Сообщений в теме: 126

[vicing2002]

Counsel мы с Вами смотрим одни и те же нормы, но читаем их по разному. Вы привели определение ограничения и сделали акцент на второй часли предложения, я бы с акцентировал на первой части.

наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений

государственная регистрация носит публичный характер, поэтому и условия и запрещения тоже должны носить публичный характер, а не только умозрительный характер.
mnatsa

Сама по себе регистрация не порождает обременение, алишь подтверждает, что государство его признало. Или я не прав?

я думаю это ключевой вопрос. Первый вопрос который при этом возникает государственная регистрация может ли носить факультативный характер. В гос. регистрации можно выделить два типа регистраций правоустанавливающую ( с момента регистрации возникают права и обязанности) и правоподтверждающую (права и обяханности возникли ранее, но публичность придается ей сейчас).
Львиную долю регистраций составляет правоустанавливающая регистрации, суда относятся практически все сделки купли/продажи, мены, дарения, ипотека, аренда сроком более одного года и т. д.
К правоподтверждающей регистрации относится небольшая часть - офрмления права собственности возникшей при реорганизации юр. лица, наследование и п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Регистрация всеегда правоустанавливающая, если иное не предусмотренно законом (п.2 ст. 6 ГК РФ).
При этом и в ст. 8 и в ст. 131, 164 под термином "права" я подразумеваю "права, органичения прав и переход прав. Именно так определяет терминологию законодатель в законе о регистрации. Если же возразить и сказать, что терминология указанная в законе о регистрации применяется только для данного закона, то смею высказать и еще один довод. Термин "права" может подразумеваит не только вещные, но и обязательственные права, при этом я делаю акцент на словосочетании ПОДЛЕЖАЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ.

Теперь мы можем сказать, что правоустанавливающая регистрация носит обязательный характер, а провоподтверждающая факультативный, так как закон все равно признает возникновение прав и обязанностей до государственной регистрации.

Думаю, что к обязательности - факультативности нужно подойти с примера договоров аренды на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации, права и обязанности возникают с момента его заключения. Вопрос может быть ли такой договор (или ограничене права в виде права аренды) быть зарегистрированны по желанию сторон. Я отвечаю наэтот вопрос отрицательно - не может быть такое ограничение, так как законом это не предусмотренно. При этом сошлюсь на п. 1 ст. 131 "а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными Законами". При этом как я уже указывал под термином "права" я понимаю и ограничения прав (см. выше).
Я прекрасно знаю, что УЮ регят такие договора, как я уже отмечал В данном вопросе позиция УЮ не правовая, а решается с колокольни выгоды (целесообразности).

Таким образом, я придерживаюсь той точки зрения, что регистрации подлежит только те права, которые прямо указанны в законе. Ну ни одно УЮ не регит фидуциарный залог, а ведь это тоже же ограничение, или купля продажа с условием обратного выкупа.

В любом случае законодатель не привязывает момет заключенности договора ссуды с момента государственной регистрации.

какие будут мысли господа?

[vicing2002]

Я и сам буду рад, если вы мне сможете обосновать регистрацию договора ссуды не только как обремененния, но и как прсделки и правоустанавливающей регистрации. Поскольку это позволит прижать мне некоторых злодеев.
mnatsa
Counsel
Кто из вас двоих судьтья надумал? если надумаете держите в курсе дела. у меня тож такое дело валяется, но я его рассматриваю как бесперспектиное - признание договора недействительным (или незаключенным) по причине отсутствия государственной регистрации.

[mnatsa]

vicing2002
Вы серьезно поколебали мою уверенность в законности требования регистрации обременения из ссуды. Теперь я понимаю, почему до сих пор тянул с подачей иска.
Ваш анализ мне очень понравился , но например для аренды КС считает, что регистрация является правоподтверждающей.

Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г.
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации"
….
Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту: в обоснование своих исковых требований ЗАО "СЭВЭНТ" могло представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника, и т.п., что подтверждается приложенными к жалобе судебными решениями.

[vicing2002]

mnatsa
Большое человеческое спасибо за это определения..... я даже не подозревал о его существовании , хотя и считаю себя специалистом (теперь можно ставить ?) по недвижке.

Но я все таки из этого текста делаю вывод, что регистрация аренды правоустанавливающая.
Любая сделка и регистрация состоит из
1частно-правового - подписание договора
и 2 публично-правового - государственной регистрации.

Как основание возникновения обязательств между сторонами моментом является подписание сторонами догвовора. То есть не важно , что договор купли-продажи жилого помещения не зарегистрирован Продавец его подписал и становиться обязанным с этой даты совершить передачу помещения и т.п. действия направленые на исполнение договора. Поэтому именно в этом смысле КС высказался, что обязательства возникают с момента подписания, а не с момента регистрации. В отношении аренды это имеет принципиальное значение поскольку от того когда считать договор заключенным исчисляется срок аренды. Например договор аренды заключен 01.02.2003 г. по 01.05.2004 г., а на регистрацию подали 01.06.2003 г., так вот договор должны будут зарегить и окончанием срока аренды так и будет являться 01.05.2004 г., а не 01.08.2004 г.
Регистрация есть придание частно-правовой сделке путем публичности является обязательности всеми участникам. в том числе и к третьим лицам.
Для примера поясню например заключен договр к/п жилого помещения между фирмами А и Б, но переход права собственности и сама сделка в УЮ не зарегистрированы. Согласно данным ЕГРП собственником является А и на это имущество по его долгам может быть обращение взыскание, при этом фирма А при обращении взыскания на квартиру будет нести отвественность по обязательства перед фирмой Б за неисполнение условий сделки, хотя договор как сделка и не зарегистрирован в УЮ (сторона приняла на себя обязательство с момента пдписания).
И другая ситуация из фирмы А путем реорганизации в форме выделения появилась фирма Б (согласно условиям разделительного баланса к фирме Б перешло недвижимое имущество). Так вот в этом случае согласно п.2. ст 8 ГК РФ и ст. 57, 58 ГКРФ правособственности у Б возникнет с момента регистрации Б как юридического лица, хотя бы в ЕГРП и имелась запись о праве соб-ти на недвижимое имущество фирмы А. На такое имущество не может быть обращено взыскание по долгам фирмы А (за исключением случаев ст 60 ГК РФ). То есть переход права собственности состоялся без государственной регистрации.

Именно такое понимание правоустанавливющая/правоподтверждающая регистрация я имел ввиду.

[vicing2002]

Я тут провел опрос людей которые непосредственно имеют отношение к регистрации и которых я считаю неплохими специалистами.
Все как один (единогласно!!!) высказались за то что ссуда как договор не подлежит регистрации,но подлежит регистрации как обременение. правда так как я их застал врасплох с этим вопросом ни кто не сказал о правовых последствиях нерегистрации этого обременения (действителе/недействителен договор ссуды).

Народ ну скажите какие мысли то будут

[mnatsa]

KomdivBuza

Какие последствия отсутствия регистрации указанного обременения - хм.. недействительность договора ссуды ессно.

А Вы не поторопились с выводом?
Договор ссуды как сделка не подлежит гос. регистрации, договор считается заключенным с момента подписания, а не регистрации.
Дискуссия шла о том, что надо ли регистрировать обременение права собственности, а не что-то другое.
При этом возник вопрос какое правовое значение имеет регистрация обременения. Я, например, в раздумье.


Добавлено:
KomdivBuza

Какие последствия отсутствия регистрации указанного обременения - хм.. недействительность договора ссуды ессно.

А Вы не поторопились с выводом?
Договор ссуды как сделка не подлежит гос. регистрации, договор считается заключенным с момента подписания, а не регистрации.
Дискуссия шла о том, что надо ли регистрировать обременение права собственности, а не что-то другое.
При этом возник вопрос какое правовое значение имеет регистрация обременения. Я, например, в раздумье.

[mnatsa]

KomdivBuza
А разве обременение не возникнет без гос. регистрации? Договор заключен, имущество передано и следовательно возникло обременение.
Чем больше задумываюсь, тем больше не складывается.
А аналогия с арендой я думаю некоректна, т.к. обязанность регистрации именно договора аренды прямо установлена законом и он считается заключенным с момента регистрации.
Кстати аренда менее 1 года не требует регистрации, а разве здесь не возникает обременения? Тогда почему мы его не регистрируем???

[vicing2002]

KomdivBuza
аренду регистрируем, потому, что в законе это прямо указано. Вот если бы не было норм о регистрации п. ст. 609,п. 2 ст 651, ст. 26 закона о регистрации, то и аренду бы не регистрировали бы.
В отношении ссуды нет норм обязывающих ее регистрировать.
По поводу определения органичения (обременения) мы уже говорили. Ну а почему фидуциарный залог (купля-продажа с условием обратного выкупа не подлежит регистрации?
По моему мнению для регистрации должно быть в законе прямо сказано, что это подлежит государственной регистрации.
Посмотрите как сформулированна ст. 164 однако не все сделки требут регистрации.

Или договор найма тоже регим?............ Найм ... найм........... да подумать нужно регим ли его?...... да вреде нет не регим, но с тем же успехом можно говорить, что и найм подлежит регистрации не как договор , а как обременение........... ВЕДЬ ОБРЕМЕНЕНИЕ ЖЕ?!!!!

mnatsa Я забыл вам сказать один практический нюанс почему аренда сроком менее одного года по желанию сторон региться в УЮ. Дело в том что бы заложить имущество, в том сисле и право аренды его нужно зарегить. Ведь как вы будите принимать в ипотеку право аренды сроком менее одного года, если она не подлежит государственой регистрации. Хотя я считаю, что в ипотеку нельзя взять право аренды сроком менее одного года ввиду осбонностей предмета и это определенный недостаток законадательства.

[vicing2002]

KomdivBuza
Еи кто ни чего не путает, по крайней мере у меня представление о том какая разница между сделкой и правом.
Практика по фидуциарному залогу мне хорошо известна.... она кстати здесь неоднократно обсуждалась. Не хотелось бы уводить диспут в проблемы фидуциарного залога. Я просто его привел в качестве примера такой же как найм. Или иногда в договорах купли-продажи ставиться условие "Покупателю запрещается продавать (отчуждать, распоряжаться) объект недвижимости в течение ___ лет." Налицо ограничение, однако УЮ не регят такие ограничения и не должы регить.


Уважаемый KomdivBuza прочтите пожалуйста внимательно все мои предыдущие посты. Особенно те которые касаютя частного и публичного.
есть разница между часно-правовыми ограничениями, здесь термин "ограничение" уполтеблен в широком смысле, т.е. все ограничения которые приняло на себя лицо заключая договор. И публичными ограничениями те, которые признаются государством в определенном им порядке, здесь термин "ограничение" употреблен в опреелении Закона о регистрации (так как его трактую я в этой теме).

Вот совершенно не факт, то о чем договорились лица признает госудаство в публичном порядке. ... Но не подлежит регистрации договор найма, ни как договор ни как обременение, это частно-правовая сделка не требующая признания его в специальном (публичном) порядке. Аналогична ситуация и со ссудой.

я уже говорил, что у меня есть кровный интерес к трактовке которую даете вы. Ну есть определенная уверенность, что суд при иске о признании договора незаключенным (недействительным, уже как угодно) скорее всего откажет в иске нежели его удовлетворить, особенно если сторона у вас не окончательный идиот.

mnatsa На счет того что мы с вами обсуждали не факт, что суд все это знает. поскольку суд штука состязательная, то возможно суд и займет вашу сторону не вдаваясь в подробности. здесь я должен Вам честнопризнаться, что поскольку у нас с Вами в определенном смысле ситуации схожи мне бы хотелось в суд что бы сходили Вы, а не я, так сказать практику обкатать.

И еще не по этой теме вы кажится говорили о решении суда. который признал сделку совершенную без нот. формы действительной в порядке п.2, 3 ст. 165 ГК РФ (по моему бауманский суд). Убедительная просьба скинуть мне в лику или на мейл. (на самом деле очень нужно) .

[mnatsa]

vicing2002

мне бы хотелось в суд что бы сходили Вы

Не люблю обращаться в суд с иском, в котором сам сомневаюсь. Но что не сделаешь ради коллеги

И еще не по этой теме вы кажится говорили о решении суда. который признал сделку совершенную без нот. формы действительной в порядке п.2, 3 ст. 165 ГК РФ (по моему бауманский суд).

Решение суда есть (полное г), но в нем судья сослался на другие основания и отказал бабке в иске. Судья хорошая, но решения отписывать не умеет. Надо было нам самим писать решение, но как всегда было лень.

[vicing2002]

Не люблю обращаться в суд с иском, в котором сам сомневаюсь. Но что не сделаешь ради коллеги

Я тоже этого нелюблю, более того моя практика показывает, что такие дела в 9 из 10 проигрышные. Зато когда сам на 100% не прав, но у тебя 100% уверенности что ты прав иногда получается убедить всех (Это ообычно касается фактических обстоятельств или доказательств, не норм права).
Был у меня пол года тому назад процесс, мы ответчики у истца дело не срастается вытаскиваю еще одно доказательство (лушее враг хорошему) и машу им перед судом, третьеми лицами и истцом, сам гордый....... до невозможности. В общем истец уходит в полный осадок, на лице судьи появляются черты добродушия (наконец то с этим делом можно на решение выйти), на третьи лица на стороне истца просто жалко смотреть.
суд удаляется на совещание меня позывает к себе третье лицо на стороне ответчика и говорит примерно такое " ты че охренел, я им бумугу другую уже преставил". В общем выясняется (до меня был другой представитель), что на мой минус, есть минус третьего лица получается для истца большой плюс , причем не просто плюс, а полный и не оспаримый. У меня начинается полный мандраж, зато судья через 15 мин. огласил "В иске отказать". Причем это было так убедительно, что они не подали даже аппеляцию, а сумма там была очень не маленькая.
Вот я теперь думаю за что бы меня подвесил мой клиент если бы я ему по причине представления такого док-ва дело проиграл.


О результатах процесса сообщите пожалуйста, да и в курсе если чего держите... поможем чем сможем

[vicing2002]

Chiko

ИМХО это условие не есть ограничение, оно ничтожно (ст. 209 ГК).

, где оно ничтожно то? стороны могут заключить любой договор не противоречащий законодательству и принять на себя любые гражданско-правовоые обязательства и установить санкции за их неисполнение. В том числе и органичив право на распоряжение. Залог в силу закона (ну например 488 ГК РФ) возможен же, но такое ограничение не может рассматриваться как ничтожное, хотя и разрывает структуру ст. 209 ГК, что встречается то достаточно часто аренда например (владение и пользование у арендатора, распоряжение у собственника (арендодателя)).
Точно также можно и "ограничить" ( в частно-правовом смысле) установив ограниченное право распоряжения или распоряжение в определенном порядке или вообще запретив его ( "исключительно с согласия определенного лица")
В общем считаю 209 не аргумент, это общая норма вводящая определение права собственности в юридической действительности может происходить расщепление этого института.

По поводу заданного вопроса

которого?

есть разъяснение ВАСи, что регистрация аренды как обременения необходимо только тогда, когда договор аренды заключен сроком более года. С ссудой, видимо, должно быть так же.

На основании чего должно быть точно также со ссудой? (нормативное обоснование).

ну и про ссуду она говорила, что действующее законодательство не требует, а вот в перспективе будет

Целиком согласен с Маковской. Наверно у всех регистраторов мозги повернуты в одинаковом направлении.

И еще один уточняющий вопрос Маковская я так понимаю говорила, что не требуется регистрация ссуды как обременения (в смысле, что не договор)?

[newbie]

mnatsa

Буду обжаловать этот отказ в суде.

Ну что, обжаловали?

[Mellissa]

Хотелось бы услышать Ваше мнение.
Если заключить договор свыше года между юрлицами.

[Samuel]

Договор безв. польз недвижимым имуществом, Нужно ли регистрировать

Сдлеки с недвижимостью требуют государственной регистрации

[Денежка]

Samuel

Сдлеки с недвижимостью требуют государственной регистрации

Все?
Mellissa
Не нужно. Потому что в ГК не упомянуто.

[Jazzanova]

объекто договора какой?
поиск кстати посмотрите похожий вопрос обсуждался

[Агасфер]

Mellissa

Хотелось бы услышать Ваше мнение.
Если заключить договор свыше года между юрлицами.

Судя по указанию на срок, позволю себе догадку, что лица хотят прикрыть аренду
1. Аренда недвижимости на год требуе регистрации.
2. Договор ссуды недвижимости госрегистрации не требует.

[Денежка]

Договор ссуды недвижимости госрегистрации не требует.

Госрегистрация не только не требуется, но и не допускается (буде стороны захотят сами зарегистрировать).

[Samuel]

DraGon

Вопрос поставлен: требуется ли госрегистрация сделки с недвижимостью на срок свыше года, или я путаю?
Если не путаю, то госрегистрация требуется.

Если не сложно, ответьте на мой вопрос о расторжении договора аренды в теме недвижимость. Заранее спасибо

Сообщение отредактировал Samuel: 27 September 2005 - 19:08