Сообщений в теме: 43

[Lady_in_red]

))))
Приветствую всех, уважаемые коллеги.

В данный момент меня озадачивает похожий вопрос.

Около месяца назад я умудрилась написать договор купли-продажи арендных прав на земельные участки (он больше всего подходил для достижения поставленной передо мной задачи).
Отдала его неюристам компании, в котрой работаю... на переговорах в присутствии юристов с другой стороны договор был заключен, деньги по нему получены. До Мосрегистрации дело не пока не дошло по объективным причинам.

Недавно затронули эту тему с уважаемым мной практиком и он категорично заявил, что арендные права не могут быть предметом купли-продажи, а для их передачи существует единственная, предусмотренная законом форма - уступка. Поэтому мой договор не соответствует форме, предусмотренной законом и может быть признан недействительным.
Я признала свою некомпетентность и от неаргументированных выяснений ушла.

Попыталась самостоятельно найти законные основания для признания такой сделки не соответствующей закону.
Нашла в конфе несколько упоминаний в разных темах (и данное в частности).

Лично я не вижу причин, препятствующих заключению данного договора. Ну и пусть это сделка "не поименованная в ГК", в соответствии с п. 2 ст. 421 ГК такие можно заключать не напрягаясь.
И п. 2 ст. 615 ГК вроде не противоречит, есть же там понятие понятие "перенайма", и, насколько я понимаю, оно отражает как раз смену арендатора в арендном правоотношении.

С другой стороны, беспокоит позиция ВАСа, высказанная в Информационном письме № 66 от 11.01.2002: ВАС признал передачу арендных прав в форме уступки ненадлежащим, тем самым признав отказ в регистрации такого договора правомерным.

На мой взгляд, это по меньшей мере странно. Особенно в свете того, что на Официальном сайте Мосрегистрации имеется ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫХ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ПЕРЕУСТУПКИ (КУПЛИ-ПРОДАЖИ) ПРАВА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. (форма 3-02-01)

Отсюда можно заключить, что Мосрегистрация не только признает и регистрирует передачу арендных прав в форме уступки, но и считает это синонимом купли-продажи арендных прав.

Выскажите пожалуйста свои мнения.

С уважением и нежностью.

[beta]

Lady_in_red,
ИМХО, уступить арендные права в отрыве от обязанностей нельзя, именно поэтому ВАС говорит о перенайме, т.е. о замене лица (арендатора) в договоре. Что же касается возмездности такого соглашения, то я не вижу препятствий или запретов. Кстати, многие соглашения об уступке арендных прав, которые я видела, по существу и есть соглашения о перенайме, т.е. содержат также положения о переходе обязанностей по договору аренды к новому арендатору.

А насчет описанной Вами позиции практика, то он не прав насчет уступки вот в каком отношении: уступка - это передача прав, но в основании уступки всегда есть какая-то сделка (дарения, мены, купли-продажи). То есть нужно различать собственно уступку и сделку, лежащую в ее основании. Об этом писал еще Мейер. Сейчас можно почитать статьи Новоселовой, она об этом писала . Если у Вас есть Гарант, там можно найти кое-что.

[LOLALA]

Насчет уступки согласна с beta
Насчёт ВАСа - он это писал в 2002 году, когда ЗК только обсуждался. Новые законы - новая практика

[Le vin]

В 1996 году заключен договор аренды земельного участка. ЦН - земли поселений. РИ - строительство. Срок аренды - 49 лет.
В настоящее время готовится передача прав и обязанностей новому арендатору по п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
вопрос: необходимо ли осущестлять регистрацию соглашения о о передаче прави и обязанностей новому арендатору?

Своя т.зр: соглашение регистрировать - надо.

Извините за краткость и неразвернутость - очень все спешно.

[Jazzanova]

без государственной регистрации договора аренды насколько помню ую не зарегит такое соглашение

м точка зрения - надо

[Gonsales]

Сорри за офф)))

Jazzanova Вася, отпишись что у тя с футболом, мы собираемся начать формировать тройки))))-двойки.
Зайди в тему в спорте плз.)))))

еще раз сорри))))

[Le vin]

Jazzanova
Спасибо. Склоняюст к тому же. Придется регить договор 1996 года. А он - кривой-кривой. Без постановки участка на кад. учет даже......

[Jazzanova]

ну да либо купить арендатора и реорганизовать путем разделения

[maus34]

Своя т.зр: соглашение регистрировать - надо.

надо регистрировать

[Le vin]

Наталь.... помогай давай... а то у меня - прокурорская проверка - на 1-ом объекте и КРУшные - на 2-ух.
В ФРС по телефону сказали, что сначала будут регить первоначальный договор аренды (1996 года), а только потом - соглашение о перемене датора. Это плохо. Очень. Как их убедить зарегить сразу и договор 1996 года и перемену лиц?
З.Ы. ну извините. Ну правда, некогда совсем нормативку лопатить. Стыдно. От проверяющих отписываюсь день и ночь(((

[Немногоземельщица]

Le vin
Что значит ПОТОМ будут регить???
Вообще то вы сразу подаете 2 заявления. Первое на регистрацию договора аренды, второе - на регистрацию соглашения.
На той неделе в Москве так сдавала.

[Le vin]

Немногоземельщица

Вообще то вы сразу подаете 2 заявления

Тода уж три..... Третье - на регистрацию права аренды... Хотя у них в бланках (ФРСных) только на регистрацию права предусмотрено....

[uzbek]

в 96 еще не было регистрации... посему право могло перейти и по не зарегиному договору...
Кадасторовый учет необязателен - описательный метод границ...

[maus34]

в 96 еще не было регистрации...

была, осуществлялась горкомземами. Регистрировались договоры аренды з.у сроком более 3 лет
если договор зарегистривован в горкомземе, ИМХО регистрируется только перенаем

[Jazzanova]

мыша фрс будет по любому регить основной
ведь идет сделка в период действия закона 122фз

[Vyu]

в соответствии со ст. 22 ЗК, где сказано, что Арендатор земельного участка, т.е вы вправе ПЕРЕДАТЬ свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласи собственника зем. участка при условии его уведомления , если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
)

А если в договоре аренды предусмотрено право передать свои права и обязанности только с разрешения арендодателя, обязан ли в случае отказа арендодатель мотивировать свой отказ?

[Tigrenok]

KirillT

Я это прекрасно вижу, потому и говорю, что если арендатор желает передать права и обязанности он должен заключать договор перенайма, а не какое то "соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды". Зачем огород городить, если в ГК РФ этот вопрос решен.

Зато он решен ЗК РФ.
Договор "О передаче прав и обязанностей по договору аренды" абсолютно нормальная правовая конструкция, которая совершенно спокойно проходит государственную регистрацию. В отличие от других предложенных выше.
Вообще в идеале- зарегить права на незавершенку (это при наличии разрешения на строительство не так уж и сложно) и заключить "договор купли-продажи недвижимости и передачи прав и обязанностей по договору аренды." Два в одном. Делали так неоднократно и никаких проблем.

[RINAT17]

ИП планирует передать права и обязанности по договору аренды ЗУ (арендодатель - муниципалитет) юридическому лицу за определенную плату. Согласие арендодателся получено. Юрик за уступку прав платить будет безналом и несколькими траншами. Обязательно ли, чтобы на момент госрегистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды, юрик полностью расчитался с ИП? Или возможно указать в договоре крайний срок расчетов?
Моя точка зрения, что нужно расчитаться на момент госрегистрации, указав это в договоре уступки прав.

[grin095]

Документов, подтверждающих проведение оплаты мне подавать не требовалось. Тем более никогда не указывал факт оплаты в самом договоре перенайма.
Считаю все зависит от условий, если предусмотрена оплата после регистрации, никто не вправе это запретить.