Сообщений в теме: 87

[Goliath]

как незаключенный договор может быть признан (а вернее будет являться) недействительным - ничтожным ?
А ведь ГК предусматривает, что такое м/б:
п.1 ст.165. (в совокупности с п.3 ст. 433).

Указанное "противоречие" существует применительно к госрегистрации.
Смотрим.
По общему правилу, установленному п. 3 ст. 433 "договор подлежащий госрегистрации считается заключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом"

Согласно п. 1 ст. 165 ГК " несоблюдение в случаях установленных законом требования о государственной регистрации влечет ее недействительность"

Таким образом, имеем, что по общему правилу, несоблюдение госрегистрации влечет незаключенность договора. Ничтожность как следствие отсутствия госрегистрации прямо устанавливается законом [/u]применительно к конкретным видам договоров


Например, несоблюдение требования о госрегистрации применительно к договору аренды здания (сооружения) влечет его незаключенность (ст. 652)

Договор ипотеки в случае отсутствия его госрегистрации - ничтожен. (ФЗ "О Ипотеке)

[Денежка]

Тэкс, почитал ученых, т.з. изменил срочно Ошибался в этом месте

... А вот если задаток не внесен, и одна из сторон говорит: "Нет доказательства (задатка) - нет заключенного договора", то если другая сторона не предоставит иное доказательство заключенности (помимо подписанного текста договора или чего-то подобного) - напр., принятие исполнения, то договор не будет считаться заключенным.

Вот что говорят:

УЧЕНИЕ ОБ ОБЕСПЕЧЕНИИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ
Б.М. ГОНГАЛО
<***> В литературе традиционно подчеркивается, что задатком называется часть суммы, следующей за исполнение договора, производимая при самом его заключении. См.: Мейер Д.И. Указ. соч. С. 182; Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 291.
Если основное обязательство возникает на основании сделки, совершаемой в письменной форме, то, по общему правилу, обеспечить такое обязательство задатком нельзя, поскольку факт заключения договора не нуждается в доказательствах. В случае, когда по такому договору одной стороной передается часть причитающейся другой стороне суммы, то она передается не в доказательство заключения договора (нечего доказывать), но во исполнение договора

А вот это совсем для меня откровением стало...

Задатком не могут обеспечиваться договоры, подлежащие государственной регистрации (!!!) Так, договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Такое же правило установлено в отношении продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК). Поскольку до такой регистрации обязательства не возникает, постольку о задатке говорить не приходится (невозможно доказывать факт существования того, чего нет). Более того, формально-юридически до государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения (или предприятия) покупатель не должен уплачивать продавцу покупную цену или ее часть: договора еще нет, права и обязанности еще не возникли. Поэтому несостоятельна с точки зрения закона имеющая широкое распространение практика, в соответствии с которой в договорах (в том числе нотариально удостоверяемых) указывается, что покупная цена "уплачена до заключения договора" или "непосредственно после подписания договора сторонами", "расчеты производятся после нотариального удостоверения настоящего договора, но до его государственной регистрации" и т.п. <*>

[Аннет_из_Твери]

Задатком не могут обеспечиваться договоры, подлежащие государственной регистрации (!!!) Так, договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Такое же правило установлено в отношении продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК). Поскольку до такой регистрации обязательства не возникает, постольку о задатке говорить не приходится (невозможно доказывать факт существования того, чего нет). Более того, формально-юридически до государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения (или предприятия) покупатель не должен уплачивать продавцу покупную цену или ее часть: договора еще нет, права и обязанности еще не возникли. Поэтому несостоятельна с точки зрения закона имеющая широкое распространение практика, в соответствии с которой в договорах (в том числе нотариально удостоверяемых) указывается, что покупная цена "уплачена до заключения договора" или "непосредственно после подписания договора сторонами", "расчеты производятся после нотариального удостоверения настоящего договора, но до его государственной регистрации" и т.п

Блин.
А как же, как же тогда оформить-то?

Продаю квартиру, нашелся покупатель, чтоб он не "соскочил" - берутся деньги с мыслью - "соскочит - деньги не возвращаются".

Как быть????

Добавлено в [mergetime]1137572492[/mergetime]
Хм. Получается, что тут нету никакой разницы: что я нарисую сразу договор КП и получу всю сумму денег, и пойдем на регистрацию, что нарисую, получу часть, перед регистрацией - остальное, а потом регистрация?
В обоих случаях деньги передаются под незаключенный еще договор, только временной промежуток разный...

[maus34]

Задатком не могут обеспечиваться договоры, подлежащие государственной регистрации (!!!) Так, договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Такое же правило установлено в отношении продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК). Поскольку до такой регистрации обязательства не возникает, постольку о задатке говорить не приходится (невозможно доказывать факт существования того, чего нет). Более того, формально-юридически до государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения (или предприятия) покупатель не должен уплачивать продавцу покупную цену или ее часть: договора еще нет, права и обязанности еще не возникли. Поэтому несостоятельна с точки зрения закона имеющая широкое распространение практика, в соответствии с которой в договорах (в том числе нотариально удостоверяемых) указывается, что покупная цена "уплачена до заключения договора" или "непосредственно после подписания договора сторонами", "расчеты производятся после нотариального удостоверения настоящего договора, но до его государственной регистрации" и т.п

DraGon
А чиво для тя откровением-то стало? Абсолютно согласна. Но, блин, оформляю... Потому как сложилась такая практика в славном городе Е.
По-хорошему любые денежные средства по договорам, подлежащим госрегистрации надо передавать после госрегистрации договора. Уже неоднократно обсуждали, что можно разорвать во времени госрегистрацию договора и права на основании этого договора... Любая сумма, уплаченнная до госрегистрации договора - неосновательное... грустно.

[Аннет_из_Твери]

По-хорошему любые денежные средства по договорам, подлежащим госрегистрации надо передавать после госрегистрации договора. Уже неоднократно обсуждали, что можно разорвать во времени госрегистрацию договора и права на основании этого договора... Любая сумма, уплаченнная до госрегистрации договора - неосновательное... грустно.

А самое забавное, что наше областное управление ФРС, к примеру, крайне отрицательно относится к договорам, в которых не написано "стоимость имущества уплачена полностью на момент заключения договора"...

[SDF]

есть ли разница между авансом и предоплатой (последнее - вообще юридическое понятие?)

Предоплата (сокращение от "предварительная оплата") -неологизм, не более. Мы родина не только слонов.

Сообщение отредактировал SDF: 19 January 2006 - 02:59

[kuropatka]

Аннет_из_Твери

Продаю квартиру, нашелся покупатель, чтоб он не "соскочил" - берутся деньги с мыслью - "соскочит - деньги не возвращаются".

В таких случаях нормальный законный выход - регистрация договора отдельно, права - отдельно. Но к сожалению, это не всегда приемлемо по срокам. Тогда приходится горбушить...

наше областное управление ФРС, к примеру, крайне отрицательно относится к договорам, в которых не написано "стоимость имущества уплачена полностью на момент заключения договора"...

Идиёты...

[Аннет_из_Твери]

В таких случаях нормальный законный выход - регистрация договора отдельно, права - отдельно. Но к сожалению, это не всегда приемлемо по срокам. Тогда приходится горбушить..

Это-то понятно. Да и покупатель начинает шебуршиться "зачем два раза? Все всё делают за раз, а Вы тут выделываетесь? Не, Вы меня точно обмануть хотите!!" Смех сквозь слезы...

Идиёты...

Что характерно - такая практика у них с самого начала (99-й) и нифига за шесть лет не изменилась...

[Faust]

Задатком не могут обеспечиваться договоры, подлежащие государственной регистрации

Я чего-то в толк никак не возьму.
Вот заключил я например с Драгоном договор купли-продажи домика. В договоре написано: я должен за дом Драгону 1000 рублей, Драгон выметается из домика через год, тогда же переходит ПС.

После госрегистрации договора мы заключаем с Драгоном соглашение о том, что 500 рублей я ему плачу сразу, и если Драгон не выселицца и (или) иным образом не исполнит - отдает тыщу. Если я соскочу (не заплачу в срок остальные 500) - деньги остаются у него (задаток).

Почему нельзя?

[Аннет_из_Твери]

Faust
То есть, Вы изменяете условие об оплате?
Значит, надо заново регить, ИМХО..

[maus34]

То есть, Вы изменяете условие об оплате?
Значит, надо заново регить, ИМХО..

Акцепт)

[kuropatka]

Faust

Задатком не могут обеспечиваться договоры, подлежащие государственной регистрации


Я чего-то в толк никак не возьму.

Имелось в виду - нельзя обеспечить задатком куплю-продажу жилья, потому как по общепринятой практике регистрация (а стало быть и заключение) этого договора происходит одновременно с регистрацией перехода права по нему (т.е., исполнения договора).


Аннет_из_Твери

покупатель начинает шебуршиться "зачем два раза? Все всё делают за раз, а Вы тут выделываетесь? Не, Вы меня точно обмануть хотите!!"  Смех сквозь слезы...

Да уж...

[Денежка]

Задатком не могут обеспечиваться договоры, подлежащие государственной регистрации

Вот и еще раз убеждаюсь в том, что ГК не безгрешен...

В общем, пока стою на позиции, что совершение сделки ДКП жилья происходит в момент подписания документа. А если совершенную сделку еще и зарегистрировать - получится заключенный договор. При этом НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНА несовершенная сделка.
Поэтому и задаток будет передаваться в доказательство "совершения сделки", а не в доказательство "заключения договора". Тогда укладывается практика в закон

[MiSha]

То есть, Вы изменяете условие об оплате?
Значит, надо заново регить, ИМХО..

Что пардон меняется? все существенные условия ИМХО не тронуты. регить не надо.

[Аннет_из_Твери]

все существенные условия ИМХО не тронуты.

А причем здесь "существенность" условия????

[MiSha]

А причем здесь "существенность" условия????

А что тогда регится?

Я не настаиваю просто понять хочу.

[Аннет_из_Твери]

А что тогда регится?

Хм. Регится соглашение об изменении договора.
В договоре изначально присутствовали как существенные, так и несущественные условия.
Какая разница, существенное или несущественное условие изменяется данным соглашением? И почему, по-Вашему, регить соглашение не надо, если условие несущественное?

[MiSha]

Хм. Регится соглашение об изменении договора.

иМХУЮ на грани фола, что это не сделка. ибо права и обязанности не меняются...

[SVR]

DraGon

В общем, пока стою на позиции, что совершение сделки ДКП жилья происходит в момент подписания документа. А если совершенную сделку еще и зарегистрировать - получится заключенный договор

А как же с тем, что ГК говорит, именно о сделках, а не конкретно о договорах?

[MiSha]

А как же с тем, что ГК говорит, именно о сделках, а не конкретно о договорах? 

дык драгон вроде и сказал, что тут коллизия некая...

Добавлено в [mergetime]1141374727[/mergetime]

иМХУЮ на грани фола, что это не сделка. ибо права и обязанности не меняются...

так как цена не меняецца.

Че та меня заносит, конечно...

[SVR]

MiSha

дык драгон вроде и сказал, что тут коллизия некая

насколько я его понял, он сказал, что мы имеем фактически сделку в момент подписания документа, которую потом можно зарегистрировать, что превратит ее в договор - .



Добавлено в [mergetime]1141375176[/mergetime]

так как цена не меняецца

меняется порядок оплаты. Соответственно меняются права и обязанности сторон по ее осуществлению.

[MiSha]

меняется порядок оплаты. Соответственно меняются права и обязанности сторон по ее осуществлению.

Я сам бы себе тоже так ответил.
только вот регить то нафига?

Добавлено в [mergetime]1141376575[/mergetime]
Я к тому что с недвижкой это не связано никак.

[MiSha]

Мля. запуталсо сам. запутал вас.
В конце дня сформулирую.

[MiSha]

почитал матчасть. осознал, что понагнал тут бреда. Прошу извинить.

Но мысль все равно не дает покоя. разовью ее.
итак если соглашение об измении порядка оплаты оформляется. как соглашение об изменении договора к/п недвижимости - регим. все ок.

А я вот регить не хочу.

И заключаю соглашение о новации обязательства по выплате мне бабла например в... да во что угодно. При этом в договор к/п недвижимости зарегенный изменения не вносятся... Такое регицца?

[Денежка]

MiSha
SVR

А как же с тем, что ГК говорит, именно о сделках, а не конкретно о договорах?

Либо опечатка, либо я не понял вопроса
ГК говорит Статья 380: Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон...в доказательство заключения договора.

Договор КП квартиры считается заключенным после регистрации. Сделка купли-продажи совершается в момент подписания бумажки с заголовком "договор". Регистрация фиксирует факт соверешения сделки, после такой фиксации-подтверждения появляется заключенный договор. Непонятно почему, но так и есть Поэтому я и говорю, что задатком надо доказывать совершение сделки, а не заключение договора, несмотря на то, что ГК говорит о доказательстве заключения договора.

Аннет_из_Твери, MiSha
Про регистрацию допсоглашений - где-то были ФАСы (найти не могу) о том, что допы к купле-продаже не надо регистрировать.
Еще тут немножко.