Осторожно, многобукофф.
Иванов и Петров имеют по ½ доли в праве собственности на нежилое здание. Петров длительное время в управлении зданием не участвовал и поэтому Иванов сдавал все помещения в здании в аренду самостоятельно и единолично получал доходы от арендной платы. Однажды Петров пришел к Иванову и сказал, что он теперь тоже при делах, надо бы «поделить» помещения и арендаторов. Иванов сказал, что его все устраивает, делиться он не будет. Арендаторы сказали Петрову, что поскольку порядок пользования зданием не определен (где чьи помещения неясно), а они всегда платили Иванову, то они и дальше будут платить Иванову, а Петров с Ивановым пусть сами разбираются. Петров пошел в суд с иском к Иванову об определении порядка пользования зданием. Суд определил порядок пользования, указал, что в здании такие то помещения теперь будут за Ивановым, а такие то за Петровым. Петров написал каждому из арендаторов, находящихся в теперь уже его (Петрова) помещениях, что им следует в такой то срок перезаключить договор аренды с Петровым и платить арендную плату уже Петрову, либо освободить помещения. Однако арендаторы заявили, что так как ранее они уже заключили договор аренды с Ивановым, то до конца действия договора будут продолжать платить деньги ему, а Петров пусть предъявляет претензии Иванову. Предъявлять иск к Иванову Петров не хочет, так как все получаемые деньги Иванов успешно «отмывает» и бегать за ним с исполнительным листом желания нет. А вот арендаторы платежеспособные, деньги с банковского счета по решению суда взыскать более чем реально, было бы само решение суда. В общем, Петров написал всем «своим» арендаторам, что если они будут продолжать пользоваться помещениями Петрова и не платить ему, то он их прямо сейчас выгонять не будет (некогда этим заниматься), но по суду потом будет взыскивать с них деньги в размере той же арендной платы, которая у них прописана в договоре с Ивановым. А если они все это время будут продолжать платить Иванову – то это их проблема, Петров их предупредил и решение суда о «разделе» помещений до их сведений довел. Арендаторы на угрозы Петрова забили, продолжали платить деньги Иванову как и платили. И вот теперь Петров решил начать взыскивать с них деньги.
Собственно, сразу возникли сложности с тем что это будет за иск и насколько велики шансы на его удовлетворение.
Вариант 1: Договорной иск к арендаторам о взыскании арендной платы по договору.
Пункт 1 статьи 617 ГК говорит нам о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Собственно, на это арендаторы и ссылаются. Раз мы, арендаторы, до вынесения решения суда о «разделе» помещений заключили договор аренды с Ивановым, то договор аренды будет действовать до конца его срока и платить мы будем Иванову. В их логике Петров имеет иск к Иванову, но не имеет иска к арендатору, который в полном соответствии с договором продолжает платить арендную плату Иванову. Эта проблема рассматривалась СКЭС ВС и в определении от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 Верховный Суд написал, что при смене собственника арендуемого имущества к новому собственнику в силу закона переходят права и обязанности арендодателя, а прежний собственник выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того внесены изменения в договор аренды или нет. В духе этого подхода Петров может предъявлять арендаторам иск о взыскании арендной платы просто как сторона договора-Арендодатель, а факт внесения платежей в пользу Иванова арендатора не защитит.
Что меня смущает в таком подходе? Во-первых, в данной ситуации речь не идет о смене собственника арендуемого имущества в смысле п.1 ст.617 ГК. Речь идет о том, что судом был определен порядок пользования, который раньше был неопределен. Поэтому неизвестно насколько здесь применима вышеуказанная позиция. Во-вторых, первоначальные договоры аренды между Ивановым и арендаторами тоже были заключены неуполномоченным лицом (ведь Иванов не имел право распоряжаться зданием единолично до того как судом был осуществлен «раздел» помещений). Иванов и арендаторы заключали такие договора аренды, так как им так было удобно, а Петров зданием не занимался и не мешал. Если же теперь мы квалифицируем данную ситуацию как замену стороны Арендодателя, то не скажет ли суд, что раз первоначальный договор аренды был заключен неуправомоченным лицом, то взаимоотношения Петрова и арендатора вовсе не являются договорными.
Вариант 2. Иск к арендаторам о взыскании неосновательного обогащения.
Собственно, Петров может сказать, что договоры аренды, которые заключал Иванов с арендаторами, Петрова вообще не волнуют, так как Иванов не имел права без согласия Петрова сдавать в аренду общие помещения здания до того как суд их «разделил». Поэтому пунктом 1 статьи 617 ГК Петров не связан и вправе считать, что арендаторы пользуются его помещениями без какого-либо правового основания. В такой картине мира можно предъявлять к арендаторам иски о взыскании НО за пользование имуществом. Размер арендной платы по договорам с Ивановым может быть ориентиром для обоснования размера НО, который арендаторы должны выплатить Петрову за период пользования.
Смущают меня разъяснения, изложенные в п.12 ППВАС от 17.11.2011 №73
ППВАС разъясняет что делать собственнику вещи, которая сдавалась неуправомоченным лицом в аренду, после того как собственник вернет себе владение вещью. Сразу следует отметить, что ППВАС говорит, что в этом случае применяются не правила о НО, а правила ст.303 ГК. Уже в этом моменте не понятно применимы ли эти разъяснения к данной ситуации, учитывая что в ней не было спора о возврате владения, а был спор между собственниками о том как поделить помещения в здании. Но представим, что эти разъяснения применимы. Что нужно делать Петрову? Пленум говорит, что с неуправомоченного арендодателя (в данном случае – Иванова) можно взыскать все доходы, которые он извлек или должен был извлечь. А с недобросовестным арендатором нифига непонятно. Вроде бы по Пленуму с него тоже можно взыскать «все доходы, которые он извлек или должен был извлечь», но если доходы Иванова можно определить как арендную плату, то у арендатора то их как определять, если он помещение использует под офис и непосредственно доходы с него не получает? Так ведь суд и откажет в иске к арендатору, пояснив, что арендатор непосредственных доходов не получил, а и Иванова, пожалуйста, взыскивайте.
В общем, позиция арендатора будет сводиться к тому, что «Я не какой то халявщик, я честно плачу Иванову, а если даже Иванов и неуправомочен принимать арендную плату, то я то, простой арендатор, в чем виноват? Пусть Петров взыскивает с Иванова, а от меня отстаньте".
Может кто подкинет мыслей как Петрову усилиться, чтобы суд не повелся на возражения арендатора и не отказал в иске.
Сообщение отредактировал Машинист: 14 October 2022 - 14:25
