Сообщений в теме: 72

[Ника25]

А может быть у кого-нить образовался лучший вариант купить эту квартиру............но они не хотят проводить просто как к-п, т.к. им это якобы не выгодно, налоги и т.д. а акт гос. приемки уже есть

[Mister Muscle]

Ника25 правильно не хотят пока. На себя регить - налог на имущество и НДС при продаже. Пока не отменили. Есть возможность по долевому провести, вот они и проводят. Я бы тоже так делал, но у меня уже время ушло ((

[Rally]

О про НДС, точнее про пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК в новой редакции.

Какие последствия?

[Ника25]

realtor
но ведь тогда можно вляпаться, что мол им кассу не удалось переделать и теперь типа платите неустойку.
Добавлено @ [mergetime]1103701963[/mergetime]
еще вопросик...возможно зарегистрировать квартиру, если по договору оплата должна производится в течении скажем года с момента заключения договора, т.е. сумма еще не проплачена за квартиру, но договор уже заключен

[Massive]

Ника25,
просьба быть внимательнее.
Ваш вопрос уже поднимался. Даже приведен в FAQ - Долевое строительство.
Присоединяю эту тему к общей ветке обсуждения.
Спасибо за понимание.

[Ника25]

выговор разработчикам сайта..........что за херь, почему тема переместилась не понятным образом под другим ником, да еще и не полностю..........где переписка????

[Massive]

Ника25,
выношу Вам предупреждение за мат в правовой теме и публичное обсуждение действий модератора раздела.
Наберете еще один минус - будете отключены от Конференции на неделю.
Спасибо за понимание.

[Irma]

Есть у кого новая практика ГУ ФРС по СПб и ЛО по исполнению дольщиком денежных обязательств после сдачи дома гос. приемочной комисии? Каково процентное соотношение в настоящее время?

[tormaz]

Доброго времени суток!

Собственно сабж..

Возможна ли отсрочка оплаты в договоре долевого участия строительства жилого дома? Конкретнее: срок сдачи объекта первой очереди в 2009 году, по договору оплату отдаляем до 2010 года, до срока сдачи объекта полностью. т.е. позволяем людям найти деньги не всовываясь в ипотеку.

Юстиция рубит.... мол никаких инвестиций после сдачи дома.... так как 214-ФЗ не позволяет производить оплату после сдачи объекта в эксплуатацию... хотя лично я никаких запретов из текста закона не наблюдаю. Момент оплаты ни как не отражен. Только есть обязанность оплатить, а как платить решайте сами застройщик и дольщик...

Идеи: В целом получается, что в данном случае к договору долевого участия могут быть применимы правила купли-продажи с рассрочкой платежа. больше пока идей нет.

Как оформить грамотно рассрочку платежа не привлекая кредитные организации?

Если кто в практике сталкивался с сием, отзовись!

[Lawyerus]

tormaz

Возможна ли отсрочка оплаты в договоре долевого участия строительства жилого дома? Конкретнее: срок сдачи объекта первой очереди в 2009 году, по договору оплату отдаляем до 2010 года, до срока сдачи объекта полностью. т.е. позволяем людям найти деньги не всовываясь в ипотеку.

нет проблем. Хоть при подписании передаточного акта.

В целом получается, что в данном случае к договору долевого участия могут быть применимы правила купли-продажи с рассрочкой платежа. больше пока идей нет.

это почему?

Как оформить грамотно рассрочку платежа не привлекая кредитные организации?

Не понятен смысл вопроса

[tormaz]

tormaz

Возможна ли отсрочка оплаты в договоре долевого участия строительства жилого дома? Конкретнее: срок сдачи объекта первой очереди в 2009 году, по договору оплату отдаляем до 2010 года, до срока сдачи объекта полностью. т.е. позволяем людям найти деньги не всовываясь в ипотеку.

Lawyerus

нет проблем. Хоть при подписании передаточного акта.

каким образом?

tormaz

В целом получается, что в данном случае к договору долевого участия могут быть применимы правила купли-продажи с рассрочкой платежа. больше пока идей нет.

Lawyerus

это почему?

договор долевого участия по своей конструкции "сборная солянка" и его составляющими могут быть различные договора, так например: инвестиционный договор, договор простого товарищества и т.д. в зависимости от того, какие существенные условия содержит. И соответственно в данном случае суд применяет специальные нормы ГК ч.2 (при правовой экспертизе договора).вроде так если ни чего не путаю

tormaz

Как оформить грамотно рассрочку платежа не привлекая кредитные организации?

Lawyerus

Не понятен смысл вопроса 

смысл в том, что юстиция встает в позицию: "мол... Вы на каком собственно основании даете рассрочку? Вы Банк ? 214 ФЗ не предусматривает
заем денежных средств, а предполагает только финансирование заказчика дольщиком путем внесения денех, ДО МОМЕНТА СДАЧИ ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, а все что уже после того, то извините из другой оперы. И тут Вам в помощь ипотека и залог предусмотренные ФЗ 214"

Сообщение отредактировал tormaz: 14 April 2009 - 09:46

[местный]

Уважаемый Lawyerus,
Позвольте уточнить? (предполагая, что позволяете, уточняю)) Правильно ли я понял, что Ваша фраза

нет проблем. Хоть при подписании передаточного акта.

говорит о том, что Вы придерживаетесь позиции: все расчеты должны быть завершены не позднее момента подписания передаточного акта?

Очень бы хотелось найти опровержение этой позиции - договоры нашего застройщика с его подрядчиками предполагают рассрочку в оплате работ (гарантийные удержания и пр.), но, как это часто бывает, объект введен в эксплуатацию и мы - участник долевого строительства рвемся зарегистрировать свое право собственности (желая при этом по возможности получить рассрочку в уплате цены договора) застройщика такой расклад в принципе устраивает .
вроде бы статья 12 214-ФЗ однозначно не говорит о необходимости уплатить цену договора не позднее передачи,(ИМХО) но не хотелось бы в ФРС получить "отлуп" (готовим допсоглашение, ну и по факту акт передачи планируем подписать до полной оплаты).

[tormaz]

Уважаемый Lawyerus,
Позвольте уточнить? (предполагая, что позволяете, уточняю)) Правильно ли я понял, что Ваша фраза

нет проблем. Хоть при подписании передаточного акта.

говорит о том, что Вы придерживаетесь позиции: все расчеты должны быть завершены не позднее момента подписания передаточного акта?

В том то и вопрос! После того, как сторонами будет подписан передаточный акт, обязательства по договору долевого участия будут исполнены. Соответственно дольщик, который был должен заказчику Ннную сумму (которую заказчик дал в рассрочку) с момента подписания акта приема-передачи ничего не должен? Так как, подписанием сего акта стороны признают исполнение обязательств друг перед другом!
в случае если акт приема передачи подписан не будет то и квартиру дольщик в собственность не получит... кроме того юстиция при регистрации права собственности на возведенный объект долевого строит., требует от заказчика справку о том, что дольщик погасил долг!

Я так полагаю, можно поступить следующим образом:
1.Подписать акт приема -передачи, а вместе с ним некое соглашение, о том что дольщик остается должен заказчику.. получается договор займа))
2. Не подписывать акт приема-передачи после сдачи объекта и подписать только тогда, когда будет произведена полная оплата. но можно нарваться на штрафы хотя со стороны дольщика также имеет место просрочка исполнения обязательств...

ВОПРОСЫ!!!
1.определяет ли 214-ФЗ какие то временные рамки для исчисления момента оплаты по договору долевого участия (Д.Д.У.)?

2.Может ли оплата по Д.Д.У. производиться после исполнения заказчиком своих обязательств по сдаче построенной квартиры и оформлением ее в собственность дольщика?

[местный]

Уважаемый tormaz ,

не готов согласиться с тем, что:

После того, как сторонами будет подписан передаточный акт, обязательства по договору долевого участия будут исполнены.

п.2 статьи 12, на мой взгляд, устанавливает не последовательность исполнения обязательств дольщика, а "совокупность" обязательств исполнение которых их прекращает (т.е. с учетом наличия иных обязательств у застройщика в связи с регистрацией ПС эта статья является несовсем удачным переложением п.1 ст.408 ГК). Поэтому сам по себе факт подписания передаточного акта ни прекращает обязательства дольщика, ни подтверждает, косвенно, оплату (как было бы предположи мы, что до полной оплаты передачи быть не может).

1.определяет ли 214-ФЗ какие то временные рамки для исчисления момента оплаты по договору долевого участия (Д.Д.У.)?

прямо нет, лишь указанием на необходимость определения в ДДУ таких временных рамок - срока и порядка оплаты (пп.3 п.4 ст.4)

2.Может ли оплата по Д.Д.У. производиться после исполнения заказчиком своих обязательств по сдаче построенной квартиры и оформлением ее в собственность дольщика?

если исходить из того, что цена может быть определена "как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика." (ст.5), то да, если условия заключенных застройщиком договоров подряда предполагают такой срок оплаты (например, при указании на то, что в течение какого-то срока после сдачи объекта некая часть цены договора подряда "удерживается" заказчиком в качестве "гарантийного").
С уважением,

[местный]

Поднимаю тему,

В одном из обсуждений (тыктык) и в этой ветке (сообщения уважаемого Massive'а №№3,11) в том числе было высказано мнение о том, что "все расчеты должны быть завершены не позднее момента:
а) получения разрешения на ввод в эксплуатацию ("лишь на(до) стадии строительства")
б) подписания передаточного акта между застройщиком и участником ДС.
В качестве обоснования приводится указание на "сущность ДДУ" (прошу прощения за возможно неуместное цитирование). В практике регистрирующих органов (насколько я могу судить по сайтам УФРС г.Москвы и СПб и ЛО) эта позиция (обязательность завершения расчетов до регистрации ПС) отражена в требовании предоставления "справки от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору (если актом приема-передачи это не предусмотрено)".
Нормативного обоснования такой позиции я не вижу (что, конечно, не исключает его наличия). Статья 12 214-ФЗ, на мой взгляд, таким обоснованием не является, т.к. лишь повторяет ГК.

Вопрос: можно ли установить в ДДУ, что оплата производится и после передачи объекта застройщиком (но, конечно, же в пределах какого-то установленного срока)?

П.С. поскольку, на мой взгляд, эта тема пересекается с темой, ссылку на которую я привел, может быть, стоит их объединить, чтобы не дублировать обсуждение?

С уважением,

[tormaz]

Уважаемый tormaz ,

местный

если исходить из того, что цена может быть определена "как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика." (ст.5), то да, если условия заключенных застройщиком договоров подряда предполагают такой срок оплаты (например, при указании на то, что в течение какого-то срока после сдачи объекта некая часть цены договора подряда "удерживается" заказчиком в качестве "гарантийного").
С уважением,

Уважаемый, местный,

Именно из того и исходим, в договоре цена так и определена "...возмещение затрат..." плюс по проектной документации сдача всего объекта только в 2010, а сдача первой очереди в 2009. Но у ФРС свои мнения по данному поводу)) один ДДУ зарегили. два обломали в зависимости от того, к какому регистратору попадет)))

Собственно теперь вот дело за судом)))

местный

п.2 статьи 12, на мой взгляд, устанавливает не последовательность исполнения обязательств дольщика, а "совокупность" обязательств исполнение которых их прекращает (т.е. с учетом наличия иных обязательств у застройщика в связи с регистрацией ПС эта статья является несовсем удачным переложением п.1 ст.408 ГК). Поэтому сам по себе факт подписания передаточного акта ни прекращает обязательства дольщика, ни подтверждает, косвенно, оплату (как было бы предположи мы, что до полной оплаты передачи быть не может).

Полностью согласен! Я имел ввиду, что при подписании акта будет зафиксирован прием-передачи объекта, и факт полной оплаты по договору. В случае, если не будет подтверждения со стороны Заказчика факта оплаты дольщиком всей суммы, то соответственно ФРС не оформит квартиру в собственность дольщика))) у дольщика начнется паника "отдайте мне квартиру", побежит по судам. И тут возможны штрафы, за то что вовремя не передали квартирку. С другой стороны, Денюжки то не полностью оплачены.

Так, можно полагать, что в самом ДДУ можно не указывать на рассрочку платежа до момента следующего после сдачи объекта, а просто при сдаче объекта, подписать акт-приема передачи без указания на факт полной оплаты. т.е. Свои обяз-ва заказчик исполнил. В свою очередь дольщик остается должен, и пока заказчик не даст справку дольщику о том, что задолженность погашена квартира остается "как бы" в залоге у Заказчика, фактически долщик может проживать в ней... В данном случае, ни о какой купле-продаже речи быть не может. Имеют силу правоотношения возникшие в форме долевого участияю. И соответственно иные налоговые последствия) вроде так

С уважением и наилучшими пожеланиями!

[местный]

уважаемый tormaz

ну как же могут быть

возможны штрафы, за то что вовремя не передали квартирку

если Вы говорите, что

при подписании акта будет зафиксирован прием-передачи объекта

т.е. обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства участнику будут выполнены в момент подписания этого акта (ст.12 214-ФЗ)

В том-то и дело, что мой вопрос (задача, если быть точнее) заключается в выяснении принципиальной (не)возможности указывать на (и по факту иметь без составления несоответствующих действительности документов) рассрочку в уплате цены ДДУ со сроком завершения расчетов после указанной даты передачи объекта.

В свою очередь дольщик остается должен, и пока заказчик не даст справку дольщику о том, что задолженность погашена квартира остается "как бы" в залоге у Заказчика,

такой подход мне был озвучен, как позиция одного из московских регистраторов только без оговорки "как бы" - просто залог, возникший на основании закона как бы при купле-продаже
Я в смятении - то ли я чего-то недопонимаю в этом вопросе (и тут я надеюсь, что старшие товарищи мудро подскажут мне, в чем моя ошибка и где найти ответ ), то ли это очередной выверт революционного правосознания наших регистраторов, которые пытаются найти в аналогии закона объяснение установленной ими практики

[tormaz]

... то ли это очередной выверт революционного правосознания наших регистраторов, которые пытаются найти в аналогии закона объяснение установленной ими практики 

Скорей всего именно так и есть))))

Уважаемый местный, я так понимаю отказ/приостановление регистратора есть на руках? Предлогаю обменяться документами. Кадай на мыло gorson@mail.ru. В ответ кину свое приостановление.

И все же... моя задача выяснить: Какова же природа ДДУ после сдачи квартиры дольщику по акту, без исполнения дольщиком своих обязательств в полном объеме?

У кого есть опыт оспаривания решений ФРС в области ДДУ, а конкретнее вопросов касающихся рассрочки платежа.. ДЕЛИТЕСЬ!!!.

[местный]

Уважаемый tormaz ,

Мы пытаемся действовать т.с. "проактивно" - не совершая ошибок, которых можно было бы избежать Соответственно, я пока не имею

отказ/приостановление регистратора

"на руках". Мнение "регистратора" было получено "неофициально" в ответ на вопрос "а можно ли?".
На мой взгляд ответ на вопрос:

Какова же природа ДДУ после сдачи квартиры дольщику по акту, без исполнения дольщиком своих обязательств в полном объеме?

все еще лежит в плоскости "какова природа ДДУ вообще", поскольку факт недоисполненности ДДУ не влияет на пр.квалификацию отношений сторон. Да и какова цель такой постановки вопроса - отстоять применимость по аналогии норм о ДКП или ином договоре (что при наличии аргументов "за отличную от ДДУ природу таких отношений" позволило бы Вам "подтвердить применимость норм о ДКП/другом договоре")? Я не вижу возможности сделать это.
В Вашем случае можно было бы говорить о возможности замены обязательства участника ДС по уплате цены ДДУ заемным обязательством перед застройщиком (а-ля 818), но даже в отношении ДКП, где законом предусмотрена такая возможность, "замена" происходит в силу прямого указания закона на основании отдельной сделки - новации, т.е. применив такую аналогию, мы бы пришли к выводу о том, что у Вас это произошло бы через прекращение обязательств по ДДУ при чем при активном участии застройщика. Что мешает это сделать и до передачи ОДС участнику? Еще раз - для меня не является проблемой (с точки зрения юр.техники) оформить прекращение обязанности дольщика по уплате
цены ДДУ новацией в заемной обязательство до передачи объекта, но вот в необходимости идти именно таким путем я все еще не убежден.

[Sania]

tormaz

Уважаемый местный, я так понимаю отказ/приостановление регистратора есть на руках? Предлогаю обменяться документами. Кадай на мыло gorson@mail.ru. В ответ кину свое приостановление.

А нельзя ли документик в конфу для всеобщего обозрения?

[tormaz]

Уважаемый Местный!

Мы пытаемся действовать т.с. "проактивно" -

Так и мы не идем на пролом На вопрос "а можно ли?" "наш регистратор" ответил "МОЖНО!" и действительно первые доп.соглашения о рассрочке оплаты ДДУ были зарегены ! ))) Это был первый опыт)) последующие два обломались, попав к другому регистратору.

... оформить прекращение обязанности дольщика по уплате
цены ДДУ новацией в заемной обязательство до передачи объекта, но вот в необходимости идти именно таким путем я все еще не убежден.

Местный, я так понимаю вы за вариант?:

в самом ДДУ можно не указывать на рассрочку платежа до момента следующего после сдачи объекта, а просто при сдаче объекта, подписать акт-приема передачи без указания на факт полной оплаты. т.е. Свои обяз-ва заказчик исполнил. В свою очередь дольщик остается должен, и пока заказчик не даст справку дольщику о том, что задолженность погашена квартира остается "как бы" в залоге у Заказчика, фактически долщик может проживать в ней...

[tormaz]

А нельзя ли документик в конфу для всеобщего обозрения?

Получите, распишитесь...

Прикрепленные изображения

• 
• 

[местный]

Уважаемый tormaz,

Я за то, что описанный Вами вариант с неотраженной в ДДУ, но возникшей по факту рассрочкой оплаты цены и так возможен, вот только в отношении последствий ("в залоге у застройщика") - если Вы имеете в виду право залога, возникшее на основани закона и зарегистрированное в соответствии с ФЗ "Об ипотеке" и 122-ФЗ) - я не уверен, поскольку такие последствия возможны лишь в том случае, если мы допускаем аналогию закона (как бы "проданный в кредит объект долевого строительства" - п.5 ст.488). Можно ли говорить, что применение аналогии возможно регистратором и что, применив аналогию, регистратор вправе зарегистрировать ипотеку в силу закона при обнаружении такой рассрочки? ИМХО нет.

Если же Вы ищете возможность и на елку залезть (зарегистрировать ПС участника на Объект Д/Стр-ва) и ...ничего не ободрать (обойтись без залога и избежать отказа в регистрации по причине "непредоставления всех необходимых документов" или "противоречия закону предоставленных"), то я предлагаю идти по пути прекращения обязательств по уплате цены путем их новации в заемное обязательство. что поможет Вам получить от застройщика документ об отсутствии претензий по исполнению Ваших обязательств по оплате, либо об их "полном исполнении" (имею в виду то, что в том объеме в каком такое обязательство существовало, оно было исполнено, а в остальном прекращено новацией), что зависит от восприятия застройщиком такой схемы.

Сообщение отредактировал местный: 21 April 2009 - 13:12

[tormaz]

Уважаемый Местный

я предлагаю идти по пути прекращения обязательств по уплате цены путем их новации в заемное обязательство. что поможет Вам получить от застройщика документ об отсутствии претензий по исполнению Ваших обязательств по оплате, либо об их "полном исполнении" (имею в виду то, что в том объеме в каком такое обязательство существовало, оно было исполнено, а в остальном прекращено новацией), что зависит от восприятия застройщиком такой схемы.

Новация так же подлежит государственной регистрации?! так как "новируем" обязательство ДДУ который подлежал гос регистрации?

или я так понимаю: Новация обязательств дольщика, по оплате цены ДДУ, происходит вследствие заключения между Дольщиком и Застройщиком договора займа? который в принципе не подлежит гос регистрации. А в свою очередь дольщик закладывает свое имущественное право на построенный объект, путем заключения договора залога?(хотя имущ.право дольщика и так находиться в обременении застройщика)

Я как представитель застройщика за любую схему лишь бы привлечь инвестирование и с другой стороны как Вы выражаетесь :"..ничего не ободрать"

от ВАС МЕСТНЫЙ любому совету рад. Диалог кроме Вас, видно никому больше не интересен... Или просто лыжи не едут..