Сообщений в теме: 619

[Rebekka]

Действительно, такого слова там нет. Там нет также слов: "инвестиция", "вклад" и им однокоренных. Но я даю застройщику деньги, а он мне за это "встречное обязательство". Разве это не покупка, когда обязательство за деньги? Это не авансовый платеж?
Извиняюсь за наивные вопросы, но так и не понимаю откуда у самого застройщика взялось право торговать тем, чего у него нет. Я понимаю, что так написано в законе. Но я именно закон и не пойму. Пытаюсь для понимания проводить аналогию. Строительство - это производство жилья. Своего рода завод. Если у меня, к примеру, есть участок земли, на котором власть разрешила мне поставить автозавод и разрешила производить автомобили, я могу уже продавать автомобили? А если я пустил за долю малую к себе на участок Форда и тот построил завод и стал производить автомобили, я таки могу продавать произведенные им автомобили, как свои?
Обязательств без прав не бывает. Чтобы продать обязательство ведь сначала нужно иметь право? Владелец участка имеет право на участок. Откуда у него права на будущие квартиры?
Я извиняюсь, конечно.

уважаемый, на мой взгляд у вас серьезные пробелы в понятийном аппарате и теории вопроса.
я бы вам рекомендовала заглянуть в ФАК недвижки, а также прочесть теорию вопроса. не касаясь нового закона.
настоящее тема несколько не отвечает формату ликбеза

Сообщение отредактировал Rebekka: 30 January 2006 - 14:20

[Natacha]

А никто не хочет обсудить возможность обхода ФЗ-214 через пифы недвижимости?
Этот вопрос уже задавался в теме, но по-моему остался без ответа. Неужели никого не заинтересовал. А нам банк рекомендует именно такой вариант. Поделитесь мнением.

[Natacha]

Также в теме несколько раз проскальзывал вариант обхода нового закона путем расчетов между ФЛ и застройщиком векселями. Знает ли кто-нибудь какие-либо изъяны этого варианта? Или расчет векселем действительно освобождает от драконовских норм нового закона?

[Rebekka]

Natacha совсем недавно в недвижке модератор Массив завел тему про вексельные схемы по ДДУ. она сейчас одна из верхних тем в основном разделе. ищите

[GeiL]

Rebekka
там схема - Дольщик покупает вексель у Застройщика.

у меня вот другая ситуация, тоже обойти 214-ый нужно.. по вексельной схеме.

Застройщик - Дольщик (ЮЛ) по договору расчитывается не деньгами а векселями той компании, которую укажет Застройщик, то есть мы.

думаю как заменить систему расчетов в договоре на векселя... поэтапно чтоб.. тож задачка....

[Massive]

GeiL,
в этой же теме обсуждали несколько месяцев назад.
Оформляй поставку стройматериалов в оплату долевки.

[SuperBig]

недавно в недвижке модератор Массив завел тему про вексельные схемы по ДДУ. она сейчас одна из верхних тем в основном разделе. ищите

не высказывался я по всем этим схемам обхода 214, но по вексельной скажу, что работать по ней можно будет скорее всего до первых исков ФСФР или кого там назначат.. притворная слишком схемка имхо...все знают крупных игроков-строителей на рынке и всем все станет ясно, когда эти компании ударяться в векселя... прежде чем лоббировать такую схему нужно бы до конца разбираться в её ньюансах и понимать возможные последствия ее внедрения..

[Massive]

SuperBig,
вы в этой схеме так хорошо разобрались, что есть уверенность в ее притворности?
Готов подискутировать .

[Jazzanova]

Natacha
пифы прелесть
даже не юрлицо а имущественный пул
но вы схему подробнее выложите, обсудим.

[andy_stalker]

Natacha
А вы ФЗ "Об инвест. фондах" читали ?
Надо через голову перепрыгнуть чтобы через ПИФ реализовать схему долевого участия физиков в строительстве жилья и получения ими квартир в собственность ... У ПИФ совершенного другая цель -

Статья 14. Инвестиционные паи

1. Инвестиционный пай является именной ценной бумагой, удостоверяющей долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления паевым инвестиционным фондом, право на получение денежной компенсации при прекращении договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом со всеми владельцами инвестиционных паев этого паевого инвестиционного фонда (прекращении паевого инвестиционного фонда).
Инвестиционный пай открытого паевого инвестиционного фонда удостоверяет также право владельца этого пая требовать от управляющей компании погашения инвестиционного пая и выплаты в связи с этим денежной компенсации, соразмерной приходящейся на него доле в праве общей собственности на имущество, составляющее этот паевой инвестиционный фонд, в любой рабочий день.
Инвестиционный пай интервального паевого инвестиционного фонда удостоверяет также право владельца этого пая требовать от управляющей компании погашения инвестиционного пая и выплаты в связи с этим денежной компенсации, соразмерной приходящейся на него доле в праве общей собственности на имущество, составляющее этот паевой инвестиционный фонд, не реже одного раза в год в течение срока, определенного правилами доверительного управления этим паевым инвестиционным фондом.
Инвестиционный пай закрытого паевого инвестиционного фонда удостоверяет также право владельца этого пая требовать от управляющей компании погашения инвестиционного пая и выплаты в связи с этим денежной компенсации, соразмерной приходящейся на него доле в праве общей собственности на имущество, составляющее этот паевой инвестиционный фонд, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, право участвовать в общем собрании владельцев инвестиционных паев и, если правилами доверительного управления этим паевым инвестиционным фондом предусмотрена выплата дохода от доверительного управления имуществом, составляющим этот паевой инвестиционный фонд, право на получение такого дохода.
Каждый инвестиционный пай удостоверяет одинаковую долю в праве общей собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, и одинаковые права.

Инвест. пай дает право на получение дохода, но не самой недвижки ...
Вот управлять построенной недвижкой в рамках ЗПИФа на самом деле удобно ...
Если у вас другое мнение ... поделитесь им ...

[Kain]

andy_stalker
Инвест. пай дает право на получение дохода, но не самой недвижки ...

Ну, собственно говоря, как и вексель "дает право на получение дохода, но не самой недвижки ..." (условно).

Так, что инвест.паи выполняют по сути ту же самую "функцию".
Если будет интересно, могу позже разложить более подробно (кое-какие нюансы следует еще уточнить), а в двух словах:
а) создается ЗПИФ; б) паи скупаются "финансовым агентом (оператором)" ... одновременно между "оператором" и УК заключается договор купли-продажи (предварительный) будущих квартир; в) "оператор" продает паи дольщика ... одновременно между ними заключается договор мены этих самых паев на будущие квартиры, ну, а далее все уже становится понятным

[Jazzanova]

ну да
лишь бы не деньгами
паи на квартиры
векселя на квартиры
один хрен
только зачем нужен оператор
паи лучше физикам раздать вместо денег
а затем обменять паи на квартиры
может я о том же только другими словами

[Kain]

Собственно говоря, еще хочу "сомнительно" поддержать сомнения SuperBig:
как-то с векселями слишком все не просто ... представляется уж очень наивной попытка уйти из сферы отношений регулирования ФЗ № 214-фз - подмена денежных средств векселями ...
Увы довод более чем не правовой, но как звучит это у классиков: "Не верю!".

Обсуждаемый злосчастный закон настолько несовершенен в своем юридико-техническом исполнении, что вряд ли можно надеется на его буквальное применение, это первое.
А потом, предлагаю вспомнить судебную практику: как квалифицировали суды наши прежние договоры долевого участия?
Показательный пример:
ОБОБЩЕНИЕ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДЕЛ ПО СПОРАМ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ И ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ПРИВЛЕКАЮЩИМИ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ГРАЖДАН ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ

Суды и раньше путались с правильной квалификацией, ... а теперь(?), когда появился специальный закон, !!! не будет ли он для них путем наименьшего сопротивления при рассмотрении соответствущих дел?
Да и споры соответствующие будут рассматривать суды общей юрисдикции.


Таким образом, на призыв "Готов подискутировать." ... я с готовностью ответил бы (отвечаю): - всегда готов ... только я еще ни единого раза не слышал ни одного безупречного аргумента в пользу альтернативных форм прифлечения денежных средств в "долевое строительство".

На мой взглял, наименее уязвимые формы на сегодняшний день:
1. ЖСК (со своими заморочками в плане управляемости, хотя они имхо не без гемора, но могут быть решены);
2. ЗПИФЫ (со своими даже большими геморами);

Да, хотел спросить уважаемую публику, а рассматривался ли кем-нибудь подробно и в деталях такой вариант привлечения денежных средств (причем по 214-фз), как посредством уступки... в двух словах:
Застройщик заключает ДУДС (можно по договору на каждую квартиру) со своим "финансовым агентом", который эти договоры проплачивает (собственно, темиже денежными суррогатами) ... а в последствии в рассрочку уступает права новым дольщикам (с той же рассрочкой, по которой дольщики расплачивались бы с Застройщиком).
Возвращаюсь к этой теме уже не первый раз, и каждый раз со все большим воодушевлением.

Недостаток (для Застройщика) видится только один: для начала необходимо спроектировать и получить разрешение ... собственно, на этот период имхо можно перебиться и кредитными ресурсами. Все другие вопросы имхо можно вполне корректно снять.

Или я уже окончательно потерялся в своих фантазиях, которые не могу отличить от реальности.

[SVR]

Наткнулся в рассылка вот на это:

Сбербанк России и ряд столичных застройщиков нашли способ легального обхода федерального закона о долевом строительстве №214-ФЗ
Вчера Сбербанк представил свой новый продукт, который практически снимает риски с частных инвесторов на рынке жилья и позволяет существенно снизить средние процентные ставки по кредитам для застройщиков.

С 1 апреля 2005 года, когда вступил в силу федеральный закон о долевом строительстве, некоторые банки просто приостановили финансирование проектов строительства жилых домов, а другие существенно повысили ставки по выдаваемым застройщикам кредитам. Снижение банковской активности на этом рынке было связано с одним из пунктов нового закона, согласно которому банк, обеспечивающий финансирование проекта, несет равную с застройщиком ответственность перед частными инвесторами. Застройщики же в свою очередь столкнулись со сложностью привлечения средств для инвестирования строительства на площадках, которые были получены после 1 апреля. В результате объемы нового строительства, по оценкам экспертов, сократились в 2005 году практически на 40%.

Вчера руководство Сбербанка представило новую схему финансирования строительства жилья, позволяющую, по мнению участников рынка, легально обойти требования закона.

Как рассказал директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин, дольщику предлагается открыть в банке специальный беспроцентный вклад на приобретение жилья в доме, в финансировании строительства которого участвует Сбербанк.

При этом сам застройщик уже не будет участвовать в привлечении средств дольщиков, а будет кредитоваться Сбербанком за счет депозитов вкладчиков и собственных средств банка. По словам Чувина, разрабатывая эту схему, Сбербанк старался снизить процент кредитования застройщика. "Стартовый предел заложенной ставки - при условии, что все дольщики привлекаются в проект сразу,- около 5%",- заявил Алексей Чувин. Для сравнения: сейчас, по данным компании Vesco Consulting, кредитная ставка для застройщиков варьируется в пределах от 20% до 30% годовых.

Разработчики схемы уверяют, что она решит почти все основные проблемы, которые существуют сейчас на рынке, в частности проблему обманутых дольщиков. "Теперь дольщики не несут никаких рисков по самому проекту, они несут только риски того банка, куда они кладут деньги",- говорит Чувин.

"Раньше, собирая деньги дольщиков, застройщики могли с ними сделать все, что хотели.

В случае применения нашей схемы те деньги, которые будут проходить через банк, обязательно будут контролироваться по целевому использованию",- заверила первый зампредседателя правления Сбербанка Алла Алешкина.

Большинство участников рынка недвижимости восприняли предложение на ура. "Появление такой схемы актуально, поскольку строительные площадки, полученные до 1 апреля, уже заканчиваются, что ведет к снижению объемов строительства",- говорит председатель совета директоров компании "Миэль-недвижимость" Григорий Куликов. По его словам, использование новой схемы позволяет абсолютно легально обойти 214-й закон. "Если банк сможет запустить эту программу, он получит серьезные преимущества и контроль над строительством объектов",- прогнозирует Куликов. С ним соглашается и председатель правления корпорации "СХолдинг" Алексей Шепель: "В случае успешного запуска новой схемы Сбербанк может стать ведущим игроком на строительном рынке России и Москвы". К тому же, по словам Шепеля, программа Сбербанка получила одобрение на правительственном уровне. "С разработанной схемой ознакомился помощник президента Игорь Шувалов, который остался доволен новой услугой",- рассказал Алексей Шепель.

Так или иначе, о своей готовности опробовать новую услугу Сбербанка уже заявили несколько застройщиков. В частности, председатель правления "ПИК-холдинга" Артем Эйрамджанц пообещал, что компания в ближайшее время использует эту схему на одном из своих объектов.

"Если банк обратится ко мне до начала строительства, я с радостью заплачу эти 5%",- заявил "Бизнесу" и Алексей Шепель.

Впрочем, несмотря на всеобщее одобрение нового подхода, сами девелоперы считают, что в наибольшем выигрыше от разработанной схемы оказывается сам С б е р б а н к .

"Банк снял с себя большинство рисков,- говорит Григорий Куликов.- А вот для застройщиков такая схема интересна не во всех случаях. Ведь если можно самостоятельно найти финансирование, зачем дополнительно платить 5% банку? Кроме того, есть еще и проблемы с Гражданским кодексом, в который для реализации схемы Сбербанка надо внести поправки по срочности вкладов".

А директор по маркетингу ГК "Конти" Вячеслав Тимербулатов напоминает: "Деньги, получаемые застройщиком от банка по льготной ставке, равны по сумме тем средствам, которые дольщик внес на депозит под конкретный проект. Если этих денег хватать на строительство не будет, оставшуюся сумму банк предоставит застройщику уже по рыночной стоимости..

Новый продукт... типа... а замах какой - внести изменения в ГК... скромные люди...

Сообщение отредактировал SVR: 13 February 2006 - 14:33

[Чилим]

ну и чем эта срань по смыслу от ПИФов отличается.

[Zig]

Ну что -мужчин с прошедшим праздником!

третий день читаю эту тему. Как сказал кто то на первых страницах -чем больше узнаю тем меньше понимаю.

Вот реальная ситуация.
есть две организации. первая строит дом, вторая поставляет ей материалы.
У первой денег нет расплатиться за поставки и она говорит - давайте берите "квартирами" - то есть долей в будущем доме.
Вроде бы здесь нет 214 - нет денежных средств.
Просто стороны делают новацию - задолженность за стройматериалы по договору поставки превращается в обязательство предоставить энное кол-во метров жилья.

Но. Но вторая организация (поставщик материалов) хочет не дожидаясь окончания строительства эту свою долю продать физлицам. В общем вполне понятно, нужны реальные деньги и нужны сейчас.
Как я понимаю продажа возможна только путем цессии.

И отсюда вопрос - вот эта цессия под 214 ложится или нет?
Соответственно что с регистрацией? Если все таки цессия идет под закон тогда регистрация, а раз так то возникает вопрос с регистрацией основного договора, который регистрации не подлежит так как он не подпадает под этот долбаный 214 закон. И вопросов у ФРС будет думаю много. И вряд ли они будут вдаваться в эти тонкости.
Первичный то договор (между застройщиком и поставщиком стройматериалов) вне рамок ДДУ. А цессия из него следующая?
Если цессия не подпадает под ДДУ то у застройщика появляется энное число "удобных" граждан которые идут не по ДДУ чему он будет весьма рад.
Но могут не понять граждане.
Могут быть вопросы и впоследствии при оформлении уже готовых квартир.
однозначного ответа так и не определил.
В общем надо как то вывернутся, денег застройщик категорически не хочет давать, только долю в стройке, и надо ее как то реализовать и не получить себе проблем.

PS
терминология в законе ужасная, пишется одно подразумевается другое.
Ну да об этом до меня много раз уже говорено.

самое обидное что в свое время имел некоторое -очень правда косвенное отношение к этому пакету жилищных законопроектов. Насколько мог пытался отметить косяки (я правда в основном по ЖК, 214 мне не достался) но там шел конвеер, альтернативные мнения просто никто не слышал.

Вот такие пироги с "доступным" жильем на наши головы.

[Jastin]

Внимательно прочитал всю тему. Выводы не однозначные.
Одно ясно хорошо: риск негатиных последствий для Застройщика в случае привлечения денежных средств граждан в обход 214- ФЗ значительно выше чем в случае с юр. лицом.
А именно, с юриками:
Во-первых, 2-кратный% рефинансирования по п.3 ст.3 не взыскивается.
Во-вторых, адм. ответственность по ст.14.28 КоАП исключается.
В-третьих, в силу п.2 ст.1 Застройщик не так ограничен в свободе договора.

Представляется интересным вывод: между Застройщиком и Участником-юриком заключить предварительный договор купли-продажи и на основании его взять деньги.

Хотя не стоит исключать применение п.2 ст. 170 ГК, т.е. переквалификацию сделки судом в ДДУ. Но даже при таком негативном развитии событий последствия для Застройщика значительно ниже: только повышенные штафные санкции и упрощенный способ расторжения договора Инвестором.

Развивая мысль: а что если покупателем по предварительному договору к/п будет юр. лицо - жилищный накопительный кооператив? ЖНК аккумулирует средства граждан и за счет их покупает квартиры в строящемся доме.

Как вы на это смотрите?

[Mеl]

заключить предварительный договор купли-продажи и на основании его взять деньги.

ужасть ....

[qweik]

в консультанте.в типовом договоре нашел перечень документов,которые подает застройщик на регистрацию договора о долевом участии, но кое-что не понятно:


1) Учредительные документы Застройщика.
2) Свидетельство о государственной регистрации Застройщика.
3)Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе Застройщика.
4)Отчетность о финансово-хозяйственной деятельности Застройщика по установленным формам.( где такие формы брать?)
5) Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении Застройщиком такой деятельности менее трех лет.
6) Аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности.(обязательно?)
7) Разрешение на строительство объекта долевого строительства (распорядительный документ органа местного самоуправления, на основании которого осуществляется строительство (реконструкция) объекта, принятый в соответствии с установленным порядком).
8) Публикация и (или) размещение проектной декларации в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
9)Свидетельство о государственной регистрации права собственности или права аренды Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта долевого строительства.(а если аренда заканчивается через 11 мес.как быть?)
10) Согласованная надлежащим образом проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.(с кем должна быть согласована?)
11)Технико-экономическое обоснование проекта строительства.(не пойму что это такое?)
12)Заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.(в законе вроде бы не пропмсано по поводу экспертизы)
13) Копия инвестиционного контракта инвестора с Правительством субъекта РФ. В контракте должно быть предусмотрено право Застройщика привлекать инвесторов и переуступать часть прав иным лицам.
14)Протокол поквартирного распределения жилой площади по конкретному адресу.
Скажите .еще какие-нибудь документы нужны?

[mic]

Коллеги подскажите пожалуйста, никак не могу найти, или плохо ищу.

Если участник скажем не вносит процентов 10 от всей суммы.
ну нет у него денег не хочет больше платить.
говорит через пару лет отдам.

Обязанность застройщика передать участнику квартиру остается?
Можно требовать расторжение договора?

Или нужно взыскивать с участника пол года недоплату?