Сообщений в теме: 75

[kuropatka]

DraGon

А как же эти хозяева сумели квартиру-то продать Вам? Договор каким образом зарегистрировали с самоволкой?

А какие вы видите препятствия к распоряжению квартирой и регистрации договора/ перехода права при наличии самовольной перепланировки?

[Денежка]

kuropatka
Вкратце - если ФРС зарегистрирует право собственности Покупателя на купленный им самовол, это будет означать то, что сделка законна (т.к. ФРС не должно регистрировать незаконные сделки), а значит предмет сделки законный, и, значит, это уже не будет самовол.
Как следствие, ФРС выйдет за рамки своей компетенции, т.к. право на утверждение самостроя-самоволки предоставлено ОМС или, как здесь правильно отметили, суду
И аналогия п. 2 ст. 222 ГК применима.

Ссылки на НПА не дам сейчас, некогда

[svebandy]

а с соседями отношения нормальные и стучать в БТИ о перепланировке никто не собирается

уж если в техпаспорте стоит указанный вами штамп, то БТИ и так все знает, так что нет повода для дятлов.
Если есть возможности, сделайте новый техпаспорт в котором будет обозначено, что пристроенной части балкона нет уже в природе, т.е. объект приведен в первоначальное состояние, при этом в деле на ваш дом также перерисуют в прежнее состояние. А дальше в случае продажи изготовите тем же путем "левый" техпаспорт, если этот уже устареет.

[kuropatka]

DraGon

если ФРС зарегистрирует право собственности Покупателя на купленный им самовол, это будет означать то, что сделка законна

Угу.

а значит предмет сделки законный

Это чего такое вы пытались сказать?


Вообще-то при регистраци необходимо лишь подтверждение прав продавца на продаваемую недвижимость + точное описание предмета. И где вы видите порок сделки?

[Денежка]

kuropatka

Это чего такое вы пытались сказать?

Это я такое сказал, а не пытался.
Законный (т.е. соответсвтующий закону) предмет ДКП - передача вещи, которой не запрещено распоряжаться.
ФРС не имеет права регистрировать сделки с самоволом, даже если это перепланировка помещения, а не возведение строения. Почему? Потому. Если бы я был регистратором, то отписал бы про "документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами"

У меня-то нет сомнений, что сделку с помещением самовольно перепланированным нельзя регистрировать. Это Вы спорите, так может мотивируете?

В принципе, я бы мог сказать, что надо смотреть на п. 2 ст. 222 ГК, но Вы бы наверняка сказали, что "там дом, который на земле, а у нас балкон, который на стене" и сделали бы вот так: Правильно? А искать не было времени. Но, как видите, и такая точка зрения существует:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 17 июня 2004 года Дело N А56-35486/03
...обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к ... ООО "Корпоративные системы"), с иском обязать ответчика в месячный срок снести самовольно возведенную двухэтажную мансарду на здании, расположенном по адресу:...
Решением от 11.02.04 суд обязал ответчика в шестимесячный срок с момента вступления решения в законную силу осуществить снос двухэтажной мансарды на здании...
...В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Ответчик не представил доказательств того, что возведение мансарды было осуществлено при наличии необходимого разрешения на строительство.
Вследствие этого суд обоснованно квалифицировал действия ответчика как возведение самовольной постройки.
Довод ответчика о том, что на момент принятия решения ООО "Корпоративные системы" не являлось уже собственником здания, над которым возведена самовольная постройка, и, таким образом, не может быть обязан в судебном порядке осуществить ее снос, неправомерен.
Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 16 апреля 2003 года Дело N А56-33915/02
Банк обратился в ГБР с просьбой зарегистрировать на основании договора купли-продажи от 29.06.94 N 1902/95 переход права собственности на названное здание площадью 1557,4 кв.м. ГБР 24.09.2002 отказало в регистрации по мотивам отсутствия документов, разрешающих реконструкцию здания, и неподтверждением в надлежащем порядке правомерности создания объекта недвижимости, расхождения в представленных на регистрацию документах сведений о площади здания.
Поскольку на момент реконструкции у Банка отсутствовало разрешение Администрации Санкт-Петербурга на проведение работ по реконструкции здания, Банк обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении факта принадлежности ему названного объекта недвижимости на праве собственности.
Кроме того, представители заинтересованных лиц в судебном заседании заявили, что право собственности у Банка не возникло, поскольку в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие необходимых разрешительных документов на реконструкцию здания имеет место самовольная постройка, и поэтому данный спор должен разрешаться в порядке искового производства.

[kuropatka]

DraGon

Что ли суд САМ взглянет на перепланировку и решит - не, не создает никаких угроз, ничьих прав не нарушает? Суд затребует подтверждения этим обстоятельствам. А они подтверждаются утвержденным проектом.

Только им? А остальные доказательства уже недопустимы? Норму...
А то я вот считаю, что суд вполне удовлетворится заключением лицензированной организации.
Добавлено @ 19:15
DraGon

ФРС не имеет права регистрировать сделки с самоволом, даже если это перепланировка помещения, а не возведение строения. Почему? Потому.

Норму! 222 - абсолютно мимо кассы. Никто здесь ничего не строил.

[Денежка]

kuropatka

222 - абсолютно мимо кассы.

Вы в этом АБСОЛЮТНО ТОЧНО уверены?

Норму!

Балкон пристроили, площадь изменилась, почему - не объяснено, на новые метры прав нет, регистрировать нельзя.
Сходите в ФРС, там скажут норму.

[kuropatka]

DraGon

Балкон пристроили, площадь изменилась, почему - не объяснено, на новые метры прав нет, регистрировать нельзя.

А ничего, что тут вполне применима 218-я?

Сходите в ФРС, там скажут норму.

Досадно видеть такую аргументацию у юриста...

[Денежка]

kuropatka

ничего, что тут вполне применима 218-я?

Вот это?

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

И где же тут соблюдение закона, если по закону перепланировку надо утверждать?

Досадно видеть такую аргументацию у юриста

Ну не получается у меня аргументировать очевидное! Признаю, от досады написал про ФРС
Потому что нормы, которую Вы хотите (нельзя регистрировать, если в справке написано "не согласована перепланирвка"!) прямой нет, это минимум пять переходов из законов и постановлений. Быстро хорошо аргументировать не получится, долго не могу, а плохо не хочу. А у ФРС такой ответ уже есть.
А очевидную норму - что ФРС не может регистрировать незаконные сделки, а сделка с незаконно измененным объектом незаконна - Вы не принимаете почему-то.
И что представленные продавцом сведения об объекте не соответствуют сведениям в реестре - тоже не принимаете.
И что регистрация права на самовольно перепланированный объект фактически узаконивает эту перепланировку в обход суда - тоже не принимаете.

Балкон в справке учтен? Учтен, даже не смотря на ЖК, где помещение без балкона считают. В соответствии с правилами технического учета объектов балкон надо описать и он входит в площадь недвижимости.
Балкон достроили, площадь увеличилась. За счет чего? Не за счет ли уменьшения площади другого помещения? - должно задаться вопросом ФРС. - Не нарушены ли чьи-то права этой перепланировкой в части изменения площади? Если нарушены, сделку нельзя регистрирровать.

Если перегородки сносят - площадь увеличивается на площадь основания перегородок, тоже непорядок.

Если ставят перегородки или балкон сносят - площадь уменьшается. Опять изменение объекта и непонятка - а куда делась площадь? Не нарушено ли право продавца? Если нарушено - тоже нельзя регистрировать.

[kuropatka]

DraGon

очевидную норму - что ФРС не может регистрировать незаконные сделки, а сделка с незаконно измененным объектом незаконна - Вы не принимаете почему-то.

Не принимаю. Равно как и не вижу очевидности, равно как не вижу и "незаконности объекта".

А как по-вашему, ежели в ФРС вообще никакие документы из БТИ не предоставлять - что будет? Только не торопитесь отвечать, что без них никак нельзя.

что регистрация права на самовольно перепланированный объект фактически узаконивает эту перепланировку в обход суда - тоже не принимаете.

Не принимаю, поскольку это не так. Факт регистрации права на объект никак не влияет на административную обязанность по согласованию перепланировки. Хотя - на ком она будет лежать после совершения сделки?

что представленные продавцом сведения об объекте не соответствуют сведениям в реестре - тоже не принимаете.

Насколько мне известно, в ЕГРП не содержится чертежей объектов.

Балкон достроили, площадь увеличилась. За счет чего? Не за счет ли уменьшения площади другого помещения? - должно задаться вопросом ФРС.

На здоровье.

Не нарушены ли чьи-то права этой перепланировкой в части изменения площади? Если нарушены, сделку нельзя регистрирровать.

Проверяйте, приостанавливайте - а по результатам попробуйте обосновать нарушение чьих-либо прав.

Если перегородки сносят - площадь увеличивается на площадь основания перегородок, тоже непорядок.

Если ставят перегородки - площадь уменьшается.

Т.е. при переносе перегородки, когда площадь осталась той же - все нормально?


Я вот тут как раз на практике буду продавать недвижимость с несогласованной перепланировкой - так что сможем проверить наши рассуждения практикой.

[Денежка]

kuropatka

Я вот тут как раз на практике буду продавать недвижимость с несогласованной перепланировкой - так что сможем проверить наши рассуждения практикой.

Не поверите - я примерно так и подумал
Продавал заводик с перепланировкой, два раза. Один раз пришлось согласованный проект и разрешение срочно предоставить (в 7 дней уложился), другой раз пришлось пристройку в сторону отодвигать (типа это так само по себе сооружение временное), в пробитые дверные проемы кирпичи класть (типа это стена такая хлипкая, но ведь стена!) ну и еще пару стен из фанеры ставить. Чтобы БТИ пришло и своими глазами увидело, что натура соответствует плану (внешне).

хотя - на ком она будет лежать после совершения сделки?

На осуществившем (КРФоАП и 2-29 ЖК) перепланировку (продавце) - административная, на собственнике помещения (3-29ЖК) (покупателе) - обязанность возвратить в исходное состояние. И это, конечно же, могут быть разные лица.

Так бы сразу и сказали, что нормы нужны для пратического применения. Пошел нормы искать, попозже отвечу на остальные вопросы.

[ram]

Здравствуйте! Спасибо, что заинтересовались!
Ситуация такая.
В администрацию города обращается собственник жилого помещения в многоквартирном доме с заявлением о согласовании переусторойства и перепланировки (форма, утвержденная Правительством РФ), а именно, сооружения балкона ( на первом этаже отсутствовал вообще). Документы предоставляет в сооветствии со ст.26 ЖК РФ. Основания для отказа в даче согласования - ст.27 ЖК РФ. Кроме того, Закон Брянской области, действующий в части, не противоречащей ЖК РФ, так же относит данный вид работ, как подлежащий согласованию в ОМСУ. Администрация согласовывает, выносит соответствующее постановление. Соседей не устраивает (одну соседку). Обращается в суд с заявлением об отмене постановления на том основании, что оно нарушает ее права как собственника общего имущества в многоквартином жилом доме (ст. 36 вроде). СУД....
Я доказал все, что только касается статей 26 и 27 ЖК РФ (заявления,проекты и т.д.). Суд выносит решение - постановление администрации города нарушает права собственника общего имущества в многокварном жилом доме, предусмотренные ст.36 ЖК РФ.
ФИНИШ! Подана касатка. МНЕНИЯ, РАССУЖДЕНИЯ. ЖДУ

[IAY]

ram,

А в чем, по мнению соседки, заключается нарушение ее прав?

С уважением,

Игорь

[Iv+]

а именно, сооружения балкона ( на первом этаже отсутствовал вообще).

Самовольное устройство балкона затрагивает интересы др. собственников помещений в МКЖД, т.к. уменьшается придомовой ЗУ + ограждающие конструкции (наружные стены) также находятся в общей долевой собственности.
Отсюда следует, что необходимо согласование со всеми собственниками помещений в МКЖД.

С уважением

[Чилим]

Iv+

уменьшается придомовой ЗУ

с каких это пор балкон в общую площадь ЖП входить стал

[Iv+]

с каких это пор балкон в общую площадь ЖП входить стал

А поточнее можно?
Реплику трудно понять. Причем здесь общая площаль жилого помещения (если под ЖП подразумевается это) и ОДС на ЗУ?
Для строительства балкона на первом этаже занимается определенная территория ЗУ, относящаяся к ОДС. Все что я хотел сказать.

С уважением

[ram]

ram,

А в чем, по мнению соседки, заключается нарушение ее прав?

С уважением,

Игорь

По мнению соседки действиями администрации в виде согласования устройства балкона нарушены ее права, предусмотренные ст. 36 ЖК РФ.
Администрация якобы без ее ведома распорядилась частью принадлежащего ей общего имущества многоквартирного дома! Вот такие дела....
Спасибо за проявленный интерес!

Добавлено в [mergetime]1133519317[/mergetime]

а именно, сооружения балкона ( на первом этаже отсутствовал вообще).

Самовольное устройство балкона затрагивает интересы др. собственников помещений в МКЖД, т.к. уменьшается придомовой ЗУ + ограждающие конструкции (наружные стены) также находятся в общей долевой собственности.
Отсюда следует, что необходимо согласование со всеми собственниками помещений в МКЖД.

С уважением

Но ст. 26 ЖК не предусматривает предоставление в администрацию согласия всех жильцов. Волевое решение устроителя балкона возможно и ограничивает права соседей. Но администрация-то причем? Документы поступили в соответствии с Законом, основания для отказа оопределены им же.
Муть какая-то.
Спасибо!

[Iv+]

Но администрация-то причем? Документы поступили в соответствии с Законом, основания для отказа оопределены им же.

Администрация должна смотреть за соблюдением прав др. собственников жилых помещений (ч. 2 ст. 40 ЖК), поскольку ЗУ также является ОДС. С таким же успехом администрация может согласовать присоединение части лестничной площадки к квартире.
Так что иск подан справедливо и по адресу.
Думайте прежде чем согласовать изменения.

С уважением

[Iv+]

on prosto zanyat okazalsya, no iz ODS ne vybyl

Ну конечно не выбыл
В следующий раз кто-то построит гараж и скажет, что участок не выбыл из ОДС, а просто его заняли.

vozvedenie balkona ne est' pereustroystvo i ne est' pereplanirovka

А поточнее можно аргументировать.
ИМХО это как раз тот случай, когда имеет место и реконструкция, т.к. изменяется внешний вид дома, и перепланировка, т.к. нарушается конфигурация жилого помещения (+ разрушаются ограждающие конструкции для устройства выхода на балкон) и требуется внесение изменений в техпаспорт.

С уважением

[uzbek]

Обычно, для устройства на первом этаже балкона, возводят под него кирпичную коробку, которая стоит на фундаменте... Таким образом, изменяется весь периметр дома и занима6емая им площадь ЗУ...
По смыслу ч.2 ст. 25 ЖК, такие работы не являются перепланировкой жилого помещения - так как это уже перепланировка всего жилого дома и внесения изменения требуется не только в тех паспорт квартиры, но и всего здания...

[Вова Водкин]

Iv+

определенная территория ЗУ, относящаяся к ОДС.

Поясните, пжлста, сколько и какой территории вокруг дома относится к ОДС?

[Iv+]

В каждом доме по разному, см. закон о введении в действие ЖК РФ.
Если в отношении Вашего дома не были проведены мероприятия покадастровому учету ЗУ, необходимо направить своего представителя с заявлением в администрацию МО.

С уважением

[Вова Водкин]

Iv+

В каждом доме по разному

В данном-то случае как? Почему вы решили, что ЗУ является ОДС?

С уважением