Сообщений в теме: 741

[Jazzanova]

осталось только вписать остаточный принцип в гражданский кодекс

[Chiko]

Jazzanova, что есть "остаточный принцип"?

[Jazzanova]

принцип несвободы

[Chiko]

Jazzanova,

принцип несвободы

Все равно не понял, что это такое?

[Jazzanova]

мне кажется, ВАС хотел сказать, что "если при рассмотрении спора суд не сможет идентифицировать договор, связанный с инвест. деятельностью, как подряд, или ПТ, то по остаточному принципу он будет признан дкп будущей вещи.

есть принцип свободы договора
а есть принцип остаточный
которым руководствуется суд вопреки принципу свободы договора

Сообщение отредактировал Jazzanova: 31 October 2011 - 14:39

[Chiko]

Jazzanova, ну, коллега, зачем же так? Народу не нужны нездоровые сенсации, народу нужны здоровые сенсации (с)

Это не пресловутый "остаточный принцип", это называется презумпция и ее опровержение.

[Jazzanova]

Народу не нужны нездоровые сенсации, народу нужны здоровые сенсации (с)

может народу санация (оздоровление) нужна, а не сенсация
ведь доктор бывает ошибается и лечит не то и не тем
как итог лекарство калечит, здоровье организма ухудшается в результате все новых и новых медицинских усилий
особенно если медик при лечении руководствуется исключительно стремлением соответствовать непременно правилам оказания медицинской помощи, утвержденным Минздравсоцразвитием, а не целью вылечить человека
то есть возникает подмена цели

Это не пресловутый "остаточный принцип", это называется презумпция и ее опровержение.

хорошо бы только эту "остаточную презумпцию" в законе где-нибудь увидеть

Сообщение отредактировал Jazzanova: 31 October 2011 - 15:05

[IAY]

Jazzanova,

Мне кажется Ваша критика постановления №54 носит излишне формальный характер. Давайте по существу.

Как Вы сами считаете, возникает ли у соинвесторов, которые все деньги уплатили, право собственности или нет?

Я уже Вас это спрашивал в сообщении №220, но Вы уклонились от ответа...

Игорь

[Jazzanova]

Как Вы сами считаете, возникает ли у соинвесторов, которые все деньги уплатили, право собственности или нет?

конечно, при условии:
1) имеет место договор с застройщиком, по которому застройщик строит помещение для долевого инвестора за счет инвестора
2) инвестор рассчитался с застройщиком полностью
3) здание построено и введено в эксплуатацию
4) объект передан во владение и пользование долевому инвестору застройщиком по передаточному акту

Chiko,
А еще мне чисто по формальным основаниям не понятно, почему все так набросились на П.54. Ведь еще в 10/22 было ясно сказано: "никаких исков о признании"! То, что после принятия этого постановления уровень судебной защиты вкладывающих деньги в строительство понизится - это совершенно ясно. Но не надо унывать. Мне кажется, ВАСу надо четко разъяснить две простые вещи:
- что построенное на земле является частью участка, если участком владеет собственник;
- что объект незавершенного строительства может быть зареген только за арендатором, если участок находится в аренде,
и придумать какой-нибудь механизм что-то типа п.5 ст.488 с момента уплаты денег от дольщика застройщику.
И после этого все станет хорошо!

Игорь

ну вот смотрите Игорь,
по ПП ВАС № 54 к дду применяются правила о купле-продажи ГК
Вы сами даете ссылку на п. 5 488 ГК , который по мнению ВАС должен применяться к дду
но особенность этих сделок в том, что объекта сделки еще нет в природе на момент заключения сделки он еще не построен
Смоделируем ситуацию. Допустим застройщик и долевой инвестор согласовали рассрочку платежа
выходит, что в пользу застройщика должен возникнуть залог на строящийся объект (если иное договором не предусмотрено)
а это абсурд - залог несуществующего объекта
Кроме того, этот залог должен быт зарегистрирован в Росреестре, чтобы имел юридическую силу, а на основании какой нормы закона Росреестр будет это делать? На основании разъяснения ВАС?
Это один пример.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 31 October 2011 - 20:57

[IAY]

Jazzanova,

То есть Вы считаете, что для возникновение права собственности у соинвестора необходим и достаточен следующий юридический состав:

1) имеет место договор с застройщиком, по которому застройщик строит помещение для долевого инвестора за счет инвестора
2) инвестор рассчитался с застройщиком полностью
3) здание построено и введено в эксплуатацию
4) объект передан во владение и пользование долевому инвестору застройщиком по передаточному акту

Надеюсь, это шутка?!

Игорь

[Jazzanova]

Надеюсь, это шутка?!

как то малоинформативно
конкретнее плз ибо

Мне кажется Ваша критика носит излишне формальный характер. Давайте по существу.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 31 October 2011 - 20:59

[Wzhik]

Москвичи - инвесторы и застройщики с уже введёнными в эксплуатацию зданиями! Подтвердите, пожалуйста, информацию. Это правда, что Московский Росреестр пока забил на Постановление № 54 и продолжает регистрировать права инвесторов по инвестдоговорам по старой схеме, т.е. без предварительной регистрации объектов на Застройщика?

Сообщение отредактировал Wzhik: 03 November 2011 - 13:43

[advokato]

Москвичи - инвесторы и застройщики с уже введёнными в эксплуатацию зданиями! Подтвердите, пожалуйста, информацию. Это правда, что Московский Росреестр пока забил на Постановление № 54 и продолжает регистрировать права инвесторов по инвестдоговорам по старой схеме, т.е. без предварительной регистрации объектов на Застройщика?

Присоединяюсь к вопросу. Кто знает практику работы Росреестра - поделитесь плиз. Если возможно то и по другим регионам. Например Санкт-Петербург.

[Jazzanova]

официально пока не заявлено о каких-либо изменениях политики,
Росреестр полагаю займет выжидательную позицию пока не придет что-нибудь сверху из МЭР по этой теме
арбитражные разъяснения формально на Росреестр не распространяются

Сообщение отредактировал Jazzanova: 03 November 2011 - 19:19

[kog]

Wzhik,
Пока что в Московском управлении Росреестра, из-за отсутствия четких "указаний свыше" используется подход описанный мной в 287 сообщении этой ветки.

[kog]

Интересный пример применения 54 Постановления в ФАС МО http://kad.arbitr.ru...tanovlenija.pdf
А вроде согласно абз 6 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в постановлении, не содержащем указания на возможность пересмотра в порядке п.5 ч. 3 ст. 311 АПК, не может служить основанием для пересмотра судебных актов в силу пункта 5 части 3 статьи 311 АПК РФ, однако в связи с положением, изложенным в абзаце седьмом части 4 статьи 170 АПК РФ, учитывается судами со дня опубликования такого постановления при рассмотрении аналогичных дел, в том числе при пересмотре судебных актов в судах апелляционной и кассационной инстанций.

Никакой дисциплины... Я конечно понимаю, что внутреннее убеждение и все такое могут иметь место в судах. Вот только непонятно почему с одними оно имеет место, а с другими нет?

Сообщение отредактировал Jazzanova: 07 November 2011 - 14:12

[Chiko]

kog,

Интересный пример применения 54 Постановления в ФАС МО http://kad.arbitr.ru...tanovlenija.pdf

Если бы в постановлении по этому делу было бы написано про то, что у истца есть право на землю, и то, что объект введен в эксплуатацию, то я готов был бы согласиться в позицией ФАС МО. Только это, конечно, не иск о признании права, а иск о государственной регистрации права на имущество, созданное в ходе совместной деятельности.

[IAY]

Chiko,

Предположим, что суд, творчески оценив постановление Президиума по делу Анжело, квалифицирует инвестиционный контракт как договор простого товарищества. Правильно ли я понимаю, что в соответствии со ст.1048 ГК РФ суд должен признать, то публичное образование получило долю в праве общей собственности, даже если оно ничего не внесло, поскольку это предусмотрено договором? И верно ли, что исходя из ППВАС №54 суд не может квалифицировать отношения между инвестором и публичным образованием, как договор дарения будущей недвижимости?

Игорь

[Jazzanova]

IAY,
сообщение 386 прочтите плз и поясните свою правовую позицию
поломайте мои тезисы аргументированно
теряю к вам респект, так как складывается впечатление, что предложив открытую дискуссию, уклоняетесь от нее, не комильфо

тезисы которые накидал основаны на собственном судебном опыте в сою
двухлетней давности
тогда еще не было 10/22 -))
что изменилось в гражданском праве за эти два года?

Сообщение отредактировал Jazzanova: 07 November 2011 - 15:12

[IAY]

Jazzanova,

В гражданском праве за последние два года в отношении обсуждаемой ситуцаии ничего не изменилось. Как два года назад возникновение права на имущество (в т.ч. недвижимое) по умолчанию никак не было связано его оплатой, так и сейчас не связано. Как два года назад действовал п.2 ст.8 ГК РФ, о том, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, так и сейчас то же самое. Как два года назад действовала ст. 219 ГК РФ, так и сейчас действует.

Поэтому если Вы считаете, что для возникновения права собственности у соинвестора необходим и достаточен следующий юридический состав:

1) имеет место договор с застройщиком, по которому застройщик строит помещение для долевого инвестора за счет инвестора
2) инвестор рассчитался с застройщиком полностью
3) здание построено и введено в эксплуатацию
4) объект передан во владение и пользование долевому инвестору застройщиком по передаточному акту

то Ваше мнение, как раньше не было основано на законе, так и сейчас.

Игорь

[SOI]

тезисы которые накидал основаны на собственном судебном опыте в сою

что изменилось в гражданском праве за эти два года?

суды повзрослели, ИМХО. у меня года три назад в кассации (СОЮ) судья полистал дело, увидел 165 и 551, "а, ну это как иск о признании права?", - и я сел на задние лапы. сейчас эта практика уже почти полностью подохла.

мне кажется, сейчас не имеет смысла обсуждать 54, а стоит говорить о новых инструментах, которые позволят защитить интересы инвестора. Если не считать корпоративных оболочек, такие методы - это наличие права на землю, на что прямо указано в 54 и упомянуто Чико чуть раньше, или ипотека при чуть вольном толковании 64-й закона Об ипотеке. Это навскидку. Есть еще мысли - давайте делиться.

[Jazzanova]

Jazzanova,

В гражданском праве за последние два года в отношении обсуждаемой ситуцаии ничего не изменилось. Как два года назад возникновение права на имущество (в т.ч. недвижимое) по умолчанию никак не было связано его оплатой, так и сейчас не связано. Как два года назад действовал п.2 ст.8 ГК РФ, о том, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, так и сейчас то же самое. Как два года назад действовала ст. 219 ГК РФ, так и сейчас действует.
Поэтому если Вы считаете, что для возникновения права собственности у соинвестора необходим и достаточен следующий юридический состав:

1) имеет место договор с застройщиком, по которому застройщик строит помещение для долевого инвестора за счет инвестора
2) инвестор рассчитался с застройщиком полностью
3) здание построено и введено в эксплуатацию
4) объект передан во владение и пользование долевому инвестору застройщиком по передаточному акту

то Ваше мнение, как раньше не было основано на законе, так и сейчас.
Игорь

Игорь, полагаю, Вы добросовестно заблуждаетесь, впрочем как имхо и тройка судей ВАС, выпуская ПП ВАС № 54, исходя из ложных предпосылок
1)

Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

см. ст. 6 39-фз
2)

Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.

см. пункт 5 ст. 5 закона РСФСР 1488-I
3)

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

cм. пункт 1 ст. 209 ГК
4) Ни в ГК, ни в иных федеральных законах нет положения о лишении инвесторов указанных выше прав.

Вывод:
Инвестор единственное лицо, которое приобретает право собственности на объекты своих капитальных вложений, никакого застройщика и рядом не стояло.

Таким образом, ПП ВАС № 54 без должных законных оснований лишает инвесторов и соинвесторов права собственности на объекты капитальных вложений, гарантированное действующим инвестиционным законодательством РФ. Данные разъяснения имхо приняты без учета специфики инвестиционного законодательства РФ и самое разумное в данной ситуации их скорректировать.

P.s. Можно, конечно, в очередной раз подстроиться, как предлагает SOI
Но тогда хотя бы отмените законы о капвложениях для соблюдения приличий

Сообщение отредактировал Jazzanova: 08 November 2011 - 01:08

[kog]

Есть сведения, что в Управлении Росреестра по Москве, впервые было зарегистрировано право застройщика на объект незавершенного строительства при наличии в отношении данного объекта и инвест договора с Москвой и договоров соинвестирования с иными лицами.
Т.е действия были осуществлены в соответствии с логикой 54 Постановления и по аналогии с законом о долевом участии (в данном случае договоров долевого участия не было).

Jazzanova,
Вы полагаете, что зарегистрировано право не собственника? Т.е. другие лица заплатив ему деньги не предали ему их в собственность (т.е. оставили в своей) и следовательно он создал этот объект не за счет своих средств?
Т.е. сохранение у покупателя будущей вещи права собственности зависит только от его собственного отношения к этой покупке как к инвестиционной?!

[SOI]

Jazzanova, обратите внимание, и 39-фз, и 1488-I писались экономистами. ну нет таких объектов как "результаты инвестиций" и "объекты капитальных инвестиций". у экономистов же, в том числе бухов, как правило в голове не помещается концепция права требования, в их восприятии потраченные деньги сразу же оказываются на 08 счете. лучшее, что могут сделать юристы с такой шизой как закон О БУ - не замечать, что сейчас часто арбитраж и делает.

[Wzhik]

quote name='Jazzanova' timestamp='1320692550' post='4673403']

Jazzanova,

Вывод:
Инвестор единственное лицо, которое приобретает право собственности на объекты своих капитальных вложений, никакого застройщика и рядом не стояло.

Поправка: застройщик по своей сути всегда является инвестором (или соинвестором), даже если он не финансирует строительство, так как даже тогда, когда он не вносит земельный участок в качестве вклада (или право аренды на него), его вкладом всё равно является право застройки принадлежащего ему участка (или право использования путём застройки, или можно назвать как-нибудь иначе это право, которое предоставляет застройщик для реализации инвестпроекта и без которого строительство не возможно).
Соответсвенно застройщик - всегда соинвестор (даже если так не назван в договоре и вклад его никак не оценен), а значит имеет право на предоставление ему какой-либо части результата инвестдеятельности, хотя бы в виде какой-нибудь симоволической выплаты ему денежных средств.

А в остальном, Jazzanova, я согласен с вашей оценкой Постановления № 54:
- в части необоснованного толкования ВАСом Законов об инвестициях (исключение инвестдеятельности как оснвоания возникновения права собственности на результат инвестиций (капвложений)),
- в части необоснвоанного узаконивания договора к-п будущей квартиры в простой письменной форме,
- в части необоснованной презумции того, что предварительный договор купли-продажи с платежом по нему - с чего-то вдруг договор купли-продажи,
- в части необоснованного вывода о том, что только застройщик приобретает право собственности на построенный на земельном участке объект (за исключением только 214-ФЗ).
Вот навскидку могу привести пример, когда несобственник земельного участка также становится собственником построенного объекта с момента его создания - супруги (с режимом совместной собственности) строят дом на земельном участке, приобретенном одним из супругов до брака (или безвозмездно).

Сообщение отредактировал Wzhik: 08 November 2011 - 13:40