Сообщений в теме: 109

[mvv]

andy_stalker

В любом случае понятие Заказчика в ГК - одно !!!

Если этот заказчик ( понятие по ГК) не имеет лицензии З-З он обязан , для организации строительства нанять заказчика с лицензией, который усе будет разруливать.
В моей ситуации инвестор (без лицензии) собственник как земли, так и здания реконструкция которого будет производится. Он нанимает закзачика (с лицензией), который в свою очередь нимает ГП.

[andy_stalker]

mvv
Из вышеприведененого вами предмета договора и контекста следует что вы нанимает ГП, но с привлечением Заказчика в качестве 3-й лицензированной стороны для осуществления тех. надзора. Или я что-то неправильно понял. Но вы можете нанять и Заказчика, который от своего имени заключит договор с ГП, а за это получит вознаграждение. Но эта ситуация будет близка уже к агентскому договору. У меня в практике в том числе и текущей есть и такие схемы.

[mvv]

andy_stalker

вы нанимает ГП, но с привлечением Заказчика в качестве 3-й лицензированной стороны для осуществления тех. надзора.

Все верно... делаем 3 сторонний договор инвестор-кошелек, заказчик-тех. надзор, гп-СМР
Эта схема нормальная ????

[Rebekka]

Все верно... делаем 3 сторонний договор инвестор-кошелек, заказчик-тех. надзор, гп-СМР
Эта схема нормальная ????

в этом виде схема совершенно классическая. а вот в твоем самом первом посте меня смущает кое-что. то же, что и тебя.

[mvv]

Rebekka
подправили схему первого поста, вменили заказчику побольше обязанностей кстати ты обещала прислать по факсу листочек

[Rebekka]

ой, твой факс выкинула

[Чилим]

andy_stalker

Тех. заказчик - термин который насколько я понимаю придумали именно в Москве, в НПА он не закреплен. Таким образом тех. заказчик в том числе и инженер в смысле ГК, т.е. может выполнять тех. надзор.

Конкретной теринологии нет, существует термин - организация осуществляющая технический надзор заказчика-застройщика на весь период строительства... что-то в этом роде (см. РАСПОРЯЖЕНИЕ МЭРа Москвы от 13 июля 1998 г. N 715-РМ « ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ТЕХНИЧЕСКОМ НАДЗОРЕ ЗАКАЗЧИКА ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В Г. МОСКВЕ»)
Термин Техзаказчик - это сокращение, для простоты употребления. Функции вополняет на договорной основе (поручение, агент).

[Malysh]

ИМХО, в договоре просто перепутали термины Заказчик и Инвестор.

Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ
"Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"

Статья 4.
2. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.



(а здесь Заказчик - постоянный собственник)

РС а технадзором (Тех заказчиком) из текста вообще не пахнет........

[Mister Muscle]

технадзором (Тех заказчиком) из текста вообще не пахнет........

Из какого? ФЗ Об инвестиционке? Так и не должно пахнуть, не те отношения регулирует.

[andy_stalker]

mvv
да, схема нормальная.

Чилим

организация осуществляющая технический надзор заказчика-застройщика на весь период строительства... что-то в этом роде

привлечение 3-го лица для надзора (в том числе и технического) за процессом строительства прежде всего установлено ст. 749 ГК. А уже потом в подзаконных актах, в т.ч. и в приведенном вами Распоряжении.

Функции вополняет на договорной основе (поручение, агент).

Это кстати не обязательно будет договор поручения или агентский. В некоторых случаях конструкция может быть и иная.
Например ст.749 ГК упоминает в этой ситуации ВОУ ( хотя она диспозитивная).

Malysh

На самом деле ... как и говорит realtor
указанный вами ФЗ не регулирует отношения в процессе выполнения строительного подряда, да и инвестиционные отношения он более чем хлипко регулирует ... рамочный он и есть рамочный ...

[Zlodey]

Знаю, что тема поднимается в 1001-й раз, тем не менее в поиске однозначного ответа не нашлось.

Мы (инвестор) заключаем договор на выполнение функций заказчика-застройщика с юр.лицом, имеющим соответствующую лицензию. Никак не могу разобраться с принципиальным моментом:
1) заказчик-застройщик действует от своего имени, но за счет инвестора;
ИЛИ
2) заказчик-застройщик действует от имени и за счет инвестора.

С одной стороны, ЗЗ должен действовать от своего имени, ведь это его работники обладают необходимой квалификацией, он принимает результаты работ (услуг), перечисленных в лицензии, несет ответственность, в т.ч. перед инвестором.
С другой стороны, каким образом в таком случае он передаст эти результаты (документацию) инвестору? и как потом инвестор будет отчитываться перед гос.органами, ведь в разработанной и согласованной документации, а также во всех договорах будет фигурировать ЗЗ, а не инвестор.
На практике кто по какому варианту работает?
Заранее благодарен.

[Rally]

Zlodey

И то и другое.

Есть бумажки и согласования, обращаться за которыми может только лицо на котором земля (собственник, арендатор). В этом случае действует ЗЗ (его сотрудники) от имени инвестора по доверенности.

Есть вопросы, которые ЗЗ решает самостоятельно (технадзор, приемка, подписание актов всяких и т.п.).

[Zlodey]

Rally, спасибо за ответ.

Есть бумажки и согласования, обращаться за которыми может только лицо на котором земля (собственник, арендатор). В этом случае действует ЗЗ (его сотрудники) от имени инвестора по доверенности.

А как лучше оформить все это дело? Обязательно ли выдавать доверенность или можно обойтись договором?
В договорах, заключаемых ЗЗ, писать "ЗЗ, действующий от имени Инвестора на основании доверенности № от в лице генерального директора..."?

Есть вопросы, которые ЗЗ решает самостоятельно (технадзор, приемка, подписание актов всяких и т.п.).

Есть ли договоры, которые ЗЗ заключает вообще без участия инвестора? Как он в таком случае будет передавать их результаты инвестору?

[Rally]

А как лучше оформить все это дело? Обязательно ли выдавать доверенность или можно обойтись договором?

В теории права - не во всех случаях обязательно. На практике, обязательно. В различных учреждениях и органах требуют доверенность.

В договорах, заключаемых ЗЗ, писать "ЗЗ, действующий от имени Инвестора на основании доверенности № от в лице генерального директора..."?

ООО "Ивестор"... в лице представителя, действующего на основании Договора № от и доверенности № от ЗАО "ЗЗ" ...

ЗАО "ЗЗ" в лице генерального Васи Пупкина, действующего на основании Договора № от и доверенности № от ...

Есть ли договоры, которые ЗЗ заключает вообще без участия инвестора? Как он в таком случае будет передавать их результаты инвестору?

Смотря о каких результатах идет речь. Обычно на первоначальном этапе ЗЗ получает все согласования, разрешения. Здесь либо он он берет договоры (на выполнение всякой лабуды и выдачу бумажек) в учреждениях и органах и таскает их к инвестору, либо подписывает сам по доверенности. Соответственно проплачивает договоры либо инвестор (условно его назовем так, хотя я имею ввиду лицо на ком земля), либо ЗЗ но тогда инвестор "компенсирует ему расходы" по счетам, либо это всё уже включено в стоимость договора между ЗЗ и инвестором.

На этапе строительства это обычно технадзор, "слежка" за подрядчиками (проверка КС-2 и КС-3), актирование недоделок, организация и участие в приемке (включая "привез, покормил, уговорил" ).

А вы так я понимаю имели ввиду может ли он заключить договор генподряда от своего имени? Скажем так, по ГК препятствий нет, если договор между ЗЗ и инвестором предусматривает такое право. Но я такого ещё не видел.

[Zlodey]

Rally

Обычно на первоначальном этапе ЗЗ получает все согласования, разрешения. Здесь либо он он берет договоры (на выполнение всякой лабуды и выдачу бумажек) в учреждениях и органах и таскает их к инвестору, либо подписывает сам по доверенности.

А разве может инвестор подписывать эти "принесенные" ему договоры? Ведь лицензии на выполнение функций ЗЗ у него нет (или они по своему предмету не попадают в лицензируемый перечень - никак не могу добиться ответа на это от своих строителей). По моему, тут инвестор может только посмотреть содержание договора и, условно говоря, согласовать его сумму.

А вы так я понимаю имели ввиду может ли он заключить договор генподряда от своего имени? Скажем так, по ГК препятствий нет, если договор между ЗЗ и инвестором предусматривает такое право. Но я такого ещё не видел.

Нет, к счастью заключать договор с генподрядчиком будем сами

Вы мне не подскажете еще пару моментов: доверенность выдавать на юр. лицо или на гену ЗЗ? Как лучше сформулировать текст доверенности ЗЗ, чтобы охватить сразу все передаваемые полномочия и не плодить потом бумаг? Может включить ее текст перечень работ из лицензии ЗЗ, за исключением технадзора?
Большое спасибо!

[mnatsa]

Zlodey
Я в таких случаях с техническим заказчиком заключаю договор комиссии.

[Zlodey]

Я в таких случаях с техническим заказчиком заключаю договор комиссии.

привлекли для строительства организацию, которыя была Генподрядчиком, по отдельному договору выполняла лицензируемые функции З-З (от нашего имени естественно)

Ну вот видите, мнения опять разделились, так от чьего имени действует ЗЗ и как все-таки лучше в договоре с ним это прописать?

[Goliath]

Приведу цитатку из одной книги небезызвестного Сарбаша С.В. (может поможет разобраться

"В силу того, что законодательство выдвигает определенные требования к заказчику, которые не все из них могут исполнить, достаточно распространена практика заключения соглашений о выполнении функций заказчика, при этом оплата работ производится полностью инвестором, а заказчик получает известное вознаграждения от инвестора за выполнение своих функций. По существу отношения между заказчиком и инвестором весьма близки к комиссионным отношениям. "

Так что, наверное, первый вариант:

1) заказчик-застройщик действует от своего имени, но за счет инвестора;

[Головастик]

Мне кажется, здесь агентирование в наличии, т.к. не только юридические действия заказчик-застройщик выполняет.

[Zlodey]

Согласен, агентский договор, но по модели договора комиссии. Но если это комиссия, то тогда и доверенность ЗЗ выдавать не надо?

[Zlodey]

Guest
Ваша схема понятна и довольно распространена.
В моем случае права на земльный участок принадлежат Инвестору, который хочет скинуть на ЗЗ только лицензируемую деятельность, а все остальные договоры заключать сам.