Сообщений в теме: 149

[Pastic]

Pastic, и я о том же. Где в законе для договора аренды на неопределенный срок установлено, что он не подлежит регистрации?

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 ГК РФ, сделка подлежит госрегистрации в случаях установленных законом.

Один из таких случаев установлен пунктом 2 статьи 651 ГК РФ - подлежит госрегистрации договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года.

Договор аренды зданий и сооружений, заключенный на неопределенный срок, не является договором, заключенным на срок не менее года, поэтому госрегистрации он не подлежит.

[Balbes]

Pastic, я со всем согласен, но куда деться от п.2 ст.609 ГК РФ - договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Иными словами, если в системе трактовать приведенные нами нормы, то любой договор аренды недвижимого имущества подлежит регистрации, кроме договора аренды на срок менее года. По моему мнению, в п. 11 Информационного письма Президиума от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ВАС обжегся, забыв про п.2 ст.609 ГК РФ, а остальные суды не могут (не хотят) признать этой ошибки.

[Pastic]

Balbes, Вы просто не учитываете соотношение общих/специальных норм.

Итак, двигаемся от общих к специальным:

Норма 1: договор подлежит госрегистрации в случаях, установленых законом.

Норма 2: договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом

Норма 3: договор аренды зданий/сооружений подлежит госрегистрации, если он заключен на срок не менее года.

Таким образом, договор аренды здания подлежит госрегистрации, только если он заключен на срок не менее года. В остальных случаях - не подлежит.

Все. Точка.

[Balbes]

Норма 2: договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом

И зачем эта норма? В системе "общих и специальных".

[Arc]

Pastic

договор аренды зданий/сооружений

Извиняюсь за тупой вопрос, а как обстоят дела с гос. регистрацией договоров аренды нежилых помещений - т.е., к примеру, комнаты в офисе - та же ситуация, договор был заключен на год, а потом пролонгировался на неопределденный срок?

[Pastic]

Цитата  договор аренды зданий/сооружений

Извиняюсь за тупой вопрос, а как обстоят дела с гос. регистрацией договоров аренды нежилых помещений - т.е., к примеру, комнаты в офисе - та же ситуация, договор был заключен на год, а потом пролонгировался на неопределденный срок?

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 1 июня 2000 г. N 53

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда РФ
В.ЯКОВЛЕВ





О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

[Lex2000]

Полностью согласен с Bables, кроме того в новом земельном кодексе учли положение п.2 ст.609 ГК РФ -

п.2. ст.26 ЗК РФ "Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами."

[Kaban]

Смысл регистрации аренды как обременения во многом состоит в том, чтобы защитить нового собственника, который, купив имущество, может не узнать об имеющихся обременениях. Для недвижимости срок неожиданного обременения в один год не так уж и велик - новый собственник может и потерпеть.
Если договор заключен на неопределенный срок, обременение будет действовать максимум три месяца (срок предупреждения о расторжении).
Если предусмотрено, что двухмесячная аренда может быть продлена еще на 364 дня, то и в этом случае максимальный срок обременения не будет превышать год, т.к. собственник вправе не продлевать двухмесячную аренду, а если он продлит ее добровольно, то годичный срок необходимо исчислять заново.

Итог: во всех случаях определения необходимости госрегистрации аренды необходимо исходить из существа договора, т.е. из того, насколько долго будет длиться НЕПРЕРЫВНОЕ обременение, в течение которого арендодатель не вправе будет расторгнуть договор.

[Arc]

Чтобы не создавать новую тему.

Такая вот ситуация.

Договор аренды нежилого помещения (комната офисного типа), мы арендаторы.
Заключен - 30.04.02
Срок аренды установлен с 01.12.01 до 31.12.02 (опечатки здесь нет, получается что он вроде как задним числом составлен).

Сейчас Арендодатель по мотивам того, что мы продолжаем пользоваться этим помещением, а значит договор продлен на неопределенный срок, хочет слупить с нас денег за аренду начиная с 01.01.03 и по настоящее время. С нашей стороны помещение назад аредодателю после 31.12.02 не передавалось, а с другой стороны, оно и не передавалось нам при заключении договора аренды хотя не знаю, как это может нам помочь.

Могу ли я говорить, что этот договор аренды вообще не был заключен, т.к. срок аренды более года, а гос.регистрации этого договора не было, а значит и продлиться этот договор на неопределенный срок не мог?

Буду благодарен за любые мнения.

П.С. Если считаете, что это отдельная тема - я перенесу этот пост и ответы на него, в новую тему.

[Lenusya]

А у меня был случай:
Регитрационная дала такое разъяснение:
Если фактический срок договора аренды, заключенного как бессрочный привышает 1 год то он подлежит государственной регистрации.
На чем основаны эти выоды я так и не добилась.

[kuropatka]

Balbes

Норма 2: договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом

И зачем эта норма? В системе "общих и специальных".

А затем, что к недвижимости относятся и иные объекты, кроме зданий и сооружений. Хоть корабли-самолеты возьмите.



Arc

Могу ли я говорить, что этот договор аренды вообще не был заключен, т.к. срок аренды более года,

Конечно. После этого можете заявлять иск о возврате неосноваительно полученной АП. А арендодателю останется заявлять точно такой же встречный иск к вам - за пользование имуществом.

[Arc]

kuropatka

Конечно.

А как быть с тем, что договор:
Заключен - 30.04.02
Срок аренды установлен с 01.12.01 до 31.12.02
т.е. помещение как бы задним числом в аренду сдано?

[kuropatka]

Arc

А как быть с тем, что договор: Заключен - 30.04.02

Блин, просмотрел.
Не, тогда ваш договор не является заключенным на срок не менее года, стороны просто распространили его действие на предшествовавшие отношения.

[Jazzanova]

имхо Pastic прав,когда говорит, что

Договор аренды зданий и сооружений, заключенный на неопределенный срок, не является договором, заключенным на срок не менее года

впрочем такой договор не является заключенным и на срок более одного года...
неопределеннный срок это феномен, не предусмотренный общими нормами ГК о сроках...спецаильная норма 651 ГК говорит о сроках по смыслу ст. 190 ГК...соответственно она регулирует именно такие сроки..сроки которые могут быть исчислены...неопределенный же срок исчислен быть не может априори...поэтому применять специальную норму регулирующую определенные сроки к неопределенному сроку наверное не стоит
в этом случае включаются общие нормы поскольку специальные нормы не в состоянии регулировать этот момент, в том числе и 609 ГК
как не грустно для разудалой нашей практики...но эта норма имхо работает в этом случае...ну по крайней мере вполне очевидна дыра в регулировании

[Arc]

kuropatka
но ведь "заключен на срок" = "срок аренды" т.е. больше года?

Почему начало этого срока должно быть с даты заключения догоовра, а не с даты начала аренды?

[Arc]

А, кажися понял.
п.8 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.

  8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора
аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в  течение
определенного периода времени до  его заключения, то при  исчислении
срока  аренды  здания  в  целях  определения,  подлежит  договор
государственной  регистрации  или  нет,  такой  период  времени  не
включается в срок аренды.
   

[Alena_]

Здравствуйте,
Почитала тему в надежде найти ответ на вопрос, но так и не разобралась, подскажите, пожалуйта, если есть опыт. Ситуация такая ООО арендует помещения у ОАО, сейчас по определенным соображениям договор аренды заключается в новой редакции и начальство хочет составить его таким образом, чтобы ОАО практически не имело возможности его расторгнуть, но договор заключается сроком на 11 месяцев с условием о продлении при условии соблюдения Арендатором всех его условий на новый срок т.к. ОАО отказывается заключать его на срок более 1 года и регистрировать по причине того, что здание, в котором помещения арендуются как они говорят "не внесено в Реестр" то есть, как я понимаю, они юридически не обладают правом собствненности на него. Не станет ли это для них возможностью расторгуть договор в случае необходимости?

[Jazzanova]

Alena_
вам стоит проверить обладают ли они полномочиями сдавать помещения в аренду...то есть являются ли собственниками этих помещений...либо уполномоченными собственником лицами на передачу их в аренду...
если они не те и не другие..то договор недействителен...

[Pastic]

Каким образом, при заключении договора аренды на срок 11 месяцев и дальнейшей пролонгацией на тот же срок, общий срок не превышает года? Ведь при продлении срок увеличивается и соответственно государственная регистрация необходима.

Нет такого понятия "пролонгация". Если договор "пролонгируется", это означает, что заключается новый договор на срок 11 месяцев.

[SOI]

доп. соглашение о продлении срока действия договора

я правильно понял, что договор продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о своем нежелании продлевать отношения по договору ? тогда не нужно.