Сообщений в теме: 83

[GellaX]

Вадим Черданцев, если вопрос ко мне, то первоначально ГрК, потом 214-ФЗ. Последний обуславливает появление залога и "будущих" собственников. Впрочем, если речь идет о МКД, то все равно, на каком основании лицо стало собственником квартиры и, как следствие, собственником доли в праве общей долевой на з/у.

[esv709]

а как бы вы решили вопрос защиты интересов дольщиков?

статистически чаще я выступаю на стороне застройщика. Как представителя застрощика мои идеи более или менее реальной защиты прав дольщиков не устраивают.

Залог права аренды несомненно имеет большое значение для дольщиков.

Какое? Помимо того, что душу греет?
esv709, мне пока что встречалась аренда з/у, находящихся в гос./муниципальной собственности. В данном случае и последствия несколько иные. Заключая договор аренды с застройщиком, собственник участка заранее знает, что его права прекратятся с момента гос. регистрации права собственности на квартиры дольщиками. Ни разу не встречала случаев, когда по окончании строительства площадь з/у под домом уменьшалась. В собственность дольщиков поступал участок, предоставленный для строительства. Кроме того, проект строительства обычно предусматривает благоустройство прилегающей территории.
Ввязываясь в инвестиционный проект надо предусматривать эти последствия и возможные риски.

А вот я заранее делю общий участок на маленькие под каждый многоквартирый дом, и только потом предусматриваю аренду на застройщика, а вот один мой хороший знакомый строит первый дом на участке, расчитанном на 5 домов и продаёт по ДДУ! Я ему говорю: так дольщикам ведь отойдёт весь участок. Если захочешь разделить на маленькие участки, то надо прекратить право собственности на большой участок и зарегистрировать права собственности на много маленьких. При этом аренда большого автоматически прекращается, а новые договоры аренды собственник заключить уже может и незахотеть, тем более, если арендатор уже вложился в проектную док-цию или проект планировки или понёс ещё какие затраты, арендодателю есть смысл продать маленькие участки на новое юр.лицо и благополучно обанкротится. Причём если застройщиком будет собственник земли, и его угораздит оформить ДДУ, то раздел участка при оформленном залоге на собственность участка вообще невозможен. И таких застройщиков с огромными участками встречаю достаточно часто. Как они выходят из сложившейся ситуации, если собственник земли и застройщик не аффилированы - пока не знаю... если кто поделится своими соображениями буду очень признателен...

Извините, а что вы понимаете под "застройщиком". Я понимаю этот термин согласно Градостроительному кодексу, 214-ФЗ, которые и без того разные по содержанию.

ну в общем всегда был тот у кого земля...и кто получает разрешение на стр-во и ввод в эсплуатацию..

Сообщение отредактировал esv709: 06 July 2011 - 02:12

[Jazzanova]

право аренды имеет определенную рыночную цену, пока оно существует, будем считать его товаром
собственно суть доходности этого права в возможности использовать арендуемый участок прибыльным путем
если же мы имеем участок с недостроем, обременнным на 100% ддушками, то конечно прибыльность этого права эфимерна, извлекать доходы из обладания правом аренды в этом случае не получится
таким образом ликвидность такого права аренды низка
по таким ситуациям согласен скорее с геллой

Сообщение отредактировал Jazzanova: 07 July 2011 - 01:49

[ksenatorov]

Есть договор ДДУ, зарегистрированный в установленном порядке. Есть норма ФЗ 214, что обязательства застройщика по ДДУ обеспечиваются в т.ч. правом залога права аренды земельного участка.

Есть живая ситуация, когда третье лицо пытается признать недействительным договор аренды земельного участка между застройщиком и администрацией муниципального образования.

И тут возникает вопрос: прекращается ли залог в случае признания недействительным договора аренды земельного участка, т.к. тогда застройщик утрачивает право аренды земельного участка.

Законодательством данный вопрос четко не урегулирован.

Я полагаю, что при прекращении права аренды залог прекращается, т.к. участок вновь будет находиться у собственника - администрации, которая вправе будет распорядиться им по своему усмотрению.

Может кто-то сталкивался с данной ситуацией или есть мысли.

[Lawyerus]

прекращается ли залог в случае признания недействительным договора аренды земельного участка, т.к. тогда застройщик утрачивает право аренды земельного участка. Законодательством данный вопрос четко не урегулирован

Так у Вас же в данной ситуации залог права аренды. В этом случае согласно ст.352
1. Залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства

Но не прекращается право залога строящегося жилого дома. См ст.13 ФЗ№214-ФЗ.
Вот кстати тема прямо в точку
http://forum.yurclub...howtopic=229306

Сообщение отредактировал Lawyerus: 28 September 2013 - 00:03

[Ludmila]

Так у Вас же в данной ситуации залог права аренды. В этом случае согласно ст.352 1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства Но не прекращается право залога строящегося жилого дома. См ст.13 ФЗ№214-ФЗ.

Это неправильный ответ.

Вот кстати тема прямо в точку http://forum.yurclub...howtopic=229306

Неа. Там совсем другая ситуация.

Автор, а Вы не пробовали хотя бы иногда сами решать вопросы, которые перед Вами ставит работодатель? Ну и матчасть заодно изучить не пробовали?

Законодательством данный вопрос четко не урегулирован.

Урегулирован. Чётко и однозначно. Ссылку давать не буду - сами поищите.

[Lawyerus]

Ludmila,
Что неправильного?
То, что залог прекращается с прекращением аренды?

Автор, а Вы не пробовали хотя бы иногда сами решать вопросы, которые перед Вами ставит работодатель?

Вы не угадали. Вопрос перед автором поставил не работодатель

[Ludmila]

Ludmila, Что неправильного? То, что залог прекращается с прекращением аренды?

Ваш ответ неправильный. Причём от первого до последнего слова.

Вы не угадали. Вопрос перед автором поставил не работодатель

А кто?
Да кто бы ни ставил, автор всё равно не пытается самостоятельно на эти вопросы ответить.

[Lawyerus]

Ludmila,
Опять не верить глазам своим? Хотите сказать, что залог права аренды сохраняется в ситуации автора? Это как в другой теме, где Вы сказали что залогодатель не вправе без согласия залогодержателя передать заложенное имущество в аренду при отсутствии запрета в договоре.

[Ludmila]

Опять не верить глазам своим? Хотите сказать, что залог права аренды сохраняется в ситуации автора?

Эммм... Вы сначала прочитайте, что автор пишет о своей ситуации. Потому что Вы отвечаете на вопросы по совершенно иной ситуации, нежели описанная в первом сообщении.
Ну да ладно, я умываю руки. Я не нанималась объяснять элементарные вещи людям с дипломами юристов. Это же касается и передачи имущества в аренду.

Единственное, что скажу: если автор пытается таким образом "сбросить" ипотеку, то надо понимать, что его работодатель, клиент или кто там задал ему вопрос, рискует огрести очень серьёзные проблемы. С учётом всех факторов риск высокий. Более точно пока спрогнозировать сложно.

[эквизитор]

Есть живая ситуация, когда третье лицо пытается признать недействительным договор аренды земельного участка между застройщиком и администрацией муниципального образования.

Я полагаю, что при прекращении права аренды залог прекращается, т.к. участок вновь будет находиться у собственника - администрации, которая вправе будет распорядиться им по своему усмотрению.

Запись об ипотеке погасить не удастся.

[Dmitriy_K]

п.п.1 п.1 ст. 352 ГК РФ здесь не подходит, т.к. залогом обеспечено не право аренды застройщика, а его обязательства по ДДУ, которые не прекратились.
А вот п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ ближе к теме: в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

[Lawyerus]

Dmitriy_K,.Ludmila,
Да, прошу прощения, конечно я эту норму и имел ввиду.

[Ludmila]

Да всё равно эта норма не имеет ровным счётом никакого отношения к ситуации, описанной в первом сообщении.

[ksenatorov]

Ludmila, это не вопрос работодателя. Это мой вопрос, как дольщика по ДДУ, попавшего в ситуацию, когда договор аренды может быть судом расторгнут. Пытаюсь вступить в дело в качестве 3-ьего лица.
Аргумент истца: в силу 214-ФЗ единственным основание для прекращения залога является регистрация собственности. Это ясно.
А если застройщик , к примеру , объявит себя банкротом - как я понимаю, до конца этот вопрос все же не урегулирован.
Имеет ли статьи 352 в данном случае приоритет над нормой ФЗ 214.

Сообщение отредактировал ksenatorov: 28 September 2013 - 17:31

[Sania]

Прекращение и недействительность - разные вещи.
ИМХО тут ближе ст.354 ГК и ст.42 Закона об ипотеке.

[ksenatorov]

Ума не приложу, как можно отстоять свои права. Третье лицо обратилось к администрации с иском о признании недействительными торгов и признании недейстительным договора аренды, реституции.

Истец утверждает, что права дольщиков не будут застронуты возможным признанием недействительным договора аренды, т.к. у них право залога в силу закона с учетом ч. 1, 8.1 ст. 13 ФЗ-213, при котором залог прекращается только при регистрации прав собственности, и не является основанием для прекращения залога утрата застройщиком права аренды на земельный участок.

[Ludmila]

Конечно, не прекращается - залог просто является недействительной сделкой.
А что касаемо отстаивания прав... Нашли деньги на квартиру - найдите и на юриста. Иначе при таком раскладе и сам ДДУ можно признать недействительным.

[ksenatorov]

Где же грамотного найти-то юриста. Пошел в местную адвокатсткую контору - извините, был в шоке. Вы случаем не из Москвы?

[Ludmila]

О, ну коль Вы начинаете дозревать до обращения к юристу, то в качестве бонуса скажу одну вещь.
Вариантов развития событий два.
Вариант 1, пессимистичный: ДДУ признаются недействительными.
Основание: застройщик имеет право привлекать денежные средства при наличии договора аренды. Если договор аренды признан недействительной сделкой, то, соответственно, у застройщика не было права аренды, и ДДУ заключались с нарушениями законодательства. Сделка, совершённая с нарушением закона, ничтожна.
Случаи, когда возможен такой сценарий:
а) при признании договора аренды ничтожной (а не оспоримой) сделкой;
б) в случае формального подхода суда к вопросу о влиянии недействительности договора аренды на ДДУ (зная наши суды, не могу исключить такого подхода и в том случае, если сделка будет оспоримой.
Последствия для дольщиков:
а) отсутствие обеспечения (не только залога, но и иного обеспечения, если оно было);
б) право взыскать с застройщика только уплаченные суммы + % по ставке рефинансирования;
в) общая очередь в случае банкротства застройщика.

Вариант 2, оптимистичный: ДДУ не признают недействительными сделками.
Основания:
а) если договор аренды является оспоримой сделкой - застройщик на момент заключения ДДУ арендатором участков являлся, и договоры заключать мог;
б) 214-ФЗ устанавливает ряд случаев, когда признать ДДУ недействительной сделкой можно только по иску дольщика. Отсутствие права аренды в такие случаи не входит, однако можно говорить о принятом в этих случаях подходе: если за основания для недействительности отвечает застройщик, то он не вправе оспаривать ДДУ. В данном случае за основания для недействительности также отвечает застройщик, т.е. тот же подход следует распространить и на случаи отсутствия у застройщика права аренды.
Последствия для дольщиков:

а) Квартиры они, конечно, не получат, зато получат право требовать от застройщика всё, что им причитается по 214-ФЗ при неисполнении застройщиком своих обязательств.
б) Произойдёт утрата залога права аренды и, с большой (но не 100%-ной) долей вероятности, ипотеки незавершёнки. Если есть иное обеспечение, то оно остаётся.
в) При банкротстве - спец. очередь + все бонусы, предусмотренные законом о банкротстве для дольщиков при банкротстве застройщика.

Вы случаем не из Москвы?

Из Москвы, но я не консультирую - мне хватает моего работодателя.
Вы лучше скиньтесь с другими дольщиками и наймите адекватного юриста. Из юрклубовцев могу посоветовать Альдерамина. Могу также найти человека, который сможет проконсультировать, составить различные документы, но ходить в суд у этого человека вряд ли получится.

Ну и последнее. Если Вы считаете, что моя консультация в этой теме стоит того, чтобы её оплатить, то определите сами её стоимость и перечислите соответствующую сумму на лечение больного ребёнка, в детдом или благотворительный фонд.

[Massive]

Мегабоянистая тема.
"Поиск" в помощь.
Ветку закрываю.

[Jazzanova]

темы объединил, коллеги, продолжаем обсуждение, если есть желание
насчет недействительности залога аренды земли, моя позиция
если договор аренды является ничтожной сделкой - ничтожен и залог
если договор аренды оспоримая сделка, то залог недействителен от даты признания недействительности договора аренды в судебном порядке
как то так

Сообщение отредактировал Jazzanova: 30 September 2013 - 13:42

[Ludmila]

если договор аренды является ничтожной сделкой - ничтожен и залог если договор аренды оспоримая сделка, то залог недействителен от даты признания недействительности договора аренды в судебном порядке

Согласна. Причём есть у меня подозрения, что во втором случае залог просто прекращается, но большого практического значения это в данном случае не имеет.

А вот в случае, когда договор аренды ничтожен, то вопрос о том, является залог недействительной сделкой или прекращается, имеет очень важное значение.

[Jazzanova]

Меня больше интересует вопрос квалификации ДДУ, если при первом варианте они ничтожны, то что при втором варианте, когда договор аренды был оспорен?
Людмила, я не специализируюсь на залоге, поясните в чем разница между прекращением залога и его недействительностью ? Каковы реальные практические последствия для долевых инвесторов в данном случае, а также для застройщика?

Сообщение отредактировал Jazzanova: 30 September 2013 - 14:17

[Sania]

Людмила, я не специализируюсь на залоге, поясните в чем разница между прекращением залога и его недействительностью ?

Скрытый текст

II. Последствия виндикации или реституции предмета
ипотеки. Противоречия комментируемой статьи,
ст. 6 Закона об ипотеке и ст. 168 ГК РФ

В соответствии со ст. 354 ГК РФ и ст. 42 Закона об ипотеке в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в порядке виндикации, ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Но в то же время залогодателем имущества на основании ст. 335 ГК РФ и ст. 6 Закона об ипотеке может быть только его собственник, а в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая закону, ничтожна. И следовательно, ипотека имущества, собственником которого залогодатель не являлся, является ничтожной сделкой. В ст. 352 ГК РФ перечисляются основания прекращения залога, но изъятие имущества его действительным собственником не указано. Е.А. Макарова указывает, что ст. 354 ГК РФ "приводит к выводу, что если лицо, не являющееся собственником предмета залога, заложило его, то договор имеет силу и что он прекращается лишь в том случае, если имущество изымается у этого лица в силу удовлетворения виндикационного иска. Это противоречит ст. 335 ГК РФ, которая устанавливает, что залогодателем вещи может быть ее собственник (либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения). Вопреки п. 2 ст. 354 ГК РФ залог вещи, совершенный лицом, в чьем незаконном ведении она находится, является ничтожной сделкой. Она не порождает правовых последствий, независимо от того, истребовал ли настоящий собственник свою вещь из чужого незаконного владения или нет" <1>. Таким образом, Е.А. Макарова (на наш взгляд, абсолютно справедливо) полагает, что, несмотря на указание в законодательстве на то, что виндикация влечет прекращение ипотеки, виндикация должна влечь признание договора ипотеки недействительной сделкой.
--------------------------------
<1> Комментарий к ГК РФ, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. С. 734 - 735. Комментарий к ст. 354.

Необходимо все же определиться с тем, каковы последствия виндикации - прекращение ипотеки или же признание договора ипотеки недействительной сделкой, ведь существуют правовые различия между признанием сделки ничтожной и прекращением ипотеки.
1. Ничтожная сделка ничтожна вне зависимости от признания ее таковой судом, и, соответственно, для признания договора ипотеки ничтожной сделкой в этом случае не нужно подавать отдельный иск - признание права собственности третьего лица на предмет ипотеки влечет признание договора ипотеки ничтожной сделкой автоматически. Если же признание права собственности третьего лица на предмет ипотеки влечет прекращение договора ипотеки, то, как следует из ст. 42 комментируемого Закона, этим третьим лицом должен подаваться отдельный иск о прекращении ипотеки. Впрочем, как мы отмечали раньше, судебная практика в настоящее время исходит из того, что даже в случае признания договора ипотеки недействительной сделкой требуется отдельное решение о погашении регистрационной записи об ипотеке, так что в этом плане различия минимальны.
2. Срок исковой давности и по применению последствий ничтожной сделки, и по иску о прекращении ипотеки составляет 3 года, но в первом случае срок исковой давности начинает течь со дня, когда началось исполнение этой сделки (ст. 181 ГК РФ), а по иску о прекращении ипотеки - с момента, когда собственник имущества узнал или должен был узнать о нарушении своих прав (ст. 200 ГК РФ).
Право выбора способа защиты (признание договора ипотеки ничтожной сделкой в соответствии со ст. 6 комментируемого Закона либо признание ипотеки прекратившейся) принадлежит собственнику имущества. Поэтому думается, что собственник имущества может защищать свои права путем как подачи иска о признании договора ипотеки недействительной сделкой, так и о прекращении ипотеки.
В случае признания недействительной сделки, на основании которой у залогодателя возникло право собственности на предмет ипотеки, и применения реституции в отношении предмета ипотеки, думается, договор ипотеки должен признаваться ничтожной сделкой.
При этом договор ипотеки будет признан ничтожной сделкой независимо от того, знал ли или мог ли знать залогодержатель о том, что залогодателем имущество приобретено с нарушением действующего законодательства, поскольку понятие добросовестного приобретателя распространяется только на истребование имущества из чужого незаконного владения, но не на права залогодержателя.

это было

"Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный) (Наумова Л.Н.)

если прекращение ипотеки - требуется отдельный иск + различные СИД
По квалификации ДДУ в таком случае - присоединяюсь к вопросу