Сообщений в теме: 89

[Alxhom]

kuropatka

Насчет лицензии. Лицензируется именно строительство и проектирование зданий и сооружений, а никак не ремонт. Так что ломайте сами.

тут Вы не правы:

Утверждено    Постановлением Правительства    Российской Федерации от 21 марта 2002 г. N 174
                              ПОЛОЖЕНИЕ
          О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ
        ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ I И II УРОВНЕЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
            В СООТВЕТСТВИИ С ГОСУДАРСТВЕННЫМ СТАНДАРТОМ

Деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (далее именуется - деятельность по строительству зданий и сооружений) включает выполнение строительно - монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно - технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика - застройщика.

и Госстандарт не устанавливает критерии - он установил критерии для зданий, а правительство привязало уже к нему лицензирование.

[Chiko]

kuropatka
дык там же реконструкция будет. ТОлько вот еще по поводу разрешительной документации надо тоже думать...

[kuropatka]

Alxhom
У меня и по поводу этих положений есть сомнения в их правомочности... Во-первых, Правительство под видом толкования и конкретизации Закона необоснованно расширило перечень лицензируемой деятельности. Тем более, что

                          ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
            О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Статья 4. Критерии определения лицензируемых видов деятельности
К лицензируемым видам деятельности относятся виды деятельности, осуществление которых может повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации и регулирование которых не может осуществляться иными методами, кроме как лицензированием.

Во-вторых, касаемо вашего

Госстандарт не устанавливает критерии - он установил критерии для зданий, а правительство привязало уже к нему лицензирование.

А почему тогда не "привязать" лицензирование к мнению участкового милиционера? С такой "привязкой", если Госстандарт под здания 2-го уровня отнесет и киоски, и собачьи будки, перечень будет расширяться каждый раз, а это незаконно.

Chiko

дык там же реконструкция будет

А в законе про это что-нибудь сказано?.. Или есть указание на то, что можно дополнять Перечень способами иными, нежели внесение изменений в Закон?
Не нравится мне все это...

[Alxhom]

kuropatka

Не нравится мне все это...

А кому сейчас легко?
К классификации зданий по Госстандарту лицензирование привязал закон о лицензировании.
А потом, нравится кому-то или нет, но я не думаю, что, во-первых, задавший этот вопрос будет делать ремонт своими силами, а во-вторых, то что из-за такого сомнения кто-то пойдет судится по-поводу несоответствия Закону положения о лицензировании, тем более если этот кто-то не осуществляет постоянно деятельности подпадающей под лицензирование.

[Evguenia]

Alxhom

Вписываете фразу о том, что действие договора распространяется на отношения сторон с момента его подписания в полном соответствии с п. 2 ст. 425 ГК  (без 11 месяцев).

А вот тут я с вами не соглашусь. Для договора, подлежащего гос. регистрации момент заключения и встуления в силу связан с актом регистрации. И нельзя распространить действие договора на отношения, возникшие до регистрации.
Если бы это было как вы говорите, то и тему бы я эту не поднимала и никто б ее обсуждать не стал.

[Alxhom]

Evguenia
Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента госрегистрации - это так, но в силу п. 2. ст. 425 "Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора", т. е. для Вашего случая до регистрации, но с момента подписания. Это никак не противоречит Закону и прямо соответствует Вашим интересам. Вы конечно можете воспользоваться другими советами и плодить неимоверные договорные конструкции с подрядом, займом и т. д. Но тот вариант, который предлагаю я неоднократно был использован мной на практике.

[Evguenia]

Alxhom вы меня не убедили.

Насколько я помню теорию ГП, да и комментарий Садикова тут почитала - Садиков с вами не согласен.
Правило в соответствии с которым

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора",

не всегда имеет силу. А как быть в случае с реальным договором? он считается заключенным с момента передачи имущества.
может я конечно и не права , но тогда аргументируйте!

[Alxhom]

Договор аренды является консенсуальным. Передача или непередача имущества не влияет на действительность договора (это следует из ст. 611), поэтому не вижу никаких препятствий для распространения договора на отношения по пользованию имуществом, возникшие до госрегистрации. Нигде в ГК запрета на это нет.
А по-поводу Садикова: я конечно сейчас пойду и повешусь , но даже у него я не нашел каких-либо аргументов против моего мнения.

[Evguenia]

Договор аренды является консенсуальным.

Это понятно Про реальный договор - это для примера.

[Alxhom]

Тогда какие еще препятствия?

[montilda]

Мне кажется, что предложенная Alxhom схема интересна, но не совсем правильна. Здесь до госрегистрации договора у нас порча чужого имущества в худшем случае, и действия в чужом интересе без поручения - в лучшем.

Мне кажется, законодатель говорил о распространении условий договора на предыдущий период имея в виду договоры, о которых в законе прямо не установлен режим их вступления в силу, например, тот же пресловутый подряд. О нем вообще можно не заключать договор, а доказать производство работ по другой документации. Законодатель не зря наделяет определенными правами и обязанностями сторон в договоре аренды с момента государственной регистрации. Теперь задумайтесь, а что, если бы пока договор не зарегистрирован, это здание бы не сдать в субаренду или не распорядиться бы им другим способом, а потом бац и окажется, что на него наложен арест, что у человека, который дал Вам ключи от этого здания вообще никаких прав нет и подобные вещи. Как вы будете отбивать стоимость потраченного с такими условиями?

[Evguenia]

Тогда какие еще препятствия?

почему-то мне кажется , что если договор подлежит обязательной гос. регистрации, то нельзя, чтобы действие договор распространялось на отношение, возникшие до этой регистрации.

если следовать вашей логике, то получается, что можно заключить договор аренды недвижимости сроком лет на 5, передать помещение по акту, перечислять арендную плату, а на регистрацию договор отдать так эдак месяца через 3 -4-5, а то и вовсе через год
ну типа

"Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора",

Не кажется абсурдом?

[danulya]

Evguenia

почему-то мне кажется  , что если договор подлежит обязательной гос. регистрации, то нельзя, чтобы действие договор распространялось на отношение, возникшие до этой регистрации.

И в то же время в Петербурге это сложившаяся практика при аренде государственного имущества. КУГИ всегда включает этот пункт в договор, начинает взимать плату еще до гос. регистрации, ГБР это все регистрирует.
И насколько я знаю в судах этот пункт арендаторами не оспаривается.

Я склонна согласится с Alxhom. Почему нельзя толковать ст. 425 буквально.

[Alxhom]

госрегистрации договора у нас порча чужого имущества в худшем случае, и действия в чужом интересе без поручения - в лучшем

что, если бы пока договор не зарегистрирован, это здание бы не сдать в субаренду или не распорядиться бы им другим способом, а потом бац и окажется, что на него наложен арест, что у человека, который дал Вам ключи от этого здания вообще никаких прав нет и подобные вещи. Как вы будете отбивать стоимость потраченного с такими условиями?

Странно... Почему существуют договоры на срок менее года без регистрации...

montilda , если следовать Вашей логике, то вообще никаких договоров заключать не надо, а накрыться простыней и тихо ползти на кладбище...
Если контрагент - уголовник, то никакие схемы не помогут, а предлагаемый мной вариант наиболее прост и прозрачен:
1. Недвижимое имущество передано в пользование (Есть Акт приема-передачи).
2. Произведены улучшения имущества.
3. Отказ в регистрации (при подаче всех необходимых документов) возможен только если у Арендодателя нет прав на помещение, либо они уже ограничены. В этом можно убедиться, получив выписку из ЕГРП прямо перед подписанием договора и подачей документов на регистрацию.

При прочих равных, суду это будет более понятно чем агентский договор подряда за счет заемных средств в заложенном помещении

можно заключить договор аренды недвижимости сроком лет на 5, передать помещение по акту, перечислять арендную плату, а на регистрацию договор отдать так эдак месяца через 3 -4-5, а то и вовсе через год

Можно, только никому это не выгодно хотя бы с точки зрения налогов, но не только...

[montilda]

Странно... Почему существуют договоры на срок менее года без регистрации...

Потому что они не подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента подписания сторонами Их права и обязанности имеют силу (что бы они там не написали) с момента подписания под единой бумажкой под названием договор. Действительно, так ведь можно на 364 дня договор заключить и пролонгировать его до бесконечности.

Просто мне кажется, что в одном договоре трудно смешивать разные по объему обязательства.
Арендатор хочет улучшить/ухудшить не свою собственность. Это большой вопрос! Но если ВыAlxhom такие договоры регистрировали, значит что-то в этом есть.

[Alxhom]

montilda

Просто мне кажется, что в одном договоре трудно смешивать разные по объему обязательства.
Арендатор хочет улучшить/ухудшить не свою собственность. Это большой вопрос!

Ремонт арендованных помещений за счет арендатора с последующим возмещением - обычная ситуация на рынке недвижимости. Я не только регистрировал - я составлял такие договоры при чем это не смешанный договор, не аренда с подрядом - арендатор проводит работы для своих нужд, но поскольку его нужды совпадают с нуждами арендодателя (т. е. улучшением потребительских свойств помещения), арендодатель каким-либо образом возмещает арендатору расходы по ремонту, но не заказывает эти работы.

И еще montilda , Вы не с дураком беседуете, а с чеком, который в сдаваемых в аренду помещениях съел не одну свору собак, поэтому не надо рассказывать про короткие договоры аренды, как будто я о них ничего не знаю. корректнее надо быть.

[montilda]

Alxhom
не имела никакого желания Вас учить или обидеть!
Почитайте еще раз то, что я написала, не отвечайте на самим же собой поставленные вопросы только потому, что теоретически вам нечего мне возразить.

Я пришла не с войной, а с улыбкой Я не менее грамотный человек, чем Вы, и съела своих собак, просто в рамках конференции рождается истина и автор вопроса будет смотреть шире, а срываться на меня не надо. Я достаточно корректно выразилась?

[Alxhom]

montilda, прошу прощения!
я не сорвался - я не точно выразился. в разговоре такого конфуза не случилось бы - дефект инета .

А по поводу вышесказанного повторюсь: от умышленно недобросовестных контрагентов гражданское право спасает слабо, а нагромождение договорных конструкций создает только дополнительные риски.
Нет в ГК запрещения на распространение договора аренды на ранее возникшие отношения. Найдете - буду благодарен.

[Evguenia]

Нет в ГК запрещения на распространение договора аренды на ранее возникшие отношения.

прямого запрета нет, но есть ведь еще и толкование.
насчет питерской практики -интересно конечно, но пока я остаюсь на своей позиции - низзя!!

[Alxhom]

Кстати, вот некоторое подтверждение моих слов, правда, нет данных о регистрации...

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                        ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
                      от 11 января 2002 г. N 66

        ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ


6. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.
Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.
Данное здание было передано ответчику по акту приема - передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.
В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема - передачи здания.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.

[Evguenia]

интересно бы еще мнения коллег услышать

[Alxhom]

Evguenia

прямого запрета нет, но есть ведь еще и толкование.

Чье?!!! Садикова?

[montilda]

Друзья forever![Alxhom

Тем не менее, возражу одним пунктом:
От недобросовестных контрагентов в нашем случае спасет госрегистрация договора, если она пройдет нормально, то и обид не будет. Именно поэтому, защищая сторону от недобросовестных участников гражданского оборота, я бы не стала бежать с ремонтом вперед паровоза. Я уверена, что в случаях со "своими людьми", такая форма договора была бы наиболее предпочтительна. А насчет запрета ГК, он может не запрещать, но только защитить свои права будет намного сложнее, если делать все "от обратного". Не хочу, опять же, никак Вас учить, но договоры заключаются, чтобы стороны им следовали, а не бежали с ними в суд при малейших непонятках.

С уважением,

[Evguenia]

Кстати, вот некоторое подтверждение моих слов, правда, нет данных о регистрации...

Alxhom что-то я не увидела в этом письме подтверждение ваших слов
если аренда регистрации не подлежит, тогда - не вопрос, почему- бы собственно и не применить п.2. ст. 425

[Alxhom]

В том то и дело, что при надлежащем составлении договора со всеми параметрами ремонта никаких непоняток не возникнет...
Естественно, что лучше сначала зарегистрировать договор, потом получить имущество, потом сделать ремонт и и не утяжелять договор аренды. Я этого не отрицаю, но насколько я понимаю начальникам Evguenia нетерпится начать ремонт поскорее. У нас были такие арендаторы и пришлось идти им навстречу и использовать предлагаемый мной вариант. Договор, правда, был раза в три толще обычного, с проектом ремонта, сметой и всякой строительной лабудой. А они еще и нерезы были - короче, договорчик был еще тот, на сработал! все прописали!



Добавлено:
Evguenia

если аренда регистрации не подлежит, тогда - не вопрос, почему- бы собственно и не применить п.2. ст. 425

Разница-то в чем? в моменте заключения только?