Формой и отсутствием регистрации?
именно. Формой, отсутствием регистрации, к тому же сроки передачи в собственность ОДС прошли.
|
|
||
|
|
||
Признание инвестдоговора с физиком договором долевого участия
Автор X-File, 27 Oct 2020 17:24
такой способ защиты правав
Сообщений в теме: 64
#27
Отправлено 28 October 2020 - 14:56
Формой
не соглашусь.
Во первых я не вижу в кейсе порока формы сделки. Форма может быть устной и письменной, tertium non datur (адепты рассматривать смарт-контракт как форму - кыш=))).
Во вторых порок формы сам по себе не нарушает прав стороны. Права стороны наверное могут нарушаться последствиями порока формы...
отсутствием регистрации
Уклонение о регистрации следует не из самого договора, а из бездействия его стороны.
к тому же сроки передачи в собственность ОДС прошли
что влечет совершенно иные последствия, напрямую не связанные с обсуждаемым кейсом
Резюмирую.
Если цель - добиться регистрации договора как ДДУ, то и предмет иска должен соответствовать этой цели, достижение которой невозможно без одновременной квалификации договора как ДДУ.
Об этом п.6 Обзора собственно и говорит прямым текстом (со ссылкой на ст. 165 ГК кстати).
#28
Отправлено 28 October 2020 - 15:40
X-File, ещё раз. Какое конкретно право нарушено?
Ситуация 1.
Вася заключил инвестдоговор вместо ДДУ и хочет взять кредит в банке на оплату по этому договору. Банк говорит: не, товарищ дорогой, вот будь у тебя ДДУ, мы бы тебе выдали ипотечный кредит под ставочку минимальную под ипотеку прав по ДДУ. А раз у тебя инвестдоговор - то можем только потребкредит выдать под ставку огроменную, на срок малые и в сумме поменьше.
Кинулся Вася к застройщику: помоги, давай зарегистрируем договор! А застройщик ему отвечает: нет у нас с тобой ДДУ, у нас с тобой инвестдоговор. А он регистрации не подлежит. Ступай с миром, добрый человек, да не забудь вернуться с деньгами.
Ситуация 2.
Вася заключил инвестдоговор, дом достроили, квартиру Васе передали, и пошёл он потом право собственности регистрировать. А Росреестр молвит человечьим голосом: и договор-то у тебя закону не соответствует, и вообще - поскольку у тебя не ДДУ, пусть сначала застройщик своё право собственности зарегистрирует, а мы там и посмотрим.
А застройщик отвечает: не могу я своё право собственности зарегистрировать, у меня акт реализации инвестконтракта не подписан. Я тебе квартиру передал, а дальше не моя забота.
И таких ситуация может быть дофига и больше.
В банкротстве застройщика признание права на незавершенку? Если на заре банкротства застройщиков и практиковалось, то сейчас... Не попадалось.
Я про регистрацию права собственности на незавершёнку в целях достройки, а не про регистрацию прав отдельных граждан на квартиры как доли в незавершёнке. Просто лень писать было подробнее.
#29
Отправлено 28 October 2020 - 16:26
сроки передачи в собственность ОДС прошли.
Это единственное, в чем права нарушены.
В остально поддержу пана maverick2008
Я про регистрацию права собственности на незавершёнку в целях достройки,
понял
#30
Отправлено 01 November 2020 - 16:14
Панове, помогайте. Мозг взрывается уже. Как выруливать?
Может изменить на требование о понуждении к гос.регистрации все-таки? В претензии было требование о переоформлении договора с последующей регистрацией.
#31
Отправлено 01 November 2020 - 17:47
Пан, я в упор не понимаю сути вашей проблемы. Почитайте п. 6 обзора на который сами ссылаетесь, почитайте дело из пункта и посмотрите какое там было заявлено требование. Заявиие такое же, не?
#32
Отправлено 01 November 2020 - 18:34
Да, сам не знаю, чего торможу. Что-то останавливает. Понуждение к регистрации все-таки? Ну, вот бывает такое, ступорит.
#33
Отправлено 01 November 2020 - 21:53
Да, сам не знаю, чего торможу. Что-то останавливает. Понуждение к регистрации все-таки? Ну, вот бывает такое, ступорит.
Зайдите в к+ и посмотрите удовлетворяются ли такие иски.... Как там заявлен предмет
#34
Отправлено 02 November 2020 - 12:19
Может изменить на требование о понуждении к гос.регистрации все-таки?
"О понуждении" заведомо неисполнимое решение.
ИМХО - "О регистрации ДДУ".
#35
Отправлено 25 November 2020 - 22:59
"О понуждении" заведомо неисполнимое решение. ИМХО - "О регистрации ДДУ".
почему? Решение суда - есть основание о регистрации.
#36
Отправлено 25 November 2020 - 23:27
почему? Решение суда - есть основание о регистрации.
ну вы рискуете ИМХО с таким требованием (и с такой резолютивкой) поиграть с регорганом в игру "разъясни ка мне судакт".
#37
Отправлено 25 November 2020 - 23:41
ну вы рискуете ИМХО с таким требованием (и с такой резолютивкой) поиграть с регорганом в игру "разъясни ка мне судакт".
ну, а как тогда иначе? Я вот хоть убей, не могу понять.
разница с со случаем, описанным в п.6 обзора 2017, и моим в том, что в первом был заключен ДДУ и вторая сторона уклонялась.
В моем случае договоры названы инвест.договорами, но по сути те же самые ДДУ. Требование об их регистрации - проигнорировано.
И? Почему суд не может квалифицировать по обзору-2013 и обзору-2017 эти договору как ДДУ, а раз застройщик уклоняется от их регистрации - понудить к регистрации. Ну, сходим мы потом за разъяснением суд.акта, если Росреестр что-то не поймет.
Сообщение отредактировал X-File: 01 December 2020 - 01:52
#38
Отправлено 01 December 2020 - 01:24
X-File, ещё раз. Какое конкретно право нарушено?
Нашел тут определение коллегии http://www.consultan...24B#727frqv2ny0
Так вот, коллегия так считает.
"При этом необходимо учитывать доказанность наличия у истца законного защищаемого им в судебном порядке права на регистрацию сделки и отсутствие в его действиях признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ)."
По сути о чём я и говорил. Что отсутствие регистрации - есть нарушенное право истца, и восстановлено оно будет только проведения гос.регистрации инвест.договоров, которые по сути являются ДДУ. Основание регистрации - решение суда.
Вопрос в том, как всё-таки правильно сформулировать требование.
Убрать фразы о признании инвест.договоров договорами долевого участия или нет.
Сообщение отредактировал X-File: 01 December 2020 - 02:24
#39
Отправлено 01 December 2020 - 02:23
Сейчас требование сформулировано (до меня) как:
1) "Признать инвестиционные договора №....от и №.... от , заключенными между ФИО и ООО, договорами участия в долевом строительстве и подлежащими гос.регистрации."
я склоняюсь к следующей:
2) "Признать инвестиционные договора №....от и №.... от , заключенными между ФИО и ООО, договорами участия в долевом строительстве.
Произвести государственную регистрацию инвестиционных договоров №....от и №.... от , заключенных между ФИО и ООО "
Вот считается это изменением требований или заявлением нового - о гос.регистрации? По сути была в первоначальном требования такая фраза, просто уточняется формулировка.
#40
Отправлено 01 December 2020 - 15:27
Или же просто оставить требование:
Произвести государственную регистрацию инвестиционных договоров №....от и №.... от , заключенных между ФИО и ООО " в порядке предусмотренном законом для регистрации договоров участия в долевом строительстве?
Ведь суд и так должен квалифицировать инвестдоговора как договоры участия в долевом строительстве.
Просто хотел оставить эту формулировку, чтоб в последующем для Росреестра было понятно почему он обязан зарегистрировать инвестдоговор.
Если суд сочтет, что в резолютивной части не нужно указывать на это, ну оставить только ...произвести регистрацию...
Правда тут возникает вопрос, это будет рассматриваться, как частичный отказ в исковых требованиях?
#41
Отправлено 01 December 2020 - 16:02
Еще вариант, чтоб требование действительно выглядело как одно)))
Произвести государственную регистрацию инвестиционных договоров №....от и №.... от , заключенных между ФИО и ООО " , признав их договорами участия в долевом строительстве"
#42
Отправлено 09 December 2020 - 17:25
Странные вопросы то какие..
После 54 пленума ВАС о будущей купле все договоры приобретения недвижимости можно смело считать инвест договорами. Так что и ДДУ инвест договор по умолчанию. А уж как называется договор вообще не важно, если суть договора - ДДУ надо просто идти и регистрировать его. И только если отказ Росреестра оспаривать.
#45
Отправлено 09 December 2020 - 18:04
Клиент автора хочет спать спокойно видимо зная, что его права защищены институтом долевого строительства.
Это одна из версий. Но есть и другие, если какая-то проблема уже возникла и её пытаются решить именно таким образом.
#46
Отправлено 09 December 2020 - 23:59
Странные вопросы то какие..
В чём именно?
После 54 пленума ВАС о будущей купле все договоры приобретения недвижимости можно смело считать инвест договорами.
В глобальном плане - может и так. Но ДДУ выделили зачем-то в отдельную категорию, и к ним отдельное нормативное регулирование.
А уж как называется договор вообще не важно, если суть договора - ДДУ надо просто идти и регистрировать его.
Так на регистрацию нужна вторая сторона, а она в туман ушла.
Ну, пришел участник, ну подал документы - ему отказ по формальным основаниям - нет второй стороны и документов для регистрации ДДУ.
Какая перспектива положительного оспаривания такого отказа регоргана в суде?
grin095, я, главное, так и не поняла, в чём проблема. Какую конкретно задачу автор пытается решить через регистрацию договора.
- что в ЕГРН возникла запись, о ДДУ в отношении конкретных квартир, дабы избежать их повторной продажи по ДДУ или после ввода по ДКП.
- чтоб в реестре возник залог в силу закона.
- чтоб в последующем, по завершению строительства МКД, если не будет добровольной передачи объекта строительства (квартир) - требовать таковую.
- чтоб получить основания для санкций, предусмотренных 214-ФЗ в случае необходимости.
это минимум.
Клиент автора хочет спать спокойно видимо зная, что его права защищены институтом долевого строительства.
именно. Это зазорно? Неоправданно?
Это одна из версий. Но есть и другие, если какая-то проблема уже возникла и её пытаются решить именно таким образом.
Людмила, застройщик недобросовестный. Когда были проблемы с участком (арест в рамках уголовного дела), он молча заключал инвест договоры, не требующие регистрации. Когда арест сняли, с другим начал заключать ДДУ и регистрировать, в том числе на квартиры, которые являются предметом строительства по инвест.договорам. Возбуждено дело по 159ой, квартиры моего клиента пока в нём не упоминаются.
Я пытаюсь это все поставить в нужную колею, зарегистрировать и не дать возможности увести объекты клиента.
Произвести государственную регистрацию инвестиционных договоров №....от и №.... от , заключенных между ФИО и ООО " , признав их договорами участия в долевом строительстве"
Это требование имеет право на жизнь по вашему мнению?
Сообщение отредактировал X-File: 09 December 2020 - 23:59
#47
Отправлено 15 December 2020 - 13:34
Причины, по которым долевое участие в строительстве отдельно и плотно урегулировали не имеют никакого отношения к частному праву кмк. Это связано с патернализмом государства в отношении граждан, с развитием отрасли и экономики в целом. В общем для целей квалификации отношений сторон эти причины не имеют значения.
Странные вопросы потому, что из вашего ответа мне видно, что существует только проблема уклонения застройщика в регистрации договора. Её и надо решать.
#48
Отправлено 15 December 2020 - 14:21
Странные вопросы потому, что из вашего ответа мне видно, что существует только проблема уклонения застройщика в регистрации договора. Её и надо решать.
Да, я это понимаю. Требования сформулировал о государственной регистрации договоров в порядке, предусмотренном законом для ДДУ.
Просто на сомнения навели пояснения Росреестра в деле о ненадлежащем способе защиты права, а также по поводу того, что обращений в Росреестр за регистрацией не было, в том числе с вашей стороны в данной теме.
Смысл подавать документы одному, если в законе о недвижимости чётко установлено, что регистрация ДДУ производится на основании заявлений обеих стороны+документы? К тому же, так просто госрегистратора хр.е.н убедишь, что он держит в руках инвестдоговор, который на самом деле является ДДУ.
В таком случае считаю, отказ Росреестра по формальным основаниям будет законным и бесперспективно его оспаривать.
Пленум 54ый к данной ситуации считаю неприменимым, тк, повторюсь правоотношения по ДДУ имеют специальное нормативное регулирование, которое приоритетно по отношению к общим нормам права. В свете обзоров ВС от 13г и 17г., такие инвестдоговора априори должны быть квалифицированы судом, как ДДУ со всеми вытекающими последствиями.
Сообщение отредактировал X-File: 15 December 2020 - 14:30
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
