Сообщений в теме: 124

[Jazzanova]

Makca
стоп мое утомленное сознание вянет...
схема с агентом вполне допустима в этом мы разногласий не имеем...
однако агент подписывая дду действует от имени и за счет застройщика..
при этом цена дду существенное условие договора
то есть должна быть известна на момент подписания..
но с займом в принципе возможны различного рода манипуляции
согласен

Добавлено @ 13:30
вуообще схемы лучше рисовать чем рассказывать..-))

[Makca]

вуообще схемы лучше рисовать чем рассказывать..-))

согласен

[petroff]

Tower

У застройщика уменьшается налогооблагаемая база, но агент-то все равно эти же налоги уплачивает!

не факт, что эти же. он может быть на упрощенке и платить всего 6% с ДОХОДОВ (это если не заморачиваться с ДОХОДАМИ ЗА ВЫЧЕТОМ РАСХОДОВ)

[napokr]

Считаю, что возможно действовать по агентскому договору, если агентский договор по типу "от имени и за счет Принципала". При этом, мне кажется, ФЗ нисколько не нарушается.
Действительно, Агент действует от имени Застройщика, все права и обязанности возникают у последнего.
Если считать, что такая конструкция в принципе не возможна, то можно прийти,например, и к выводу, что от имени Застройщика договор долевого участия может подписывать только гендиректор, а лица по доверенности (например, зам.ген.директора) не могут (это немножко из другой оперы, но тем не менее).

[Налоговый Адвокат]

Сторон:
"ООО" именуемый Застройщик, действующий по агентскому договору №___ от _________
и Участник.

Настоящим Соглашением Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем Договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов, именуемого в дальнейшем «Договор», по которому Застройщик, действуя по агентскому договору №_____ от _______________ _______ г. от имени и за счет Закрытого акционерного общества «ААА», привлекает денежные средства Участника долевого строительства для участия в Программе ...., в указанный Договором срок своими силами и с привлечением третьих лиц создает многоквартирный дом и иные объекты недвижимости в соответствии с проектной документацией, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передает объект долевого строительства Участнику долевого строительства, указанный в п.2.2. настоящего Соглашения, а Участник обязуется в последующем заключить этот Договор в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим Соглашением.

Насколько такая формулировка катит?

Сообщение отредактировал Налоговый Адвокат: 18 April 2005 - 18:46

[Mister Muscle]

ООО" именуемый Застройщик?

это зачем? Если мы агента назовем в договоре застройщиком, то он станет застройщиком?

[Налоговый Адвокат]

Ну пусть его и "Агентом" назовем! Не важно!
Важен предмет! Катит он или не катит? Нужны мнения!

[Jazzanova]

При этом, мне кажется, ФЗ нисколько не нарушается.

ага, если деньги привлекаются в соответствии с установленнымизаконом требованиями то оно конешно...

Насколько такая формулировка катит?

Важен предмет! Катит он или не катит? Нужны мнения!

интересный вопрос
а куда они катят (предмет и формулировка)?

[Налоговый Адвокат]

Jazzanova[b]

а куда они катят (предмет и формулировка)?

для регистрирующего и контролирующего органа.

[Дмитрий-Сибиряк]

Господа!
Исходя из смысла статей ФЗ 214, на мой взгляд:
1) отношения между Застройщиком и Дольщиком могут быть оформлены только в форме ДДУ;
2) исходя из того, что право на привлечение д/с имеет только застройщик (ст. 3) + стороной ДДУ является Застройщик на счет которого перечисляются д/с - на счет агента денежные средства не могут быть перечислены (ст. 4)
ПОЛУЧАЕСТСЯ АГЕНТ НЕ МОЖЕТ НА СВОЙ СЧЕТ ПРИНИМАТЬ ПЛАТЕЖИ ДОЛЬЩИКА.

[Jazzanova]

Застройщик на счет которого перечисляются д/с

а это откуда, хм..что прямо так в законе написали?

для регистрирующего и контролирующего органа.

ну это вернее всего скажет соответствующий орган

[Налоговый Адвокат]

Скажет только в октябре 2005 г.
http://www.rbc.ru/rb...627112837.shtml

[Налоговый Адвокат]

А вот с этим поздравляю!!!:

ПРИКАЗ Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ПРАВ, ОГРАНИЧЕНИЙ (ОБРЕМЕНЕНИЙ) ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В СВЯЗИ С ДОЛЕВЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА"
Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.06.2005 N 6749.

Инструкция определяет особенности проведения государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, в том числе внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Инструкция разработана с целью единообразного подхода территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации указанных договоров.

[Lubek]

Налоговый Адвокат

ПРИКАЗ Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ПРАВ, ОГРАНИЧЕНИЙ (ОБРЕМЕНЕНИЙ) ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В СВЯЗИ С ДОЛЕВЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА"
Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.06.2005 N 6749.

Где можно найти текст?

[Налоговый Адвокат]

Lubek

можно взять здесь:
http://base.consulta...000/last14/cgi/
online.cgi?req=doc;base=LAW;n=54134

Сообщение отредактировал Налоговый Адвокат: 29 June 2005 - 19:14

[Lubek]

Увы - "У вас нет прав для просмотра этой страницы"

Но я нашла
http://www.garant.ru...eral&view=print

Сообщение отредактировал Lubek: 29 June 2005 - 19:52

[Polina.A]

Всем доброго дня!
Я в теме с участием в долевом строительстве новичок, поэтому прошу вас подсказать реально ли вообще применение вот такой схемы:
существует 2 компании (застройщик и поставщик материалов для строительства). У застройщика денег для оплаты строительных материалов нет, поэтому он предлагает расплатиться квартирами. Поставщику, понятно, квартиры тоже не нужны, нужны деньги. Есть следующий вариант решения проблемы - поставщик ищет покупателя квартиры (физика), застройщик заключает с этим физиком ДДУ, в котором указано, что-то типа "Покупатель производит оплату стоимости квартиры агенту застройщика, действующему на основании агентского договора".
Между застройщиком и поставщиком заключается агентский договор на поиск покупателей и получение от них денег (от имени и за счет принципала) по договору ДДУ. Агентское вознаграждение - символический % от перечисленных покупателем денег. Цель такого договора: деньги сразу поступают именно к поставщику.
После того, как покупатель квартиры перечислил деньги, между поставщиком и застройщиком подписывается спецификация поставку стройматериалов. Дальше взаимозачет.
Помимо того, что схема не очень-то красивая, есть ли какие-то риски для поставщика?
Если что-то такое уже обсуждалось, киньте плз. ссылку, в поиске искала, не нашла.
Заранее спасибо за ваши ответы!

[essey]

Обсуждалось. Агентская схема возможна. Само собой средства по 214-Фз привлекает застройщик. В ДДУ может быть указано: ООО Застройщик в лице Поставщика материалов действующий на основании агентского договора....
Риски для поставщика только в том, что денежные средства должны быть направлены застройщику и при нежелании застройщика приобретать материалы - становится агентством недвижимости.

Сообщение отредактировал essey: 27 July 2011 - 20:17

[Polina.A]

Да уж, от этого риска никуда не деться. Из вашей формулировки в ДДУ получается, что это застройщик действует на основании агентского договора. Я хочу, чтобы сам договор заключал непосредственно Застройщик, а Поставщик только собрал деньги. Может быть написать так: "Оплата стоимости квартиры производится Покупателем в адрес ООО "Поставщик материалов", действующего на основании агентского договора с ООО "Застройщик"?
А с тем, что Поставщик по этому агентскому договору действует от имени Застройщика я, видимо, погорячилась. Нашла постановление президиума ВАС 05.12.2006 N 9803/06 по делу N А40-62687/05-121-587, в котором указано - несмотря на то, что ООО является агентом, оно обязано использовать ККТ при осуществлении наличных расчетов с физиками. Насколько я понимаю, ККТ должна быть зарегистрирована на лицо, принимающее платежи, т.е. в нашем случае на Поставщика. Таким образом, выходит, что Поставщик может действовать только от своего имени и за счет Застройщика. Я правильно понимаю?
Если правильно, то возникает вопрос: пройдет ли потом без проблем регистрация права собст-ти на эту квартиру, учитывая, что в кассовом чеке будет указан поставщик, а не застройщик? И как это опять-таки вяжется с ст.3 214-ФЗ?

[essey]

Не вижу проблемы в принятии денежных средств Агентом. Но оплата все равно идет Застройщику. Средства привлекает Застройщик, но через агента.

[esv709]

Таким образом, выходит, что Поставщик может действовать только от своего имени и за счет Застройщика. Я правильно понимаю?
По такому вопросу недавно обращался за консультацией в рег.палату, они сказали, что таких случаев у них в практике не было, поэтому в любом случае будет отказ и если обжалование удовлетворится судом, без проблем зарегистрируют.

Но,
"Статья 14.28. Административного кодекса
Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей."

[essey]

Из вашей формулировки в ДДУ получается, что это застройщик действует на основании агентского договора

Агентский договор между застройщиком и агентом по продаже.
Агент по продаже осуществляет продажу от имени застройщика. Схема реализована, проблем с ФРС особых не было
esv709 правильно указывает на АК.

[Jazzanova]

да вопрос интересный
есть ли продвижение у кого?
регистрирует ли Росреестре ддушки, заключенные агентом, действующим на основании агентского договора с застройщиком?

[esv709]

Агент по продаже осуществляет продажу от имени застройщика. Схема реализована, проблем с ФРС особых не было

Ну естественно, от имени застройщика подписать договор может по доверенности хоть чёрт лысый, а вот если бы продавцом был комиссионер (агент от своего имени) то ФРС скорее всего завернёт. Это всё равно, что договор продажи квартиры заключает лицо, уполномоченное договором комиссии (агент от своего имени). Как Вы думаете, ФРС зарегистрирует такой договор и переход права?

да вопрос интересный
есть ли продвижение у кого?
регистрирует ли Росреестре ддушки, заключенные агентом, действующим на основании агентского договора с застройщиком?

Думаю желающих подать такие документы на регистрацию и обжаловать потом отказ искать придётся долго...