Сообщений в теме: 108

[konstitucia]

А история моя закончилась вот чем: собственники помещений в здании, платящие зем.налог, не обязаны оформлять правоустанавливающие документы на зем.участок, и никаких Вам ст. 7.1 КоАП, никаких предписаний и т.д.

[Roman]

собственники помещений в здании, платящие зем.налог, не обязаны оформлять правоустанавливающие документы на зем.участок, и никаких Вам ст. 7.1 КоАП, никаких предписаний и т.д.

konstitucia,
Ну... Земельный кодекс РФ вообще-то противоположное говорит
С чем согласен - до 01 января 2006 года можно земельный участок использовать без правоустанавливающих документов.

В любом случае вины вашей по 7.1 КоАП РФ нет - заявка на выкуп подана.

Вообще, я пару таких постановлений обжаловал - АС их отменяет, не напрягаясь

Подробнее - на нашем сайте (в подписи) есть статья по мотивам наших земельных споров.

Вот здесь: http://www.intellect...view&tema_id=19

Сообщение отредактировал Roman: 31 March 2004 - 01:08

[mitek]

Здравствуйте!
Ситуация следующая.
ООО в Москве выкупило у города нежилые помещения в жилом доме. Возникла необходимость заключить договор аренды земли с Москомземом на пользование земельным участком. До заключения настоящего договора, с момента возникновения права собственности, ООО исправно платит земельный налог. Документы поданы в Москомзем, но уже в течении двух лет(по разным причинам зависящим как от нас, так и от чиновников) договор заключить не можем.
Вопрос. Какая ответственность и какие негативные последствия могут возникнуть в случае не заключения ООО договора аренды земли, но при уплате земельного налога. (читал в прессе, что в некоторых субъектах РФ вводится практика при которой купля-продажа недвижимости в плотную привязывается к вопросу аренды земельного участка).
Прошу высказать свои соображения!

[Ludmila]

mitek, такие вопросы:
1) на каком праве земля у Вас сейчас?
2) когда подано заявление в Москомзем?
3) Есть ли где-либо (напр., в Постановлении Правительства Москвы) Ваша обязанность в тот или иной срок заключить договор аренды?

[mitek]

1) на каком праве земля у Вас сейчас?
2) когда подано заявление в Москомзем?
3) Есть ли где-либо (напр., в Постановлении Правительства Москвы) Ваша обязанность в тот или иной срок заключить договор аренды?

1. Земельные отношения у нас не оформлены ни каким образом.
2. январь 2003 года
3. я ни где такой обязанности не видел.

[Ludmila]

Guest

, не согласна.
В соответстствии со ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (ПОМЕЩЕНИЯ в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
При этом данные лица обладают исключительным правом на приобретение такого участка в аренду или собственность.
В соответствии со ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" все лица, имеющие участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны переоформить это право на право аренды или собственности, причём тут не говорится, что это распространяется только на собственников ЗДАНИЙ.
Таким образом, у собственника ПОМЕЩЕНИЙ в здании тоже должны быть оформлены земельные правоотношения.

[Massive]

mitek,
в общем-то покуда договор аренды Вы не заключили, то Вы являетесь плательщиком земналога. Неосновательного обогащения быть не должно.

[Ludmila]

1. Земельные отношения у нас не оформлены ни каким образом.

Это плохо. Тут есть варианты:
1) земля под данный объект никогда и никому не отводилась, соответственно, существует риск признания объекта недвижимости самовольной постройкой.
2) земля отводилась одному из предыдущих собственников на праве постоянного (бессрочонго) пользования, которое перешло и к Вам. Соответственно, Вы обязаны до 01.01.06 г. переоформить это право на право аренды.
В ином случае (есть такое мнение у судей ВАС) после этой даты Вы не сможете заключать сделки с недвижимостью на этом участке.
3) Одному из предыдущих собственников здания участок принадлежал на праве аренды, которое перешло к Вам, независимо от того, перезаключали ли Вы договор аренды. В этом случае Вы обязаны платить арендную плату.

Если было какое-нибудь распоряжение органов местного самоуправления о том, что Вы обязаны в такой-то срок заключить договор, Вы в течение этого срока акцептовали предложение по заключению договора, подав заявку, то существует риск признания того, что в срок, указанный в распоряжении, Вы были обязаны заключить договор и что арендную плату Вы обязаны были платить с этого момента.

[mitek]

Massive

в общем-то покуда договор аренды Вы не заключили, то Вы являетесь плательщиком земналога. Неосновательного обогащения быть не должно.

У меня возникло желание уже вообще не заключать договора аренды земли на вновь приобретенные в собственность объекты недвижимости. Санкций как я понимаю ни каких, плати исправно земельный налог и все хорошо.
Сегодня меня в очередной раз "порадовал" Москомзем. Их услуги по оформлению(составлению) договора аренды земли уже оцениваются в 34000 рублей. Если к этому приложить суммы уплаченые как официально так и нет по согласованию кальки то получается Очень приличная сумма(геодезия стоит не менее 20000 рублей и ее заставляют делать по всем новым объектам где ранее не было договора аренды с Москомземом). У меня конечно не очень большой опыт общения с москомземом(заключил для родной фирмы порядка 10 договоров), но чем дальше тем запросы Москвы вырастают.
Поэтому считаю, что в определенных случаях договор лучше вообще не заключать.
Ваше мнение?
Добавлено @ [mergetime]1095751363[/mergetime]
Ludmila

Это плохо. Тут есть варианты:
1) земля под данный объект никогда и никому не отводилась, соответственно, существует риск признания объекта недвижимости самовольной постройкой.
2) земля отводилась одному из предыдущих собственников на праве постоянного (бессрочонго) пользования, которое перешло и к Вам. Соответственно, Вы обязаны до 01.01.06 г. переоформить это право на право аренды.
В ином случае (есть такое мнение у судей ВАС) после этой даты Вы не сможете заключать сделки с недвижимостью на этом участке.
3) Одному из предыдущих собственников здания участок принадлежал на праве аренды, которое перешло к Вам, независимо от того, перезаключали ли Вы договор аренды. В этом случае Вы обязаны платить арендную плату.

Ludmila дело в том что помещение, о котором шла речь изначально, находится в огромном жилом доме постройки 1939 года.
Как его могут признать самовольной постройкой я не знаю
Предыдущим собственником соответственно был город и как вы понимаете город сам с собой земельно-правовые отношения не заключал.

[Massive]

mitek,
думаю, что в данной ситуации лучше всего исправно платить земналог и вести вялотекущую переписку с Москомземом.
По п. 7 ст. 36 ЗК он должен изготовить кадастровый план участка.
Причём учитывая неоднозначную трактовку судами этого пункта, расходы по изготовлению плана можно вешать на любимый Москомзем.

Услуги по оформлению договора аренды и всяческие платежи за "право заключения договора аренды" - московское беззаконие.
Которое, впрочем, почему-то до сих пор не оспорено.

[Ludmila]

Предыдущим собственником соответственно был город и как вы понимаете город сам с собой земельно-правовые отношения не заключал.

Статья 552 ГК РФ.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Так что некие права на земельный участок к вам перешли, надо по документам о приватизации смотреть, какие. И по законодательству о приватизации, действовавшему в момент приватизации.

Поэтому считаю, что в определенных случаях договор лучше вообще не заключать.
Ваше мнение?

Считаю, что это не так. Во-первых, могут взыскать неосновательное обогащение в виде разницы между зем. налогом и ар. платой, да ещё и с процентами - если Вы были обязаны заключить договор аренды.
Во-вторых, сложности у Вас могут возникнуть и при регистрации ЛЮБЫХ сделок с недвижимостью, в связи с неопределённостью вопроса о Ваших правах на земельный участок.

[Jazzanova]

mitek
если вы исправно платите налог, слишком негативных последствий не ждите
платите налоги спите спокойно...
вяло переписывайтесь...
например.."ну что ж вы так..когда же будет договор.."
или вот
"До каких же пор будет оформляться договор, но сколько же можно...?"

[Massive]

Ludmila

Считаю, что это не так. Во-первых, могут взыскать неосновательное обогащение в виде разницы между зем. налогом и ар. платой, да ещё и с процентами - если Вы были обязаны заключить договор аренды.

Можно логическую цепочку отследить? Непонятна мне такая позиция. Тем более, что автор сразу оговорился, что специальной обязанности по заключению договора аренды в ДКП помещения не было.

Во-вторых, сложности у Вас могут возникнуть и при регистрации ЛЮБЫХ сделок с недвижимостью, в связи с неопределённостью вопроса о Ваших правах на земельный участок.

Не вижу никаких сложностей, поскольку представлять документы на землю при сделках с помещением не нужно.

[Ludmila]

специальной обязанности по заключению договора аренды в ДКП помещения не было.

Не было в ДКП - могла быть в других документах.

я ни где такой обязанности не видел.

- это не значит, что её нет. Мы не видим все документы, непонятно, есть ли все документы у автора вопроса...
Такая обязанность могла быть установлена, напр., решением о приваитзации.
Кроме того, мы не знаем, когда осуществлялась приватизация.
Напр., статьёй 28 ФЗ № 178-ФЗ установлено, что

1. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Иное федеральным законом не установлено.
Это тоже может быть расценено как обязанность оформить
собственность или аренду, причём установленная законодательством.

Не вижу никаких сложностей, поскольку представлять документы на землю при сделках с помещением не нужно.

Не всегда, вопрос дискуссионный.

[mitek]

Ludmila

Во-вторых, сложности у Вас могут возникнуть и при регистрации ЛЮБЫХ сделок с недвижимостью, в связи с неопределённостью вопроса о Ваших правах на земельный участок.

В Москве сложности пока не возникают. В других субъектах РФ действительно есть прецеденты.

Ludmila

Так что некие права на земельный участок к вам перешли, надо по документам о приватизации смотреть, какие. И по законодательству о приватизации, действовавшему в момент приватизации.

Договором определено, что "Взаимоотношения по поводу использования земельного участка, на котором располагается выкупаемый объект, и условия землепользования определяются в договорах, заключаемых "покупателем" с территориальными органами Москомзема, и регламентируются действующим законодательством"

Обязаность действительно есть и ее ни кто не оспаривает, но санкций за не выполнение этого нет. если нет ответственности зачем проходить "круги ада"

[Ludmila]

Обязаность действительно есть и ее ни кто не оспаривает, но санкций за не выполнение этого нет.

То, что не установлены санкции за данное правонарушение, не означает, что не должны применяться общие положения об ответственности за нарушения обязательств.
Существует риск признания разницы между арендной платой и зем. налогом неосновательным обогащением, и, соответственно, взыскания этой разницы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

[mitek]

Ludmila

То, что не установлены санкции за данное правонарушение, не означает, что не должны применяться общие положения об ответственности за нарушения обязательств.
Существует риск признания разницы между арендной платой и зем. налогом неосновательным обогащением, и, соответственно, взыскания этой разницы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Самое смешное в том, что до последнего времени по помещениям в Москве сумма земельного налога была выше арендной платы за землю, и только в последнее время арендная плата стала выше.

[Ludmila]

mitek, ну, тут надо смотреть, когда и какая разница была. При превышении ставки арендной платы ставку землельного налога могут взыскать эту разницу и проценты.
Плюс ещё вот это могут приплести:

Статья 7.1 КоАП.

Самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, -
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.

Хотя тут, скорее всего, откажут - истёк срок для наложения штрафа за данное нарушение.

[Massive]

Ludmila, извини, конечно, но ИМХО ты высасываешь проблему из пальца.

О каком неосновательном обогащении может идти речь, если в отсутствие договора аренды землепользователь уплачивает земельный налог?

О какой обязанности заключить договор аренды может идти речь, если п. 3 ст. 36 ЗК дает собственнику помещения право выбора выкупать участок или брать его в аренду?
Закон о приватизации дублирует эту позицию ЗК.

То, что не установлены санкции за данное правонарушение, не означает, что не должны применяться общие положения об ответственности за нарушения обязательств.
Существует риск признания разницы между арендной платой и зем. налогом неосновательным обогащением, и, соответственно, взыскания этой разницы и процентов за пользование чужими денежными средствами.

На чем основано это мнение?

О каком самовольном занятии земельного участка можно вести речь, если землепользователь предпринимает меры к оформлению аренды участка?

[vad]

Статья 7.1 КоАП.

Самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, -

Согласен полностью. Да, Москомзем может наложить штраф за пользование участком без правоустанавливающих документов. Однако постановление о привлечении к отв-ти по ст.7.1 можно в раз признать незаконным в суде, поскольку предпринимались действия по оформлению арендных отношений.

[Ludmila]

О какой обязанности заключить договор аренды может идти речь, если п. 3 ст. 36 ЗК дает собственнику помещения право выбора выкупать участок или брать его в аренду?
Закон о приватизации дублирует эту позицию ЗК.

Соответственно, собственник обязан определиться, что он оформляет - право собственности или право аренды, то не оформлять вообще землю ни на том, ни на другом праве он не может. Из поставленной задачи следует, что в данный момент какие-либо права вообще не оформлены.

О каком неосновательном обогащении может идти речь, если в отсутствие договора аренды землепользователь уплачивает земельный налог?

Если собственник помещения обязан был заключить договор аренды (а о том, что он обязан был выбрать, что оформлять - аренду или собственность, я уже сказала, и, как следует из данной задачи, собственник помещения волеизъявился на заключение договора аренды, подав заявку), то он должен был платить арендную плату. Соответственно, если сумма арендной платы превышала сумму земельного налога, то разница является неосновательным обогащением.

На чем основано это мнение?

На общих положениях о гражданско-правовой ответственности.
Обязанность по заключению договора является гражданско-правовой обязанностью. Обязанность по возмещению неосновательного обогащения также является гражданско-правовой обязанностью.
Соответственно, при нарушении этих обязанностей возникает гражданского-правовая ответственность.

О каком самовольном занятии земельного участка можно вести речь, если землепользователь предпринимает меры к оформлению аренды участка?

Во-первых, что это в данном случае однозначно должно применяться, я не говорила. Я сказала.ю что такой риск есть.
Во-вторых,

. Документы поданы в Москомзем, но уже в течении двух лет(по разным причинам зависящим как от нас, так и от чиновников) договор заключить не можем.

Так что в данном случае автор вопоса признаёт, что в несвоевременном оформлении договора аренды есть и его вина.

[Jazzanova]

[quote]ты высасываешь проблему[quote]
стоит согласиться..
во первых нет нарушенного права третьих лиц
во вторых владение приобретелем НП земельным участком под ним основано на законе 552 ГК, налоги платятся, можно спать спокойно и писать писать и писать..

[Ludmila]

стоит согласиться..
во первых нет нарушенного права третьих лиц
во вторых владение приобретелем НП земельным участком под ним основано на законе 552 ГК, налоги платятся, можно спать спокойно и писать писать и писать..

Не согласна. Почему - изложила выше.