Сообщений в теме: 741

[advokato]

А19-19283/10-22-23 прекрасный пример правильного применения ППВАС 54

Спасибо за ссылку. Действительно красивый судебный акт. Настолько все разжевано/расписано/мотивировано.

[Saas]

Интересно, а кому же из трех строительных организаций (интеко, су155, су53) давали разрешение на их строительство и кто реально их построил?

могли и не давать, а строить в рамках РНС какого-нить дома как вспомогательное. в области это запросто

[Saas]

Не знаю, может и обсуждали это:
п.8. ст. 201.11 Закона о банкротстве после введения в силу нового параграфа №7 с 16 августа 2011 года.
В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Вроде бы право собственности у участника строительства не возникало, чтобы его признавать, тем не менее суд принимает решение именно о признании. Или это законодатель имел в виду все же понуждение к регистрации по ст. 551 ГК?

[Chiko]

Saas, да, это хороший пример, когда законодатель использовал ошибочную терминологию. Конечно, имеется в виду иск о регистрации перехода права по ст. 551 ГК.

[advokato]

Saas, да, это хороший пример, когда законодатель использовал ошибочную терминологию. Конечно, имеется в виду иск о регистрации перехода права по ст. 551 ГК.

А вдруг это как раз тот редкий случай, когда право возникает на основании судебного акта а вовсе не ошибка законодателя.
Ведь там не сказано, что Застройщик-банкрот должен был зарегистрировать свое право на объект.
Сказано просто:

суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства

Эх, жаль что у меня процесс по нежилому помещению. Могла быть неплохая аргументация. По крайней мере суд запутать.

А теперь забросайте меня камнями...

[Chiko]

advokato,

А вдруг это как раз тот редкий случай, когда право возникает на основании судебного акта а вовсе не ошибка законодателя.
Ведь там не сказано, что Застройщик-банкрот должен был зарегистрировать свое право на объект.

Нет, это не так, поверьте

[Jazzanova]

Ведь там не сказано, что Застройщик-банкрот должен был зарегистрировать свое право на объект.

он и не может, если речь о дду
если же речь о так называемом соинвестировании
то имхо регистрировать право собственности на застройщика
по таким договорам противоречит здравому смыслу, так как из условий подобных сделок обычно следует, что застройщик строит квартиры
не для себя, а для инвесторов и за их счет
на каком основании в таком случае застройщик регистрирует право собственности на построенный за счет чужих денежных средств объект на себя?
это можно квалифицировать как несновательное обогащение
ибо в пункте 1 ст. 218 ГК сказано

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

задача суда, как я себе это представляю, не придумывать новые правила
этим занимается законодатель
а применять законы с учетом принципов права и фактических обстоятельств дела, в том числе исходя из фактического содержания заключенных сделок
судьи при принятии решений обязаны соблюдать статью 431 ГК, а их ВАС заставляет гнать все сделки именуемые соинвестированием под одну копирку не зависимо от содержания сделок, если не ПТ и не подряд значит ДКП, иного быть не может
принцип свободы договора (см. п. 2 и п.4 ст. 421 ГК) похоже теперь в полной Ж

Сообщение отредактировал Jazzanova: 28 October 2011 - 02:50

[Chiko]

Дело по инвестконтрактам с Москвой, их прекращению и природе: http://www.arbitr.ru...04-395376e438c3

[Saas]

Конечно, имеется в виду иск о регистрации перехода права по ст. 551 ГК.

Chiko,
а оно у застройщика возникло?
и зачем вообще законодатель предусмотрел судебную процедуру возникновения права. что есть спор о праве? почему участник не может, представив необходимые документы, сразу зарегистрировать право?
что-то это действительно похоже на

тот редкий случай, когда право возникает на основании судебного акта

О! Вроде пазл сложился .
Законодатель признает возникновение ПС за застройщиком с момента создания дома на все его помещения (за исключением, видимо ДДУ). Правда эта норма, которая касается по сути всех застройщиков, почему-то оказалась в Законе о банкротстве.
1. В случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее - передача участникам строительства жилых помещений).

Chiko,
мой вопрос

а оно у застройщика возникло?

снимается . Действительно в ст. 201.11 речь и дет не о признании права, а о понуждении к регистрации его перехода.
Судья АСМ кстатипояснил, что позиция у участников строительства при вводе дома в эксплуатацию и уклонения застройщика от регистрации должна быть следующей: обращаться в Росреестр за регистрацией возникшего права, а в случае отказа, обжаловать отказ.

[Chiko]

Saas,

Судья АСМ кстати пояснил, что позиция у участников строительства при вводе дома в эксплуатацию и уклонения застройщика от регистрации должна быть следующей: обращаться в Росреестр за регистрацией возникшего права, а в случае отказа, обжаловать отказ.

Мне это не очень нравится, потому что при таком подходе будет нарушена логика 10/22 - нельзя спорить с регистратором тогда, когда у тебя на самом деле спор с застройщиком, уклоняющимся от того, чтобы исполнить свои обязательства. Это частноправовой спор, он должен быть разрешен в исковом процессе.

Мне больше нравится идея обращения контрагента застройщика к застройщику с иском о регистрации права собственности застройщика, о регистрации перехода права собственности к застройщику. Этот иск подлежит удовлетворению только в том случае, если суд установит, что (а) ответчик имеет право на земельный участок, на котором расположено здание, (б) здание возведено законно, (в) введено в эксплуатацию. Может добавиться такой элемент как требование о понуждении к передаче (если истец не владеет), тогда должно быть условие (г) ответчик должен владеть помещением.

О! Вроде пазл сложился .
Законодатель признает возникновение ПС за застройщиком с момента создания дома на все его помещения (за исключением, видимо ДДУ). Правда эта норма, которая касается по сути всех застройщиков, почему-то оказалась в Законе о банкротстве.
1. В случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее - передача участникам строительства жилых помещений).

Ну вот видите, как все просто Кстати, для ДДУ тоже исключения нет. У участников долевого строительства ведь нет прав на землю, поэтому они не могут быть первоначальными собственниками недвижимости.

[Saas]

Мне это не очень нравится, потому что при таком подходе будет нарушена логика 10/22 - нельзя спорить с регистратором тогда, когда у тебя на самом деле спор с застройщиком, уклоняющимся от того, чтобы исполнить свои обязательства. Это частноправовой спор, он должен быть разрешен в исковом процессе.

Chiko, такой порядок действий, видимо, актуален для участника простого товарищества.

Кмк, сложнее (с практической очки зрения)будет, если спора между застройщиком и участником не будет, и участник обратится за регистрацией перехода права в Росреестр, ссылаясь на наличие инвестконтракта, акта о передаче/реализации и разрешения на ввод в эксплуатацию. В этом случае участнику придется убедить Росреестр о возникновении у застройщика права собственности на передаваемое помещение до регистрации права на него. При этом Росреестр будет ссылаться на ст. 219 ГК.
Может я чего упустил, но единственной нормой, прописанной в законе и обосновывающей возникновение ПС на недвижимое имущество до регистрации ПС на него, будет ст. 201.11 Закона о банкротстве. Уж очень криво, если нет банкротства.

[Chiko]

Saas,

Кмк, сложнее (с практической очки зрения)будет, если спора между застройщиком и участником не будет, и участник обратится за регистрацией перехода права в Росреестр, ссылаясь на наличие инвестконтракта, акта о передаче/реализации и разрешения на ввод в эксплуатацию. В этом случае участнику придется убедить Росреестр о возникновении у застройщика права собственности на передаваемое помещение до регистрации права на него. При этом Росреестр будет ссылаться на ст. 219 ГК.
Может я чего упустил, но единственной нормой, прописанной в законе и обосновывающей возникновение ПС на недвижимое имущество до регистрации ПС на него, будет ст. 201.11 Закона о банкротстве. Уж очень криво, если нет банкротства.

Если нет спора - то обращаться за регистрацией может сам застройщик, ведь у него же есть главное, что необходимо для возникновения права на строение/помещения - права на землю.

[Saas]

Если нет спора - то обращаться за регистрацией может сам застройщик, ведь у него же есть главное, что необходимо для возникновения права на строение/помещения - права на землю.

Chiko,
за регистрацией чего, права собственности на себя-застройщика? Может. Только зачем это усложнение инвестору, если по идее можно сразу зарегистрировать переход ПС на инвестора?

[Chiko]

Нельзя зарегистрировать производно возникшее право, без регистрации первоначального права. Исключение - нормы 214-фз

[Saas]

Нельзя зарегистрировать производно возникшее право, без регистрации первоначального права. Исключение - нормы 214-фз

Chiko,
а ст. 201.11 Закона о банкротстве не исключение разве?

[Chiko]

Нет. Я думаю, что на основании этого решения в ЕГРП должны быть сначала внесены записи о регистрации права застройщика, а потом - запись о переходе. В ФЗ о банкротстве ведь нет норм о регистрации, как те, которые есть в ФЗ 214

[Saas]

Chiko,

Нет. Я думаю, что на основании этого решения в ЕГРП должны быть сначала внесены записи о регистрации права застройщика, а потом - запись о переходе. В ФЗ о банкротстве ведь нет норм о регистрации, как те, которые есть в ФЗ 214

а если застройщик уклоняется от регистрации ПС на себя, разве можно через ст. 551 понудить его к регистрации перехода незарегистрированного права? Может это обсуждалось, уже, а я пропустил.

[Uncle_Sam]

Chiko,

какой банк? Что предали?! Какую канализацию?!!

Видимо, имелось в виду это дело.

А вот и возможность высказаться для Президиума ВАС РФ (дело № А40-124539/2009).

Сообщение отредактировал Uncle_Sam: 28 October 2011 - 15:25

[kog]

Uncle_Sam,

Видимо, имелось в виду это дело.

именно оно и имелось ввиду правда большая разница с определением об отказе в передаче приведенном выше?

А вот и возможность высказаться для Президиума ВАС РФ (дело № А40-124539/2009).

Да уж и если ВАС заодно выскажется про то, что машино-место не объект ни это будет бомба...

[Uncle_Sam]

kog,

правда большая разница с определением об отказе в передаче приведенном выше?

Давно уже перестал удивляться различиям в мотивировке т.н. "отказных" определений троек судей ВАС РФ.
Ну не практикообразующие это акты, и всё тут ))

[Jazzanova]

О! Вроде пазл сложился

путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме

у вас сложился, а у меня к сожалению нет
чем больше читаю Ваши выкладки и ссылки по теме, тем выше грусть

системный анализ ст. 25.1 фз 122-фз и ст. 16 фз 214-фз показывает, что ни о какой регистрации права застройщика на объект долевого строительства не может быть и речи
сами подумайте, на каком основании застройщик будет регистрировать за собой право собственности на объекты долевого строительства, если он их строил за чужой счет и для других субъектов права?
В законе ничего нет об этом, в договоре тоже, только исходя из постановления ПП ВАС 54? Но с каких пор разъяснения ВАС стали источником права для участников гражданских правоотношений? В какой именно части ст. 3 ГК Вы найдете в качестве источника гражданского права разъяснение ВАС?

Имхо это постановление в некоторой своей части выход за пределы компетенции суда.
Когда панки разрушают реальность, я понимаю, но когда разрушением правовой реальности начинают заниматься уважаемые высокопоставленные судьи, это лихо, крайне лихо, а последствия от их разрушительных действий намного глобальнее, чем разбитая витрина.
это не то что на форуме перетереть, это: люди, судьбы, экономика, огромные деньги
поэтому меня лично интересует чем руководствовался ВАС принимая такие разъяснения, потому что не похоже пока что интересами инвестиционного бизнеса и долевых пипл

Право не может быть целью при проведении радикальных реформ, это имхо средство, инструмент!

ладно допустим господин Чико прав
и ПП ВАС № 54 правильное и не нарушает прав долевых инвесторов
хотя на мой взгляд совершенно очевидно обратное

представим последствия
в условиях роста цен на недвижимость, застройщики регистрируют объекты долевого строительства на себя и продают объекты допустим повторно ибо право собственности абсолютно
разве эта ситуация не усиливает угрозу создания так называемых обманутых дольщиков, ради защиты которых собственно и принимался 214-фз?

Мне больше нравится идея обращения контрагента застройщика к застройщику с иском о регистрации права собственности застройщика, о регистрации перехода права собственности к застройщику.

а как будет исполняться такое решение застройщиком, если росреестр не будет считаться ответчиком?
разве у застройщика есть функции по регистрации права собственности?
зачем загружать судебную систему кучей новых видов исков, если проблема могла бы решаться путем простого признания права
судьи итак как я понимаю стонут от обилия судебных дел
а теперь им придется разрешать несколько последовательных споров, чтобы решить одну проблему вместо того, чтобы решить эту проблему в рамках одного процесса о признании права собственности на недвижимость

я не догматик
то что было в риме, было в риме
сейчас другая реальность, нужно адаптировать право к ней
а не реальность к праву

Сообщение отредактировал Jazzanova: 29 October 2011 - 16:18

[Saas]

Jazzanova, я про ДДУ вообще не говорил. Речь шла о кривых инвестинционых договорах.

[Jazzanova]

да с ними совсем жесть
, крайняя жесть
ПП ВАС № 54 применяется также и к дду в части второго абзаца пункта 4
я об этом

особенно мне понравилось

если иное не установлено

чем не установлено?
суд не пояснил
может договор также входит в это нечто, и все сейчас быстро начнут подписывать допники о том, что соинвестирование не есть дкпбв
и эта тема пройдет в арбитраже нормально

Сообщение отредактировал Jazzanova: 28 October 2011 - 19:02

[Saas]

Jazzanova,

ПП ВАС № 54 применяется также и к дду в части второго абзаца пункта 4
я об этом

особенно мне понравилось

Цитата
если иное не установлено

чем не установлено?
суд не пояснил
может договор также входит в это нечто, и все сейчас быстро начнут подписывать допники о том, что соинвестирование не есть дкпбв
и эта тема пройдет в арбитраже нормально

мне кажется, ВАС хотел сказать, что "если при рассмотрении спора суд не сможет идентифицировать договор, связанный с инвест. деятельностью, как подряд, или ПТ, то по остаточному принципу он будет признан дкп будущей вещи.

[Chiko]

Saas,

мне кажется, ВАС хотел сказать, что "если при рассмотрении спора суд не сможет идентифицировать договор, связанный с инвест. деятельностью, как подряд, или ПТ, то по остаточному принципу он будет признан дкп будущей вещи.

Разумеется, именно это и имеется в виду.