Сообщений в теме: 355

[Saas]

территорию чью развиваем?

перечень оснований для изъятия для мун.нужд исчерпывающий. Там ДРЗТ нет. Не?

[Serdgio2006]

Не?

я не муниципал - не знаю, врать не буду, но свое мнение я озвучил

Сообщение отредактировал Serdgio2006: 14 March 2014 - 12:09

[Sciv]

Добрый день!

 

Столкнулся с проблемой при выдаче ГПЗУ в Москве:

Выдали ГПЗУ нулевой и под благоустройство и озеленение, хотя просили разрешить строительство офисного здания.

При этом земля в собственности (за 20% выкупили, при строительстве доплатили бы оставшееся), многофункциональная, по кадастровому паспорту - для эксплуатации зданий, строений и сооружений промышленности (п.1.2.9), по ПЗЗ установлена высотность в пределах зоны в 40 м, плотность 16.

И чего теперь делать?

Все в суд?

 

И еще вопрос: а при таком ГПЗУ можно поставить хотябы временные сооружения (легковозводимый склад, автомойка и т.п.)?

 

Спасибо помогающим!!!

[Saas]

за 20% выкупили

в москве есть вроде возмездная процедура смены РВИ под стройку . зачем в суд-то сразу? права разве нарушены?
и... тему не ту выбрали. вам в соседнюю про гпзу...

[Sciv]

 

за 20% выкупили

в москве есть вроде возмездная процедура смены РВИ под стройку . зачем в суд-то сразу? права разве нарушены?
и... тему не ту выбрали. вам в соседнюю про гпзу...

 

Спасибо за ответ!

 

Модераторы, а можно тогда перенести вопрос в соответствующую тему, чтобы не плодить обсуждения?

 

Права конечно еще не нарушены, но стоимость участка для продажи при ГПЗУ под благоустройство и под строительство две большие разницы.

Да и мы сами думали начать проектирование здания, а вот теперь...

А на время проектирования и согласования думали поставить складики, чтобы денежку чутка заработать

[StroyZastroy]

Всем привет.

 

Вот тоже интересна тема с получением земли по договору развития территории.

 

Ходил в администрацию, говорят "мы так ни разу не работали, если у вас есть желание таким образом получить землю - то флаг в руки, как в законах написано, так и будем делать, на вас и по тренируемся заодно, и сами узнаем как это всё работает"

 

Распечатали мне статью в которой всё расписано, ну как землю получить, так вот там есть такой пункт:

 

"Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок."

 

Вопрос: Что неужели можно реально получить землю без торгов, да ещё бесплатно, да ещё в собственность?   Знает кто такую практику?

[Serdgio2006]

Что неужели можно реально получить землю без торгов, да ещё бесплатно, да ещё в собственность? Знает кто такую практику?

Вы не путаете понятия земельного участка с понятием застроенной территории?

[Lawyerus]

StroyZastroy
Для начала нужно понять можно ли применить к застройке территории такой механизм. Потом посмотреть подп.9) п.3 Ст.46.2 градостроительного кодекса

[StroyZastroy]

 

Что неужели можно реально получить землю без торгов, да ещё бесплатно, да ещё в собственность? Знает кто такую практику?

Вы не путаете понятия земельного участка с понятием застроенной территории?

 

 

Я на юриста только учусь, так что не критикуйте сильно если не совсем правильно буду выражаться

 

Они прямо распечатали из "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Такого то" (Это решение городской думы от такого то числа), в нем статья Такая то "Порядок принятия решения о развитии застроенной территории", и вот в ней самый последний пункт именно то что я выложил.

 

Т.е. если думать логически, раз город сам издал это Решение, в котором так всё прописано, то вполне вероятно что это реализуемо...

 

В чем дело то, то что сами чиновники не знают ничего  (как они вообще такой документ издавали тогда?! ), говорят как в законе прописано - так и будем делать.

Сообщение отредактировал StroyZastroy: 11 May 2014 - 15:00

[Serdgio2006]

Я на юриста только учусь

Вам повезло, а я это слово, юрист, узнал тока три года назад

[Lawyerus]

StroyZastroy
Вы бы почитали законодательство федеральное для начала что ли))

[StroyZastroy]

А вот что значит подп.4 п.3 Ст.46.2 градостроительного кодекса?

 

Типа надо всем кто живет в этом ветхом доме купить по квартире что ли?

 

Или это после застройки им всем по квартире передать? Если после - то куда ж их всех девать пока стройка ведется?

Сообщение отредактировал StroyZastroy: 12 May 2014 - 10:10

[Cromwell]

У нас заключено несколько таких договор. В договоре, в качестве одного из существенных условий, перечислены ветхие/аварийные дома, подлежащие сносу, а также иные объекты, не соответствующие градостроительному регламенту (самострой и т.п.), которые также должны снесены. В ходе исполнения договора мы, либо выкупаем у собственников квартиры, расположенные в таких домах, либо покупаем им другие квартиры, если квартиры, расположенные в этих домах, предоставлялись жильцам по соц.найму от города, мы покупаем и передаём городу аналогичное количество квартир. По результатам исполнения обязательств по расселению такого дома предоставляем в администрацию акт об этом, и дом исключается из договора. Конечно процесс этот весьма муторный и очень дорогостоящий, но окупает себя возможностью бесплатного получения хороших земельных участков в границах застроенных территорий.

Вопрос: Что неужели можно реально получить землю без торгов, да ещё бесплатно, да ещё в собственность? Знает кто такую практику?

Для заключения подобного договора организация уже проходит аукцион, выплачивает в бюджет сумму по итогам такого аукциона, потом вкладывает огромное количество денег в развитие той территории, договор о развитии которой заключает по итогам аукциона, поэтому в последующем, после исполнения условий договора, действительно имеет право претендовать на незанятую землю бесплатно. Хотя конечно и при всём при этом, после того как компания вкладывает огромные средства в развитие территорий, реконструкцию коммуникации и т.п. администрация отдаёт с огромным скрипом хорошие участки.
Ну и конечно ещё плюс, что формирование земельных участков, находящихся в границах территорий, отданных организации под развитие осуществляется только с разрешения этой организации (стороны по договору о развитии), поэтому ни кто просто так эту землю не заберет, хотя конечно случае бывали разные, но через суд можно обжаловать эти действия.

[StroyZastroy]

У нас заключено несколько таких договор. В договоре, в качестве одного из существенных условий, перечислены ветхие/аварийные дома, подлежащие сносу, а также иные объекты, не соответствующие градостроительному регламенту (самострой и т.п.), которые также должны снесены. В ходе исполнения договора мы, либо выкупаем у собственников квартиры, расположенные в таких домах, либо покупаем им другие квартиры, если квартиры, расположенные в этих домах, предоставлялись жильцам по соц.найму от города, мы покупаем и передаём городу аналогичное количество квартир. По результатам исполнения обязательств по расселению такого дома предоставляем в администрацию акт об этом, и дом исключается из договора. Конечно процесс этот весьма муторный и очень дорогостоящий, но окупает себя возможностью бесплатного получения хороших земельных участков в границах застроенных территорий.

Вопрос: Что неужели можно реально получить землю без торгов, да ещё бесплатно, да ещё в собственность? Знает кто такую практику?

Для заключения подобного договора организация уже проходит аукцион, выплачивает в бюджет сумму по итогам такого аукциона, потом вкладывает огромное количество денег в развитие той территории, договор о развитии которой заключает по итогам аукциона, поэтому в последующем, после исполнения условий договора, действительно имеет право претендовать на незанятую землю бесплатно. Хотя конечно и при всём при этом, после того как компания вкладывает огромные средства в развитие территорий, реконструкцию коммуникации и т.п. администрация отдаёт с огромным скрипом хорошие участки.
Ну и конечно ещё плюс, что формирование земельных участков, находящихся в границах территорий, отданных организации под развитие осуществляется только с разрешения этой организации (стороны по договору о развитии), поэтому ни кто просто так эту землю не заберет, хотя конечно случае бывали разные, но через суд можно обжаловать эти действия.

 

 

Спасибо за столь подробный ответ.

 

Получается что например за участок в 12 соток, на котором дом с 12 квартирами придется заплатить за расселение жителей около 12-15 млн. руб. это если им всем однокомнатные квартиры покупать. Потом вложиться в реконструкцию коммуникаций, ещё 2-3 млн. И земля наша. Надо посчитать выгоднее ли это если например землю получать через обычный аукцион (когда она уже пустая и готова)?!

 

М да, это получается что потом на этом месте нужно строить что нибудь как минимум этажей в 9, что бы окупить все эти затраты.

 

А по какой стоимости вы выкупаете квартиры у граждан? За сколько продают? За м2 если считать?!

Сообщение отредактировал StroyZastroy: 12 May 2014 - 13:20

[Cromwell]

Получается что например за участок в 12 соток, на котором дом с 12 квартирами придется заплатить за расселение жителей около 12-15 млн. руб. это если им всем однокомнатные квартиры покупать. Потом вложиться в реконструкцию коммуникаций, ещё 2-3 млн. И земля наша. Надо посчитать выгоднее ли это если например землю получать через обычный аукцион (когда она уже пустая и готова)?!

Под договор о развитие застроенных территорий в среднем отводится территория порядка 100 000 кв.м, у нас, например, есть договор на 250 т. кв.м., включая несколько районов города, есть на 50 т. кв.м. Ведь главный смысл данного договора, для города по крайней мере, в самом его названии - развитие территории, т.е. застройщик осуществляет планирование, освоение и комплексную застройку отведённой ему территории, обустраивает и облагораживает её, избавляясь от ветхого/аварийного жилья, которое балластом весит на городе. Участок в 12 соток конечно ни кто по такому договору передавать не будет. Органы местного самоуправления самостоятельно определяют границы территории, которая будет выставляться на аукцион по заключению договора о развитии, информацию опубликовывают в СМИ и все желающие могут в нём поучаствовать.

Надо посчитать выгоднее ли это если например землю получать через обычный аукцион (когда она уже пустая и готова)?!

Я сомневаюсь, что её на аукцион вообще будут выставлять, если она занята уже существующим объектом
А если Вы имеете в виду обычный аукцион то тут конечно выгодность будет определяться местом нахождения участка, который будет выставлен, ну и, собственно, что именно Вы планируете возводить на нём

Сообщение отредактировал Cromwell: 12 May 2014 - 13:38

[StroyZastroy]

 

Получается что например за участок в 12 соток, на котором дом с 12 квартирами придется заплатить за расселение жителей около 12-15 млн. руб. это если им всем однокомнатные квартиры покупать. Потом вложиться в реконструкцию коммуникаций, ещё 2-3 млн. И земля наша. Надо посчитать выгоднее ли это если например землю получать через обычный аукцион (когда она уже пустая и готова)?!

Под договор о развитие застроенных территорий в среднем отводится территория порядка 100 000 кв.м, у нас, например, есть договор на 250 т. кв.м., включая несколько районов города, есть на 50 т. кв.м. Ведь главный смысл данного договора, для города по крайней мере, в самом его названии - развитие территории, т.е. застройщик осуществляет планирование, освоение и комплексную застройку отведённой ему территории, обустраивает и облагораживает её, избавляясь от ветхого/аварийного жилья, которое балластом весит на городе. Участок в 12 соток конечно ни кто по такому договору передавать не будет. Органы местного самоуправления самостоятельно определяют границы территории, которая будет выставляться на аукцион по заключению договора о развитии, информацию опубликовывают в СМИ и все желающие могут в нём поучаствовать.

Надо посчитать выгоднее ли это если например землю получать через обычный аукцион (когда она уже пустая и готова)?!

Я сомневаюсь, что её на аукцион вообще будут выставлять, если она занята уже существующим объектом

 

 

Я в администрации спрашивал про маленькие участки под развитие территории - они толком ничего не могут ответить, говорят выберите участок - там будем решать, будем делать как в законе написано. В общем надо к ним идтии их пытать.

[Cromwell]

А по какой стоимости вы выкупаете квартиры у граждан? За сколько продают? За м2 если считать?!

Тут всё зависит от того в каком районе располагается дом подлежащий расселению, и квадратным метров, занимаемых собственником, конечно в начале все хотят получить трёшку в центре, понимая, что всё равно дом будут сносить и их квартиры выкупать, так что, тут всё зависит от эрудиции Ваших специалистов по расселению, или кто будет этим заниматься. На самом деле, процесс расселения может затянуться очень на долго, если есть проблемные жильцы, можно конечно пробовать обращаться в суд за установлением выкупной цены, но это тоже не панацея

[Saas]

На самом деле, процесс расселения может затянуться очень на долго, если есть проблемные жильцы, можно конечно пробовать обращаться в суд за установлением выкупной цены, но это тоже не панацея

может и вообще встать, если жилец упрется, а дом не будет признан аварийным

[Cromwell]

Я в администрации спрашивал про маленькие участки под развитие территории - они толком ничего не могут ответить, говорят выберите участок - там будем решать, будем делать как в законе написано. В общем надо к ним идтии их пытать.

Попробуйте обратится в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка, только выберите способ предоставления - либо с предварительным согласованием места размещения объекта, либо без предварительного согласования, почитайте ст.30, 30.1 и 30.2. Земельного кодекса, сами для себя определитесь, что Вам надо и поймёте способ предоставления, пишите заявление, посмотрите, что Вам ответят, а уже после двигайтесь по обстоятельствам, на моём опыте простое хождение в администрацию лучше подкреплять письменными документами, в данном случае заявлением. Если будет отказ и Вы посчитаете его необоснованным, идите обжалуйте, а так без обращений они двигаться не будут, ну если конечно у Вас там нет хороших подвязок.

может и вообще встать, если жилец упрется, а дом не будет признан аварийным

Может и такое быть, вот от этого и получаются случаи, когда пятно застройки располагается буквально под окном такого упёртого жильца и в последующем возводимый объект буквально перекрывает ему белый свет, а потом начинаются жалобы, протесты и т.п., поэтому лучше доводить переговоры до завершения, находя весомые аргументы для убеждения

[Lawyerus]

Попробуйте обратится в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка, только выберите способ предоставления - либо с предварительным согласованием места размещения объекта, либо без предварительного согласования,

Пошлют со ссылкой на пп.1-2 ст.30.1. Тем более, что выбирать невозможно. Как я понимаю,  StroyZastroy нужно земельку для жилищного строительства, а ее с предварительным согласованием не получишь 

Сообщение отредактировал Lawyerus: 12 May 2014 - 14:59

[Serdgio2006]

Получается что например за участок в 12 соток, на котором дом с 12 квартирами придется заплатить за расселение жителей около 12-15 млн. руб. это если им всем однокомнатные квартиры покупать. Потом вложиться в реконструкцию коммуникаций, ещё 2-3 млн.

наконец то вы начали понимать отличие земельного участка от застроенной территории

 

За сколько продают?

смотрим выкупную цену объектов недвижимости для гос/мун нужд

[Cromwell]

Пошлют со ссылкой на пп.1-2 ст.30.1. Тем более, что выбирать невозможно. Как я понимаю,  StroyZastroy нужно земельку для жилищного строительства, а ее с предварительным согласованием не получишь

Если под жилищную застройку, то не надо с предварительным согласованием, по заявлению начнётся процедура формирования земельного участка, потом опубликование информации, аукцион, и если выиграют получат землю. Но это опять же, если земельный участок находится в мун. или гос.собственности 

смотрим выкупную цену объектов недвижимости для гос/мун нужд

не действует здесь эта аналогия, если собственник квартиры, расположенной в доме подлежащем расселению не желает продавать свою квартиру, то тут ни выкупная цена для гос/мун нужд, ни цена определённая судом не будут играть ни какую роль, тем и сложны в исполнении договоры о развитии, что, помимо прочего, зачастую застройщики сталкиваются с непомерно жадными жильцами

[Lawyerus]

Если под жилищную застройку, то не надо с предварительным согласованием

а кто предлагает то? Я ж написал:

 

Как я понимаю,  StroyZastroy нужно земельку для жилищного строительства, а ее с предварительным согласованием не получишь

Но это опять же, если земельный участок находится в мун. или гос.собственности

И какая разница, разграничена ли земля, учитывая, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов 

то же и с поселениями

[Cromwell]

И какая разница

никакой, согласен, это я написал к тому, что не должны отказать, если земля свободна

ну и если иные формальности соблюдены

[Lawyerus]

ну и если иные формальности соблюдены

без хорошего знакомства с администрацией одним заявлением о формировании земельного участка для целей дальнейшего участия заявителя в аукционе по продаже права аренды не обойтись. Про РЗТ я вообще молчу. Это большая проблема для самой администрации. И для реализации такого проекта администрация должна проделать огромную работу, принять кучу НПА до того, как выйти на аукцион