Сообщений в теме: 619

[IAY]

mnatsa ,

За что купил за то и продаю. Это я услышал от Сарбаша на семинаре в Статуте.

С приветом,

Игорь

[Kain]

Насколько мне известно, разработка велась "по крышей" Фонда развития экономики города (Москва) ...
Хотя причастность ФСФР, если таковая имела место, не вызвала бы у меня удивления - ведь закон написан во многом по аналогии с законом о рынке ценных бумаг (те же разрешения, декларации, правила рекламы ...) Так что ... руку свою точно приложили.

[dashkka]

Это кто так ответил, фсфрщики?

да.

Как же тогда владельцы паев получат помещения?

вот для меня это тоже пока остается загадкой... единственное, что приходит на ум (только сразу ногами не бейте): ПИФ продаст эти жилые помещения... самим пайщикам... за 5 рублей...
Понимаю, что бред, но других вариантов пока придумать не могу....

[Мавр]

Не знаю, может уже было
В копилку (мое)
Предисловие – все нижесказанное ЛИЧНО МОЯ точка зрения, и я могу в чём-то ошибаться.



Сначала когда я только взялся за эту тему, у меня было мнение - «плевый вопрос» «на минутку», но когда я ВНИК, у меня волосы встали дыбом.
Жилищное, земельное законодательство и зак-во по долевке ВООБЩЕ не согласовано и один закон противоречит другому. Попробую разобраться…
Принятые сокращения
№214-ФЗ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.12.2004 N 214-ФЗ
"ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

№122-ФЗ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
№189-ФЗ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.12.2004 N 189-ФЗ
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
ГК - Гражданский кодекс
ЖК – Жилищный кодекс
ЗК - Земельный кодекс
ОДС – объект долевого строительства

Начнем с САМОГО главного статья 13 №214-ФЗ
Пункт 3. При государственной регистрации права собственности ЗАСТРОЙЩИКА на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Законодатель ОЧЕНЬ неудачно сформулировал свою мысль и ее можно понять двояко:
1. Выходит, что право СОБСТВЕННОСТИ на ВСЕ помещения СНАЧАЛА приобретает ЗАСТРОЙЩИК, а не участники долевого строительства, а дольщики имеют только право залога?
Это выглядит очень странно, если учесть положения п. 1 ст.218 ГК. Так как при наличии договора долевого участия застройщик заведомо производит эту вещь (объект долевого участия) не для себя. То есть у дольщика возникает только право требовать передачи от застройщика права собственности на ОДС. И к отношениям по переходу права будут регулироваться не нормой п.1 ст. 218 ГК, а абзацем первым п. 2 ст. 218 ГК. Т.е. Дольщику права перейдут на основании сделки, и у него будет не первичное, а производное право собственности. Однако, я думаю, данная трактовка неверна.
2. Застройщик приобретает право собственности ТОЛЬКО на помещения, на которые не заключались договора долевого строительства. В пользу этого предположения можно привести следующие доводы:
а) указанная норма (п.3) содержится в статье 13 которая называется «Обеспечение исполнения обязательств по договору», т.е. речь идет именно об обеспечении обязательства
б) законодатель не говорит об объектах долевого строительства (см. определение во 2 ст. 214-ФЗ), думаю, он не зря не применил этот термин и подразумевает здесь ДОМА, построенные с привлечением средств, а не ОДС
в) начало п.2 ст. 16 №214-ФЗ фактически повторяет п.1 ст. 25 №122-ФЗ «Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания)…» (№214-ФЗ), т.е. все-таки, с учетом ст. 219 ГК , у дольщика возникает первичное право собственности и противоречия с п.1 ст. 218 ГК, как в первом случае, не возникает.


Сделаем вывод. Дольщик приобретает право собственности на ОДС с момента регистрации и это право первично, т.е. возникает в связи с переходом от кого-либо.

Что же приобретает дольщик вместе с ОДС.
Согласно п. 5 ст. 16 №214-ФЗ он одновременно приобретает долю в праве на общее имущество дома. Согласно п.1 ст. 36 ЖК в состав общего имущества входит и земельный участок.
Думаю не надо объяснять, что право собственности на земельный участок не может быть первичным, а может быть только производным.
Как же дольщик приобретает право на земельный участок, причем приобретает он право собственности, как следует из смысла п.1 ст. 36 ЖК.

Рассмотрим два варианта
1. Самый простой. Земля в собственности у застройщика.

П.4 ст. 35 ЗК здесь неприменим, так как в нем идет речь о случаях, когда происходит ПЕРЕХОД права собственности на здания, помещения, а как мы уже рассмотрели выше, в случае долевого строительства перехода права не происходит (право первичное).
По тем же причинам неприменима и статья 38 ЖК, так как в ней тоже идет речь о переходе права на помещение.
Единственное что может быть применено, и то не напрямую, это положения п.5 статьи 16 №189-ФЗ, Но придется применить данную норму как бы наоборот.

«С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме»

Поскольку земельный участок на момент окончания строительства (получения разрешения на эксплуатацию) уже должен быть сформирован (кроме всего прочего, и в силу требований п. 6 ст. 16 №189-ФЗ), то можно применить норму п.5, если предположить что участок переходит с МОМЕНТА ВОЗНИКНОВЕНИЯ права на помещения. Т.е. основанием для возникновения права собственности на земельный участок будет ФАКТ возникновения (регистрации) права собственности на ОДС. Основанием регистрации права на земельный участок будет САМ ЗАКОН и никаких дополнительных документов по передаче прав от бывшего собственника к новому, не требуется. Причем прошу обратить внимание на слово БЕЗВОЗМЕЗДНО в п. 5 ст. 16 №189-ФЗ.

2. Второй вариант. Земля находится у застройщика в аренде, а право собственности принадлежит третьему лицу, причем роли не играет частному лицу или государству (муниципалитету)
Право собственности переходит по тем же правилам, что и в первом варианте, а вот застройщик так и остается арендатором, только арендодателем становится собственник ОДС, он же новый собственник земельного участка. Еще раз хочется обратить внимание на слово БЕЗВОЗМЕЗДНО в п. 5 ст. 16 №189-ФЗ.
НЕ ОТДАВАЙТЕ СВОЮ (ЧАСТНУЮ) ЗЕМЛЮ В АРЕНДУ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, А то потеряете ее «безвозмездно, то есть даром…»

Кстати прошу ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ всё, что сказано выше по земле применяется только если строятся МНОГОКВАРТИРНЫЕ ЖИЛЫЕ ДОМА, т.е в которых не менее двух квартир.

Осталось рассмотреть самое интересное – залог

Если земельный участок находился в собственности застройщика, то на него, при регистрации договора долевого строительства, должен был быть зарегистрирован залог. При переходе права собственности на земельный участок право залога (на соответствующую долю) прекращается в силу подпункта 1 п. 1 ст. 352 ГК и ст. 413 ГК, а соответствующая запись должна быть погашена в силу требований п.2 ст. 352 ГК
Однако согласно п. 4 ст.29 №189-ФЗ
«Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.»
Сложнее если участок находился в аренде у застройщика, так как действующее законодательство не предусматривает ДОЛИ В ПРАВЕ АРЕНДЫ и соответственно залог доли в аренде прекращен быть не может – вот такая правовая коллизия и как ее преодолеть я не знаю.

Насчет требований п.2 ст.352 ГК. За несоблюдение требований этой нормы наступает административная ответственность:


Статья 19.21. Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним

Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним -
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от тридцати до сорока минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от трехсот до четырехсот минимальных размеров оплаты труда.

[PAL]

Вот подготовил тут справочку. Многое взято из данной темы и чуть дополнено. Прошу покритиковать.

С П Р А В К А
о существующих правовых формах использования
денежных средств физических лиц для строительства жилья
с последующей передачей им в собственность квартир
(без учета налоговых последствий)

По результатам анализа норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) можно следующие основные выводы:
– «обходные» правовые формы, опосредствующие получение от физического лица денег в качестве встречного представления (или конечной цели связанных сделок) имеющие приобретение гражданином права собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, уязвимы с точки их признания притворными сделками;
– законные же схемы (в том числе такие, где фактическая притворность сложно доказуема) очень неудобны для физических лиц, так как не предоставляют им четких гарантий соблюдения их имущественных интересов.
Такая ситуация обусловлена материальной по своему характеру формулировкой «привлечение денежных средств» и широким значением фразы «может возникнуть право собственности» (п. 2 ст. 3 Закона). Если бы Закон был более конкретен в описании регулируемого отношения, например, через «покупку» и (или) в качестве цели указывал на приобретение гражданином права собственности, то вопрос с поиском законных альтернатив договору участия в долевом строительстве решался бы проще.

Способы использования денежных средств физических лиц для строительства жилья могут быть такими:
1. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры и одновременно заключение договора займа на стоимость квартиры. После ввода дома в эксплуатацию оформления права собственности застройщика заключается договор купли-продажи на сумму займа и осуществляется зачет встречных требований.
Данная схема удобна тем, что в ней участвуют только застройщик и покупатель квартиры, нет необходимости в государственной регистрации предварительного договора и договора займа.
Однако здесь имеется риск признания такого договора судом незаключенным, ибо обеспечение такого существенного условия как предмет основного договора возможно лишь условно, так как этого объекта не существует и, возможно, не будет существовать (любой объект недвижимости есть юридически индивидуально-определенная вещь, а изменения в проектную документацию, как правило, вносятся и во время строительства), а также на момент заключения такого договора отсутствует собственник недвижимого имущества. Поэтому такой договор вовсе не гарантирует физическому лицу исполнение застройщиком обязанности по заключению и исполнению в будущем договора купли-продажи квартиры, равно как и ставит под удар застройщика (иском о возмещении убытков). Наряду с этим к недостаткам такого способа следует отнести необходимость первоначальной государственной регистрации права собственности на квартиру застройщика, для того, чтобы можно было передавать это право по договору купли-продажи. И, наконец, в качестве обеспечения интересов физического лица может потребоваться установление жестких имущественных санкций на случай неисполнения обязанностей застройщиком, ибо иных гарантий, как например, государственная или учетная регистрация, в данном случае нет.
2. Заключение предварительного договора участия в долевом строительстве и договора займа.
Этот вариант во многом схож с первым. Но его можно заключать до сдачи дома в эксплуатацию при условии соблюдения иных требований, таких как наличие разрешения на строительство, опубликование проектной декларации и регистрация права аренды застройщика на земельный участок. Поэтому общий срок, когда квартиру можно будет передавать физическому лицу, не будет увеличиваться на срок государственной регистрации права собственности застройщика. С другой стороны, нет ухода от «драконовских» норм Закона.
3. Оплата будущей квартиры неденежными средствами.
Основным вариантом данного способа является приобретение физическим лицом у третьего лица ликвидного векселя и передача его в собственность застройщика вместо денежных средств.
Данная схема, действительно, позволяет уйти от жесткости положения застройщика по Закону, так как ценные бумаги, которой является вексель, не относятся к деньгам, в то время как Закон говорит о привлечении денежных средств граждан, обязывая при этом использовать договор участия в долевом строительстве.
Оплата квартиры ценными бумагами надежнее, если приобретение физическим лицом ценных бумаг разорвано во времени от момента заключения договора на квартиру (инвестиционного или о совместной деятельности) и ценные бумаги не относятся к ликвидным (например, акции).
Теоретически возможны и иные варианты встречного предоставления, как например, драгоценности, земельные участки, иная недвижимость, а также использование многосторонних взаимозачетных договоров. Но это все усложняет, в том числе с точки зрения оценки предмета встречного предоставления. Невысокая меновая ценность имущества не является препятствием только в таком исключительном случае, когда встречное предложение явно интересно застройщику (например, если это удобный для использования застройщиком земельный участок).
4. Использование денежных средств физического лица, размещенных по депозиту в дружественном банке, в форме доступного кредита застройщику для обеспечения строительства.
С физическим лицом заключается все тот же предварительный договор. Если физическое лицо снимает деньги с депозита, то теряет право на заключение договора в отношении квартиры, после чего на нее находится новое физическое лицо – вкладчик.
5. «Агентская» схема.
Дружественная застройщику организация заключает с физическими лицами (принципалами) агентские договоры, предметом которых является получение от принципала денежных средств в счет заключения и исполнения договора купли-продажи определенной квартиры в строящемся доме. За счет этих денег агент предоставляет заем застройщику. А договор купли-продажи заключается от имени принципала уже по окончании строительства.
Среди недостатков этого решения следует указать на то, что для физических лиц это ненадежно, поэтому, при прочих равных условиях, эта схема вряд ли будет жизнеспособна. К тому же есть опасность, что практика пойдет по пути признания деятельности агента не представительством, а именно привлечением денежных средств в целях возникновения у физического лица права собственности на жилое помещение, т.е. эти отношения будут фактически отнесены к предмету регулирования Закона.
6. Заключение договоров участия в долевом строительстве с дружественной организацией, которая будет уступать свои права в по договорам в пользу физических лиц, но с меньшим объемом прав.
Данная схема основана на указании ст. 384 ГК РФ о том, что новому кредитору права переходят в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент перехода права, но если иное не предусмотрено законом и договором. Поскольку Закон не обязывает уступать первоначальный объем прав (ст. 11), то можно этот вопрос урегулировать в договоре уступки.
Минусами являются такие моменты: должны соблюдаться формальные условия для заключения договора участия (разрешение на строительство, публикация проектной декларации, оформление прав на землю); опасность того, что договор уступки на таких условиях не будет зарегистрирован (необходимость этого установлена в п. 2 ст. 389 ГК РФ) и не приобретет юридической силы.

Кроме указанных, можно упомянуть еще некоторые варианты еще менее подходящие, как представляется, для достижения необходимого результата:
– привлечение денежных средств под что-то иное с отдаленным моментом исполнения, а затем новация его в обязательство по передаче квартиры или предоставление квартиры как отступного (если право собственности на квартиру уже зарегистрировано за застройщиком).
– сделка по приобретению ценных бумаг с обязательством их обратного выкупа (РЕПО), что просто дает денежные средства, и заключение предварительного договора на квартиру.
– подведение строительства под реконструкцию, так как закон, с точки зрения грамматического толкования, не охватывает отношения по реконструкции.

Итак, любой из перечисленных способов может быть надежно применен только для «своих» физических лиц, вероятность обращения которых в суд стремится к нулю. При этом остается опасность обращения в суд налоговых органов с иском, одним из юридических оснований которого выступит изменение юридической квалификации сделки, то есть, опять-таки, применение ст. 170 ГК РФ (притворность сделки).

Необходимо заметить, что так или иначе, защита прав застройщиков или физических лиц будет осуществляться в судебном порядке (вряд ли удастся убедить физических лиц подписывать договор с третейской оговоркой, хотя для данного случая это возможно). А известная общественности позиция судей претерпела некоторые изменения за прошедшие месяцы, причем в сторону расширительного толкования Закона (в том числе менялась позиция авторитетных судей Высшего Арбитражного Суда РФ).

Если рассматривать данный вопрос с точки зрения конституционных основ правовой системы и основных положений гражданского права, то можно заключить следующее.
Одним из принципов гражданского права и одновременно субъективным правом является свобода договора (ст.ст. 1 и 421 ГК РФ). В объем данного права входит правомочие выбирать для достижения хозяйственной (материальной цели) любой вид договора и в дозволенных рамках определять его условия. Отношения по возмездному получению в собственность жилого помещения могут оформляться различными способами: купля-продажа; рента; подряд; посреднические договоры; лотереи и т.д. В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.
В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Примерно такая же норма содержится в абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.
Таким образом, нет никаких оснований ограничивать свободу договора путем обязывания участников отношений по возмездному обеспечению граждан жильем оформлять их на этапе строительства дома только договором участия в долевом строительстве. Это нарушает запрет ограничения гражданских прав. Поэтому суды должны предоставлять правовую защиту на основании и иных договоров, исходя из содержания определенных ими правоотношений между сторонами. А смысл Закона в таком случае сводится к тому, что если стороны избрали для оформления своих отношений договор участия в долевом строительстве, то они решили предоставить широкий объем прав дольщику и ужесточить условия деятельности застройщика (что при прочих равных условиях просто-напросто должно привести к тому, что стоимость жилья по таким договорам должна быть явно выше, ибо это менее рискованно для физического лица).
Естественно, что в условиях российской действительности подобная позиция навряд ли реализуется в практической деятельности судов.

В самом Законе прямо предусмотрен альтернативный вариант использования денежных средств физических лиц для строительства жилья. Как указано в п. 2 ст. 1 Закона, таким вариантом являются жилищные накопительные кооперативы.
Многие нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее – Закон о ЖНК) существенно осложняют его применение на практике. К числу таковых можно отнести:
– установление минимума членов в 50 человек (ст. 12);
– повышеная «прозрачность» деятельность ЖНК (отчеты, аудиторские заключения, приходно-расходные сметы и т.д.) (ст.ст. 17-21);
– трудновыполнимые требования к проведению общих собраний (ограничения на представительство) (п. 4 ст. 34);
– установление Правительством показателей оценки финансовой устойчивости ЖНК (ст. 49);
– минимальный срок, после которого у члена кооператива возникает право на приобретение квартиры, составляет 2 года с момента вступления в кооператив (п. 5 ст. 47), поэтому неизбежны инфляционные потери;
– на приобретение строящегося жилья нельзя направлять более 20% стоимости имущества ЖНК, что означает фактическую невозможность использования ЖНК для нужд застройщиков (п. 4 ст. 47);
– ЖНК обязан регистрировать купленную квартиру на себя как на юридическое лицо, а после выплаты паевого взноса перерегистрировать ее на гражданина; за это придется дважды платить сборы (п. 1 ст. 29).
По мнению профессиональных участников рынка жилья, в том числе использовавших форму жилищных строительных кооперативов, новый закон о кооперативах настолько неудобен, что не все согласятся работать по нему.
Представляется, что изложенные особенности организации и деятельности ЖНК делают нецелесообразным их использование для аккумулирования денежных средств физических лиц при строительстве жилья застройщиками.

Таким образом, применение Закона на практике может привести к тому, что работать по нему реально смогут только крупнейшие застройщики с сильным административным ресурсом, обеспечивающим им надлежащее и своевременное исполнение принятых перед дольщиками обязательств. Иные будут вынуждены работать за счет банковских кредитов и продавать уже построенное жилье, что позволит им уменьшить риски ответственности.

Заранее спасибо за "конструктив" !!

[Nickname]

И всё ж таки по разрешению на строительство

Тема архиважная, т.к. деньги можно только после его получения привлекать.

Является ли разрешением в этом смысле разрешение на I этап строительства ниже отметки 0.00 (т.е. фундамент), выданный ОМСУ (Администрацией города)?

Когда на всё строительство то да, а на часть?

В нём есть условие о получении разрешения на последующие этапы.

Кстати по СМР есть постановление АС по градостроительному кодексу Калининградской области, так вот его требование признано незаконным.

[Meteor]

У нас ФГРС считает разрешением на строительство таковое выданное ГосАрхСтройНадзором и никак не выданное администрацией города. Но на семинарах судьи грят "Получайте отказы и добро пожаловать к нам. Требования ФГРС незаконны."

[Nickname]

Сорри, не АС а Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.09.2004г. №71-Г04-19 о признании недействующими положений ст. 40 Градостроительного кодекса Калининградской области в части требования о необходимости получения разрешения на выполнение СМР.

[тот еще юрист]

Объясните конкретно, что может грозить организации, которая заключит с гражданином договор инвестирования на строительство? Я понимаю, что суд может признать эту сделку притворной, но организация-то какие убытки от этого понесет, какие она не понесла бы, если с самого начала заключила бы ДДУ? Кроме судебных расходов? Или ее кто-то оштрафовать за это может?

[Vitalik]

тот еще юрист
дочитайте закон о долевом до конца..
некоторые вопросы будут сняты.

коротко.
административка и гражданка.
имхо.

[Rally]

Я тут подумал, может наконец прекратить плакать и начать делать что-нибудь.

Мой коллега недавно был в Моркве, на каком-то семинаре. Говорит были судьи ВАСи и ВС. Так вот, лейтмотив этого семинара: "Практика покажет" (меня улыбнуло). Общие впечаления - ВС ратует за расширительное толкование закона, включение реконструкции, признание притворности "оплаты неденежными средствами". Думается что целевое (телеологическое) толкование данного закона просто диктует такое направление практики. Однако мнение судей ВАС было за грамматическое толкование.

По разрешению на строительство (РС) в СПб - спрашивал у юристов отдела правового обеспечения ГУ ФРС по СПб (это те которые по судам ходят, а не в районах сидят), говорят что ФРС считает разрешением на строительство либо Постановление Правительства СПб, либо Распоряжение КГА, а не разрешение ГАСН, до утверждения Правительством РФ единой формы разрешения на строительство.

Тут пока копался в НПА выяснил интересную деталь - так согласно Градостроительному Кодексу РС выдается ОМСУ. Согаласно Закону "О ОМСУ" в целях единства городского хозяйства ... бла, бла, бла, короче перечень вопросов местного значения в Питере устанавливается Законом СПб. В названном законе в перечне нет выдачи РС, стало быть оно выдается органом исполнительной власти СПб. В Положении о КГА среди полномочий комитета по градостроительству и архитектуре совершенно четко узано: "- выдача разрешений на строительство". Далее, до недавних пор УГАСН был подразделением КГА. Стало быть разрешения выданные ГАСН по смыслу НПА субъекта должны быть РС. Но они не подходят с точки зрения Кодекса . С 1 января 2005 вместо УГАСН в СПб самостоятельная "Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга" в которой слили экспертизу и архстройнадзор. Стало быть терь разрешения на СМР точно не могут быть РС.

[тот еще юрист]

коротко. административка и гражданка.

Какая административка? За заключение притворной сделки административной ответственности не установлено.

[Nickname]

Является ли разрешением в смысле ФЗ-214 разрешение на I этап строительства ниже отметки 0.00 (т.е. фундамент) ?

[mnatsa]

Nickname
В свете статьи 51 ГрадК скорее всего нет.

Что-то тема совсем заглохла. Предлагаю обсудить вопрос увеличения в договоре законной неустойки за просрочку дольщиком сроков оплаты по договору, руководствуясь п. 2 ст. 332 ГК. Я препятствий не увидел

[Meteor]

mnatsa
Вы как то, держали руку на пульсе изменений вносимых в Закон. Не в курсе, как там ситуация с поправками?

[тот еще юрист]

Змеев

П. 9. ст. 4. окончательно решает вопрос о ДДУ и ЗПП. Отсюда вопрос: «если стороны в договоре русским языком напишут: «договор заключен дольщиком в целях извлечения прибыли, к отношениям сторон ЗПП не применяется», что тогда?»

Да, но для того, чтобы физическое лицо могло извлекать прибыль, оно должно быть зарегистрировано в качестве предпринимателя.

[mnatsa]

Вы как то, держали руку на пульсе изменений вносимых в Закон. Не в курсе, как там ситуация с поправками?

Никак. Лето, депутаты и прочая ... отдыхают

[IAY]

mnatsa,

До меня дошли невнтяные слухи, что проект Бооса и Co зарубили в администрации президента. Так что не надейтесь.

Игорь

[vlan]

Предлагаю обсудить вопрос увеличения в договоре законной неустойки за просрочку дольщиком сроков оплаты по договору, руководствуясь п. 2 ст. 332 ГК. Я препятствий не увидел

препятствий нет, ноо и у дольщика нет препятствия потребовать повышенную неустойку за несвоевременную сдечу квартиры и несвоевременное исполнение иных обязательств застройщика

[тот еще юрист]

В связи с Законом №214 помогите разобраться с жилищными сертификатами.
Когда гражданин желает инвестировать жилье при помощи государственного жилищного сертификата (см. ПП от 07.10.2004 №522 «О некоторых вопросах по реализации подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» на 2004-2010 гг…»), который ценной бумагой не является (п. 2), будут ли такие отношения подпадать под действие Закона №214? Или это вообще из другой оперы?
И может быть вместо ДДУ или других договоров, заключаемых в обход ДДУ, проще будет осуществить эмиссию жилищных сертификатов (УП «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10.06.94)? Или я чего-то не понимаю?

[diklaw]

ЛенСпецСму предлагает предварительные договоры на кабальных условиях и с оплатой по графику всей стоимости (по предварительному договору!)

[Massive]

Rally

Тут пока копался в НПА выяснил интересную деталь - так согласно Градостроительному Кодексу РС выдается ОМСУ. Согаласно Закону "О ОМСУ" в целях единства городского хозяйства ... бла, бла, бла, короче перечень вопросов местного значения в Питере устанавливается Законом СПб. В названном законе в перечне нет выдачи РС, стало быть оно выдается органом исполнительной власти СПб. В Положении о КГА среди полномочий комитета по градостроительству и архитектуре совершенно четко узано: "- выдача разрешений на строительство". Далее, до недавних пор УГАСН был подразделением КГА. Стало быть разрешения выданные ГАСН по смыслу НПА субъекта должны быть РС. Но они не подходят с точки зрения Кодекса . С 1 января 2005 вместо УГАСН в СПб самостоятельная "Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга" в которой слили экспертизу и архстройнадзор. Стало быть терь разрешения на СМР точно не могут быть РС.

Серег, совершенно не понял твою логическую цепочку. Почему разрешение ГАСН на производство СМР не может быть разрешением на строительствов смысле Градостроительного кодекса?

Добавлено @ 21:58
Второе.
Игры кончились, как говорилось в одной рекламе.
Мне нужно рисовать договоры под объект, на котором заканчиваются предпроектные проработки.
Пора привлекать дольщиков.
Первая схема - ЖСК.
Но есть опасение, что она не очень хорошо пойдет у граждан.

Посему нужна вторая.
Останавливаюсь на вексельной схеме.
Прописываю детально.

Заключаем преддог купли-продажи квартиры, по которому обязуемся (скажем, в январе 2008 года) заключить основной договор и уплатить покупную цену тогда же.

Одновременно заключаем с дольщиком договор купли-продажи векселя на сумму долевого участия со сроком предъявления к оплате в 2008 году.

После окончания строительства дома застройщик регит на себя квартиру, заключает оснотвной ДКП и производит зачет требований по передаче квартиры и оплате векселя.

Вопросов несколько:
1. Предусмотреть ли в предДКП оплату покупной стоимости сейчас же тем самым векселем или подстраховаться (от трактовки, что фактически дольщик вносит долевой ввзнос деньгами, пусть они и приходят к застройщику в виде векселя) и оставить оплату на 2008 год?

2. Кого делать эмитентом векселей?

3. Устанавливать ли в векселе процентную ставку? Если да, какую лучше?
Опять-таки если да, то как смотрите на то, чтобы к сумме долевого участия приходила номинальная стоимость векселя плюс проценты по нему с 2005 до 2008 года?

[IAY]

Massive ,

Проценты допустимы только в векселе со сроком оплаты по предъявлении.

С приветом,

Игорь

[Rally]

Massive

Тут вот какое дело, примерно 29.03.2005 у нас все бегали как сумашедшие с этим вопросом, так как была непонятка по ряду объектов. Ну звонили там в разные инстанции. Начюротдела Комитета по строительству сказал, что РС это разрешение ГАСН. Эта позиция чётко прослеживается например в

ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

КОМИТЕТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ

РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 12 октября 2004 г. N 19

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ВЫДАЧИ РАЗРЕШЕНИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
И ПРОИЗВОДСТВО РЕМОНТНО-РЕСТАВРАЦИОННЫХ РАБОТ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

Почему я сказал что не подходит по смыслу Градостроительного кодекса? Достаточно почитать вышеуказанный НПА, чтобы понять роль разрешения на СМР - это чисто техническое разрешение, просто оно предшествует "возведению собственно здания" (основной цикл строительных работ), для него много чего нужно и от этого создается видимость что оно очень важное. Этих технических разрешений (строительных ордеров) много (установка забора, вынос сетей, подготовительные работы ... и т.п.) почему тогда мы берем одно - на СМР (основной цикл) и считаем именно его - РС?

В ГБР говорят что до утверждения единых форм Правительством они будут описраться на Постановление Правительства и Распоряжение КГА (тут тоже неувязочка - разрешают проектирование , тогда как РС должно выдаваться на основании проетной документации прошедшей экспертизу )

Лично мне был бы удобнее второй вариант.

Вариант мой:

Предварительный долевой договор (он так называется). Содержание - существенные условия основного (с формулировками максимально приближенными к 214-ФЗ) + вексельный договор (договор о выдаче векселя) + акт приема передачи векселя. Эмитент как ты понимаешь застройщик. Вексельная сумма - не вся стоимость долевого, а та часть, которую дольщику нужно внести до момента когда будет зарегистрирован основной долевой договор (соответвенно срок заключения основного - планируемый срок выполнения трех условий по 214-ФЗ + регистрация + запас). Соответвенно за выдачу векселя дольщик платит единовременно или в рассрочку (короче если смотреть экономически то кредитует застройщика). Вексель сроком по предьявлении, но не ранее даты (дата - окончание срока заключения основного договора). Вексель процентный - ставка ниже ЦБ РФ, проценты начисляются с даты (дата предьявления + месяц) Проценты служат двоякой цели, во-первых соблюдаем требования ФЗ "О легализации" чтобы не стучать о беспроцентных займах, а во вторых своего рода неустойка дольщику если не успеваем заключить к сроку. Так как ставка ниже ЦБ РФ, вроде и сами не обламываемся. Даты платежей по основному соответвуют датам платежей за вексель (конечно это плохо, т.к. повышает риск притворности). После заключения основного вексель или выкупается или предьявляется к платежу, объязательства по внесению платежей зачитываются против обязательств по оплате векселя.

Что можно сделать лучше? Во-первых "разъединить" вексельный договор и долевой - снижает риск притворности, но больше бумажек, снижает доверие клиента. Во-вторых векселедателем сделать другое лицо (желательно с меньшими активами и неаффилированое) - снижает риск притворности, экономическая безопасность, но сильно подрывает доверие клиента.

Что плохо в целом, отсутвие какой-либо практики по "предварительному долевому договору", по мнимости притворности и прочей недействительности такого рода сделок, возможность попадания векселей в "чужие руки" (экономическая безопасность) (хотя и включаю оговорку "не приказу" в векселя), отсутвие определенности по поводу регистрации долевых договоров.

По купле продаже, ну незнаю, помоему вопрос древний, как можно продавать неиндивидуализированную квартиру, к тому же фактические параметры которой будут 100 % отличаться от проектных, и предугадать которые невозможно.

Вот такие пироги.

[Jazzanova]

Massive

Вопросов несколько:

попробуйте схему с облигациями
очень просто и понятно
бумажек мало
и никаких предварительных договоров