании соглашения о перенайме?

регистрации подлежит договор, а не право. Одновременно с регистрацией договора регистрируется обременение права собственности в виде аренды (по анологии с сервитутом)

[newbie]

Strаtus
Спасибо за комментарии. Я как обычно после размещения вопроса на ЮК для себя все решил самостоятельно

Первый вопрос - п.9 есть специальное правило по отношению к п.5? Т.е. при аренде муниципального участка сроком менее 5 лет перенайм без согласия собственника невозможен? (у меня ДА на 3 года).
совершенно верно

Не соглашусь с собой и с вами.
Коренное отличие п.9 от п.5 состоит в том, что п.9 не упоминает о возможности запрета на распоряжение правом аренды в договоре аренды. Имхо, в этом и есть специальность нормы. Если аренда дольше пяти лет и сдается мун. собственность, то договором запретить перенайм не получается. Если меньше - пожалуйста, на основании п.5.

QUOTE
Вопрос второй - (допустим что перенайм возможен). Ясно, что сделка перенайма регистрации не подлежит. П.5 прямо установлено, что заключение нового ДА не требуется. п.9 такого правила не содержит.
любые изменения в договор подлежащий регистрации также подлежат регистрации

В данном случае я говорил о соглашении о перенайме. Гос. регистрации он не подлежит, т.к. оная для него не предусмотрена.

регистрации подлежит договор, а не право. Одновременно с регистрацией договора регистрируется обременение права собственности в виде аренды (по анологии с сервитутом)

В связи с предыдущим комментарием последний тезис неверен. У нас будет соглашение о перенайме (не подлежащее регистрации) и передача прав аренды. Договор аренды также не будет подлежать перерегистрации в соответствии с п.5 ст.22.
Вместе с тем, передачу права аренды уже придется регистрировать. Проблема в том, что УЮ может занять позицию, аналогичную вашей. Т.е. потребовать внесения изменений в ДА, т.к. по общему правилу право аренды регится именно на основании ДА.
В нашем же случае будет иметь место сложный юр. состав - зарегистрированный ДА + соглашение о перенайме. На основании этих двух документов по идее и должна происходить регистрация права аренды, имхо.

[Strаtus]

Просто почитайте сначала обзор по аренде №66 и обзор по регистрации №59

[newbie]

Угу, 381+389 я и не учел
Значит регим перенайм.

Мысли по соотношению п.9 и п.5 будут?

[Cyrus]

newbie, как выправильно отметили п.9 ограничивает право арендатора по передачи своих прав по ДА третьему лицу и ставит их взависимость от срока ДА (если енне 5 лет то с согласия). Это ограничение носит императивный характер. О каком еще соотношении идет речь?

[register]

данном случае я говорил о соглашении о перенайме. Гос. регистрации он не подлежит, т.к. оная для него не предусмотрена.

newbie
ой..смотрю, Вы уже и сами нашли статьи ГК, на основании которых соглашение о перенайме подлежит регистрации. Молодец!

Что касается п.5 и п.9 ст.22 ЗК РФ, то их сотношение видится в следующем. П.9 ст.22 ЗК РФ дает доп. гарантии и льготы арендаторам гос. и мун. земель, в т.ч. следующее.
Норма п.9 ст.22 ЗК, напрямую регулирующая перенаем по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет, в отличие от нормы п.5 ст.22 ЗК является императивной, т.к. не содержит оговорку, аналогичную той, которая включена в п.5 ст.22 ЗК – «если договором аренды не предусмотрено иное». Таким образом, договором аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенным на срок более чем пять лет, не может быть предусмотрено, что передача прав и обязанностей осуществляется только с предварительного согласия собственника земельного участка или вообще без согласия и уведомления и т.п.Что же касается договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных на срок менее пяти лет, то неясен вопрос, возможна ли вообще передача прав и обязанностей по таким договорам, учитывая, что п.9 ст.22 ЗК РФ, являясь специальной нормой, регулирует передачу прав и обязанностей только по договорам аренды таких земельных участков, заключенных на срок более пяти лет. Можно ли в данной ситуации руководствоваться общей нормой п.5 ст.22 ЗК РФ? ИМХО, можно. Несмотря на то, что п.9 ничего не говорит о таких договорах аренды (на срок менее 5 лет), представляется, что здесь следует применять п.5 ст.22 ЗК РФ. Но есть и иная точка зрения - вообще невозможна передача прав и обязанностей по таким договорам аренды (так считает наш городской земельный комитет, например).

[Strаtus]

Но есть и иная точка зрения - вообще невозможна передача прав и обязанностей по таким договорам аренды (так считает наш городской земельный комитет, например).

[register]

Strаtus
вот Вам смешно , а некоторые юристы так обосновывают такую позицию - в земельном законодательстве применяется принцип "запрещено все, что прямо не разрешено"(в отличие от Гражданского права, где "разрешено все, что прямо не запрещено"). Поэтому если законодатель в п.9 ст.22 ЗК написал, что возможна передача прав и обязанностей по договорам аренды гос. и мун. з/у на срок более 5 лет, значит можно только по таким договорам аренды передавать права и обязанности (не случайно в п.9 особо выделен срок). А где, мол, написано, что можно это делать, когда срок аренды менее 5 лет? П.9 ст22 является специальной нормой по отношению к п.5 ст.22 (общей норме) и разрешает перенайм только по долгосрочным договорам аренды.

[Paster.a]

Общая норма не действует только если противоречит специальной. Если срок аренды менее пяти лет, то общая норма (п.5) специальной уже не противоречит, поэтому действует.

[Doctor Gonzo]

Тема уже обсуждалась, но раз возникла снова, задам свой вопрос.

У нас договор аренды зу, находящегося в мун.собственности, 1993 г. то есть до ЗК.

Нужно ли разрешение на перенайм, если учесть, что в 1993 были только общие нормы - перевод долга с согласия кредитора?

[grin095]

юристка, вот в московской области ряд коефициентов изменяется решением местных советов депутатов, а ряд московско-областным законодательством, а Вы где?

[Paster.a]

Нужно ли разрешение на перенайм, если учесть, что в 1993 были только общие нормы - перевод долга с согласия кредитора?

Нужно, если в договоре не установлено иное.

[okko]

Тема уже обсуждалась, но раз возникла снова, задам свой вопрос.

У нас договор аренды зу, находящегося в мун.собственности, 1993 г. то есть до ЗК.

Нужно ли разрешение на перенайм, если учесть, что в 1993 были только общие нормы - перевод долга с согласия кредитора?

В другой теме Вы задавали этот вопрос и Вам отвечали уже со ссылкой на Постановление Пленума ВАС № 11.Мне интересно понять что Вас в этом ответе не устраивает. Ведь в данном ПП ВАС четко указано, что если в таком договоре как у Вас (т.е. заключенном до введения ЗК) установлена необходимость получить согласте арендодателя на перенайм, значит в соответствии со ст. 422 ГК его надо получать, если нет, то действует п.9 ст. 22 ЗК РФ.
Какое имеет значение действовал ли в 1993 году ЗК РФ или ГК РФ (как Вы писали в другой теме), или у Вас перенайм был тоже в 1993 ?

[Convenant]

Добрый вечер! Возник у меня такой вот вопрос. Дело происходит в Москве.
До введения в действие ЗК РФ был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности г. Москвы на 49 лет. По куче дополнительных соглашений, заключенных уже после введения ЗК РФ в действие, арендатору было предоставлено право на совершение сделок с арендными правами без согласия арендодателя - Москвы. Право на совершение сделок с арендными правами выкуплено не было. Вообще, договор был заключен еще до введения в действие Закона г. Москвы "Об основах платного землепользования в г. Москве". Теперь арендодатель хочет передать арендные права.
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 и 17 ПП ВАС от 24 марта 2005г. № 11, право на совершение сделки с арендными правами не может ставиться в зависимость от согласия арендодателя на совершение сделки и от выкупа права аренды. Но Москва устанавливает соответвующие требования.
У меня вопрос к практикам: нужно ли получать согласие Москвы на сделку с арендными правами? Мне кажется, что не надо, учитывая положения федерального законодательства, срок заключения договора аренды, а также тот факт, что договором аренды сделки с арендными правами разрешены.
Заранее спасибо.

[grin095]

сделки с арендными правами разрешены и право аренды не выкуплено? необычно как то..
то, что договор аренды заключен до вступление в силу ЗК означает, что надо действовать в соответствие с положениями договора в этой части, тут понятно, но не могли бы вы подсказать, что именно значится в дополнительном соглашении?

[Convenant]

grin095
В договоре ранее были санкции за самовольную уступку прав и право арендодателя расторгнуть договор при самовольной уступке. Потом (в 2006г.) их отменили со ссылкой на ст. 22 ЗК. Вот и все.
Право аренды было не выкуплено в связи с тем, что договор аренды заключался не на торгах, а в компенсационном порядке - участок предоставлялся взамен изъятого. По моему мнению, это не может умалить права арендатора, предусмотренные ЗК РФ

[grin095]

договоре ранее были санкции за самовольную уступку прав и право арендодателя расторгнуть договор при самовольной уступке. Потом (в 2006г.) их отменили со ссылкой на ст. 22 ЗК. Вот и все.

то есть теперь можно констатировать, что вопрос передачи прав и обязанностей по договору в нем не урегулирован никак?
есть у меня подозрения что придется столкнуться с негативом ФРС
отсутствие прямого разрешения эти товарищи могут трактовать как угодно
но это увы уже домыслы, сорь
я бы пробовал

[Convenant]

grin095
Я тоже буду пробовать. Что еще делать-то ).
Там есть такая особенность. Раздел "Санкции" и прочее отменяли со ссылкой на п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Исходя из этого можно сделать вывод о том, что ДЗР позволил делать все эти вещи без его согласия.
Я вот ищу человека из ФРС или ДЗР на тему проконсультироваться.

[grin095]

я тоже сделал именно такой вывод

[Тихуана]

Господа.
Назрела такая проблема:
Имеется нежилое строение в собственности у юр. лица.
Земля под ним и прилежащий земельный участок оформлена краткосрочным договором аренды, 2 участка в одном договоре.
Срок договора истек, одна из сторон своевременно и надлежащим образом волеизъявила о перезаключении договора аренды на новый срок.
Однако договор продлить не представляется возможным, ибо невозможно получить кадастровые паспорта, в отказе пишут, что через оба участка проложен еще один участок, о котором ранее не было известно.
Соответственно необходимо новое межевание (выставили сумму около 200 000 руб).
Есть опасение, что договор так и не перезаключат, не смотря на межевание, т.к. в добавок ко всему через участки проложена красная линия.
Что делать? Место действия Москва.

[grin095]

Присоединяюсь к вопросу
судя по красным линиям на ваши участки "наложили" участок улично-дорожной сети, который являясь землями общего пользования в аренду не передают. у меня есть такие же трудности, как решить пока не знаю.
судя по всему вы можете изменив границы участка сформировать новый участок под строением, что бы он не вошел в границы красных линий, вероятно это и надлежит сделать
у меня же красные линии проходят прям по объекту, и оформить договор аренды под ним на новый срок затруднительно.

[Тихуана]

У нас тоже красные линии по объекту.

[MyRoute]

grin095

у меня есть такие же трудности, как решить пока не знаю.

у меня земля в аренде с правом выкупа. В выкупе отказали по 85 ЗК, т.к. красные линии на пол-метра заходят на мой участок. Предложили переформировать.
Но это долго, затратно и будет новый участок с новым кадастровым номером. Зная выкидоны нашей администрации, могу предполоожить, что могут опять отказать т.к. кадастр.номер в договоре аренды и по факту не совпадают.
В общем, подался в суд: отказ по ст.85 ЗК необоснован, т.к. статья ничего не говорит о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду с учетом зонирования и градостроительной документации.
Участок сформирован и предоставлен в 1998 году, а красные линии нанесены позднее. Красные линии надлежащим образом не зарегистрированы (есть порядок, который повсеместно не соблюдается).
ну и пр.
Вообще, товарищ из администрации говорит, что в АСе сейчас сформированная позиция - если земля предоставлялась ранее, чем нанесены красные линии, то действия администрации неправомерны.