Залог, возникающий в силу закона не требует нотариального удостоверения, ведь так?
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 50
#27
Отправлено 23 April 2003 - 12:30
Allochka Правильно, как нотариус может удостоверять то, чего нет в документарной форме... (нет соглашения о залоге)
#28
Отправлено 23 April 2003 - 14:21
Еще вопрос: воплощая изложенную выше схему, стоит ли в предмете договора долевого строительства отражать отношения по займу, либо по ходу договора сделать отсылку на дополнительное соглашение?
#29
Отправлено 24 April 2003 - 13:59
Allochka
Отражать в практическом смысле очень необходимо.newbie Я про 58 и отвечал (в том чиле), могу пояснить если, что то не понятно.
Отражать в практическом смысле очень необходимо.newbie Я про 58 и отвечал (в том чиле), могу пояснить если, что то не понятно.
#31
Отправлено 25 April 2003 - 10:21
Статья 58. Последствия исполнения должником обязательств перед залогодателем
1. Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя.
2. При получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге.
Право требования, есть обязательство Должника перед Кредитором (далее основное обязательство). Кредитору нужны деньги он приходит в банк и говорит " дай мне денег, а в обеспечение я заложу право требования к моему Должнику"(далее кредитное обязательство). Банк дает деньги по залог праа требования возникает залоговое обязаетельство где Кредитор по основному обязательству является залогодателем перед Банком. Поскольку основное обязательство может быть исполненно Должником по основному обязательству, то предмет залога - право требования перестанет существовать. Вот 58 Закона о залоге и устанавливает, что все полученное Кредитором по основному обязательству (он же залогодатель перед банком) становится предметом залога по кредитному обязательсту.
1. Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя.
2. При получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге.
Право требования, есть обязательство Должника перед Кредитором (далее основное обязательство). Кредитору нужны деньги он приходит в банк и говорит " дай мне денег, а в обеспечение я заложу право требования к моему Должнику"(далее кредитное обязательство). Банк дает деньги по залог праа требования возникает залоговое обязаетельство где Кредитор по основному обязательству является залогодателем перед Банком. Поскольку основное обязательство может быть исполненно Должником по основному обязательству, то предмет залога - право требования перестанет существовать. Вот 58 Закона о залоге и устанавливает, что все полученное Кредитором по основному обязательству (он же залогодатель перед банком) становится предметом залога по кредитному обязательсту.
#32
Отправлено 25 April 2003 - 12:46
Аллочка, стоит. Возможно, стоит даже все, как я уже писал выше, объединить в одном документе, только не вбивать туда отношения залога (дабы не завернули к нотариусу), пусть лучше у регистрационного органа будет повод зарегистрировать залог как законный.стоит ли в предмете договора долевого строительства отражать отношения по займу
#33
Отправлено 05 May 2003 - 16:10
На практике при подаче документов в УЮ на регистрацию права с одновременным ограничением права собственности получен отказ по следующим основаниям:
1. По мнению УЮ не может выступать Застройщик в качестве Займодавца,
2. Нет основания для возникновения залога в силу закона. Для обеспечения обязательств необходимо заключение нотариально удостоверенного договора ипотеки.
Причем позиция вышестоящего УЮ по этому вопросу совпадает.
В любом случае собираюсь обжаловать.
1. По мнению УЮ не может выступать Застройщик в качестве Займодавца,
2. Нет основания для возникновения залога в силу закона. Для обеспечения обязательств необходимо заключение нотариально удостоверенного договора ипотеки.
Причем позиция вышестоящего УЮ по этому вопросу совпадает.
В любом случае собираюсь обжаловать.
#34
Отправлено 06 May 2003 - 09:17
Allochka
Убедительная просьба держать в курсе процесса. А ст.58 Закона о залоге их не убедила?
Убедительная просьба держать в курсе процесса. А ст.58 Закона о залоге их не убедила?
#35
Отправлено 06 May 2003 - 15:39
Нет, УЮ руководствовалось исключительно ст. 77 "Об ипотеке". Однако основания для возникновения залога в силу закона, по мнению Ашинского филиала Южноуральской регистрационной палаты, нет.
Еще раз опишу спорную ситуацию:
ОАО "АМЗ" является Застройщиком по договору долевого участия в строительстве Жилого дома с одной стороны и физическое лицо (работник ОАО "АМЗ") в качестве Дольщика с другой. Дольщик на момент ввода в эксплуатацию Жилого дома вносит 100% оплаты стоимости квартиры, из которых 50% собственные средства, а 50% - заемные, полученные по договору Целевого займа, заключенного с ОАО "АМЗ" - отсюда ст. 77 Закона "Об ипотеке". То есть и Застройщиком, и Займодавцем является ОАО "АМЗ", и это первое, что не нравится УЮ.
Изложенную выше схему реализуют следующие договора:
1) договор долевого участия в стротелстве (с подробным описанием механизма оплаты);
2) дополнение к договору;
3) договор целевого займа (с графиком погашения в качестве приложения);
4) акт приема-передачи к договору долевого участия в строительстве;
Рассмотев предложенные договора, УЮ предложило свою схему: регистрация права собственности без ограничения и последующая передача полученной квартиры в залог на основании нотариально удостоверенного договора Ипотеки.
Еще раз опишу спорную ситуацию:
ОАО "АМЗ" является Застройщиком по договору долевого участия в строительстве Жилого дома с одной стороны и физическое лицо (работник ОАО "АМЗ") в качестве Дольщика с другой. Дольщик на момент ввода в эксплуатацию Жилого дома вносит 100% оплаты стоимости квартиры, из которых 50% собственные средства, а 50% - заемные, полученные по договору Целевого займа, заключенного с ОАО "АМЗ" - отсюда ст. 77 Закона "Об ипотеке". То есть и Застройщиком, и Займодавцем является ОАО "АМЗ", и это первое, что не нравится УЮ.
Изложенную выше схему реализуют следующие договора:
1) договор долевого участия в стротелстве (с подробным описанием механизма оплаты);
2) дополнение к договору;
3) договор целевого займа (с графиком погашения в качестве приложения);
4) акт приема-передачи к договору долевого участия в строительстве;
Рассмотев предложенные договора, УЮ предложило свою схему: регистрация права собственности без ограничения и последующая передача полученной квартиры в залог на основании нотариально удостоверенного договора Ипотеки.
#36
Отправлено 07 May 2003 - 09:25
Так Вы Allochka из ЧЕлябинска? 
сообщите мне на мейл vicing@fromru.com как с Вами связаться (телефон). Думаю, что мне удасться положительно воздействовать на них. Скорее всего отказывает Вам не сам ашинский филиал, а центральный аппарат ЮУРП со многими я раньше работал. Не знаю порадует Вас или нет. но в свое время я от имени ЮУРП писал статьи об ипотеке. Что самое интересное, что О.В. Скремета не постеснялся их опубликовать под своим именем причем в том же журнале (Юридический вестник), в отором они ранее былиопубликованы под моим именем. Плагиат в чистом виде
Про ст. 58 Закона о залоге я сознательно умолчал надеясь продать данную схему строительным компаниям.... однкако.......... расказываю ее Вам 
Так, что скидывайте телефон поговорим.
сообщите мне на мейл vicing@fromru.com как с Вами связаться (телефон). Думаю, что мне удасться положительно воздействовать на них. Скорее всего отказывает Вам не сам ашинский филиал, а центральный аппарат ЮУРП со многими я раньше работал. Не знаю порадует Вас или нет. но в свое время я от имени ЮУРП писал статьи об ипотеке. Что самое интересное, что О.В. Скремета не постеснялся их опубликовать под своим именем причем в том же журнале (Юридический вестник), в отором они ранее былиопубликованы под моим именем.
Плагиат в чистом виде Про ст. 58 Закона о залоге я сознательно умолчал надеясь продать данную схему строительным компаниям.... однкако
.......... расказываю ее Вам Так, что скидывайте телефон поговорим.
#37
Отправлено 07 May 2003 - 17:21
Телефон отправлен. Заранее спасибо за звонок.
Получены новые сведения из УЮ Отдела правовой экспертизы г. Челябинска относительно основания отказа в регистрации: " ... недопустимо рассматривать договор Целевого займа в качестве основания для возникновения залога в силу закона. Это противоречит законодательству об инестиционной деятельности /изменения 2003/."
Получены новые сведения из УЮ Отдела правовой экспертизы г. Челябинска относительно основания отказа в регистрации: " ... недопустимо рассматривать договор Целевого займа в качестве основания для возникновения залога в силу закона. Это противоречит законодательству об инестиционной деятельности /изменения 2003/."
#38
-ОВВ-
Отправлено 24 July 2003 - 21:12
Добрый день всем!
Сложиласьтакая ситуация:
Компания выдает сотруднику ссуду для приобретения жилья, хотелось бы под залог как раз этого жилья(больше закладывать нечего :)). Сотрудник покупает жилье в строящемся доме(договор долевого участия в строительстве). Каким образом лучше оформить отношения в данной ситуации? Возможен ли трехсторонний договор между компанией, сотрудником и строительной организацией с залогом доли в строящемся доме, и что делать когда предмет залога станет недвижимостью?
Буду благодарна всем за совет!!!
Ольга.
Сложиласьтакая ситуация:
Компания выдает сотруднику ссуду для приобретения жилья, хотелось бы под залог как раз этого жилья(больше закладывать нечего :)). Сотрудник покупает жилье в строящемся доме(договор долевого участия в строительстве). Каким образом лучше оформить отношения в данной ситуации? Возможен ли трехсторонний договор между компанией, сотрудником и строительной организацией с залогом доли в строящемся доме, и что делать когда предмет залога станет недвижимостью?
Буду благодарна всем за совет!!!
Ольга.
#39
Отправлено 25 July 2003 - 07:20
ст.77 ФЗ об ипотеке - если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. С марта 2003 года - не только банк, но и юрлицо, выдавшее целевой займ (ФЗ от 24.12.2002 г. о внесении изменений в ФЗ об ипотеке)
Государственная регистрация ипотеки, возникшей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (участника долевого строительтсва в Вашем случае). Отдельный договор с юрлицом не нужен.
Но это все касается уже построенной квартиры. Что касается залога доли в строительстве, то с такой практикой не сталкивалась, не буду советовать...надо почитать ст.336 ГК (вроде бы имущественные права (требования) могут быть предметом залога).Но это будет не ипотека.
Государственная регистрация ипотеки, возникшей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (участника долевого строительтсва в Вашем случае). Отдельный договор с юрлицом не нужен.
Но это все касается уже построенной квартиры. Что касается залога доли в строительстве, то с такой практикой не сталкивалась, не буду советовать...надо почитать ст.336 ГК (вроде бы имущественные права (требования) могут быть предметом залога).Но это будет не ипотека.
#40
-Unregistered-
Отправлено 25 July 2003 - 09:55
register
приплюсуйте к вами сказанному ст.58 Закона РФ О залоге и получите нужный вам результат.
приплюсуйте к вами сказанному ст.58 Закона РФ О залоге и получите нужный вам результат.
#41
Отправлено 26 July 2003 - 18:34
ОВВ, правильно выше сказали - о залоге квартиры можно говорить, когда права на неё зарегистрированы. Пока квартиры нет в природе, говорить о её залоге не приходится.
В Вашей ситуации ТЕОРЕТИЧЕСКИ можно говорить о возмодности заолга права требования к лицу, осуществляющему строительство. Но на практике:
1) часто права требования к третьим лицам отсутствуют. Т.е. заключается инвестконтракт между инвестором и Москвой, по которому инвестор обязуется построить дом и часть квартир в нём передать Москве.
Когда он построит дом, он имеет право на получение остальных квартир в этом доме в собственность, но фактически это его требование к самому себе. Так вот, часто инвестор уступает часть своих прав третьим лицам (тем же физикам), и получается, что они, становясь на место инвестора, также имеют права требования к самим себе. В общем, надо смотреть, как в Ваших договорах это всё сформулировано.
2) Как правило, документация на строительство, мягко говоря, оставляет желать лучшего - разрешение на строительство часто отсутствует, часто не всё в порядке с землёйи т.д. Так что существуют риски приостановления сторительства, признания дома самовольной постройкой и т.д.
В Вашей ситуации ТЕОРЕТИЧЕСКИ можно говорить о возмодности заолга права требования к лицу, осуществляющему строительство. Но на практике:
1) часто права требования к третьим лицам отсутствуют. Т.е. заключается инвестконтракт между инвестором и Москвой, по которому инвестор обязуется построить дом и часть квартир в нём передать Москве.
Когда он построит дом, он имеет право на получение остальных квартир в этом доме в собственность, но фактически это его требование к самому себе. Так вот, часто инвестор уступает часть своих прав третьим лицам (тем же физикам), и получается, что они, становясь на место инвестора, также имеют права требования к самим себе. В общем, надо смотреть, как в Ваших договорах это всё сформулировано.
2) Как правило, документация на строительство, мягко говоря, оставляет желать лучшего - разрешение на строительство часто отсутствует, часто не всё в порядке с землёйи т.д. Так что существуют риски приостановления сторительства, признания дома самовольной постройкой и т.д.
#42
Отправлено 26 July 2003 - 21:35
Но кто мешает самой компании стать участником долевого строительства ( лично либо через подставное лицо) ?
После сдачи дома оформить квартиру "служебной".
С сотрудником заключить договор о продажи квартьиры в рассрочку или что-то подобное.
Если сотруднику горит документы и гарантии сейчас - дополнение к трудовому договору о предоставлении для проживания квартиры по адресу:..... , ,"после оформления компанией права соб-ти "(чтобы он по срокам не поджимал). Возможно потом и уступку права сделать и т.п.
Но все схемы с бухгалтером просчитать надо, в плане налогов и т.п.
После сдачи дома оформить квартиру "служебной".
С сотрудником заключить договор о продажи квартьиры в рассрочку или что-то подобное.
Если сотруднику горит документы и гарантии сейчас - дополнение к трудовому договору о предоставлении для проживания квартиры по адресу:..... , ,"после оформления компанией права соб-ти "(чтобы он по срокам не поджимал). Возможно потом и уступку права сделать и т.п.
Но все схемы с бухгалтером просчитать надо, в плане налогов и т.п.
#43
-ОВВ-
Отправлено 28 July 2003 - 12:51
[quote]Но все схемы с бухгалтером просчитать надо, в плане налогов и т.п.
Дело то как раз в том, что бухгалтер не хочет оформлять квартиру на компанию, поскольку если ее впоследствии продавать сотруднику надо накручивать НДС.
А вот как оформить ее сразу на сотрудника и иметь при этом гарантии для компании?
В любом случае, всем спасибо за советы "умные мысли".
Ольга.
Дело то как раз в том, что бухгалтер не хочет оформлять квартиру на компанию, поскольку если ее впоследствии продавать сотруднику надо накручивать НДС.
А вот как оформить ее сразу на сотрудника и иметь при этом гарантии для компании?
В любом случае, всем спасибо за советы "умные мысли".
Ольга.
#44
Отправлено 28 July 2003 - 16:49
а если переуступка в период строительства (т.е. когда квартиры как таковой нет)
#45
-ОВВ-
Отправлено 28 July 2003 - 18:14
так в залог-то все равно придется оформлять. То есть все равно в залоге сначало будет право, которое потом превратиться в квартиру. И что делать с этим договором?а если переуступка в период строительства (т.е. когда квартиры как таковой нет)
#46
Отправлено 30 July 2003 - 11:20
ОВВ - да нет... без залога. Т.е. предприятие будет дольщиком, и перед подписанием акта приема-передачи переуступит право долевого участия физ лицу.
У нас например такая практика
У нас например такая практика
#48
-Гость-Unregistered-
Отправлено 05 January 2004 - 21:17
Здравствуйте! Мы фирма "Застройщик" и такой вопрос? Как лучше прописать в договоре долевого участия с ипотечным кредитованием пункт, на случай если дольщик захочет расторгнуть договор и мы хотим обезопасить себя от штрафов, пени и т.д. перед банком.
#49
Отправлено 06 January 2004 - 01:06
Гость-Александр
Совершенно не ясна ситуация. Создайте отдельную тему, только потрудитесь описать ситуацию подробнее.Как лучше прописать в договоре долевого участия с ипотечным кредитованием пункт, на случай если дольщик захочет расторгнуть договор и мы хотим обезопасить себя от штрафов, пени и т.д. перед банком.
#50
Отправлено 06 January 2004 - 20:25
гостью
банк не подпишет соглашение/договор, если не будет обеспечения.
как минимум в виде штрафов, безакцепта и пр.
банк не подпишет соглашение/договор, если не будет обеспечения.
как минимум в виде штрафов, безакцепта и пр.
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
