Сообщений в теме: 48

[Letruke]

Pit-kin,
Юридически договор был исполнен сторонами на содержащихся в нем условиях.
Но сделка, прикрываемая сторонами, не должна быть той же самой, только с иным условием о цене. Она должна отличаться от основной сделки, быть направленной на достижение иных последствий ее исполнения. В данной же ситуации имеет место лишь несоблюдение правила о форме договора и отсутствие согласованного условия о цене. Это если оба документа рассматривать в совокупности.

[Pit-kin]

Pit-kin,
Юридически договор был исполнен сторонами на содержащихся в нем условиях.
Но сделка, прикрываемая сторонами, не должна быть той же самой, только с иным условием о цене. Она должна отличаться от основной сделки, быть направленной на достижение иных последствий ее исполнения. В данной же ситуации имеет место лишь несоблюдение правила о форме договора и отсутствие согласованного условия о цене. Это если оба документа рассматривать в совокупности.

Сделка с иным условием о цене уже не может быть той же самой, поскольку в рассматриваемом случае цена является существенным условием и оно меняется. А в остальном где все это прочитали.

ст. 170 ГК РФ
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Здесь ничего из сказанного вами не содержится.

[Letruke]

Как пример

Постановление ФАС Московского округа от 22.11.2010 N КГ-А40/14239-10 по делу N А40-157845/09-30-1184
Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. Таким образом, по основанию притворности недействительной сделки может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

[Комарик]

Возможная ссылка на согласование условия о цене в расписке + договоре не должна приниматься во внимание, поскольку не соблюдена форма договора - один документ. В данном случае существует два документа, подписанных обеими сторонами, при этом второй документ не является неотъемлемой частью первого, поскольку иное не указано в нем, и изменяет условие о цене.
В данном случае возможно признание договора незаключенным. Правила о притворной сделке тоже неприменимы в данном случае, поскольку другую сделку стороны не прикрывали.

Стороны сделкой на 1 млн прикрыли сделку на 3,5 млн., что и будет подтверждать расписка, т.е. сделка является притворной. Сделка является оспоримой, т.е. продавец вправе признать сделку на 1 млн. недействительной и требовать регистрации сделки на 3,5 млн. Т.е. надо подавать встречный иск.
А как признать незаключенной,если все условия согласованы?

Есть два документа с разными ценами - условие о цене возможно будет признано не согласованным

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Как пример

Постановление ФАС Московского округа от 22.11.2010 N КГ-А40/14239-10 по делу N А40-157845/09-30-1184
Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. Таким образом, по основанию притворности недействительной сделки может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

По сделке купли-продажи недвижимого имущества может быть два правовых последствия:
1) Оплата определенной суммы по договору
2) Передача в собственность определенного недвижимого имущества

Данная сделка направленна на достижение не всех правовых последствий перечисленных выше (только второго) и она прикрывает иную волю (в части передачи определенной суммы по договору).

[Letruke]

Комарик, у продавца не было отсутствия волеизъявления на исполнение сделки, он сознательно исполнял свои обязанности по сделке в полном объеме.

И, в конце концов, изменение суммы по договору не изменяет правовых последствий его заключения.

Сообщение отредактировал Letruke: 25 February 2011 - 18:42

[Pit-kin]

Есть два документа с разными ценами - условие о цене возможно будет признано не согласованным

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Договор продажи квартиры считается заключенным с момента гос. регистрации. В нашем случае договор зарегистрирован с ценой 1 млн. руб. Т.е. согласована цена в 1млн. руб.

Ну если предположить, что договор признан незаключенным. Квартира возвращается продавцу, 1 млн. по договору + 2,5 неосновательное обогащение покупателю.

[Комарик]

Комарик, у продавца не было отсутствия волеизъявления на исполнение сделки, он сознательно исполнял свои обязанности по сделке в полном объеме.

И, в конце концов, изменение суммы по договору не изменяет правовых последствий его заключения.

По первому пункту вынужден согласится. Но это если спор рассматривает Арбитражный суд, а не суд общей юрисдикции как в данном случае.
По второму, цена существенное условие, изменение цены означает изменение правовых последствий, так как покупатель обязан передать не миллион, а три с половиной.

[Dremlin]

В Ярославской области в СОЮ однозначная позиция на сохранение договора, выявление действительной воли сторон (по распискам) и признание договора заключенным (в нескольких документах, да-да). Как следствие - жадным детям-покупателям облом. Ну, теоретически, если только покупатель докажет мошенничество, но такого не бывает.
Приведенная в теме расписка у нас на 99% гарантировала бы защиту продавца. (Судьи и их родственники, в конце-концов, сами по таким сделкам покупают и продают недвижку, зачем им себе жизнь портить?)

[Комарик]

В Ярославской области в СОЮ однозначная позиция на сохранение договора, выявление действительной воли сторон (по распискам) и признание договора заключенным (в нескольких документах, да-да). Как следствие - жадным детям-покупателям облом. Ну, теоретически, если только покупатель докажет мошенничество, но такого не бывает.
Приведенная в теме расписка у нас на 99% гарантировала бы защиту продавца. (Судьи и их родственники, в конце-концов, сами по таким сделкам покупают и продают недвижку, зачем им себе жизнь портить?)

Суды признают сделку притворной или оставляют его как есть? Если оставляют его как есть, то что значит "выявление действительной воли сторон"
И что значит "признание договора заключенным (в нескольких документах, да-да)"?

У Вас есть подобного рода практика? Не могли бы Вы ее предоставить на обозрение?

[Dremlin]

Комарик, признают действительной и заключенной на условиях, изложенных в договоре и расписках, в совокупности. Без притворности.
Практики на руках нет, видел пару решений на сайте областного суда, + участвовал в одном деле, где покупатель пытался отбить часть суммы, уплаченной не продавцу, а риэлтору, но в качестве предоплаты за квартиру. Покупатель проиграл, что было в кассации - не знаю.

[Комарик]

Комарик, признают действительной и заключенной на условиях, изложенных в договоре и расписках, в совокупности. Без притворности.
Практики на руках нет, видел пару решений на сайте областного суда, + участвовал в одном деле, где покупатель пытался отбить часть суммы, уплаченной не продавцу, а риэлтору, но в качестве предоплаты за квартиру. Покупатель проиграл, что было в кассации - не знаю.

Есть адрес сайта? А вообще, достаточно странная позиция суда! Правильно ли я понимаю,что приоритет условий указанных в расписках выше чем в самом договоре?

[Dremlin]

http://oblsud.jrs.sudrf.ru/
http://oblsud.yar.ru/
приоритет не выше, они толкуются в совокупности и с учетом фактических обстоятельств дела.
То, что такое толкование не соответствует букве закона - другое дело.

[FarSight]

На правах бреда. Подумалось тут.

Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности


Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.

Ну да, тут ещё цель доказать надо, но забавно же.

[М.Ж.]

По моему мнению, шансов у покупателя нет вообще!! Я на стороне ПРОДАВЦА.

Каков был итог?

Ситуация похожая. В чем-то более простая. Но не хочется навредить продавцу.

Покупатель действует через риэлтора (доверенность на свое усмотрение и т.п.), дает деньги 1,3 млн. риэлтор пишет расписку в которой указано, что данная сумма взята для покупки квартиры.
Далее договор за 1,0 млн. реальная цена 1,3. оформлена распиской расписка у покупателя.
Покупатель вышел в суд для взыскания0,3 млн с риэлтора как неосновательное обогащение.
Естественно расписку на 1,3 млн не показывает.
Продавец не отрицает, что получил 1,3 млн. написал повторную расписку на 1,3 мол получил за квартиру.

представляю интерес риэлтора. Но тетечка то может попасть, чего не хотелось бы.

Ярославскую практику не нашел.

Повторюсь: Каков был итог?

Для себя: см. http://forum.yurclub...а квартиры&st=0

Сообщение отредактировал М.Ж.: 09 November 2011 - 22:30

[civileius]

ст.555 п.1 ГК цена - существенное условие к/п недвижимости, т.е различие в цене при совпадении других элементов сделки (субъектов и иных условий) образует разные составы (сделки), т.к. цена - essentialia negotii, и соотвтетсвенно, образует новую сделку.
Т.о. имеем две сделки к/п: по цене 1 млн.р. и по цене 3,5 млн.р., первая притворная, которая прикрывает вторую, вторая прикрываемая ("которую стороны действительно имели ввиду", в терминологии ст.170 п.2 ГК).
Иными словами, первая сделка ничтожна как притворная (ст.170 п.2 предл.1 ГК), вторая действительна (прикрываемая сделка), и её условия принимает во внимание суд как специальные последствия ничтожноси первой (притворной) сделки (ст.168 ГК, ст.170 п.2.предл.2 ГК). По праву так, на мой взгляд!

[Dremlin]

civileius, не может "вторая сделка" быть действительной, потому что без гос.регистрации ДКП жилой недвижки незаключен...

М.Ж., а риэлтор продавцу деньги (300 т.р.) передавал? Полностью? Зная ярославские порядки, оченно сильно подозреваю, что из этой суммы сто тыщ риэлтор зажал. Так что как бы ему еще за мошенство не сесть...

[тима]

Может истинная цель у покупателя - не вернуть 2 500 000 (так как шансов заведомо нет), а закрепить факт передачи 3500 000 за квартиру судебным решением? Вычет покупателю то предоставляется с 2000 000р., а он это упустил? Вот и будет решение, что фактически заплатил 3500 000, получит вычет ещё на 130 000р.

[М.Ж.]

Риэлтор ничего не брал. покупатель сам должен был потом расплатиться. да и отношения были дружеско-доверительные. но потом в силу иных причин испортились. сейчас риэлтор отсудил у покупателя 240 т.р. тот в ответку такой иск)))

[Concrescere]

Letruke,

Возможная ссылка на согласование условия о цене в расписке + договоре не должна приниматься во внимание, поскольку не соблюдена форма договора - один документ.

Форма здесь соблюдена. "Путем подписания одного документ" - это значит не путем обмена документами.

В данном случае существует два документа, подписанных обеими сторонами, при этом второй документ не является неотъемлемой частью первого, поскольку иное не указано в нем

А где в ГК про "неотъемлемые" и "отъемлемые" части написано, и про презумпцию "отъемлемости"?

[Gihon]

Похожая ситуация. Купили участок под домостроительство, а через месяц на нём Водоканал проложил линейный объект - магистральный водопровод, и теперь на нём нельзя строить. Выступаю представителем покупателя, которому хотелось бы вернуть 410000 руб переданных по расписке, а ещё лучше - все деньги - 1400000 руб, и вернуть участок продавцу.
Как думаете, из расписки во вложении следует, что 410000 руб получены дополнительно, или нет? Это я к тому, что из неё вроде как однозначно не следует, что они дополнительно получены, и продавец может утверждать, что эта сумма входит в сумму договора.

Прикрепленные изображения

• 

Сообщение отредактировал Gihon: 29 July 2012 - 18:05

[Ачи]

Gihon, все видно, нормальная расписка.

[Pit-kin]

Похожая ситуация. Купили участок под домостроительство, а через месяц на нём Водоканал проложил линейный объект - магистральный водопровод, и теперь на нём нельзя строить. Выступаю представителем покупателя, которому хотелось бы вернуть 410000 руб переданных по расписке, а ещё лучше - все деньги - 1400000 руб, и вернуть участок продавцу.
Как думаете, из расписки во вложении следует, что 410000 руб получены дополнительно, или нет? Это я к тому, что из неё вроде как однозначно не следует, что они дополнительно получены, и продавец может утверждать, что эта сумма входит в сумму договора.

А в договоре какая цена? Если 990000, то точно не следует.

[Gihon]

Pit-kin, В договоре 990000. А по-Вашему не следует потому что в расписке подобрали такое слово: "оставшуюся" (т.е. не конкретизировано от чего именно оставшуюся), или потому что вторая сумма не указана в договоре?

[Pit-kin]

Pit-kin, В договоре 990000. А по-Вашему не следует потому что в расписке подобрали такое слово: "оставшуюся" (т.е. не конкретизировано от чего именно оставшуюся), или потому что вторая сумма не указана в договоре?

Ну так у вас по расписке продавец уже получил 990000, что соответствует договору. 410000 не следует ниоткуда, соответственно это больше всего смахивает на неосновательное обогащение. Я бы сказал, что деньги, мол, передал ошибочно, загипнотизировали меня, пьяный был.