Сообщений в теме: 73

[ТипаЮрист]

Ситуация следующая. Допустим, 31 декабря 2017 лицо Альфа (арендодатель) заключит с лицом Бета (арендатор) договор аренды, по которому арендодатель обязуется передать Бете в аренду сроком на икс лет конкретно поименованные (требования п.3 ст 607 ГК РФ выполнены) движимые вещи. Для наглядности: некое узкоспециализированное оборудование (специальные нормы о транспорте не применимы).

 

Даты передачи в аренду существенно отстоят от даты заключения договоры, допустим столько-то единиц оборудования - не позднее 30 сентября 2018, ещё сколько-то не позднее 31 марта 2019, и т.д.

 

Далее, после заключения договора аренды, Альфа продаёт указанное оборудование некоему лицу Гамма. Исходя из существующих положений ГК, Бета придёт к Альфе 30 сентября 2018 года с требованием исполнить об-во по договору, а именно - передать вещи в аренду.

 

Допустим, мы отразили в договоре купли-продажи (между Альфой и Гаммой) обязательство Гаммы передать в последующем вещь в аренду Бете на определённых условиях. Нынешнее законодательство это позволяет: Гамма покупает вещь на условиях ограничения её последующим распоряжением.

 

Однако такое условие можно обеспечить только неустойкой в пользу Альфы за его нарушение . А вот арендатор (Бета) не сможет требовать с Гаммы передачи вещи в аренду: он не является стороной договора купли-продажи. Следовательно, единственным вариантом тут будет: Бета взыщет убытки от неисполнения с Альфы, Альфа взыщет неустойку/убытки с Гаммы.

 

Но неужели право не даёт механизма обременения движимой вещи обязательством по передачи её в аренду в будущем - таким обязательством, которое бы переходило вместе с её титулом?

 

 

[Kazan2502]

А вот арендатор (Бета) не сможет требовать с Гаммы передачи вещи в аренду: он не является стороной договора купли-продажи.

Ну и что?

[ТипаЮрист]

Ну и что?

Ну и то. Вопрос о том, существует ли способ структурировать данный хозяйственный оборот таким образом, чтобы у Беты появилось право требования передать ей вещь в аренду.

[mrOb]

ТипаЮрист, включить Бету в ДКП. 

ТипаЮрист, обеспечьте обязательство залогом объекта аренды. Для реализации см. 339.1 ГК и ст. 103.1-103.7  закона о нотариате. 

[Kazan2502]

Однако такое условие можно обеспечить только неустойкой в пользу Альфы за его нарушение

Обеспечить это можно чем угодно (любым законным способом обеспечения исполнения обязательств), это раз.

 

Во-вторых, отсутствие договора, с учетом обстоятельств дела, не ограничивает в правах и способах защиты права арендатора.

[ТипаЮрист]

mrOb, спасибо! Идея обеспечить залогом обязательство покупателя передать вещь в аренду третьему лицу - очень красивая. В голову не приходило.

Осталось уговорить нотариуса эту экзотику сделать (обеспечивать неденежное обязательство).

[Ludmila]

Осталось уговорить на это арендодателя. А я бы на его месте с такой идеей послала далеко и надолго.

[Святослав]

mrOb, спасибо! Идея обеспечить залогом обязательство покупателя передать вещь в аренду третьему лицу - очень красивая. В голову не приходило.
Осталось уговорить нотариуса эту экзотику сделать (обеспечивать неденежное обязательство).

Так себе идея, если честно. Если монетизировать это обязательство, то останутся какие-то там убытки, возмещение которых вовсе не обязательно заменяет для Альфы требуемое исполнение.

Идея с трехсторонним ДКП лучше, но я бы предпочел трехсторонний ДА, т.е. сначала, конечно, двусторонний, но с описанием подтверждения обременения новым собственником. В любом случае схема не работает при возможном оппортунизме Альфы.

Проблема в отсутствии средств опубличивания обременения. Но и даже в случае с недвижкой игры с записью об аренде без передачи в условиях отсутствия реестрового владения и наличия ст.398 ГК весьма рискованные.

Хотя как раз в этом плане опубличивание залога хоть как-то защитит, да.

[Concrescere]

арендатор (Бета) не сможет требовать с Гаммы передачи вещи в аренду: он не является стороной договора купли-продажи.

А как же п. 1 ст. 617 ГК?

[Izverg]

А как же п. 1 ст. 617 ГК?

Да там целый букет возможностей. Но пусть уж арендаторы специального оборудования пользуются специальными возможностями (А не обхалялвивать форумы).

[Ludmila]

А как же п. 1 ст. 617 ГК?

Ну, я думаю, если интересы арендатора будет представлять автор, собственник легко отобьётся.

Благо возможности для этого есть.

mrOb, спасибо! Идея обеспечить залогом обязательство покупателя передать вещь в аренду третьему лицу - очень красивая.

Только с большой долей вероятности нерабочая. Плюс при определённых обстоятельствах может выйти боком самому арендатору. Ну и мало от чего защищающая.

[ТипаЮрист]

Street Racer, Ludmila, Izverg, во-первых, п. 1 ст 617 говорит о переходе права собственности на сданное в аренду имущество. В описываемом же случае речь идёт об имуществе, которое на момент перехода ещё не сдано: "Даты передачи в аренду существенно отстоят от даты заключения договора... Допустим, мы отразили в договоре купли-продажи (между Альфой и Гаммой) обязательство Гаммы передать в последующем вещь в аренду Бете на определённых условиях."

 

Во-вторых, вопреки распространённой интерпретации ст 617 как нормы "аренда следует за вещью", отсутствуют разъяснения высших судов, которые бы позволяли сделать вывод о том, что статья регулирует именно сохранение права использования вещи (и устанавливает невозможность изъятия этой вещи новым собственником до истечения договора аренды либо до его расторжения им по другим основаниям). В отношении недвижимого имущества такие специальные нормы есть, в отношении же движимого есть только ст 617. Но написано лишь, что стороны не могут расторгнуть или изменить договор, ссылаясь лишь на изменение собственника. А именно,

а) Если арендодатель потерял право собственности на предмет аренды, приходит новый собственник, изымает вещь у арендатора по суду - в этом случае арендатор имеет право требовать возмещения договорных убытков, неустоек, исполнения в натуре путём предоставления другой такой вещи - т.к. договор аренды действует и обязательство предоставить вещь в аренду - сохраняется, пусть даже арендодатель перестал быть её собственником.

б) Аналогично, представим себе, что новый собственник, купив, не возражает и не изымает вещь (более того - заключил договор аренды со старым собственником, а изначальный договор аренды тем самым превратился в субаренду). Изначальный арендатор не может расторгнуть договор на одном этом основании; если же захочет одностороннего расторжения, за которое предусмотрена неустойка - ему придётся её платить.

 

На мой взгляд, норма в первую очередь именно об этом говорит (даже если применять её к ещё не сданному имуществу).

[mrOb]

Идея обеспечить залогом обязательство покупателя передать вещь в аренду третьему лицу - очень красивая.

Я имел ввиду обязательство Альфы (не только по передаче, но и возмещении возможных убытков (337). При попадании в публичный реестр Гамма не сможет говорить, что ничего не знал о правах третьих лиц. 

Обязательство Альфы по передаче вещи возможно обеспечить чем угодно, в том числе, неустойкой. При отчуждении вещи и невозможности к передаче - это проблемы Альфы, а не Гаммы. Альфа при продаже должна будет сообщить Гамме информацию о правах третьих лиц. Бета не теряет право требования  возмещения убытков к Альфе (611, 398) - в этом случае, заготовиться бы документами в части упущенной выгоды. 

 

В общем-то, вопрос заключения договора зависит от его существенности и возможностей другой стороны к переговорам. Может быть, арендодатель поставит вопрос ребром - да/да, нет/нет и всё... 

 

Практику п. 1 ст. 617 в части сохранения договора аренды не смотрел. 

Сообщение отредактировал mrOb: 11 July 2017 - 14:05

[Ludmila]

Я имел ввиду обязательство Альфы (не только по передаче, но и возмещении возможных убытков (337). При попадании в публичный реестр Гамма не сможет говорить, что ничего не знал о правах третьих лиц. 

Угу. Только вот Бета это ничем не поможет, ага. Ибо вовсе не влечёт у Гаммы обязанности передать имущество в аренду. Более того: такие условия договора будут означать как раз, что у Гаммы такой обязанности не возникает. И максимум, что может требовать Бета, - это уплата той самой неустойки. Так что всё делается просто: Гамма видит залог, требует уменьшить стоимость имущества на размер неустойки, после предъявления требования Бетой выплачивает неустойку. И, собственно, всё. Вопрос исключительно в размере этой неустойки.

Причём в значительной части случаев у Беты даже права на неустойку не возникнет. 

Это даже в том фантастическом случае, если вдруг Альфа согласится на такой залог.

В общем-то, вопрос заключения договора зависит от его существенности и возможностей другой стороны к переговорам.

Не от этого зависит. Вторая сторона может быть способна к переговорам, но когда предлагается что-то реальное. С залогом пошлют, а если бы был более нормальный вариант, то не послали бы, возможно.

З.Ы. Предвидя вопрос "а что Вы можете предложить"? Во-первых, я не бралась делать за автора его работу.

А во-вторых, такая вот странная аренда, да ещё и узкоспециального назначения, - только часть какой-то сделки, небольшая часть более крупных договорённостей. И чтобы что-то советовать, надо ехать к автору в офис, уточнять у его руководства, какие договорённости достигнуты, брать все подписанные документы, и только тогда что-то советовать. Вполне вероятно, что там вообще не договор аренды надо заключать, а что-то другое.

 

 

Поменяла местами Бету с Гаммой, ибо сначала в них запуталась.

Сообщение отредактировал Ludmila: 11 July 2017 - 14:56

[ТипаЮрист]

Я имел ввиду обязательство Альфы (не только по передаче, но и возмещении возможных убытков (337). При попадании в публичный реестр Гамма не сможет говорить, что ничего не знал о правах третьих лиц. 

 

 

Обязательство Альфы по передаче вещи возможно обеспечить чем угодно, в том числе, неустойкой. При отчуждении вещи и невозможности к передаче - это проблемы Альфы, а не Гаммы. Альфа при продаже должна будет сообщить Гамме информацию о правах третьих лиц. Бета не теряет право требования  возмещения убытков к Альфе (611, 398) - в этом случае, заготовиться бы документами в части упущенной выгоды. 

 

В общем-то, вопрос заключения договора зависит от его существенности и возможностей другой стороны к переговорам. Может быть, арендодатель поставит вопрос ребром - да/да, нет/нет и всё... 

 

Практику п. 1 ст. 617 в части сохранения договора аренды не смотрел. 

 

Обязательство Альфы действительно можно обеспечить неустойкой, но неустойка не попадает в публичный реестр и не порождает вещных прав, в отличие от залога =)

Ваш вариант: Альфа закладывает оборудование в пользу арендатора, а дальше продаёт его Гамме уже заложенным - мне понятен.

У меня был в голове другой вариант: в ДКП указать на существование договора аренды, прописать обязанность Гаммы передавать это имущество в аренду Бете (по сути - инкапсулировать переуступку всех прав и об-в по договору аренды в ДКП), а вот залог зарегистрировать в обеспечение всех этих обязательств: залогодатель - Гамма, кредитор - Альфа.

 

Это уже ближе к трёхстороннему договору, но проблема, видная из самой постановки задачи, заключается в том, что Бета и Гамма за одним столом не сядут по неправовым причинам. Ограничение такое.

[Ludmila]

Обязательство Альфы действительно можно обеспечить неустойкой, но неустойка не попадает в публичный реестр и не порождает вещных прав, в отличие от залога =)

Вы, по-моему, совершенно не поняли, что Вам хотели сказать.

 

Ваш вариант: Альфа закладывает оборудование в пользу арендатора, а дальше продаёт его Гамме уже заложенным - мне понятен.

И какое обязательство тогда обеспечивает залог?

 

а вот залог зарегистрировать в обеспечение всех этих обязательств: залогодатель - Гамма, кредитор - Альфа.

Вы всерьёз верите в реальность этой схемы? Не с точки зрения её юридической допустимости, а с практической? И да, кредитор - это тот, кому должны, а не кто должен. Вас и с залогом в том виде, который тут для Вас разработали, пошлют, а предложенную Вами схему никто даже обсуждать не будет.

[Святослав]

Короче, в нашем праве обременить договором аренды, а не самой арендой нельзя. Любые схемы, способные смягчить этот тезис, как правильно сказала Людмила, разрабатываются индивидуально.

[Ludmila]

Любые схемы, способные смягчить этот тезис, как правильно сказала Людмила, разрабатываются индивидуально.

У меня чёткое ощущение, что тут надо не только этот тезис смягчать, что мы видим только вершину айсберга, а весь айсберг автор нам не показывает. Но при этом ждёт чего-то дельного. Там вся сделка в целом, а не только в части аренды, может быть высокорискованной, и надо думать, как эти риски снижать. А для этого надо вообще всю сделку с нуля структурировать. И аренда тут, скорее всего, самый малоподходящий инструмент, и из структуры сделки надо эту аренду выкидывать. Но это так, по ощущениям. А чтобы сказать более точно, нужно знать все подробности сделки.

[Ludmila]

Да, автор. И прежде чем будете рассказывать руководству про залог, повыясняйте, что в залог может предоставить Бета. Ибо с вероятностью, близкой к 100%, если Альфа вообще будет обсуждать идею с залогом, она потребует залог и от Беты - в обеспечение обязательств арендатора по принятию имущества в аренду и уплате арендной платы.

[mrOb]

после предъявления требования Бетой выплачивает неустойку.

требования Беты к Гамме или Альфе?

[Ludmila]

требования Беты к Гамме или Альфе?

Совершенно очевидно, что к Альфе. Также совершенно очевидно, что Гамма, являясь залогодателем, вправе исполнить обеспеченное залогом обязательство за должника. Не?

И получается, что есть два варианта отношений между Альфой и Гаммой. Первый вариант - предусмотренный законом: либо неустойку уплачивает Альфа, либо Гамма, чтобы не допустить обращения взыскания, а потом стребует уплаченные деньги с Альфы.

Либо вариант второй: стороны сразу в ДКП сразу уменьшают цену на сумму этой неустойки и договариваются, что неустойку платит Гамма. Конечно, если Гамма не заплатит, то Бета сможет требовать деньги с Альфы, и тогда просто Альфа требует эти деньги с Гаммы. Всё это расписывается в договоре. Всё просто.

Я это, собственно, к тому, что вот это 

 

При попадании в публичный реестр Гамма не сможет говорить, что ничего не знал о правах третьих лиц. 

означает только одно: Гамма будет знать о необходимости уплатить неустойку и может на этом основании выторговать себе скидку. На право Беты получить имущество в аренду это не повлияет ровным счётом никак.

[ТипаЮрист]

ТипаЮрист сказал(а) 11 Июл 2017 - 13:33: Ваш вариант: Альфа закладывает оборудование в пользу арендатора, а дальше продаёт его Гамме уже заложенным - мне понятен. И какое обязательство тогда обеспечивает залог?   ТипаЮрист сказал(а) 11 Июл 2017 - 13:33: а вот залог зарегистрировать в обеспечение всех этих обязательств: залогодатель - Гамма, кредитор - Альфа. Вы всерьёз верите в реальность этой схемы? Не с точки зрения её юридической допустимости, а с практической? И да, кредитор - это тот, кому должны, а не кто должен. Вас и с залогом в том виде, который тут для Вас разработали, пошлют, а предложенную Вами схему никто даже обсуждать не будет.

 

Людмила Николаевна, ниже ответы на Ваши вопросы:

(1) "Какое обязательство тогда обеспечивает залог?" - обязательства Альфы как арендодателя по договору аренды. Это как и обязательство передать вещь в названный срок в аренду (надеюсь, обеспечение залогом неденежного об-ва Вас не смущает?), так и акцессорные обязательства, например, уплата неустойки по этому договору (в случае непередачи вещи в должный срок, например.

(2) Благодарю Вас за уточнение, что "кредитор - это тот, кому должны".  Альфа - это именно кредитор, т.к. (в предлагаемой мной схеме) Гамма принимает на себя определённые обязательства (я написал в своём комментарии выше какие), у Альфы есть право требовать исполнения этих обязательств, соответственно, Альфа является кредитором. В обеспечение своих обязательств Гамма заключает договор залога.

Я был бы Вам благодарен за аргументы правового характера, а не декларативные заявления "Вас пошлют" и "предложенную Вами схему никто даже обсуждать не будет".

(3) Аргумент по поводу верхушки айсберга принимается. Дополнительные вводные: аренда - это именно аренда. Бета имеет подтверждённую производственную необходимость в будущем в определённом количестве оборудование. Покупать его она не хочет. Такое оборудование может из них троих можно произвести только Альфа (купить на открытом рынке его нельзя). Альфе на производство оборудования необходимо финансирование. Профинансировать производство оборудования согласна Гамма, но только таким экзотичным способом, как приобретение его у Альфы (с авансированием, естественно). Я представляю не Бету (как почему-то Вы подумали), а именно Альфу.  Для Беты не имеет принципиального значения у кого титул на оборудование, покуда условия договора фактическим арендодателем выполняются и оборудование передаётся в аренду.

 

По поводу юристов Гаммы я думаю примерно то же, что Вы, наверное, думаете по поводу меня. То, каким образом будет погашаться "долг" и "проценты" по нему, обсуждать не имеет смысла - там достаточно стандартная схема (уже после истечения срока аренды). Как Вы говорите - "знаю, но промолчу".

 

Цель для Альфы сейчас - защититься от неисполнения Гаммой своих "обязательств" по передаче оборудования (с учётом описанных ограничений). Риски того, что Бета уклониться от выполнения своих обязательств как арендатора - не существенны, мы их не рассматриваем.

Сообщение отредактировал ТипаЮрист: 11 July 2017 - 15:30

[Ludmila]

у. По поводу юристов Гаммы я думаю примерно то же, что Вы, наверное, думаете по поводу меня.

А что не так с юристами Гаммы?

Я был бы Вам благодарен за аргументы правового характера

Увольте. У меня своих дел хватает, чтобы разъяснять простейшие вещи и делать за Вас Вашу работу.

[mrOb]

Ludmila, запутался я))) 

а. Вопрос в применении 617 или нет. Если применяем к недобросовестному Гамме (который знал о договоре аренды) и сохраняем право требования Беты к Гамме по передачи вещи в аренду (611), то от неисполнение любой Альфы / Гаммы своих обязанностей не спасут никакие схемы, которые не включают в себя фактическую передачу вещи Бете (арендатору). За исключением разве что какого-либо существенного обеспечения. 

б. И как продолжение первого - выплата неустойки никак не спасет Гамму, ведь нарушение является длящимся, а следовательно, вовсе не предотвращает обращение взыскания. Какой смысл Гамме платить неустойку, если вещь всё равно придется отдавать? 

[Ludmila]

запутался я))) 

Ну так выше уже говорили, что ст. 617 ГК РФ спасает на случаи, когда имущество уже передано в аренду фактически, и не означает перехода к новому собственнику обязательства передать имущество в аренду в будущем.

Более того: если Вы хорошенько поразмыслите над своим предложением, то поймёте, что как раз оно окончательно и бесповоротно лишает Бету даже минимальной возможности потребовать заключения договора от Гаммы.

И как продолжение первого - выплата неустойки никак не спасет Гамму, ведь нарушение является длящимся, а следовательно, вовсе не предотвращает обращение взыскания.

При принятии Ваше предложения именно так, как Вы его высказали, - предотвращает.

Какой смысл Гамме платить неустойку, если вещь всё равно придется отдавать? 

Не придётся. Ни по ст. 617 ГК РФ, ни тем более при использовании Вашего предложения.

По поводу юристов Гаммы я думаю примерно то же, что Вы, наверное, думаете по поводу меня.

Юристы Гаммы, кстати, тут не появлялись. Не знаю, насколько хорошо они делают свою работу. Судя по Вашему описанию, они её делают неплохо. Но по крайней мере, они её делают сами, а не на форумах просят.