Сообщений в теме: 50

[Ludmila]

Пока еще рано говорить об отсутствии регистрации, на данный момент она просто приостановлена до окончания ареста.

Регистрация - она как водка: или она есть, или её нет. Вариант "она приостановлена" означает, что её на настоящий момент нет, и не было на момент наложения ареста.

При этом не забудьте, что стороны-то соблюли все требования о гос. рег-ции подобных сделок и сдали док-ты на регистрацию, т.е. сделали , все что могли.

Вы правда считаете, что подать документы на госрегистрацию - это значит соблюсти требования о гос. регистрации? Уверяю Вас, это не так. Госрегистрации нет, пока нет записи в реестре. До этого момента требования о госрегистрации не соблюдены.

Что касается незаключенности договора до его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК), то может, как вариант, как раз и потребовать в суде признания такого договора заключенным?

На каком основании? Госрегистрации нет, как его можно признать заключённым?

Препятствий никаких нет, все существ. условия и требования о гос. рег-ции соблюдены.

Опять-таки: требования о гос. регистрации будут соблюдены, когда сведения о регистрации будут внесены в реестр. До этого требования о гос. регистрации не соблюдены.

Вообще, удивительно, что законодатель допустил разнобой в терминах: в одном месте говорит о недействительности (ничтожности), в другом - о незаключенности.

Это не разнобой в терминах. Это просто разные вещи, не имеющие между собой ничего общего. У них разные основания, разные последствия, разный порядок признания...

Ну, а насчет законности владения на основании договора или без оного можно спорить (ибо тут главный определяющий признак, ИМХО - добровольность передачи вещи собственником), но в данном случае это не суть важно.

Ещё раз: я Вам без какого-либо договора, просто по акту, передаю свою квартиру. Это означает, что на неё нельзя обратить взыскание?
Да важно это, важно!!! Это самый важный аспект в данном вопросе - есть заключённый договор или его нет. От этого и зависит, чт можно сделать для Вашего клиента.


Добавлено немного позже:
Это применительно к тому, что подача документов на регистрацию ещё не означает соблюдения требования о регистрации.

Закон о гос. регистрации...
Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним


3. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав

1. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав

1. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

[sevent]

Нарыл сейчас в Инете старую новость...
"Комитет ГД поддержал законопроект, упрощающий регистрацию недвижимости
Комитет Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству на заседании в четверг рекомендовал принять в первом чтении законопроект, упрощающий процедуру регистрации прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество.

Как сообщил автор законопроекта и руководитель комитета Павел Крашенинников, изменения вносятся в Гражданский кодекс РФ и закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По его словам, поправки исключают из процедуры регистрацию договора, сохраняя только регистрацию перехода права собственности.

«Это, во-первых, исключает ситуацию неопределенности, в которой участники сделки могут находиться длительное время до момента регистрации договора. Во-вторых, вдвое снижаются материальные издержки граждан на оформление сделки, равно как и административные издержки на само осуществление процедуры», - отметил депутат.

По словам П.Крашенинникова, второй важной особенностью законопроекта является снижение сроков регистрации с 30 календарных до 15 рабочих дней, а при регистрации прав граждан на объекты бытового назначения - до 10 рабочих дней.

«Это не только ускорит процесс оформления сделок, но и значительно уменьшит возможность чиновников «за отдельную благодарность» по своему усмотрению уменьшать сроки регистрации, с чем порой сталкиваются граждане, оформляя свое право собственности на квартиры, земельные участки, дачи, садовые домики и прочую бытовую недвижимость», - сказал глава комитета.

по материалам i-stroy.ru 27 июня 2008г"

С тех пор про этот законопроект что-то не слышно, а будь он принят, то не нужно было бы дискутировать о недействительности/незаключенности незарегистрированных сделок с недвижкой...

[Ludmila]

Нарыл сейчас в Инете старую новость...

И? Чем Вам эта новость сейчас-то поможет? Сделает договор заключённым?

а будь он принят, то не нужно было бы дискутировать о недействительности/незаключенности незарегистрированных сделок с недвижкой...

Не любых сделок с недвижкой, а договоров купли-продажи квартир и иных жилых помещений. Регистрации, кстати, подлежат далеко не все сделки с недвижкой.
И, кстати, регистрацию договора купли-продажи квартир я считаю как раз очень правильным делом...
Но не вижу смысла разводить все эти дискуссии на тему "если бы у бабушки был х.., она была бы дедушкой". Все это клиенту Вашему никак не помогает и факт незаключённости договора не снимает.

[Pastic]

Вы адвокат, я правильно угадала? Много слов, и ни одного по существу.

Я бы паааапраааасил!

[conquest]

Если, по данному уголовному делу будет постановлен обвинительный приговор,что весьма и весьма вероятно,то спорная квартира будет продана с торгов в счёт удовлетворения исковых требований гражданских истцов.А при таких обстоятельствах, покупателю необходимо выступить гражданским истом в объёме данного уголовного дела для того,чтобы вернуть уплаченные за квартиру деньги.Что касается права собственности покупателя на спорную квартиру,то это право не наступит никогда по причине,изложенной выше.

[Pastic]

А при таких обстоятельствах, покупателю необходимо выступить гражданским истом в объёме данного уголовного дела

По данному уголовному делу покупатель гражданским истцом быть не может, поскольку отсутствует имущественный вред, причиненный непосредственно данным преступлением. Истец вправе обратиться с иском к жулику в порядке гражданского судопроизводства. Причем приговора можно не ждать, он ничего не изменит, права покупателя уже нарушены.

[Curti]

sevent
Без акта приема-передачи в МО не берут договоры для регистрации не самого договора, но договора и перехода права. Если бы умники в области (я о московской) не гнушались бы ячейками или потратили бы лишний месяц на то, чтобы разбить регистрацию, как законодатель и предполагал, на регистрацию сделки, исполнение сделки и регистрацию перехода права, таких неприятностей не происходило бы.
У Вас в договоре не миллион случаем?

[Ludmila]

потратили бы лишний месяц на то, чтобы разбить регистрацию, как законодатель и предполагал, на регистрацию сделки, исполнение сделки и регистрацию перехода права, таких неприятностей не происходило бы.

Насколько я понимаю, проблема бы всё равно возникла бы - им же сначала по одному основанию приостановили регистрацию, потом в связи с арестом... Т.е. по-любому договор не успели бы зарегистрировать.
А вот с этим:

Если бы умники в области (я о московской) не гнушались бы ячейками

полностью согласна. Через ячейку надо было рассчитываться...

[Curti]

Ludmila

Насколько я понимаю, проблема бы всё равно возникла бы - им же сначала по одному основанию приостановили регистрацию, потом в связи с арестом... Т.е. по-любому договор не успели бы зарегистрировать.

Если бы они сначала регистрировали сделку, потом исполняли, а потом регистрировали переход права, Такого бы не произошло. То есть, я хочу сказать, что во всяком случае остались бы при деньгах. Потому что регистрация тормознулась бы на этапе сделки, до исполнения.
Но в области у продавцов на просьбу о ячейке или разбиве регистрации ответ какой? Неееет, мы всегда расплачиваемся у нотааааариуса.

[Steel balls]

Ludmila

Через ячейку надо было рассчитываться...

Недавно читал статейку про способы кидалова при оплате через ячейку. Аккредитив - самый надежный способ расчетов

сори за оффтоп

[Ludmila]

Если бы они сначала регистрировали сделку, потом исполняли, а потом регистрировали переход права, Такого бы не произошло.

Вот с этим согласна.

Недавно читал статейку про способы кидалова при оплате через ячейку. Аккредитив - самый надежный способ расчетов

Да кидалово-то всегда возможно - хотя бы документы подделать можно.... Но в общем-то да, согласна, что аккредитив - тоже очень неплохой способ.

[Kirik]

Да кидалово-то всегда возможно

Согласен с Вами. Но только зачем народ дезориентировать такими пунктами? Сначала принимаем документы (я имею в виду УФРС), вопросы задаем типа: Рассчитались ли Вы?, а потом спокойно отдаем документы назад по любому требованию в этот месячный срок, типа сами разбирайтесь. Цирк!
ст.13, п.3 ФЗ №122-ФЗ
3. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится в указанный в настоящем пункте срок, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

[Ludmila]

Kirik, не поняла Вас, если честно.

[Kirik]

Kirik, не поняла Вас, если честно.

Может и я что не так понимаю О какой одновременной подаче документов может идти речь, когда сначала необходимо зарегистрировать договор, подержать в руках его бумажный экземпляр с надписью, свидетельствующей о его государственной регстрации, и только потом производить все действия по нему и после его исполнения и рассчета по нему - подавать документы на гос регистрацию перехода права.

[Ludmila]

О какой одновременной подаче документов может идти речь, когда сначала необходимо зарегистрировать договор, подержать в руках его бумажный экземпляр с надписью, свидетельствующей о его государственной регстрации, и только потом производить все действия по нему и после его исполнения и рассчета по нему - подавать документы на гос регистрацию перехода права.

А, теперь поняла! Т.е. Вы полагаете, что не должно быть одновременной регистрации договора и перехода права собственности, что между ними должен быт некий временной разрыв, правильно я Вас поняла?

[Kirik]

между ними должен быт некий временной разрыв, правильно я Вас поняла?

Да, именно так. Ибо как я могу подать заявление о регистрации перехода права на основании договора который не заключен (не зарегистрирован)? Но если закон допускает такое, то зачем тогда давать право участникам договора отказываться от регистрации. Я имею в виду 2 п. 3 ст. 19 ФЗ №122-ФЗ.
Получается что вместо нормального процесса оспаривания договора либо его заключения (что возможно только при заключенном договоре), продавцу дается возможность просто отказаться от него, путем незавершения процесса регистрации.

[votvot]

А что суд в уголовном деле наложил арест конкретно на квартиру? или на имущество в объеме ущерба? Я что-то сомневаюсь, что суд при наложении ареста разбирался, можно ли обращать взыскание на квартиру или нет (является она единственным жилым помещением, где подсудимый может проживать)

[sevent]

А что суд в уголовном деле наложил арест конкретно на квартиру? или на имущество в объеме ущерба? Я что-то сомневаюсь, что суд при наложении ареста разбирался, можно ли обращать взыскание на квартиру или нет (является она единственным жилым помещением, где подсудимый может проживать)

Согласно вынесенного постановления судом наложен арест только и именно на эту квартиру. В качестве обеспечит. мер приговора в части гражданских исков потерпевших. Может быть, выносились еще какие-либо постановления по иному имуществу обвиняемой, я не знаю, поскольку допуска к материалам уголовного дела у покупателя нет (не является уч-ком уг. дела). Какие конкретно суд исследовал при этом документы на кв-ру, я не знаю, скорее всего - никакие (окромя первоначального св-ва о ПС обвиняемой на кв-ру), и даже банальной свежей выписки из ЕГРН суд не видел, т.к. на тот момент кв-ра была в зарегистрированном залоге в пользу банка, а об этом, также как о реальном составе проживающих в кв-ре в постановлении ничего не говорится. Просто перечисляются "подвиги" обвиняемой, и в конце пара предложений посвящена собственно аресту.

[Ludmila]

и даже банальной свежей выписки из ЕГРН суд не видел, т.к. на тот момент кв-ра была в зарегистрированном залоге в пользу банка

Я правильно понимаю, что на данный момент ипотеки в пользу банка уже нет?

[votvot]

Что-то вообще странно, обычно банки не разрешают по условиям ипотечных договоров продавать квартиры до окончания выплат по кредиту.

[Ludmila]

Что-то вообще странно, обычно банки не разрешают по условиям ипотечных договоров продавать квартиры до окончания выплат по кредиту.

Да по-разному бывает... Мы вот даём согласие на продажу, если заёмщик уде проблемный, и деньги за квартиру пойдут на погашение задолженности...
Как вариант - квартира могла быть заложена не в обеспечение ипотечного кредита, а в обеспечение чего-то иного, и обязательство было полностью исполнено....

[Субъект 2]

Если бы они сначала регистрировали сделку, потом исполняли, а потом регистрировали переход права, Такого бы не произошло.

Это да... а вот если не исполнили сделку, но уже зарегистрировали, то что нужно делать?

[Kirik]

Это да... а вот если не исполнили сделку, но уже зарегистрировали, то что нужно делать?

В этом случае есть заключенный договор можно требовать его исполнения, либо оспорить. Важно еще что написано в договоре.

[Pastic]

Но в общем-то да, согласна, что аккредитив - тоже очень неплохой способ.

Только найти банк, готовый предоставлять данную услугу для физиков - проблема, по-крайней мере у нас в Новосибирске.

[Curti]

Прожектер

Это да... а вот если не исполнили сделку, но уже зарегистрировали, то что нужно делать?

требовать исполнения или расторгать.

votvot

Что-то вообще странно, обычно банки не разрешают по условиям ипотечных договоров продавать квартиры до окончания выплат по кредиту.

Ну зачастую возможность досрочного погашения договорами предусматривается. У некоторых банков чуть ли не через полгода. На растущем рынке это было очень удобно.