Сообщений в теме: 619

[qweik]

mic

ст.5 п.5,6 Федерального закона.

[andy_stalker]

http://www.vedomosti...06/05/26/107161

Квартиры подорожают

Одобрение поправки в закон о долевом строительстве пройдет в июне

Бэла Ляув
Антон Филатов
Ведомости

26.05.2006, №94 (1621)

Кредитный комитет Государственной думы перед вторым чтением одобрил поправки в закон о долевом строительстве. Один из основных пунктов новой редакции: строители могут продавать квартиры посредством выпуска облигаций.
Закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” (№ 214-ФЗ) вступил в силу 1 апреля 2005 г. Застройщики не могут собирать деньги с физлиц до получения разрешения на строительство, банки несут солидарную ответственность со строителями. Долевой договор подлежит госрегистрации. Строителей в законе не устраивало, что за нарушение срока передачи объекта предусмотрен штраф в пять ставок рефинансирования в год, а санкций для дольщиков, задерживающих платежи, нет. Дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, а строители – только через суд. Всего в России заключено около 10 000 договоров.

Вчера комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы одобрил поправки, представленные экспертным управлением администрации президента и правовым управлением Совета Федерации. Основные изменения сводятся к передаче в ведение субъектов Федерации контроля за деятельностью застройщиков, в том числе за случаями срыва сроков строительства. Другая поправка касается сокращения штрафных санкций в случае неисполнения обязательств сторонами с 1/150 ставки рефинансирования до 1/300. Отменена солидарная ответственность банков и застройщиков.

Строитель теперь сможет в соответствии с законом “О ценных бумагах” выпустить облигации, закрепляющие право на предоставление имущественного эквивалента. В начале июня пройдет рассмотрение поправок.

Как стало известно “Ведомостям”, принятию поправок предшествовал конфликт между профильным комитетом и аппаратом президента. На комитете его руководитель Владислав Резник отметил, что “члены комитета фактически доверились проекту поправок экспертного управления президента, представители которого утверждают, что эти поправки послужат уменьшению стоимости квадратного метра жилья и увеличению строительства”. Связаться с Резником не удалось. Однако источник, знакомый с его позицией, говорит, что Резник боится, что закон будет иметь обратный эффект: “Квартиры не станут дешевле, а положение дольщиков ухудшится”.

Поправки на руку застройщикам, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга корпорации “Инком-Недвижимость”, уверен, что серьезных изменений на рынке ждать не стоит: “Застройщикам станет жить полегче, но влияние этого закона на ситуацию на рынке в целом будет по-прежнему стремиться к нулю”.

“Теперь серых схем не будет, закон обелил всё, введя облигации. Теперь есть риск, что квартиры по долевым договорам могут стоить несколько дороже”, — считает коммерческий директор “СТ-Групп Регион” Дмитрий Шмелев. Его настораживает одна из поправок, по которой закон не распространяется на те объекты, на которые средства привлекались до вступления в силу этого документа. А сотрудник компании “Новая площадь”, напротив, считает этот пункт положительным: “Многие застройщики начали продавать квартиры еще в конце 2004 г., получая разрешения на строительство спустя полгода”. Замдиректора компании “ДОН-Строй” Тимур Баткин считает, что “закон еще нуждается в доработке”.

У кого есть текст поправок - выкладывайте на общее обсуждение, на сайте ГД я не нашел.

[Kain]

Да вот собственно ...
тот самый рассматриваемый в думе проект (принятый в первом чтении)
Собственно их два варианта
1. (proekt) - внесенный в думу изначально;
2. (proekt2) - новая редакция.

Не судите строго - все взято с сайта думы.

Прикрепленные файлы

•  proekt.doc   82К   190 скачиваний
•  proekt_2.doc   71К   170 скачиваний

[Jastin]

Что нового с заключением договоров долевого участия?
Или какие практические схемы наиболее успешны по его обходу?

[Mukina]

Принесли вместо ранее заключенного договора долевого участия Застройщика и Дольщика: предварительный договор долевого участия в строительстве между бывшим Застройщиком - тепереь он-участник, а какая-то "Ромашка" - застройщик. Меня там и близко нет.А также к этому договору условия договора участия в долевом строительстве между ними же и предварительный договор уступки права требования и перевода долга. Вот здесь я - Цессионарий. Условия просто кабальные. Этот кошмар повсеместно?????

[Massive]

Просьба к участникам Конференции обсуждать изменения в ФЗ-214 в соответствующей теме в подразделе "Мониторинг законотворчества".
Спасибо.

[mic]

в свете 22-3-149 НК и Письма Минфина РФ от 12 июля 2005 г. N 03-04-01/82

Предлагаю высказаться по следующим вариантам налогооблажения:

1. Организация привлекает деньги дольщиков по ДДУ и сама же является строителем жилого дома.
2. Организация привлекает деньги дольщиков по ДДУ и заключает договор подряда со строительной организацией на постройку жилого дома.

3. Огранизация привлекает деньги дольщиков по Предварительному договору К-П с использованием вексельных схем упомянутых выше и сама же является строителем жилого дома.
4. Огранизация привлекает деньги дольщиков по Предварительному договору К-П с использованием вексельных схем упомянутых выше и заключает договор подряда со строительной организацией на постройку жилого дома.

Вариант 1 платежи дольщиков облагаются НДС.
Вариант 2 НДС облагается только разница между платежами дольщиков и ценой уплачиваемой по договору подряда.
Вариант 3 Привлечение денег дольщиков, строительсво жилого дома и реализация квартир НДС не облагаются.
Вариант 4 Строительство жилого дома НДС облагается, реализация квартир НДС не облагается.

Скажите какой из вариантов вы используете?

Р.S. В налогах я не очень, мог ошибиться.

[Jastin]

В данном случае для меня подходит 4-й вариант.
Но весь вопрос в том, что не совесем законна эта схемка, а если уж не кривить душой - совсем противоречит закону, что может повлечь для Застройщика бо-о-о-ольшие неприятности в виде немалого денежного штрафа.
При условии, конечно, что деньги по предварительному договору к-п он взял с физиков. С юриков, как я понимаю, брать деньги тоже нельзя, но административная ответственность за это не предусмотрена.

В теме предлагалось использовать договор займа. Очень хотелось бы знать, используется ли эта схема на практике? Не было ли оспаривания как притворных сделок договоров заключенных в обход ФЗ № 214?

[ZRS]

Послабления застройщикам
Госдума поправила скандальный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов: депутаты освободили банки и застройщиков от солидарной ответственности перед дольщиками, а также снизили штрафы для девелоперов за нарушение условий договора. Кроме того, контроль за строителями будет передан с федерального уровня на региональный.

Застройщики, утверждавшие весь год, что после вступления в силу закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости рынок недвижимости погрузился в стагнацию, были услышаны.

Весной этого года депутаты Госдумы освободили строителей от большинства так нервировавших их законодательных обременений, главным итогом чего стала отмена солидарной ответственности банка и застройщика перед участником долевого строительства. После того как закон вступил в силу (1 апреля 2005 года.- "Бизнес"), резко сократилось число официально заключаемых договоров из-за громоздких процедур, защищающих граждан от риска двойной продажи, рассказывает партнер ООО "Юридическое бюро "Григорьев и партнеры"" Никита Федоров.

"Объем предложений на рынке стал постепенно сокращаться: сначала по новостройкам, потом на вторичном рынке и сейчас снизился на 50%",- подтверждает глава аналитического центра IRN.Ru Олег Репченко.

В прошедшую пятницу депутаты приняли во втором чтении поправки в закон, которые должны еще больше облегчить работу застройщиков. В частности, запрещается такая форма договора, как переуступка прав требований, а застройщиком теперь может выступать исключительно юридическое лицо, в то время как сейчас работать на рынке строительства разрешено и индивидуальному предпринимателю. Кроме того, депутаты проголосовали за сокращение штрафных санкций в отношении застройщиков до 1/300 ставки рефинансирования и увеличение сроков возврата средств при расторжении договора с трех до 20 дней. Наконец, взамен отмененной солидарной ответственности банка и застройщика вводится такая процедура, как банковское поручительство, которая будет обеспечивать обязательства застройщика.

Участники рынка приветствуют эти поправки. "Но строители не получат назад все то, что они имели до нового закона,- уверен Репченко.- И заметного увеличения предложения на рынке не произойдет". По его словам, основной проблемой стало отсутствие новых площадок под строительство. Это признают и чиновники. Вицепремьер Дмитрий Медведев, выступая в пятницу на съезде Российского союза строителей, заявил, что манипуляции с землей оборачиваются не только ростом цен на недвижимость, но и всплеском инфляции. "Сейчас этот вопрос находится в центре внимания правоохранительных органов",- напомнил строителям Медведев.

http://www.b-online....s/a_15709.shtml

[Змеев]

В частности, запрещается такая форма договора, как переуступка прав требований,

Это как же, Вашу мать, извините, понимать!?

[Zlodey]

Уважаемые коллеги,
Думаю, что многие уже столкнулись с ситуацией, когда застройщики для обхода ФЗ-214 используют схему с предварительным договором купли-продажи квартиры.
Нет ли у кого судебной практики, в которой суды дают оценку таким предварительным договорам?

О разъяснениях ВС в Обобщении практики.. от 19.09.2002г. мне известно. Не поменялась ли с тех пор точка зрения на этот вопрос?

[Xandr]

-гость-, В том же 111-ФЗ написано (ст. 1 214ФЗ дополнена ч. 3), что 214ФЗ не распространяется на привлечение средств юриков и ИП в том числе и для строительства МЖД => их может и ИП привлекать.
А вот просто граждан по ч. 2 ст. 1 - ИМХО только так.

[sten]

Давеча посредники общались с руководителем отдела нового строительства ФРС по СПб. Тема консультации - применение №214-ФЗ к класической вексельной схеме, которую собираемся использовать между застройщиком и дольщиком.
Ответ регистратора настораживает: "регистрируйте как ДДУ, иначе ПС вам не видать как своих ушей..."
Это что - отражение правосознания регистраторов или неформальное распоряжение минюста? Нет информации, коллеги?

[Massive]

sten,
одинаково ли мы понимаем суть вексельной схемы?

Если да, то слова чиновника это лишь частное мнение.
Тем более, если посредники сами не юристы и не смогли донести суть схемы до регистратора.

Уязвимость вексельной схемы в том, что она плохо продается гражданам.
Ибо слишком мудрена.

[sten]

Massive

одинаково ли мы понимаем суть вексельной схемы?

Резонный вопрос. В нашем случае:
Дольщик передаёт застройщику в качестве инвестиций в строительство нежилого здания векселя ООО "Ромашка" и получает от застройщика после окончания реконструкции такие-то помещения.
Кстати, дольщик -юрлицо.

посредники сами не юристы и не смогли донести суть схемы до регистратора.

чиновнику показывали все документы,однако. Посредник - курьер.

Если да, то слова чиновника это лишь частное мнение.

хотелось бы в это верить

[Kain]

: "Уязвимость вексельной схемы в том, что она плохо продается гражданам"
-------------
Зачем же так?
Во-первых это не уязвимость ...
Во-вторых, ...

Хотя давайте по порядку.

Если в качестве "схемы" рассматривать приведенный вариант:
-------------
"Дольщик передаёт застройщику в качестве инвестиций в строительство нежилого здания векселя ООО "Ромашка" и получает от застройщика после окончания реконструкции такие-то помещения."
-------------

вопрос "уязвимости" сей "схемы" уже обсуждался в этой ветке ... и, положа руку на сердце, будь я на месте регистратора - отказал бы в регистрации ПС дольщика (при отсутствии зарегистрированного ДУДС).


Если же рассматривать вариант заключения предварительного договора (купли-продажи) и договора купли-продажи векселей ... то ... об "уязвимости" ФРС никогда и не узнает, поскольку в ФРС придем с договором купли-продажи ...

но тем не менее схема уязвима ... со стороны контролирующих органов.

[Massive]

sten,

Дольщик передаёт застройщику в качестве инвестиций в строительство нежилого здания векселя ООО "Ромашка" и получает от застройщика после окончания реконструкции такие-то помещения.

Так в чем схема состоит?

Я описывал свое видение вопроса в теме "Вексельная схема".
Оно идентично тому, что сказал Kain

Если же рассматривать вариант заключения предварительного договора (купли-продажи) и договора купли-продажи векселей ... то ... об "уязвимости" ФРС никогда и не узнает, поскольку в ФРС придем с договором купли-продажи ...

Так в чем вопрос?

[Jazzanova]

вексельную схему в москве применяет масса крутых застройщиков
в худшем случае притворность и реституция
но для застройщика при тенденции роста цен этол кайф

[sten]

Massive

Я описывал свое видение вопроса в теме "Вексельная схема".

Своё мнение по поводу "вексельной схемы", изложенной тобой в той ветке, я уже излагал (Сообщение #47) и снова повторю, что не считаю данную схему хоть сколько нибудь законной и защищающей интересы клиента.
Тимофей, согласись, что при наступлении спора понудить застройщика заключить основной договор купли-продажи через судебное решение будет нельзя! Предварительный договор будет считаться не заключенным! И к чему тогда все эти хитросплетения по поводу поэтапной оплаты векселями?

В моей ситуации предварительного договора нет. И так называемая "вексельная схема" подразумевает всего лишь оплату ДДУ не деньгами, а ценными бумагами. Деньги дольщика, уплаченные за цб попадают к застройщику, но это уже детали со множественностью вариантов. Оплата векселями, кстати, поэтапная. ДДУ не зарегистрировать, ибо разрешения ещё нет, а деньги нужны уже сейчас.

Jazzanova

вексельную схему в москве применяет масса крутых застройщиков

есть прецеденты регистрации ПС по незарегистрированному ДДУ, оплаченному векселями?

в худшем случае притворность и реституция
но для застройщика при тенденции роста цен этол кайф

забавно: в худшем случае для застройщика наступают лучшие последствия )

[Jazzanova]

зачем дду
речь о купле-продаже квартиры

[Massive]

sten,

В моей ситуации предварительного договора нет. И так называемая "вексельная схема" подразумевает всего лишь оплату ДДУ не деньгами, а ценными бумагами. Деньги дольщика, уплаченные за цб попадают к застройщику, но это уже детали со множественностью вариантов. Оплата векселями, кстати, поэтапная. ДДУ не зарегистрировать, ибо разрешения ещё нет, а деньги нужны уже сейчас.

Обязательство по оплате векселя является денежным, поэтому вексель как средство платежа приравнивается на практике к деньгам, так что подобный ДДУ легко может быть пристегнут к 214му закону.

Так что схема весьма рискованная.

не считаю данную схему хоть сколько нибудь законной и защищающей интересы клиента.
Тимофей, согласись, что при наступлении спора понудить застройщика заключить основной договор купли-продажи через судебное решение будет нельзя! Предварительный договор будет считаться не заключенным! И к чему тогда все эти хитросплетения по поводу поэтапной оплаты векселями?

Ты уж разберись, чьи интересы представляешь. Думать за обе стороны это уж чересчур.

[cfif]

дду здесь совсем не причем
1 этап - пдкп квартиры + дкп векселя
2 этап (после обмеров БТИ) - основной дкп квартиры и взаимозачет

прессовать контр.органы за такие схемы не начали?
есть ли у ково практика?

[Дант]

ну вообще не слышно, чтоб кого-то нагрели...
хотя в сми идут обсуждения начала тотальных проверок строительных и строительно-инвсетиционных компаний на предмет соответствия деятельности компаний и привлечения денежных средств на строительство...

а вообще по векселям уже опасно..
такие схемы сразу же подпадают под внимание надзорных органов...