Святослав,
П.9.
За П.9 спасибо, но слабовольная фраза о том, что "отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным", приведет к тому, что регистраторы будут рассуждать: может быть признан, а может, и нет, напишу-ка я, что "из описания не следует, что предмет договора аренды согласован сторонами", и пошлю подальше этих анархистов, не желающих биться со мной за КП на часть помещения, с их текстуальным (в стихах) описанием объекта аренды на обрывке тетрадного листка. Наверняка, МЭР даже письмо разошлет соответствующее, оно станет поучительным дополнением к тому, в котором оно писало о невозможности кадастрового учета неизолированной части помещения.
"может быть признан незаконным" - стандартная формулировка, оценивающая дискреционные возможности суда по разрешению спора, никогда проблем с ней не было (ср. напр. ИП 132). Обозначенные Вами переживания возможны лишь у дебилов. Но если, пардон, регистратор - дебил, то ему вообще ничто не поможет.
Да уж, бредовенько получилось: абз.5 п.10 - частный случай, по всем критериям подпадающий под условия применения абз.2 п.10, который однако почему-то не применяется, и почему - невозможно понять даже приблизительно.
Вопрос о переквалификации ПДА с платежами (аналогично ППВАС № 54 в отношении ДКП) и оценкой размера таких платежей остался открытым.
По-моему, так довольно ясно все написано - такая обязательственная сделка ничтожна, потому что Суд считает, что закон запрещает так обязываться. Мне лично кажется, что это не так, но это мои личные проблемы, я не смог переубедить коллег. В общем, я не сильно по этому поводу горюю, потому что это небольшое отступление позволило вообще в принципе отстоять эту позицию. Если бы не оно (и еще кое-какие небольшие отступления), то я бы, честно говоря, не дал бы за принятие этого проекта и пяти сольди. Хотя бы из-за ст. 608 ГК. Поэтому прежде чем вешать ярлыки типа "бредовенько" и т.п. подумайте, что было бы лучше - чтобы этого вообще не было и было как раньше, или правильный подход в основном возобладал. Принцип "все или ничего" далеко не всегда приводит к победе, особенно когда решение принимается коллегиально в большом собрании умных людей, каждый из которых имеет свою точку зрения. Об этом надо помнить. Это мое личное пожелание всем "критикам".
П.11, абз.2 - бесполезный. Разве кто-то сомневался о том, что передача помещения арендатору для отделки до ввода в эксплуатацию не противоречит ГрадК? Значительно более полезным было бы высказаться наконец о судьбе этой отделки, поскольку удовлетворительно это в деле Икея-Премьер так и не было сделано, а дело Икея-ИФНС до ПВАСа еще не дошло (пока лишь в объективном смысле). Подробнее обсуждалось здесь.
Про абз.3 полностью согласен со Смерчем.
Да, суды сомневались. Потому что 608. Я уже устал писать эти цифры. Налоговые аспекты неотделимых улучшений в гражданско-правовом постановлении никто решать не будет, так не принято. Что касается последнего абзаца, то мне кажется, тоже довольно ясно написано - так обязываться закон запрещает, потому сделка ничтожна. Я с этим согласен, это недвусмысленно следует из ст. 222. Что касается оплаты пользования самоволом, то Саша, видимо, забыл о реституции стоимости...
П.12, посл.абз.(6) - возможность двойного взыскания с недобросовестного арендатора, конечно, доставляет. Впрочем, скорее всего, этот абзац означает, что арендатор (в т.ч. добросовестный) не может требовать возврата платежей за фактическое пользование только на том основании, что арендодатель несобственник (в развитие абз.2 того же пункта). Если арендатор недобросовестный и заплатил реальному собственнику, он по правилам о солидарных обязательствах (абз.5 п.12) может взыскать с лже-арендодателя его долю.
Я рад, что этот пункт вызвал такие эмоции. Да, все правильно. Вопрос о том, кто такой добросовестный арендатор, но тут давать формулы и рецепты опасно, лучше всего это решать в конкретных делах.
п.14, посл.абз.(5) - вывод сделан общий и таким образом, что ВАС исключил применение права следования и преимущественного права к любой незарегистрированной аренде, в т.ч. краткосрочной. Этот так?
Мне нравится этот вывод, я сам противник любых вещных эффектов аренды, и мне все больше и больше нравится буквальное толкование 617. Думаю, что суды именно к этому постепенно и придут.
П.18, посл.абз.(4) - ссылка в обосновании ничтожности платы за право на заключение договора на ст.614 ГК означает невозможность опциона в принципе? Или это только из антикоррупционных соображений, для гос. и мун. имущества (тогда, наверное, нужно было сослаться на что-то другое)?
По-моему, предельно ясно написано, что это невозможно лишь потому, что арендная плата - регулируемая, потому что арендодатель это публичное образование. В этом случае никакие опционы в отношении госимущества в принципе невозможны. Другое, если проводятся торги - тогда первый арендный платеж (его можно рассматривать как опцион) торгуется, а дальше арендная плата взимается в соответствии с нормативными актами.
Святослав,
абз.3: непонятно, зачем для признания силы за незарегистрированной долгосрочной арендой ВАС установил такое условие, как передачу имущества в пользование и его приемку без замечаний? Это условие имело бы смысл, если бы, напротив, предполагалось придать ДА силу для третьих лиц либо недостатки содержания ДА могли бы повлечь вывод о его незаключенности (но на этот случай имеется п.15 ППВАС).
А так ситуация - ДДА подписан, не зареген, депозит внесен (с условием об оставлении у А-дателя в случае расторжения по вине А-датора), А-датор уклоняется от подписания акта, тянет с отделкой, кричит - договор не заключен, идите в сад (верните депозит). И вот чем положение А-дателя в этой ситуации отличается от положения А-дателя, у которого акт подписан? Почему такая несправедливость?
Короче, как связаны признание наличия обязательства и исполнение этого обязательства, если у сторон нет спора о его содержании?
Вы все-таки забываете о том, что мы пока живем в условиях, когда действует общая норма ГК о том, что договор, подлежащий регистрации, вступает в силу с момента регистрации. Когда Президиум рассматривал дело Восточного лесного порта, судьи в факте исполнения договора, видимо, и увидели то, что может хоть как-то заменить волевые действия по подаче заявления на регистрацию договора аренды. То есть, то что свидетельствует о том, что стороны себя ведут так, как будто они рассматривают себя связанными этим договором.
P.S. Что-то у меня такое ощущение, что с учетом вала критики, затягивание выхода ППВАС не случайно, и мы, вероятно, увидим, существенно "отредактированный" документ.
А вот этого совершенно точно не произойдет. После голосования на Пленуме текст уже не меняется. Да и "вал критики" - это, по-моему, очень большое преувеличение. Единственное, что мне показалось любопытным - это замечание о том, что из постановления не ясно. с какого момента арендатор, арендующий от несобственника - с момента подачи иска (при условии, конечно, что он участвует в деле в качестве третьего лица или ответчика) или с момента разрешения дела. Мне кажется, что со второго.
SmaLL Chief,
очень мощный вывод, арендатора вы фактически дважды заставляете платить, а арендодателя максимум вернуть незаконно полученую аренду чудненько. вообщем совершенно не понятно куда вы деваете положения об неосновательном обогащении с чего бы это незаконно уплаченные платежи нельзя вернуть, вообщем очень надуманно и более того рискованно.
и каким образом арендатор узнает о споре в суде и на каком основании знакомиться с доказательствами если он не участник дела, каким образом какой нибудь ипэшник оценит доказательства, которые кстати можно представлять вплоть до кассации.
Какое мощное возражение! Если арендатор не узнает о споре в суде, то он и есть добросовестный и все переживания по этому поводу излишни. А положения о неосновательном обогащении никуда не "деваются", потому что в ГК есть ст. 303, а 1109 говорит о том, что гл. 60 применяется к виндикации субсидиарно, если только нет специальных правил. И я всю эту возню вокруг недобросовестного арендатора, ЗНАЮЩЕГО, ЧТО ОН АРЕНДУЕТ ЧУЖОЕ, вообще не понимаю... Лучша защита должна быть у собственника, а не у того, что берет в аренду заведомо чужие вещи.
Smertch, в том казусе, который ты описал, недобросовестность арендатора будет только в том случае, если будет доказано, что арендатор знал о пороке торгов. Если не докажет, то он добросовестный и солидаритета не будет. Поэтому я здесь проблем не вижу.
Сообщение отредактировал Chiko: 08 February 2013 - 01:04
