Сообщений в теме: 63

[Advocat]

Фирма арендует у учреждения нежилые помещения (часть этажа), при этом по договору аренды ей передан весь коридор, а также уборная (единственная на этаже ).

Фиг с ней с уборной, но вот как быть с коридором, которым, естественно, пользуются и другие, помимо арендатора, лица (в т.ч. сам арендодатель).

Фактически это выглядит так: полэтажа перегорожено, и там находится интересующий нас арендатор, со своим куском коридора и арендованными комнатами. В другой части - другие комнаты, в которых сидит арендодатель и еще всякие там третьи лица. А вот коридор, по которому они ходят чтобы попасть в свои комнаты - в аренде. Перекрыть коридор - никто в свои комнаты не попадет а платить за него - тоже неохота.

Кстати, еще деталь - акт приема-передачи они составили на все помещения, в т.ч. на этот общий коридор. Но вот передать его в единоличное пользование арендатору во исполнение договора аренды можно только если закрыть все остальные комнаты на этаже. Естественно этого никто не станет делать ...

А вопрос заключается в том, является ли недействительным (ничтожным) договор в части аренды "общего" куска коридора? И если да, то на каком основании

Буду благодарна за мысли, а то у меня как всегда - есть свое мнение, с которым я не согласна

[ryzhik]

Мне кажется, что аренда может быть признана недействительной. А в договоре оговаривался сервитут - права третьих лиц на проход и т.п. Плюс нет акта приемки-передачи, то есть можно требовать расторжения договора частично в связи с неисполнением арендодателем обязанности передать данные площади.

[kuropatka]

Advocat

Аренда мест общего пользования

В нежилых помещениях нет мест общего пользования... Аналогия с жилыми не проводится - поищите, приводилась практика.

Перекрыть коридор - никто в свои комнаты не попадета платить за него - тоже неохота.

Устанавливайте сервитут, что ли... Только платить за него все равно придется. Ну или договоритесь по-хорошему.

[Chiko]

ryzhik

Мне кажется, что аренда может быть признана недействительной.

а мне так не кажется ну я не вижу оснований для признания сделки недействительной

А в договоре оговаривался сервитут - права третьих лиц на проход и т.п.

мммм.... в условии задачи я этого не увидел. Наоборот, там ничего не сказано про возможность пользования

Плюс нет акта приемки-передачи,

но писали же

Кстати, еще деталь - акт приема-передачи они составили на все помещения, в т.ч. на этот общий коридор.

[Jazzanova]

Advocat

если объект в договоре выражен достаточно определенно...договор действителен...

[Chiko]

Jazzanova

если объект в договоре выражен достаточно определенно...договор действителен...

если объект в договоре выражен недостаточно определенно - договор считается незаключенным... правда есть нюансы, связанные с предъявлением иска о незаключенности после передачи

[Jazzanova]

Guest

действительность договора и его исполнение все таки разные вещи..-)

[finik]

Advocat Короче. Арендодатель допустил неточность при заключении договора. По правилам он должен был передать вам непосредственно используемые помещения, включив в расчет коэффициент вспомогательных площадей (предположим 1,17), т.е. аренда коридора делится равными долями между всеми арендаторами пропорционально площади занимаемых помещений.

[finik]

Сорри, повтор

Сообщение отредактировал finik: 16 June 2004 - 19:51

[Толстый]

Advocat,
вышеизложенная мысль разделить помещения общего пользовния между арендаторами в здании по-моему хороша, хоть и не нова
Расчет коэффициента насколько я помню прозводится следующим образом: это отношение общей площади всех помещений в здании к общей полезной площади (непосредствено офисов). То есть, допустим общая площадь всех помещений здания 5700м2, а общая площадь офисов 3500м2. 5700:3500=1,628...=1,6. Из этого получаем то, что сдается Вам. Предположим у Вас 400 м2. 400х1.6= 640м2. Достаточно логично, т.к. Вы вроде как по другим этажам и лестницам тоже ходите. Не отдельный же у Вас вход на этаж?
Вот из таких расчетов и можете думать, что Вам выгодно платить в единственном числе за коридор, которым пользуются многие или по данному конкретному коридору платить только часть, но и получить в аренду еще и часть других помещений общего пользовния.
В любом случае вносить изменения в договор можно попробовать всегда.

[finik]

Почти што согласна с преведущим оратором.
Небольшая поправочка- для офисов, расположенных на первом этаже, вспомогательные помещения верхних этажей не включаются в расчет коэффициента.
Толстый

мысль разделить помещения общего пользовния между арендаторами в здании по-моему хороша, хоть и не нова

Дык не что не ново под Луной

[Advocat]

Проблема в том, что договор уже заключен и зарегистрирован, и арендодатель не собирается вносить в него изменения ;-)

Основание недействительности ищу в ст. 168 ГК - не соответствие нормам закона, т.к. аренда - это обязательство передать (на память не помню, но кажется ст. 650 ГК), а передать это помещение невозможно.

[Толстый]

Advocat, то есть Вы считаете, что проще судиться по признанию договора недействительным в части ( в связи с невозможностью передать имущество в фактическое владение арендатору), чем договориться с арендодателем о составлении доп. соглашения и его регистрации?
Мне почему-то кажется, что если арендодатель не сильно потеряет в деньгах, то проблем с ним не будет, главное ведь как переговоры вести,... но Вам виднее...

[Advocat]

Толстый, к сожалению судиться проще, так уж сложились отношения между арендатором и арендодателем.... не впервой

[ACACO]

Advocat, так ведь передал коридор! Фак! Акт есть!! Фактическая бумага!!! Фактичеческая передача. Просто арендатор позволяет прочим пользоваться коридором - ходить. Нет тут 168. Есть другое.

[Advocat]

ACACO, если бы бумага всегда означала факт, то не обжаловали бы займы по безденежности С тем, что бумага - это факт, не согласна категорически. Но это лирика и отступление от темы.

Арендодатель обязан передать помещение в единоличное пользование арендатора, т.к. аренда всегда влечет временное отчуждение права пользования даже самим арендодателем. А такой передачи не только не было, но и не может быть - будут нарушены права других лиц, самого арендодателя, они в свои кабинеты не пройдут, ежели мы дверь поставим и замок навесим ;-)

Заключение договора, исполнение которого заранее известно что повлечет грубое нарушение прав третьих лиц - законно ли? Соответствует закону или все-таки противоречит?

Вот об этом и советуюсь, не основание ли это для недействительности...

[Jazzanova]

Advocat

ACOCO дело говорит..где бумажка там и факт..а слова к делу не пришьешь..есть бумажка что передавали...значит передан..нет бумажки..значит не передан...
см. ГК там же все есть..уж адвокаты в этом деле обычно ориентируются как правило...
а вот если есть бумажка что передан одновременно нескольки лицам..вот тут уже интереснее..-)(



Добавлено @ [mergetime]1087679893[/mergetime]
АCАСО

пардонте за искажение..

[Advocat]

Jazzanova, не надо меня укорять, что я адвокат, а не ориентируюсь Напротив, очень хорошо ориентируюсь, что бумажка - это доказательство факта, причем одно из доказательств. Не оспаривая, что в арбитражном процессе пришить к делу слова (т.е. вызвать и допросить свидетеля ) само по себе сложно, а потому бумажка нередко приобретает силу факта. Но, простите, это не одно и то же. Бумажек в конце концов может быть 10 разных, а вот факт - это уже объективная реальность, от наличия разных доказательств никак не изменится.

Кстати, на счет "нет бумажки, значит не передан" - посмотрите практику по поводу взыскания сумм арендной платы (в виде стоимости неосновательного обогащения) в случаях, когда помещение занимали фактически без договора и без акта. Это проблема стороны, как она будет доказывать факт пользования и взыскивать сумму неосновательного обогащения. Но если докажет - извините, суд факт установит и без бумажки.

Еще раз - не путайте доказательство с фактом, который это доказательство призвано доказать.


Добавлено @ [mergetime]1087750509[/mergetime]
И все же мы отвлеклись от темы. Оставим наличие или отсутствие акта, вопрос главный вот тут:

Заключение договора, исполнение которого заранее известно что повлечет грубое нарушение прав третьих лиц - законно ли? Соответствует закону или все-таки противоречит?

Вот об этом и советуюсь, не основание ли это для недействительности...

Неужели ни у кого мыслей на эту тему нет?

Вы говорите что тут нет 168 ГК, а что есть? Как трактовать договор, исполнение которого невозможно без нарушения закона (650 ГК)?

Сообщение отредактировал Advocat: 20 June 2004 - 22:55

[Наталья К]

А у меня было дело, где мэрия просила взыскать по 1102 ГК (неосновательное обогащение) за коридор, уборную, вестибюль. Первоначально они забыли это включить в договор, а потом КРУ провело проверку и указало на это "безобразие". Коридор, вестибюль поделили пропорционально имеющимся арендаторам. Конечно АС отказал, судья сильно хохотала. Но у вас конечно ситауция иная, вам уже включили в договор эти места. Кстати, есть какая-то инструкция по поводу передачи мест общего пользования (для муниципального имущества) в аренду, по крайней мере у нас в городе.

[Advocat]

Наталья К, к сожалению никаких нормативных актов по Москве я не встречала, было бы проще.

А применительно к неосновательному обогащению, если бы в договор забыли включить изолированное помещение, которым кто-то единолично пользовался, решение при правильном доказывании могло бы быть иное...

[Jazzanova]

Но, простите, это не одно и то же.

да Вы зря тратите свой пыл..если посмотрите мои посты..то увидите что я не утверждал что это одно и то же...

вот факт - это уже объективная реальность, от наличия разных доказательств никак не изменится

"объективный" взгляд судьи устремлен в материалы..дела...а там передаточный..акт коридора..вот и вся реальность..для суда

Это проблема стороны, как она будет доказывать факт пользования и взыскивать сумму неосновательного обогащения.

абсолютно с Вами согласен...она принесет в суд передаточный акт..и взыщет арендные платежи за коридор не напрягаясь...если вы принесете что то поувесистее вот тогда только тогда суд может призадуматься..

договор из за того что в него включен коридор не ничтожен априори...сколько видел таких договоров аренды с лестницами...арбитражный суд через который такие договоры шли по этому основнию не заподозрил ни один в ничтожности...

лучше проверьте имело ли учреждение право сдавать эти помещения в аренду в принципе..если нет...то договор ничтожен целиком...

и не путайте судебную реальность с объективной ресльностью..-))

[Forta]

А насчет варианта сост. 178 ГК не думали
как буд-то подписали акт ввиду заблуждения относительно качеств объекта недвижимости.
В договоре какое указано назначение недвижимости? если коридор нельзя использовать по этому назначению?

[грек]

Очень меня позабавило, что в нежилом помещении нет мест общего пользования (хотя про практику я тоже слыхал).
Знаю одного конкурсного управляющего, так он все помещения в здании распродал, а доля в праве общей собственности у него осталась(а надо сказать продавал он тоже доли в праве, которые соответсвуют такому-то помещению, а УЮ им это дело регистрировало). Так вот, осталась у мего внушительная доля (ну, там три этажа лестниц, коридоров, туалетов и т.п.) собрал он собственников и говорит: "Покупайте-ка вы у меня крышу (в буквальном смысле, кровлю, типа он ее не продавал)!!!" До сих пор по-моему он конкурсное производство не закрыл, все покупателя ищет.
Я считаю на такие иски должны быть и адекватные средства защиты: забабахайте-ка Вы им негаторный иск, повеселите суд!!!

Сообщение отредактировал грек: 21 June 2004 - 18:15